マンションを選ぶときに、将来後悔しない物件を購入したいと考えるのは当然のことです。マンション購入を成功させるためには、自分の希望する条件を押さえるのはもちろんですが、買ってはいけないマンションの見分け方についても知っておくことが大切です。
この記事では、購入のリスクが大きい要注意なマンションの特徴を解説します。これからマンションを購入する人は、必ずこの記事で紹介するポイントを押さえておきましょう。
マンションか戸建てか迷っている方はまずはこちらの記事をご覧ください。
マンションか戸建てかどっちか決められない！悩んだ時のポイントを解説
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買ってはいけないマンション7つの特徴
買ってはいけないマンションとは、「住み心地の悪い物件」と「資産価値が低い物件」の2つに分類されます。この章では、この2つに当てはまる物件の特徴について7つ紹介します。住人のマナーが悪い
国土交通省によって行われた「平成30年度マンション総合調査結果」では、過去一年間で発生したマンショントラブルのトップ3は以下の内容だったことがわかっています。［注1］- 居住者間の行為、マナーをめぐるもの（55.9％）
- 建物の不具合に係るもの（31.1%）
- 費用負担に係るもの（25.5％）
このように、マンションのトラブルでもっとも多いのが住人の行動やマナーによる問題です。そのため、マンション購入で後悔したくないのであれば、住人マナーの悪いマンションは避けるべきなのです。
マンションのマナーを入居前に把握することは難しいですが、たとえば以下のような方法である程度確かめることはできます。
- すれ違った住人が挨拶してくれるかどうか
- 郵便受けやゴミ置き場など共用施設が清潔かどうか
- エントランスにマナー違反に対する張り紙が貼ってあるかどうか
- 規約に違反してペットを飼っている人がいないかどうか
- 内覧時に上下左右の部屋から騒音が聞こえないかどうか
- 敷地内や周辺にゴミのポイ捨てがないかどうか
また、抵抗がなければ住人や管理人に直接住人の雰囲気を聞いてみてもいいでしょう。住人のマナーは住みやすさに直結する問題なので、しっかりと確認しておくことを推奨します。
建物に欠陥がある
マンショントラブルの第2位として挙がった建物の不具合についても、気をつける必要があります。とくに多いのが水漏れや雨漏りのトラブルなので、内覧の際は建物や天井に不自然なシミがないかについて確認しておくといいでしょう。中古マンションの場合、多少の欠陥は仕方ないものですが、購入時から明らかに日常生活を送るうえで支障が出るような欠陥がある物件は避けるべきです。とくに欠陥を告知された状態で物件を購入してしまうと、物件の欠陥に対する損害賠償である「瑕疵担保責任」の対象外となってしまうため注意しましょう。
また、1981年5月以前に建築確認がおこなわれたマンションにも注意が必要です。この時期までの建物は「旧耐震基準」と呼ばれており、現在の耐震基準を満たしていないためです。
旧耐震の物件は耐震性が低いだけではなく、住宅ローンの審査で不利になったり税の優遇を受けられなかったりする恐れがあります。値下がりリスクも高いため、よほどのこだわりがない限りは避けてください。
マンション購入の流れや契約書について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
マンション購入時の契約の流れや契約書の内容を詳しく紹介
管理費修繕積立金が不十分
マンショントラブルの第3位が、費用負担に係るものです。費用負担には、管理費や修繕積立金などが含まれます。物件によって異なりますが、マンションに住む際は管理費と修繕積立金で毎月3万円前後の支払いが必要です。管理費や修繕積立金が足りなければ、当然マンション管理や修繕に問題が出てきてしまい、住みやすさだけではなく物件の資産価値にも悪い影響を与えます。
とくに修繕積立金は、マンションに不具合が出たときの改修などに使う重要な費用です。しかし、約35％ものマンションで修繕積立金が不足している状態であることが、平成30年の厚生労働省の調査でわかっています。こういった費用が足りない場合、高額な一時金を徴収されたり修繕積立金の大幅な値上げが起きたりする恐れがあります。
管理費や修繕積立金は「重要事項に関わる調査報告書」という書類で確認できるため、不動産会社に頼んで見せてもらいましょう。管理費や修繕積立金の滞納の有無や管理組合の会計、大規模修繕工事の予定などを確認してから物件を検討しておくと安心です。
アクセスや周辺環境が悪すぎる
またアクセスや周辺環境が悪すぎる物件は住みにくいですし、資産価値が下がりやすいため避けるべきです。「駅から徒歩30分以上」「公共交通機関がない」「周辺にお店や教育機関がまったくない」などという立地の物件は住んでいて不便うえに、売りたいと思っても買い主が見つかりにくい傾向にあります。
もちろん、マンション選びの軸は人それぞれなので「絶対に買ってはいけない」と言い切れません。しかし、長く住める物件や流動性の高い物件を購入したい場合は、避けておいたほうが無難でしょう。
定期借地権付きマンション
定期借地権とは、定められた期間のみ地主から土地を借りて建物を建てられる権利のことです。この定期借地権が定められている土地に建てられたマンションは、借地権の契約満了とともに物件が解体されて土地を地主へ返す必要があります。そのため、定期借地権付きマンションは購入しても長期的に住むことができず、資産価値も低くなりやすいのです。
定期借地権付きマンションはほかにも、住宅ローンが組みにくかったり地代の値上げ、解体費用準備金の支払いが必要だったりというデメリットがあります。相場よりも価格が安くて土地に対する税金がかからないというメリットはありますが、長く安心して住める物件を探すのであれば避けておきましょう。
定期借地権付きマンションについてもっと詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
【借地権付き建物とは】メリットは？売れる？相続後にやるべきこと
戸数に対してエレベーターの基数が少ない
意外にマンションの住みやすさに影響を与えるのが、エレベーターの基数です。高層階に住んでいる場合や大規模マンションに住んでいる場合、エレベーターの基数が少ないと外に出るまで時間がかるようになり、ストレスが溜まってしまいます。とくに朝の通勤時間はエレベーターが混みやすく、毎朝渋滞が発生してしまうおそれがあります。よく言われるのは「50戸あたり1基」ですが、たとえば149戸にエレベーター2基は少ないため、総戸数を50で割って小数点以下を三捨四入した基数を目安にするといいでしょう。
メゾネットタイプの部屋
メゾネットタイプとは、住戸内が二階層以上に分かれている物件を指します。わかりやすくいうと、階段がついているマンションということです。メゾネットタイプ物件は開放感があり、最高にも優れているためマンションと一戸建てのよさを兼ね揃えたようなメリットがあります。しかし、室内に階段があるぶん有効面積が減ったり、マンションの最大のメリットであるバリアフリー性が確保できなかったりするというデメリットもあります。
メゾネットタイプの物件はオシャレで若年層には支持されますが、家事動線やバリアフリー性という観点で物件を選ぶ人には避けられることが多いです。そのため、通常のマンションと比べて資産価値が下がりやすい傾向にあるのです。
「高齢になっても安心して住みたい」「将来売却を検討している」という場合は、避けておきましょう。
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新築マンションは買ってはいけないと言われる理由
マンションを検討するなかで、「新築マンションを購入してはいけない」という意見を耳にしたことがある人は多いかもしれません。「せっかくマイホームを購入するなら新築を取得したい」と考えることは決しておかしなことではありませんが、新築マンションを購入するときはデメリットについても理解しておく必要があります。この章では、新築マンションを買ってはいけないと言われている理由について見ていきましょう。
買った瞬間に物件価値が下がってしまうため
新築マンションは、買った瞬間に価値が下がってしまいます。なぜなら、新築マンションの価格には売り主の利益や物件代だけではなく、大々的に宣伝するための広告費やモデルルーム代などが含まれているためです。そのため、一般的には購入して「中古」になった瞬間、新築だったマンションは2～3割ほど価値が下がると言われているのです。
住宅ローンを組むときは、この物件価格に隠された2～3割の広告代などの費用も借り入れて返済していくことになります。したがって、物件価値以上の住宅ローンを組むことになるケースも多いのです。その結果、マンションの売却費を住宅ローンの残債が上回る「オーバーローン」に陥りやすく、売りたくても売れなくなってしまう恐れがあります。
中古物件も経年劣化とともに値下がりしますが、新築マンションは値下がり幅が大きいため損だと考えられ、「買ってはいけない」と言われてしまうのです。
マンションの資産価値についてもっと詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
資産価値が高いマンションの重要性とは？新築と中古の価値の違いや計算方法を徹底解説！
ほかの住人や管理の質がわからないため
新築マンションを購入する場合は多くの住人が一気に入居するため、ほかの住人や管理体制の質がどうなのかがわかりにくいという注意点があります。マンションのような集合住宅は、人間関係や管理体制が暮らしやすさを左右することもあります。はじめはきれいな新築マンションでも、住人のマナーや管理体制が悪ければゴミのポイ捨てなどですぐに汚れてしまいますし、騒音やご近所問題などのトラブルが生じる恐れもあるでしょう。
中古物件であれば、見学や周囲への聞き周りをすることで、ある程度は住人や管理体制の傾向を把握しておくことができます。このように住人トラブルのリスクや管理体制の手厚さがわからない点も、新築マンションを買ってはいけないと言われている理由なのです。
カスタマイズ性が低いため
新築マンションのなかには、間取りや内装を選べると謳い、オーダーメイドのような売り出し方をされている物件があります。しかし、実際には決められている2～3パターンからしか選べなかったり、高価なオプション代金を請求されたりと、トータルで見ると満足度が低かったりコストがかかったりとデメリットが多い傾向にあります。ただでさえ価格が高い新築マンションで、高いオプション料金を追加して物件を購入するのは家庭への負担が大きいものです。もしもカスタマイズ性を重視するのであれば、中古物件を安く買ってリノベーションをするほうが理想を実現しやすいかもしれません。
中古マンション・新築マンションで迷っている方はこちらの記事もご覧ください。
マンション買うなら新築と中古どっちがお得？価格差やメリットとデメリットを比較！
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マンションを買った後に後悔したときの対処法
ここまで、マンション購入で後悔することを避けるために「買ってはいけないマンションの見分け方」について紹介しました。しかし、どれほど気をつけて物件を選んでも、実際に入居してから「こんなはずではなかった…」と後悔してしまうことはあり得ます。もしもマンション購入を後悔してしまった場合、どのように対処すればいいのでしょうか。ここでは、3つの対処法を紹介します。
リフォームする
「間取りを不便に感じる」「設備や内装が気に入らない」など、後悔の原因が些細なものであれば、リフォームすることで後悔が解消されるかもしれません。あくまで管理規約で認められている範囲内の工事にはなってしまいますが、建物の構造によっては間取り変更が可能なケースがありますし、設備や内装も多少であれば変更できます。「後悔＝手放すべき」ということはないため、まずはリフォームで問題を解決できないか、信頼できる業者に相談してみるといいでしょう。
売却する
立地や住人問題、管理体制や建物自体への不満など、自分の力ではどうにもならない不満があるときは、思い切ってマンションを売却して住み替えることを検討してもいいでしょう。マンション売却によって現金が手に入れば、より希望に沿う住宅へ住み替えられます。ただし売却価格が住宅ローンの残債を下回ったり、住み替える物件を購入するために多額の費用がかかったりするという点に注意が必要です。売却や住み替えに失敗すれば、後悔を重ねてしまうことになります。売却を希望の際はしっかりと検討し、慎重に進めることを意識しましょう。
賃貸に出す
転勤などといったやむを得ない理由で購入したマンションに住めなくなってしまった場合は、賃貸に出すことを検討してみましょう。基本的に、住宅ローンが残っている物件は賃貸に出すことはできません。なぜなら、住宅ローンは借り主が居住することを前提に審査され、融資が実行されているためです。もしも金融機関に内緒で賃貸に出していることが判明した場合、契約違反として一括返済を求められるケースもあるため注意しましょう。
ただし最初に説明したとおり、転勤や親の介護などといったやむを得ない理由で居住が難しくなった場合、金融機関に相談することで賃貸住宅へ転用できることもあります。金融機関によって転用が可能かどうかは異なるため、住宅ローンの契約書（金銭消費賃借契約書）を確認したうえで、相談してみることをおすすめします。
自宅マンションのリフォームや賃貸への転用についてはこちらの記事もご覧ください。
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買ってはいけないマンションを避けて住宅購入を成功させよう
マンション購入を成功させたいのであれば、買ってはいけない物件の条件を押さえておくことが大切です。マンションに求める条件や妥協できるポイントは人によって異なりますが、今回紹介したポイントは「住みやすさ」や「資産価値」に直結するものばかりなので、ぜひ参考にしてみてください。もしも購入後に後悔してしまった場合は、リフォームや売却、賃貸などといった選択肢もあります。ただし、こういった選択肢は手間も時間もかかりますので、購入段階でしっかりと検討して後悔のないマンション購入を目指すことが大切です。