不動産登記簿謄本を閲覧するには?取得方法と費用を簡単に解説

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不動産取引において欠かせない資料が、「登記簿謄本(とうきぼとうほん)」です。
不動産を売却する場合、一般的には仲介不動産会社が登記簿謄本を手配しますが、売り主としても登記簿謄本を見て権利関係などを確認しておく必要があります。

今回は、登記簿謄本を理解するうえで前提知識として欠かせない不動産登記制度について、また登記簿謄本の申請・取得方法や申請時の注意点などについて解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • オンライン・法務局の窓口・インターネット・郵送で交付請求ができる
  • 費用は1通あたり335円~600円で交付可能

あなたの不動産、
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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

まずは「不動産登記」について学ぼう

不動産登記とは?

そもそも「登記」とは、不動産や動産、法人などに関する権利関係などを記録して、社会に公示するための行政上の制度のこと。
不動産登記は文字どおり、不動産(土地・建物)に関する登記のことです。

不動産登記では、たとえばある土地の場所や面積、所有者や担保権者(その土地を担保にお金を貸している者)などが記録されます。
物件そのものを見るだけではわからない情報をデータとして記録し、世間一般に公示することが不動産登記の役割であり目的です。

不動産登記の「3つの力」

所有権や抵当権など、その不動産に関してなんらかの権利を有する者は、不動産登記をすることで「対抗力」「権利推定力」「形式的確定力」という3つの効力が認められます。

対抗力

「対抗力」とは、第三者に対して権利を主張することができる力です。
たとえば、不動産Aの所有者であるBさんは、自らの所有権を登記しておくことで「不動産Aの持ち主は私Bである」ということを第三者に対して主張できます。
逆に、登記をしていなかったとすると、第三者であるCさんが「不動産Aの持ち主は私(C)である」と言い出したとき、BさんはCさんに「いや、不動産Aは私Bのものです」と主張できなくなります。

権利推定力

「権利推定力」とは、登記は正しいものであると推定される力です。
たとえば、DさんがEさんに不動産Fを売却して所有権移転登記をするケース。
登記の申請があったら、法務局の登記官がその内容をチェックして形式的に要件をクリアしていれば、所有権の名義人をDさんからEさんに書き換える登記がおこなわれます。
こうして登記された情報(現在の所有権者はEさんであるということ)は「間違いがないはずだ」と推定されます。
しかしながら、あくまでも推定されるだけなので覆る可能性もあります

形式的確定力

「形式的確定力」とは、いったん登記がされると、その登記が有効か無効かにかかわらず、その登記を無視してその後の登記をすることが許されない力のことです。
たとえば、Gさんが書類を偽造するなどして、勝手に不動産Hの所有権をIさんからGさんに変更する登記を申請して、それが通った場合。
この登記は「偽造」によるものなので、実体的には無効です。

しかし、本来の所有者IさんがJさんに不動産を売却したくても、ここで形式的確定力が働くため、そのままの状態ではJさんへ所有権移転登記をすることはできません。
この場合、間違ってなされたGさん名義の登記を抹消してIさん名義に戻したうえで、Jさんへの所有権移転登記をする必要があります。
つまり、仮に登記が間違っていたとしても、その内容を無視できないということです。

不動産売買に不可欠な登記簿謄本

不動産に関する登記の記録は、「不動産登記簿」という台帳にまとめられます。
不動産の登記簿謄本とは、不動産登記簿のコピーに法務局の印鑑が押された公の証明書のこと。
登記簿謄本を見れば、その不動産の場所や広さ、誰が所有しているのか、借金の担保になっているのかといった情報が一目瞭然です。

上述のとおり、不動産登記制度は不動産に関する権利関係を世間一般に公示することで取引の安全を図ることを目的としているため、誰でも登記簿謄本を取得できます
たとえばあなたが「自宅の隣にある空き地は誰が持ち主なのだろう?」と思ったら、登記簿謄本を取得して所有者を確認することができるのです。

ちなみに、謄本は「すべてのコピー」という意味です。
登記簿謄本に対して「登記簿抄本」というものもありますが、抄本(しょうほん)は一部のコピーという意味です。
たとえば、一つの土地を多くの人で共有している場合などは、特定の一人の持ち分に関する情報だけを抜き取った登記簿抄本を取得したほうが、見やすい証明書になります。

登記簿謄本と登記事項証明書の違いは?

登記簿謄本と登記事項証明書は、呼び方が異なるだけで実質的には同じものです。
昔の登記簿謄本が、現在の登記事項証明書だとお考えください。

従来、不動産の登記簿は紙に手書きで更新されており、登記簿謄本は文字どおり登記簿をコピーしたものでした。
現在はコンピューターシステムが導入され、登記情報はデータ管理に移行しています。
登記情報がデータ化されたことで、それまでの登記簿謄本は登記情報をプリントアウトした登記事項証明書に変わりました。
登記事項証明書については、以下の記事でくわしく解説しています。
不動産における登記事項証明書の種類と申請・取得方法
ちなみに、全部のコピーである登記簿謄本は登記事項証明書の「全部事項証明書」に該当し、一部のコピーである登記簿抄本は登記事項証明書の「一部事項証明書」に該当します。

上述のとおり、現在では「登記事項証明書」が正式名称となっていますが、慣例的に登記簿謄本と呼ぶ人も多いため、本記事では基本的に「登記簿謄本」と表記していきます。

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登記簿謄本の取得方法は4つ

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登記簿謄本を取得する方法は、「法務局の窓口で交付請求」「オンラインによる交付請求」「郵送による交付請求」「インターネット(登記情報提供サービス)」の4つがあります。

法務局の窓口で交付請求

最寄りの法務局(登記所)に行けば、基本的に全国どこの不動産の登記簿謄本でも取得することができます
最寄りの法務局の所在地は、以下のサイトにてご確認ください。
なお、登記事項証明書の申請受付時間は、8:30~17:15(土・日・祝日を除く)です。
管轄のご案内:法務局

方法

法務局に行ったら、備え付けの「交付請求書」に必要事項を記入して窓口に提出。
登記簿謄本が発行されたら、所定の収入印紙を購入して納めれば完了です。

手数料

1通:600円

オンラインによる交付請求

自宅や会社のパソコンから、オンライン(インターネット)で交付申請をします。
交付請求をしたあとは、登記簿謄本を自宅などに郵送してもらう(郵送受取)か、指定した法務局の窓口で受け取る(窓口受取)かを選択できます。

オンラインによる交付申請のメリットは以下のとおりです。

  • 自宅やオフィスなどから、オンラインによる申請・請求をおこなえる
  • 公文書についても、オンラインにより自宅やオフィスなどから取得できる
  • ライフスタイルに合わせた申請・請求方法(書面又はオンライン)が選択できる
  • 書面で申請・請求をおこなうよりも手数料などが割安になる手続き方法がある

引用元:登記・供託オンライン申請システムとは

方法

登記・供託オンライン申請システムにアクセスします。
その後、「申請者情報登録(会員登録)」→「請求書作成・送信」→「手数料納付」→「登記簿謄本取得」という流れで進みます。
手続きの詳細は、以下からご確認ください。
登記事項証明書の請求にはオンラインでの⼿続が便利です|法務省⺠事局

手数料

郵送受取の場合 1通:500円
窓口受取の場合 1通:480円

郵送による交付請求

対象の不動産を管轄する法務局に郵送で交付請求をして、郵送で登記簿謄本を受け取ります。

方法

以下の交付申請書を印刷し、必要事項を記入したら所定の収入印紙を貼りつけます。
交付申請書と返信用の封筒・切手を同封したうえで、不動産を管轄する法務局へ郵送します。
登記簿謄本の交付申請書はこちら

手数料

1通:600円

インターネット(登記情報提供サービス)

登記情報提供サービスを利用すれば、インターネットを通してパソコンなどで登記情報を閲覧できます。
上述した3つの方法と大きく異なるのは、登記情報を閲覧できるだけで、登記簿謄本を取得できるわけではないということ。
パソコンで閲覧した登記情報はプリントアウトできますが、当然ながら法務局の印鑑はありません。
そのため、法的な証明力もありません。

不動産に関する権利関係などを自分で調査・確認するだけであれば登記情報提供サービスで十分ですが、実際に不動産取引をおこなう場合は、法務局の窓口、オンライン、郵送の方法で登記簿謄本を取得したほうがいいでしょう。

方法

登記情報提供サービスにアクセスして利用します。
利用登録をしたうえで利用する方法と、利用登録をせずにクレジットカードによる即時決済で一時利用する方法があります。
繰り返し利用する予定がなければ、一時利用で問題ないでしょう。
手続きの詳細は、以下からご確認ください。
申込方法利用者別一覧|登記情報提供サービス

手数料

1通:335円

手数料はどれがお得?

取得方法 1通分の手数料
①法務局に行って交付請求 1通:600円
②オンラインによる交付請求 郵送受取の場合1通:500円
窓口受取の場合1通:480円
③郵送による交付請求 1通:600円
④インターネット(登記情報提供サービス) 1通:335円

上述のとおり、登記情報提供サービスはあくまでも閲覧の意味合いであり、登記簿謄本を取得できるわけではありません。
そのため、手数料も安くなっています。

法的な証明力のある登記簿謄本を取得するなら①~③の方法を選択する必要がありますが、おすすめはオンラインによる交付請求です。
手間がかからず手数料も安く、郵送受取の場合は早ければ翌日には登記簿謄本が届きます。
郵送による交付申請は郵送で往復するため時間もかかり、上記の金額に加えて往復の切手代もかかりますので覚えておきましょう。

なお、上記の手数料はすべて「1通あたりの金額」です。
不動産の登記簿謄本は土地と建物で分かれているため、たとえば戸建ての登記簿謄本を取得する場合は、少なくとも「土地につき1通、建物につき1通」が必要になります。
一軒の戸建てでも、必ずしも一筆の土地に建っているとは限りません。
敷地が2筆に分かれていれば2通の、3筆に分かれていれば3通の登記簿謄本が必要になり、そのぶん手数料も高くなります。

一方で、マンションは土地の情報も建物(専有部分)の登記簿謄本に集約されています。
そのため、通常であれば必要な部屋について建物の登記簿謄本だけを取得すればOKです(築年数の古いマンションの場合は例外があります)。

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登記簿謄本の交付申請書の見本と書き方

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引用元:各種証明書請求手続:法務局

交付申請書の見本

不動産の登記簿謄本を取得する際、法務局に行って交付請求する場合と郵送による交付請求をする場合では、上記の交付申請書に必要事項を記入する必要があります
なお、交付申請書のほかに用意すべきものはありません。

書き方

住所・氏名

住所・氏名を記入します。

種別

対象の不動産が、土地なのか建物なのか、もしくは両方なのか、チェックを入れます。

地番・家屋番号または所有者

土地であれば対象不動産の地番を、建物であれば対象不動産の家屋番号を記入します。
詳しくは後述しますが、地番・家屋番号は住所とは異なります。
わからなければ記載しなくても大丈夫です。

請求通数

登記簿謄本が必要な通数を記載します。

共同担保目録

共同担保目録が必要な場合はチェックを入れます。
共同担保目録については、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産登記簿謄本(登記事項証明書)の見方を初心者にもやさしく徹底解説!

登記事項証明書・謄本/専有部分の登記事項証明書・抄本

一般的な登記簿謄本・抄本を取得する場合はチェックを入れます。

一部事項証明書・抄本

たとえば複数人で不動産を共有している場合で、一部の人に関する内容だけを確認したい場合はチェックを入れます。

所有者事項証明書

対象不動産について、所有者・共有者の住所・氏名・持ち分だけ確認できればいいという場合は、チェックを入れます。

コンピュータ化に伴う閉鎖登記簿

通常であれば、チェックする必要はありません。

合筆、滅失などによる閉鎖登記簿・記録

こちらも通常であれば、チェックする必要はありません。

収入印紙

交付申請書の右側に収入印紙欄があります。
法務局に行って登記簿謄本を取得する場合は、交付申請書を提出するときに収入印紙を貼っておく必要はありません。
窓口で登記簿謄本を受け取るときに、購入して貼り付ければOKです。
収入印紙は法務局で購入できます。

なお、郵送申請によって登記簿謄本を取得する場合は、収入印紙を貼りつけたうえで交付申請書を郵送する必要があります。

交付申請書を記入するときは「地番」「家屋番号」の確認を!

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登記簿謄本の交付申請書には、土地の場合は地番を、建物の場合は家屋番号を記載する必要があります
地番や家屋番号がわからないと登記簿謄本を取得できません。
誤解されることが多いのですが、地番と住所は異なるものです。
「地番=住所」の場合もありますが、基本的には地番と住所は異なるとお考えください。

交付申請書に不動産の住所を書いても登記簿謄本を取得できないケースは多々あるため、必ず事前に地番・家屋番号を確認しておきましょう

地番・家屋番号の調べ方

不動産の地番・家屋番号は、以下の方法で調べることができます。

固定資産税の納税通知書を見る

不動産の所有者に届く固定資産税の納税通知書には、地番・家屋番号の記載があります。

権利証を見る

不動産の所有者は、権利書を持っているはずです。
権利証には、地番・家屋番号の記載があります。

固定資産評価証明書を見る

不動産の所有者や同居の親族などは、固定資産評価証明書を取得することができます。
お手元に固定資産評価証明書があれば、地番・家屋番号がわかります。
自己所有の不動産であれば、お手元に上記いずれかの書類がある可能性が高いため、地番・家屋番号を調べるのに困ることはあまりないでしょう。

しかし、自己所有でない不動産の登記簿謄本を取得する場合には、地番・家屋番号がわからないケースも多いと思われます。
その場合は、法務局に電話をして照会するのが手っ取り早い方法です。
登記簿謄本を取得したい不動産の住所がわかっていれば、管轄の法務局に問い合わせることで地番・家屋番号を教えてもらえます。

登記簿謄本の読み方は?

不動産の登記簿謄本を取得したら、そこからさまざまな情報を読み取っていきます。
登記簿謄本は独特の様式なので、情報を正確に読み取るには最低限の知識が必要になります。
登記簿謄本の読み方に関しては、以下の記事でくわしく解説しています。
不動産登記簿謄本(登記事項証明書)の見方を初心者にもやさしく徹底解説!

まとめ

不動産の売却をスムーズに進めるには、まずは登記簿謄本の確認からはじめましょう。
いくつかある登記簿謄本の取得方法のなかでは、オンライン申請が安くて便利です
今すぐに登記簿謄本を見たい場合や、法務局が近くにある場合は、直接法務局に行って申請するのがよいですが、そうでなければオンライン申請で登記簿謄本を取得しましょう。
  • 不動産登記とは、土地や建物など不動産に関する権利関係などを登記(記録)して社会に公示するための行政上の制度のことである。
  • 不動産に関する登記の記録は、不動産登記簿という台帳にまとめられている。
  • 不動産の登記簿謄本とは、不動産登記簿のコピーに法務局の印鑑が押された公の証明書である。
  • 登記簿謄本と登記事項証明書は実質的には同じもので、昔の登記簿謄本が現在の登記事項証明書である。
  • 登記簿謄本を取得するには、「法務局の窓口で交付請求」「オンラインによる交付請求」「郵送による交付請求」「インターネット(登記情報提供サービス)」の4つの方法がある。
  • 登記簿謄本の交付申請書には、土地の場合は地番を、建物の場合は家屋番号を記載する必要がある。
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