はじめての中古マンション購入では間取りを考えたり、住みたいマンションを内覧したりと、とても楽しく夢が膨らみますよね。
一方で中古マンション選びで失敗して後悔したくない！という不安も同時にあるかと思います。
新築とは違い以前人が住んでいた中古マンションは「何となく不安…」という方も少なくないでしょう。
この記事では、はじめての中古マンション購入をする方に向けて、中古マンション購入でよくある14の失敗例とその対策についてご紹介したいと思います。
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お金にまつわる中古マンション購入失敗例
まず最初に紹介するのは、資産価値や住宅ローンの返済などの「お金」にまつわる中古マンションの購入失敗例です。
中古マンションなどの大きな買い物にはよくある失敗例ですので、注意してご覧ください。
【失敗例①】購入後に資産価値が一気に下がって失敗
まず最初に紹介する失敗例が、中古マンションの資産価値に関する失敗例です。
具体的には、転勤などでマンションを離れなくてはならない際に「売るのも貸すのもできないマンションを買ってしまった」という体験談が後を絶ちません。新居の家賃などに加えて、管理費や修繕積立金、また固定資産税などの維持費だけがかかり続ける「負動産」を買ってしまうケースも少なくないのです。
また、中古マンションの資産価値の下がり方を知らなかった結果、購入後すぐに資産価値がさがってしまい、余計に資産価値の下落幅が大きくなってしまったということもあります。
そもそも中古マンションの資産価値は築年数とともに下がりますが、ずっと下がり続けるわけではないのです。具体的には、築6~10年以内では新築時の10%前後、さらに11~15年になると20%以上値下がりし、その後の築20~30年ではあまり価格は変動しません。
以下のグラフはレインズ・マーケット・インフォメーションの「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」から独自に作成した首都圏のマンションの成約価格の下落幅ですが、築6年ごろから徐々に資産価値が下がっていき、26年以降は新築時の3分の1程度の価格で下げ止まりになっていることがわかります。
資産価値の下がらない中古マンションを選ぶには？
資産価値の下がらない中古マンションを選ぶ際の一番重要なポイントは、中古マンションの売り手目線で物件を選ぶことです。例えば、交通利便性も悪くて、近くに公的機関もない。かつ、人口も減っているエリアのマンションを売るのは難しいですよね。
具体的に資産価値に影響する要素は以下の通りです。
- 最寄り駅・バスなどの交通インフラが整っていて、駅からも近いこと
- スーパーやコンビニなどの生活の利便性に優れている
- マンションの清掃など、管理状況が良好なマンション
- 再開発のエリアで街自体が発展していること
- マンションの共用施設が充実していること
中古マンションを選ぶ際に中でも大事なのが、立地です。というのも、物件自体の価値は新築に劣る中古マンションの最大の武器は駅からの距離が近いことです。マンションを買うというより「街を買う」という視点で物件選びをしてみましょう。
条件通りの中古マンションが見つからないという方はこちらの記事もご覧ください。
中古マンションの効率的な探し方は？失敗しないコツを紹介！
【失敗例②】相場より高い金額で購入してしまい失敗
こちらもよくある失敗ですが、相場よりも高い金額でマンションを購入してしまって後悔したという方は多くいらっしゃいます。
中古マンションの販売価格は、大体その地域の相場に基づいた金額で提供されますが、新築マンションの場合は単純に地域の相場で決まるわけではなく建築資材などコスト面から価格が決まることもあります。そのため、相場と離れた金額となるケースもあるのです。
中古マンション購入は多くの方にとって初めての経験になるかと思いますので、購入時には「そのくらいの金額かな」と思っていたところが、実は後から高い金額でマンションを買ってしまっていたことに気づき後悔するということはよくありますので注意が必要です。
マンションを高く買ってしまい失敗して後悔しないための対策！
マンションを高い金額で購入しないためには、事前に相場を調べておくことが重要です。住みたい地域の近隣のマンションが過去いくらで販売されていたのかを調べておくと良いでしょう。
普段少し高価な買い物をする際には、大体いくらかかるかを事前にネットなどで調べてから購入している方が多いと思います。しかし、マンションの場合「どうやって相場価格を調べるのかわからない」という理由でしっかりと相場価格を調べずに購入してしまうこともあるかもしれません。後悔しないよう必ず事前に相場価格を調べておくことをお勧めします。
相場価格の調べ方について、以下の記事でより詳細にご説明をしていますので、是非参考にしてみてください。
【失敗例③】資金繰りが厳しくなり失敗
中古マンション購入はとても高価な買い物であることから、お金の問題はつきものです。わかりやすい例として、途中でローンが支払えなくて買ったことを後悔するという方は多くいらっしゃいます。特に、2020年はコロナ感染拡大に伴いローンの返済に苦しむ方が増えました。
また、中古マンション購入にかかる固定費を事前に把握できておらず後悔という例もあります。マンションの場合、ローンや管理費がかかることは想定されている方も多いかと思いますが、その他にも修繕積立金や固定資産税、保険料などの固定費がかかります。
新築でマンションを購入された方の場合、修繕積立金は「段階増額積立方式」で積み立てられていることが多くあります。これは、マンションの経年に応じて費用が上がっていくという考え方です。
マンションを購入される場合には、修繕積立金がずっと変わらず固定なのか、将来値上がりするのかは必ず購入前に確認するようにしましょう。なお、修繕積立金はマンションの維持に必要な資金ですので、安易に値下げを求めるよりも、本当に必要な資金なのかを修繕計画などを確認しながら理解を深めることがまずは重要です。
資金繰りに関する問題で失敗して後悔しないための対策！
資金繰りで失敗しないための対策もまた、中古マンション購入前にしっかりとした計画を立てることです。特に、お金周りの計算となるとなかなか一人では難しいため、ファイナンシャルプランナーと相談することをお勧めします。個人的なつながりで依頼しても良いですし、不動産会社にファイナンシャルプランナーの資格を持った方もいらっしゃいますので、そうした方に相談すると良いでしょう。
「このくらいの金額のマンションなら買えるはず…」と考えていても、意外と予想だにしない出費などもあるものです。そのため、必ず事前にプランを立て、プロに相談をすることをお勧めします。
【失敗例④】住宅ローン控除が使えず失敗
中古マンションに限らず、住宅を購入した際に使いたい税金控除の代表に「住宅ローン控除」があります。
住宅ローン控除とは、特定の条件を満たして住宅ローンを借り入れた場合に、毎年末の住宅ローン残高又は、住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の1%相当額が、最大13年間にわたって所得税から控除される特例です。
中古マンションを買って住宅ローン減税で失敗する例としては、「使えると思っていたが、よくよく条件を確認したが住宅ローン減税が使えなかった」というものです。
いったいどのような条件があるのかあらかじめ確認しておきましょう。
住宅ローン控除で失敗して後悔しないための対策
住宅ローン控除の条件を整理すると以下の通りになります。
- 自らが居住すること
- 床面積が50㎡以上であること
- 耐震性能を有していること
- 住宅ローンの返済期間が10年以上あること
- 年収が3000万円以下であること
- 特定の制度と併用していないこと
があげられます。特に注意しなくてはならないのが2つ目の耐震性能にまつわる条件です。
具体的には、鉄筋コンクリート造の中古マンションでは築25年以内に建築された住宅であることや、築25年以上であっても「耐震基準適合証明書」や「既存住宅性能評価書」などの特定の耐震基準を満たしていることが条件となるのです。
上でも紹介した耐震基準は住みやすさのほかにも、住宅ローン控除という費用面でも中古マンション購入時に見ておかなくてはならないポイントとなるため、購入時は見落とさないように注意しましょう。
中古マンションの住宅ローン控除についてもっと知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
「住宅ローン控除は中古マンションの場合も適用可能！条件から必要書類まで解説」
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設備にまつわる中古マンション購入の失敗例
次に紹介する中古マンションの購入失敗例は、管理体制など中古マンションの設備に関する失敗例です。
「中古マンションって何となく不安」という中古マンションの設備や耐震性に不安がある方は必見の内容です。
【失敗例⑤】入居してすぐに大規模修繕工事が始まり、修繕費を追加徴収された
「マンションは管理を買え」と言われるようにマンションを買う際は管理状況を確かめることが重要です。さらに、新築と比べ比較的劣化が進んでいることが多い中古マンションの場合は、管理組合が機能しているかを確かめることは非常に重要です。
失敗例としてよくあるのが、「中古マンションの購入後すぐに大規模修繕が始まり、追加徴収をされてしまった」という例や、「リノベーション済みの内装に惹かれて、しかも値段が安くて買ったら、耐震性が古く建て替え予備軍のマンションだった」という例です。
そもそも、マンションの購入後に支払う費用として、管理組合に支払う「管理費」と、10~12年周期で実施するマンションの大規模修繕に向けて月々に積み立てる「修繕積立金」があります。管理費は、管理規約が変わらない限り一定ですが、修繕積立金は大規模修繕の直前に値上げされることがあるのです。
というのも、修繕積立金の徴収方法には2種類あり、購入当初の徴収額を少なくして将来的に増額する段階積立方式と、将来にわたり必要になると思われる大規模修繕費用を入居時から一定額徴収する均等積立方式があります。販売会社が、修繕積立金を少なく見せ物件を売りやすくするという理由で、市場では段階積立方式がメジャーです。
結果的に、入居時には知らされていなかった修繕積立金の値上げを要求されたり、大規模修繕費用を要求されることがあるのです。もちろん、管理が行き届いていないマンションはクレーム対応に応じてくれないなどの問題点もありますので、以下のチェックポイントを確認して中古マンションの管理を判断しましょう。
マンションの管理会社について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
「マンション管理会社とは？管理組合との違いや業務内容についても解説」
管理体制の悪さで失敗して後悔しないための対策
マンションの管理状況を確認するいわば”マンションの通知表”とも呼ばれるものが「長期修繕計画書」です。長期修繕計画書とは、管理組合が作成する分譲マンションの長期的な修繕計画書のことで、長期修繕計画書をもとに修繕積立金が設定されています。
しかし、国土交通省の実施した「平成30年度マンション総合調査」によると、いまだに7%のマンションは長期修繕計画書を作成していないのが現状です。長期修繕計画書の作成がないと、行き当たりばったりに大規模修繕をしたり、根拠のない修繕積立金を請求されることもあります。
また、長期修繕計画書は見直しが重要で、通常5年に1度は更新するのが普通です。最終更新が10年以上前のマンションでは、修繕積立金の設定額があいまいで①無理な値上げ②一時金の徴収③借入れなどを迫られる可能性があります。
建て替えの場合も同様で一時金の徴収が迫られる可能性もあります。大規模修繕がちゃんと行われているかに加えて、修繕計画が適切かどうかも確認したうえで中古マンションの購入を検討しましょう。
大規模修繕を行うべき理由や期間など、マンションの大規模修繕について知りたい方はこちらの記事もご覧ください。「マンションの大規模修繕の内容から費用・周期・期間まで徹底解説」
【失敗例⑥】耐震性に問題があり失敗
中古マンションの建て替えとも関係してきますが、中古マンションを買うときに心配になるのがマンションの耐震性ですよね。
よくある失敗例として、「駅チカで立地も良くて、リノベーション済み。価格も相場より安くて購入したら、耐震基準が古かったことが後からわかって、地震が起こるととにかく怖くて落ち着かない」というケースです。
そもそも日本の耐震基準は大きな地震があるごとに改定されてきました。現在の中古マンションには大きく分けて3種類の耐震基準があり、1981年6月1日以降に建築確認申請が行われた「新耐震基準」、1981年5月31日までに確認申請を受けた「旧耐震基準」、そして1971年より前に確認申請が行われた「旧旧耐震基準」があります。
| 中規模地震(震度5強程度) | 大規模地震(震度6~7程度) |
| 新耐震基準 | 軽微なひび割れ程度にとどまる | 倒壊しない |
| 旧耐震基準 | 倒壊しない | 規定なし |
旧旧耐震基準に関しては、1971年の建築基準法施行令の改正で鉄筋コンクリート造のせん断補強基準の強化が行われたため、旧耐震基準よりも耐震性が低いと考えられます。
耐震性のない中古マンションで失敗して後悔しないための対策
耐震性のある中古マンションかどうか確認する方法は2つあります。
1つは上でも紹介したマンションの耐震基準をチェックすることです。耐震基準を確認する際に注意しなくてはならないのが、新耐震基準か旧耐震基準かがわかれる日付は竣工日ではなく、「建築確認された日」となります。検査機関による確認がいつ行われたのかをチェックしましょう。
2つ目のチェック方法は、耐震診断を利用する方法です。主に旧耐震基準の中古マンションを検討している際に利用する方法で、個人ではなく基本的には管理組合から発注されますので、管理会社に検査結果がどうであったか確認しましょう。
ただし、国土交通省の調査によれば、旧耐震基準のマンションのうち耐震診断を行ったマンションは34.0%となっており、そのうち「耐震性があると判断された」割合はわずか40.8%となっています。
すべての中古マンションが安全だとは思わず、耐震性には目を光らせておきましょう。
耐震性について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
耐震基準とは？建築基準法改正による旧耐震と新耐震の違いを解説
【失敗例⑦】知らずに事故物件を買ってしまい失敗
新築とは違い中古マンションでは前に他の住民が住んでいます。そんな中古マンションは中には「訳アリ、いわくつきの物件」が存在することも事実です。
もっとも代表的なものが事故物件と呼ばれるもので、具体的には以下のような物件が該当します。
- 自殺や殺人があった物件
- 火災によって人が死亡した物件
- 物件周辺での事件・事故があった物件
- 騒音や悪臭がある物件
- 大気や土壌汚染などが発生する可能性のある物件
- 墓地や宗教団体の施設が近隣にある物件
- 暴力団などの事務所がある物件
基本的には、上のような事故物件であれば不動産会社には契約前に行う重要事項説明の際に「告知義務」が発生するため、知らずに購入するというケースは少ないと考えがちですが、実際に事故物件を知らずに勝った人がいることも事実です。
理由は単純で、事故物件の定義が不動産会社によってあいまいだからです。例えば、「人が前に一回済んだ物件は事故物件とは言わなくていい」などの話を聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。いわゆるこういった事故物件に対する解釈があいまいで、知らずに事故物件を買ってしまうケースがあるのです。
事故物件を買って後悔しないための対策
検討している中古マンションが事故物件かどうかを見分ける4つの方法をここでは紹介します。
1つ目の方法は、「価格が安すぎる場合は疑う」というものです。立地や間取り、周辺環境がいいのにもかかわらず相場よりも物件価格が安いケースでは事故物件を疑いましょう。
2つ目の方法は、不動産会社の担当者に直接確認する方法です。不動産会社には事故物件であれば「告知義務」が発生するため、通知していない場合は罰せられますが、念のため不動産会社に「この建物および○○号室では過去に心理的瑕疵(かし)にあたる事故は起きていませんよね？」と確認してみましょう。裁判沙汰に発展したときなどに証拠を残すために、メールなどで確認するのが無難です。
3つ目の方法は、物件や周辺で聞き込みをすることです。近くの飲食店やマンションの管理人などに聞き込みをしてみましょう。周辺住民にも聞き込みができれば、よりリアルな話を聞けるかもしれません。
最後の方法は、専門サイトで事故物件がなかったか確認する方法です。最も有名なのが、大島てるが運営する「事故物件公示サイト」で、過去にどの建物でどんな事故が起こったかを確認できます。ただし、すべての事故を網羅しているわけではありませんし、一般人でも投稿できるため情報の確かさという点では眉唾です。
不動産会社も嘘を言って事故物件を買わせれば、自分たちの評判も下がるため無理やり買わされるということはほとんどないでしょう。したがって、素直に不動産会社に確認するのが無難な方法です。
【失敗例⑧】階層ごとの特徴を知らずに買って失敗
購入したマンションの「階」に関する失敗や後悔も事例として多々あります。階層ごとのデメリットについても把握をしておきましょう。
低階層、特に1階や2階の場合、下に住戸がないため冬は底冷えして非常に寒く暖房費がかかるというデメリットがあります。また、築浅のマンションの場合、建物が完成してから数年はコンクリート内の水分が放出される傾向にあるため湿度が高い状態になりやすいです。
反対に、最上階の場合、実は以外と防犯上の問題があります。1階や2階は泥棒が入りやすいというイメージがあるかもしれませんが、最上階に関しても高所得者が住んでいるというイメージからか侵入が多い傾向にあります。その他、夏は屋上に日があたることで部屋が熱せられて暑いということが起こりえます。
階による特徴は、住んでみて気づくということも多くありますので、中古マンション購入してから失敗したと後から気づかれる方も多いようです。その他、日当たりについてもそこまで重要視していないと思いつつ実際住んでみるととても大事な要素だったと後悔することもありますので注意が必要です。
低階層や最上階を購入して失敗しないための対策！
どうしても低階層や最上階が良いという理由がない限り、基本的には低層階と最上階は外してマンション選びをすることをお勧めします。
低階層の住戸は、時には専用庭や専用駐車場のセットといったメリットを享受できることもありますが、デメリットも大きくありますので同じ価格で住める中階層のマンションを探してみることをお勧めします。
また、最上階については、やはり景観や相続税対策などの観点から魅力的であることは間違いありません。ただし、実際に犯罪に会う方も多くいらっしゃいますので、防犯対策をしっかりするなどして対策を行っておくことをお勧めします。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
オートロックマンションは安全？メリット・デメリットを徹底解説！
「そろそろ家が欲しいかも…」と思ったら、まずはHousii(ハウシー)に登録してみませんか。複数の不動産会社が未公開を含むあなたにピッタリの物件を紹介してくれます。匿名登録なので、気になる物件が見つかるまで不動産会社に会わなくてOK。急かされずに、自分のペースで家を探せます。
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生活環境にまつわる中古マンション購入の失敗例
第3章では、実際に生活した後に気が付いた中古マンションの購入失敗例を紹介します。購入後に「やっぱり買うんじゃなかった」とはならないように注意深く見ていきましょう。
【失敗例⑨】マンションの目の前に大きな建物が建設された
生活環境の観点で多い失敗例が、「日当たりの良さに惹かれて買ったのに、目の前にマンションが建設されて日当たりが悪くなった」というものです。結局日当たりが悪くなり、昼間でも電気をつけないと薄暗くなってしまい、夏場でも電気を多用するようになる方も少なくありません。
実際にこうした事態を想定し、不動産売買契約時に行う重要事項説明時には「周辺の土地に建物が建ったら日照に影響が出る」という説明を実施していることが多いのですが、実態としては第三者が所有している土地の場合は将来のことまで予見できないため想定外の失敗になる可能性もあります。
ではこうした場合は、どのように対処したらいいのでしょうか？
目の前に大きな建物が建ってしまい失敗して後悔しないための対策
こうした失敗を防ぐための対策としては、用途区域を把握しておくという対策があります。
そもそも用途地域とは、都市計画法に基づいて建物の用途が制限された地域のことで、同一地域内で様々な用途の建物が無秩序に立ってしまうことを防止することを目的としているものです。例えば用途地域を設定していないと、場合によっては幼稚園の隣に風俗店ができてしまうようなこともあるかもしれないのです。
そこで、特に注意したいのが近隣の用途地域が、当該マンションの用途地域よりも緩いケースです。そのようなケースだと将来的に大きな建物が経ち、日当たりが悪くなるケースがあるのです。
用途地域に関しては素人ではすべてを把握するのが難しいポイントでもありますので、購入する際は必ず不動産業者に確認しておきましょう。
【失敗例⑩】管理規約の確認が甘くて失敗
管理規約とは、個々のマンションの住民から構成される管理組合によって定められたマンション内のルールのことです。日々のマンションでの暮らし方に影響する要素なので、必ず確認しておきたい管理規約ですが人によっては確認が甘くて失敗することもあります。
具体的には、「ペットを飼育する予定だったのに禁止された」「リフォームをしようと思っていたのに、実は制限があった」などの事例です。
管理規約はもちろん変更することもできますが、総会にて区分所有者の4分の3以上の決議が必要になるため、現実的に管理規約の変更を行うことは難しいのです。
では実際に管理規約のどんなポイントをチェックしておくべきなのでしょうか。
管理規約の確認不足で失敗して後悔しないための対策
管理規約の確認不足で失敗しないための対策として上がられる代表的なポイントとしては以下のものがあげられます。
- 共用部分と専有部分の区別がはっきりと定められているか・・・この区別がはっきりしていないとトラブルが発生しやすくなります。
- 専有部部をリフォーム・リノベーションする際に届け出が必要かどうか・・・どの程度のリフォームの時にどういった届け出をする必要があるのかについて確認しておきましょう。
- 管理規約に付随している各施設の使用規則・・・駐車場や駐輪場、宅配ボックスるの李鵬方法について確認しておきましょう。ケースによっては、駐車場に重量制限があって大きな車に買い替えられないなどの問題が発生することもあります。
- 管理費や修繕積立金の算出方法・・・長期修繕計画書から逆算した適正金額が修繕積立金として徴収されているかどうかなどしっかり目を通しておきましょう。
- 管理規約上の禁止事項・・・ペットの飼育禁止や楽器の使用制限などが定められていることがあります。ペットに関しては、頭数や種類、サイズなども細かく設定されていることがありますので「ペットOKなら安心」と油断していると細かい規定に引っかかる可能性があるので注意しましょう。
特に最後の禁止事項は、総会での変更も難しい規約となりますのでペットを飼おうと思っている方や、楽器を使用したいと考えている方は要チェックです。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
マンション管理組合とは？理事や役員は何をするの？トラブル例も紹介！
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
マンションの共用施設で人気の施設とあまり使わない施設を紹介！
【失敗例⑪】通勤・通学のシミュレーションをしておらず失敗
ここからは中古マンションに限らず、広くマンション購入の失敗例について紹介していきます。
まず1つ目にあるのが職場への通勤の不便さや子供の学校への通学の不便さを感じて後悔したという例です。
マンションを購入する際、誰しもが将来の計画や通勤・通学のシミュレーションを立ててからマンションを決めているかと思います。ただ、それでもやはり住んでみてから通勤・通学に後悔するということはよくある話です。
以前、イエウールに売却の依頼をくださった方で、両親共働きのため子供は小学校終わりに近くの祖父母の家に預けていらっしゃった方がいました。1人目の子供のときは良かったものの、2人目の子供が小学校に上がるタイミングで2人共を実家に預けるのは実家の負荷が高いだろうということで通学がしやすい地域への引っ越しを考え始められたそうです。結果的に、早い段階でマンションを売却されることになりました。
また、ある方は都道府県を跨ぐ急な転勤があり引っ越しを余儀なくされた結果、住んでいたマンションを賃貸に出し、自分自身もアパートを借りて暮らされていました。その後更にご両親が病気になられ、賃貸に出していたマンションを売却し、自分が住んでいた家も引き払って新たに家を購入されたそうです。
2つの事例ともにマンションを購入された当時には予期していなかった問題に直面し、マンションを売却し新しい家を購入されました。いくら計画を練っても予期せぬ出来事は起こるものです。その他にも、子供の成長に伴って購入したマンションの間取りが手狭になり、購入して早々に買い替えを検討されるという方も多くいらっしゃいました。
通勤や通学の不便さで失敗して後悔しないための対策！
住んでみて何年か経った後で通勤や通学の不便さを感じることはよくあります。そのため、まずはしっかりと今後のライフプランを考えてからマンションを購入することをお勧めします。
中古マンション購入の際、ポータルサイトなどで物件画像を見て、いいなと思って内覧してみると、「早めに決めないと他の人に取られてしまいますよ」と言われて焦って買ってしまうということもあるかと思います。実際、優良な物件はすぐになくなってしまうことがよくあります。ただし、そうした急な意思決定をするよりも、まずは家族全員のライフプランをしっかりと立てることで将来的な後悔を無くすことができます。
なお、中古マンション購入のプロである不動産会社では、多くの場合社内にファイナンシャルプランナーの資格を持った方がいらっしゃいます。そうした方に今後のプランを相談する中で最適なマンション選びを実現することをお勧めします。
また、計画を立てても思い通りにいかないということは往々にしてあります。そのため、マンション選びの際は必ず中古で資産性が高く、売却しやすいマンションを選びましょう。
中古マンションのメリットは、流通価格がわかることです。新築の場合、ドアを開けた瞬間に2割価格が下がると言われます。また、新築の売出し価格は市場の相場で決まるだけでなく、建築費などから決まることもあるため、実際に売却しようと思った際に買値と大きく乖離する可能性もあります。
その点、中古マンションの場合は一度市場で出回っているため、相場価格が見極めやすいというメリットがあります。また、中古だからといって新築販売時より価格が下がっているとは言い切れず、むしろ価格が上がっているマンションもありますので、そうした資産性が高いマンションを選ぶといざというときに資金を得やすく引っ越しがやすくなります。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
マンション駐輪場の問題点とは？失敗しない解決策を紹介！
【失敗例⑫】騒音や隣人トラブルに巻き込まれ失敗
マンションを購入した後で騒音や隣人トラブルに巻き込まれるなどして売却を検討されるという方は多くいらっしゃいます。
マンションは戸建てとは異なり集合住宅という特性上、一戸建てよりも隣人との距離が近いため起こり得る問題ですね。マンションの場合、組合員として他の住人と話す機会もあるため、隣人トラブルなどは非常に深刻な問題であり、そのため売却を検討される方も多くいらっしゃいます。
また、街の雰囲気が合わないと感じ、売却をされる例も多くあります。元々住んでいた街の人たちが仲の良い地域であったのだと思われますが、そうした地域から通勤のためのベッドタウンへ引っ越しをすると、コミュニケーションをあまり取らない雰囲気に「合わない」と感じてしまうことがあるようです。
騒音や隣人トラブルで失敗して後悔しないための対策！
マンションを購入する際、基本的には必ず内覧をされると思います。その際、特に普段生活する時間帯でマンションを内覧してみると良いでしょう。
内覧をしたタイミングと実際にマンションで生活をする時間帯が異なる場合、本当の意味でそのマンションを体感できたことにはなりません。そのため、普段日中は仕事で出ている事が多いという方は、平日の夜と週末の日中などでマンション近辺の様子を確認してみると良いでしょう。
新築マンションに関しては、誰も住んでいない状態で契約をするため実際にどういう人が住むのかわからない状態になります。そのため、周辺環境が気になる方は既に住んでいる方がいる中古マンションを選ぶことをやはりお勧めします。
また、中古マンション購入後に近隣で都市開発がはじまると騒音などの問題が発生しますので、中古マンション購入時には事前に周辺の開発計画についても不動産会社に確認するなどして把握しておくと良いでしょう。
その他、中古マンション購入される際に内覧を1~2つしかされない方も多くいらっしゃるかと思いますが、10部屋以上内覧するなどして見るべき視点を養ってから購入することも失敗しない中古マンション購入のためには重要です。
騒音トラブルについて詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
分譲マンションで起こりうる騒音トラブル7パターンとその対策
「そろそろ家が欲しいかも…」と思ったら、まずはHousii(ハウシー)に登録してみませんか。複数の不動産会社が未公開を含むあなたにピッタリの物件を紹介してくれます。匿名登録なので、気になる物件が見つかるまで不動産会社に会わなくてOK。急かされずに、自分のペースで家を探せます。
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リフォーム・リノベーションにまつわる中古マンション購入の失敗例
最後に紹介するのは、中古マンションの購入後にリフォームやリノベーションすることを検討している方は必見の内容です。
実際にリフォームやリノベーション移管する失敗例にはどのようなものがあるのでしょうか？
【失敗例⑬】リフォーム・リノベーション不可物件で失敗
特に中古住宅の場合、設備に関しては新築時のままとなっていることもよくありますので、築浅の物件でない限り何も手を加えずに住めばすぐに壊れてしまう可能性があります。
こうした場合、基本的には住人が費用を支払って設備を修正することになります。築年数が経過したマンションを購入する場合、設備については見直しを検討してみると良いでしょう。
また、近年リノベーションをされる方も増えてきていますが、リノベーションもマンションによってできる場合とできない場合があります。
例えば、フルリノベーションで間取りまで変更したい場合、壁式構造のマンションは壁で建物を支えているため動かすことができず、ラーメン構造の場合においてのみ間取りを変更することができます。その他、排水管が自分の部屋の床下にあるか、階下の方の部屋の天井裏まで伸びているかによって水回りの位置を変更できるかが異なります。
設備の問題やリノベーションができず失敗して後悔しないための対策！
設備に関しては、築年数が経過しているマンションを購入する際には、基本的に取り替えるものとして費用を見込んでおくと良いでしょう。なお、もし売買契約時に設備に関して「不備なし」と表記されていたにも関わらず不備が生じていた場合には、売り主側の瑕疵担保責任として修理や交換の費用を担保してもらえる可能性がありますので、不動産会社に相談してみることをお勧めします。
中古マンションを購入する場合には、設備以外でも改修の必要がある箇所がある可能性がありますので、慎重に隅々まで点検することをお勧めします。マンション選びの際、専門家の方に同席をいただく場合もありますので、絶対に失敗したくないという方の場合、事前にマンションの専門家に相談をしてみると良いでしょう。
また、リノベーションを実施したい方の場合、建築の観点からマンションを見る必要がありますので、リノベーションができる会社に事前に相談をしておくことをお勧めします。不動産会社の場合、会社によってはリノベーションに関する知識がありますが、購入した後で実はやりたいリノベーションができないということに気づくことは比較的頻繁に起こります。
リノベーション会社に相談する以外では、設計図面を見ることをお勧めします。設計図面は、管理組合または管理会社が持っている事が多くあります。設計図面を見ると、天井や床の仕上げがどのようになっているのかや配管がどのようになっているのかなどを確認することができます。
【失敗例⑭】リフォーム・リノベーション費用が高くついて失敗
上でも紹介したように、中古マンションの購入後にリフォームやリノベーションを検討している方によくある失敗例が、「あれもこれもと設備をグレードアップした結果、新築で買うよりも値段が高くついてしまった」というケースです。
自分好みに内装を変えられると思い張り切ってリフォームした結果、リフォーム費用と住宅ローンの両方の支払いが難しくなったというケースも少なくありません。
念のためリフォーム費用の相場を紹介すると、国土交通省の「令和元年度住宅市場動向調査」によると、リフォーム費用の相場は平均178万円となっています。一方で、リクルートが実施した調査によると、中古住宅購入時のリフォーム費用の平均は612.9万円となっていてばらつきがあることがわかります。
リフォームの目的や、築年数によってもリフォーム費用は変わるためあらかじめ条件を設定したうえでリフォーム費用の準備をしておきましょう。
リフォーム・リノベーション費用で中古マンション購入に失敗して後悔しないための対策
リフォーム・リノベーション費用を抑えるための対策として挙げられるものに「リフォーム一体型ローン」があります。
特に中古マンションの購入と同時にリフォームを実施しようとしている方は、購入時に住宅ローンの支払いと同時にリフォームローンを組むケースがあると思います。しかし、リフォームローンは通常の住宅ローンに比べて、借入期間が短くかつ金利が高いため、購入当初の毎月の返済額が高くなりがちです。
そこで、リフォーム一体型ローンとしてリフォーム費用を借り入れると、リフォーム費用分も住宅ローンと同じ返済期間・金利で返済することができるため、購入当初の諸費用を抑えることができます。
中古マンション購入時は、新築マンション購入時とは違い仲介手数料などの支払いが加わってくるため初期費用が高くなりがちです。同時にリフォームを検討している方はぜひリフォーム一体型ローンも検討してみてはいかがでしょうか。
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マンションのリノベーション費用や物件を選ぶときのポイント
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失敗と対策を知って中古マンション購入を進めましょう
ここまで4つのよくある失敗とその対策についてご紹介をしてきましたが、いかがだったでしょうか。
この記事では、様々な失敗例を挙げてきましたが、中古マンション購入にはそれ以上にメリットも多くあります。流通性の高さや都心に近いといった利便性の高さ、また、景観が良いという点などです。
マンションに住みたいと思う方は、失敗を気にしすぎず、しっかりと対策を練って中古マンション購入を進めてください。
失敗しないマンション購入を達成するためには、不動産のプロと二人三脚で進めるのが一番。あなたの年齢や年収、住みたいエリアや沿線から自分にはどんなマンションが合っているのか、プロに聞いてみませんか。Housii(ハウシー)なら不動産会社にチャットでの相談が可能。希望条件を登録したら、あなたにピッタリの物件もご提案。
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中古マンションを購入する際の注意点については、こちらの記事でも詳しく解説しています。
【中古マンション購入の10の注意点】内覧・契約時に確認すべき箇所を解説
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