不動産登記簿謄本(登記事項証明書)の見方を初心者にもやさしく徹底解説!

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不動産を売買する場合、売り主も買い主も必ず事前に登記簿謄本(登記事項証明書)を見て権利関係などを確認します。
しかし、一般の人にとって登記簿謄本は普段から目にするようなものではありません。
「自宅の登記簿謄本すら見たことがない」という人も多いかと思います。
そのうえ、登記簿謄本は独特な書式・様式で記載されているため、情報を正確に読み取るには最低限の知識が必要になります。
こちらの記事では、不動産登記簿謄本の見方についてくわしく解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • 登記簿は公共機関が認めた所有に関する情報
  • 不動産売却時には抵当権抹消が必要である

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

安全・円滑な不動産取引を支える登記簿謄本とは?

不動産の登記簿謄本を理解するためには、前提として「不動産登記」について知っておく必要があります。
不動産登記は、土地・建物に関する権利関係などを記録して、社会に公示するための行政上の制度のことです。
たとえば、ある土地の場所や面積、所有者や担保権者(その土地を担保に取ってお金を貸している者)などが不動産登記に記録されます。
不動産登記は、その不動産を見るだけではわからないことをデータとして記録し、世間一般に公開することにより安全・円滑な不動産取引を実現することを目的としています。

不動産に関する登記の記録は、「不動産登記簿」という台帳にまとめられます。
登記簿謄本とは、この不動産登記簿を出力した紙に法務局の印鑑が押された公の証明書のことです。

ちなみに、「登記簿謄本」と「登記事項証明書」は呼び方が異なるだけで実質的には同じものです。
昔で言うところの登記簿謄本が、現在の登記事項証明書だとお考えください。
現在は登記事項証明書が正式名称となっていますが、慣例的に登記簿謄本と呼ぶ方も多いため、本記事では基本的に「登記簿謄本」と表記していきます。

登記簿謄本の取得方法

登記簿謄本を取得するには、「法務局に行って交付請求」「オンラインによる交付請求」「郵送による交付請求」「インターネット(登記情報提供サービス)」の4つの方法があります。
詳細は以下の記事で解説しています。

実は意外に簡単!すぐに手に入る不動産登記簿謄本の取得方法と費用

登記簿謄本の取得と合わせて行いたいのは査定

登記簿謄本を取得したタイミングで不動産の売却を検討しているのなら、書類の取得と合わせて査定も行いましょう。

不動産の売却を検討する際、まず必要な情報は不動産の名義は誰か不動産がいくらで売れるか不動産の面積です。

不動産の面積や名義人は書類で調べることができますが、不動産の価格がいくらになるのかは売却相場に最も近い不動産会社の査定でなくは分かりません。

しかし、不動産会社の査定には明確なルールがなく、不動産会社によって査定結果が異なるのが事実。そこで、より正確に査定額を知るために3社以上に査定を依頼し、査定結果を見比べましょう。

複数社に査定依頼を出す際には一括査定のイエウールが便利。一度の申込みで複数社に査定依頼を出すことができます。

パソコンやスマホで申込みが可能なので、役所などで書類を待っている間に査定依頼が可能です。

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登記簿謄本の構成と見方~不動産の登記簿謄本は4部構成~

不動産の登記簿謄本は、上から「表題部」「権利部(甲区)」「権利部(乙区)」「共同担保目録」という4部構成になっています。
しかし、すべての不動産登記簿謄本がこの構成になっているわけではありません。
不動産登記は、表題部 → 権利部(甲区) → 権利部(乙区)の順番で登記されていくため、不動産によっては、表題部しかない登記簿謄本や、表題部と権利部(甲区)しかない登記簿謄本もあります。
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引用元:法務省 登記簿謄本(様式例:1土地) class=
引用元:法務省 登記簿謄本(様式例:2建物)
不動産登記簿謄本の内容を正確に把握するには、4つの欄の役割・意味を知っておく必要があります。
では、表題部から順番に解説していきましょう。

「表題部」の内容と見方

不動産登記簿謄本の表題部は、その不動産の基本スペックが記載される欄です。
不動産を特定するために、所在や面積、構造などが記載されます。
なお、土地と建物で表題部に記載される項目が異なります。

表題部の見方(土地)

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引用元:法務省 登記簿謄本(様式例:1土地)
所在
土地の場所が市町村字まで記載されます。
地番
土地の地番(不動産登記するにあたって土地に付与される番号)が記載されます。
所在と地番を合わせて、正確な所在地になります。
サンプルでは「特別区南都町一丁目101番」が正確な所在地です。
地目
土地の地目が記載されます。
地目とは土地の用途・種類のことで、サンプルに記載された「宅地」以外にも、「田」「畑」「山林」「雑種地」などがあります。
地積
土地の面積が記載されます。
サンプルの土地は「300.00㎡」の広さがあります。
登記の日付
登記された日付、およびその原因(理由)が記載されます。
サンプルの場合、「平成20年10月14日」に表示登記がされていますが、その原因はわかりないため「不詳」と表記されています。

表題部の見方(建物)

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引用元:法務省 登記簿謄本(様式例:2建物)
所在
建物の場所が、市町村字および番地まで記載されます。
サンプルの不動産は「特別区南都町一丁目101番地」の上にある建物だということがわかります。
家屋番号
建物の家屋番号(不動産登記するにあたって建物に付与される番号)が記載されます。
種類
建物の種類が記載されます。
種類はサンプルの「居宅」以外に、「事務所」「店舗」「倉庫」「共同住宅」などがあります。
構造
建物の構造が記載されます。
構造は、「構成材料 + 屋根の種類 + 階層」で表現されます。
サンプルの建物は、「木造 + かわらぶき屋根 + 2階建」の建物だということがわかります。
構成材料は木造以外にも「鉄骨造」「鉄骨鉄筋コンクリート造」「コンクリートブロック造」などがあり、屋根の種類には「スレートぶき」「陸屋根」などがあります。
床面積
建物の床面積が記載されます。
サンプルの不動産は、1階の床面積が「80.00㎡」、2階の床面積が「70.00㎡」の建物だということがわかります。
登記の日付
登記された日付、およびその原因(理由)が記載されます。
サンプルの建物の場合、「平成20年11月1日」に新築され、「平成20年11月12日」に表示登記がされたということがわかります。

「権利部(甲区)」の内容と見方

不動産登記簿謄本の権利部(甲区)には、権利のなかでも所有権に関する内容が記載されます。
権利部(甲区)を見れば、その不動産の現在の所有者や過去の所有者がわかります。

権利部(甲区)の見方

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引用元:法務省 登記簿謄本(様式例:1土地)
順位番号
登記された順番が記載されます。
登記の目的
所有権が登記された目的が記載されます。
サンプル(土地)の場合は、最初に「所有権保存」の登記がおこなわれ、次に「所有権移転」の登記がおこなわれたことがわかります。
なお、所有権保存とは所有権に関して最初になされる登記のことです。
所有権保存登記をすることで、権利部(甲区)の欄が生まれます。
受付年月日・受付番号
所有権に関する登記が受け付けられた年月日と番号が記載されます。
権利者その他の事項
所有者の住所・氏名や原因が記載される欄です。
サンプル(土地)の場合、現在の所有権者は「特別区南都町一丁目5番5号」の「法務五郎」だということがわかります。
また、法務五郎は「平成20年10月26日」の売買によって、「甲野太郎から所有権を譲り受けた」ということがわかります。
なお、所有権保存登記の場合は、権利者その他の事項の欄に原因は記載されません。

「権利部(乙区)」の内容と見方

不動産登記簿謄本の権利部(乙区)には、権利のなかでも所有権以外の権利に関する内容が記載されています。
権利部(乙区)を見れば、その不動産に対して誰がどんな権利を持っているのかがわかります。
所有権以外の権利として代表的なものが抵当権です。
その他、賃借権や地上権なども権利部(乙区)に登記されます。

権利部(乙区)の見方

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引用元:法務省 登記簿謄本(様式例:1土地)
順位番号
登記された順番が記載されます。
サンプルの場合、権利部(乙区)で最初にされた登記なので、「1」番になっています。
登記の目的
所有権以外の権利について、どんな登記がおこなわれたかが記載されます。
サンプルでは、抵当権が設定されていることがわかります。
抵当権は非常に重要なので、どんな権利なのかをおおまかに説明しておきましょう。

抵当権とは、「債務の担保に供した不動産について、ほかの債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利」です。
たとえば、AさんがB銀行の住宅ローンを利用してCマンションを購入するとします。
このとき、通常はAさんがB銀行にCマンションを担保として提供し、B銀行はCマンションに対して抵当権を設定します。
もし、Aさんがなんらかの事情で住宅ローンを支払えなくなった場合、B銀行はCマンションを取り上げて売却するなどして住宅ローンの残債を回収できる――というのが抵当権の効力です。

通常は、金融機関などがお金を貸すときに、不動産に対して抵当権設定登記がおこなわれます
逆に、債務者がお金を全部返したら、抵当権抹消登記がおこなわれます。

受付年月日・受付番号
所有権以外の権利に関する登記が受け付けられた年月日と番号が記載されます。
権利者その他の事項
所有権以外の権利に関する内容や、権利者の氏名などが記載されます。
サンプルの抵当権を例に、各項目を見ていきましょう。
原因
登記がされた理由が記載されます。
サンプルの「平成20年11月4日金銭消費貸借同日設定」は、「平成20年11月4日にお金の貸し借りをしたため、同日に抵当権を設定した」ということを表しています。
債権額
お金を貸した(借りた)金額が記載されます。
サンプルの場合の債権額は「4,000万円」です。
利息
お金を貸した(借りた)際に取り決めた利息が記載されます。
サンプルの場合は「年2.60%」です。
損害金
お金を貸した(借りた)際に取り決めた損害金が記載されます。
損害金とは、債務者の支払いが滞ったときに生じた損害に対する利息です。
サンプルの場合は「年14.5%」となっています。
債務者
お金を借りた人の住所・氏名が記載されます。
サンプルの場合、「特別区南都町一丁目5番5号」の「法務五郎」がこれにあたります。
抵当権者
お金を貸した人の住所・氏名が記載されます。
通常は、銀行などの金融機関になります。
サンプルの場合は、「特別区北都町三丁目3番3号」の「株式会社南北銀行」です。
共同担保
共同担保目録の番号が記載されます。
抵当権が共同担保になっていなければ、共同担保目録の記載はありません。
共同担保目録の詳細は後述します。

「共同担保目録」の内容と見方

共同担保目録とは、抵当権を設定したときに担保として提供された不動産が複数ある場合に、それらをまとめて記載する欄です。
そのため、権利部(乙区)の抵当権とセットで参照しなければなりません。

たとえば、住宅ローンを利用して戸建てを購入するときは、通常、土地と建物をまとめて担保に提供し、土地にも建物にも同じ抵当権が設定されます。
この場合、土地・建物いずれかの登記簿謄本を見れば、共同担保目録に土地・建物の記載があるため、「土地と建物の両方に抵当権が設定されている」という事実がわかります。

共同担保目録の見方

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引用元:法務省 登記簿謄本(様式例:1土地)
記号及び番号
共同担保目録の記号・番号が記載されます。
この記号・番号は、権利部(乙区)に記載される共同担保目録の記号・番号と符合します。
番号
単純に不動産に通し番号が振られます。
担保の目的である権利の表示
抵当権が設定されている不動産の所在・地番・家屋番号が記載されます。
サンプルの場合、「特別区南都町一丁目101番の土地」と「特別区南都町一丁目101番地 家屋番号101番の建物」に抵当権が設定されていることがわかります。
順位番号
抵当権の順位が記載されます。
権利部(乙区)に記載される順位番号と符合します。

注意しておきたい!マンションの登記簿謄本の見方

マンションの登記簿謄本は、便宜上、土地の情報も建物(各専有部分)の登記簿謄本に集約されています。
そのため特別な事情がない限り、建物の登記簿謄本だけを確認しておけば問題ありません(ただし、築年数の古いマンションの場合は例外があります)。

マンションの登記簿謄本は、「表題部」に特徴があります。
権利部(甲区)・権利部(乙区)・共同担保目録の見方は、土地・建物の登記簿謄本と変わりません。

表題部の見方(マンション)

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引用元:法務省 登記簿謄本(様式例:3建物(区分))
専有部分の家屋番号
上部にある「専有部分の家屋番号」には、そのマンションにあるすべての部屋(家屋番号)が記載されます。
サンプルのマンションは、101・102・201・202という4部屋で構成されていることがわかります。
表題部(一棟の建物の表示)
マンション一棟の建物の情報が記載されます。
サンプルのマンションは鉄筋コンクリート造りの2階建てで、「ひばりが丘一号館」という名称であることを示しています。
表題部(敷地権の目的である土地の表示)
マンションが建っている敷地の情報が記載されます。
サンプルのマンションは、「特別区南都町一丁目3番1」という一筆の土地の上に建っていることがわかります。
表題部(専有部分の建物の表示)
マンションの各部屋(専有部分)の情報が記載されます。
サンプルの部屋は、1階にある150.42㎡の居宅だということが確認できます。
表題部(敷地権の表示)
マンションの各部屋(専有部分)とセットになっている土地に関する情報が記載されます。
サンプルの部屋の所有者は、4分の1の割合で敷地の所有権を持っていることになります。

不動産の登記簿謄本から読み取るべきこと

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最後に、サンプルの土地・建物の登記簿謄本から読み取れること、推測できることをまとめてみました。
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  • 法務五郎は、甲野太郎から土地を購入して、そこに建物を新築した。
  • 土地も建物も、現在の所有者は法務五郎である。
  • 法務五郎は、建物を新築する際に金融機関から融資(住宅ローン)を受けた。
  • 融資をしたのは南北銀行で、4,000万円を年2.60%の利息で貸し付けている。
  • 南北銀行は法務五郎に融資をする際、土地と建物に抵当権を設定している。

なお、抵当権の債権額は4,000万円となっていますが、これは現在の残債が4,000万円という意味ではありません。
最初に4,000万円の融資がおこなわれたことが読み取れますが、債務者の法務五郎は毎月一定額を返済しているはずなので、現在の残債はそのぶん減っていることになります。

【コラム】登記簿謄本について分からないことがあったらどうする?

登記簿謄本について不明点があれば、優秀な不動産会社に確認すると良いでしょう。

不動産会社は売買のプロ、優秀な不動産会社の担当者であれば売買に関する知識も豊富で、登記簿謄本の見方なども心得ています。

売却を検討しているのであれば、不動産会社選びは後々の売却活動でも重要です。優秀だと思える不動産会社を選ぶようにしましょう。不動産会社の良し悪しを見極める簡単な方法は複数社を比較すること。複数社なら、あちらの会社より良かったという具合に判断しやすくなるでしょう。

不動産会社を比較するタイミングは査定時です。複数社に査定を依頼し、不動産会社の対応の速さや査定結果の説明のわかりやすさなどを判断すると良いでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼するのなら、一括査定サービスが便利です。一括査定サービスなら、一度の申し込みで複数社に同時に依頼を出すことができますし、24時間依頼を受け付けているので、忙しい平日でも必要な情報を入力するだけで完了します。

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不動産売却の前には抵当権抹消が必要!

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不動産を売却する際、もしその不動産に抵当権がついているなら、通常は抵当権を抹消しなければ売却できません
なぜなら、特殊な事情がある場合を除き、抵当権がある不動産を購入する買い主などいないからです。

たとえば、サンプルの場合で、あなたが法務五郎から抵当権が残ったままで不動産を購入したとします。
あなたは、普通にその家に入居して暮らすことができますが、もし、法務五郎が住宅ローンの返済を滞ったら、南北銀行によって不動産を差し押さえられ、売却されてしまうリスクがあるのです。

ただ、これはあまり現実的な例ではありません。
通常は、住宅ローンが残ったまま不動産を売却する場合、売り主は売却代金を住宅ローンの返済に充て、抵当権抹消登記をしてから所有権移転登記をします
「権利部(乙区)」に他人の抵当権などがついていない状態にしてから売却するのが通例です。

住宅ローンを完済すると、通常は抵当権抹消登記をおこないますが、完済しているのに抵当権抹消の登記を怠っている所有者も実は少なくありません。
これではいざ売却するときに困ってしまうので、売却前に必ず抵当権抹消登記をしておきましょう
抵当権抹消登記に関しては、抵当権抹消登記とは?初心者でもわかる手続き方法・費用・日数の記事でくわしく解説しています。

まとめ

不動産の売却をスムーズに進めるには、まずは登記簿謄本の確認から。
事前に売却したい不動産の登記簿謄本を取得し、内容を確認してみましょう。
とくに抵当権がついている場合は、売却前に抵当権抹消の登記を済ませておく必要があるかもしれません。
登記簿謄本の見方で不明点があれば、不動産会社に聞いてみるのがよいでしょう。

まとめポイント

  • 不動産の登記簿謄本は、上から「表題部」「権利部(甲区)」「権利部(乙区)」「共同担保目録」という4部構成。
  • 不動産登記簿謄本の表題部は、その不動産の基本スペックが記載される。
  • 不動産登記簿謄本の権利部(甲区)には、所有権に関する内容が記載される。
  • 不動産登記簿謄本の権利部(乙区)には、抵当権など、所有権以外の権利に関する内容が記載される。
  • 共同担保目録は、抵当権を設定したときに担保として提供された不動産が複数ある場合に、それらをまとめて記載する欄。
  • 不動産を売却する際、その不動産に抵当権がついているなら通常は抵当権を抹消しなければ売却できない。
不動産を売却するなら、登記簿謄本を確認したうえで不動産会社に査定を依頼しましょう。
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