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マンション購入で後悔しないために押さえておきたいポイント

しっかり内覧をして決定したつもりだったのに、実際に住んでみたら間取りが狭かったり、予想以上に管理費や修繕費がかかったりと不具合続出。特にリーズナブルで立地も良い中古マンションでそのような問題が続出しています。

失敗しやすいポイントをあらかじめ知っておくことで、自分自身が新居を購入する際の参考にできます。またこの記事では、住み替えの際に悩みとなる売却と購入どちらが先かといった3種類の買い換え方法や、マンション選びのポイントなどについても解説します。ポイントを押さえて自分にあったマンションを見つけましょう。

先読み!この記事の結論
  • 管理費や修繕積立費など住宅ローン以外にも様々な費用が発生する。
  • 予算をしっかり考えて無理のない資金計画をたてよう。


「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. マンションを購入して後悔していること

実際にマンション購入に失敗した人たちがあげた後悔したポイントを知り、自分たちが購入する際の参考としてください。

1.1. マンションにかかる費用

住居は購入費用だけがすべてではありません。新築でも中古でもマンションを購入すれば管理費、修繕費、駐車場費、固定資産税などのランニングコストが発生します。マンションによって管理費や修繕費は異なりますが、管理費10,000円前後、修繕積立金5,000~15,000円程度、毎月かかると見込んで計画を立てててください。また忘れてはならないのが土地や建物にかかる固定資産税です。固定資産税の計算方法は以下の通りです。

  • 固定資産税=課税標準額×1.4%

※市町村による変動あり

住居用に土地や建物を使用している場合には、利用状況を報告することにより軽減措置を受けることができます。軽減措置がなされているかどうかは、納税通知書で確認してください。

ローンの返済費用のみを計算して計画を立てていたものの予想以上に費用がかかって、生活費や子供の教育費に回せるお金が減ってしまうというのはよく聞く話。マンション購入前にきちんとした資金計画を立てておくことが重要です。

1.2. マンションの間取り

デザイナーズマンションなどはリビングルームを広く取ったり部屋数を多くするために、収納スペースが削られていたり動線が悪かったりすることがあります。その場合、日々ストレスを感じ続けなければなりません。また子供が生まれる前と後では生活スタイルが変化するため、部屋の使用目的や使いたい部屋数なども変わります。現時点の状況ではなく10年先、20年先を想定して間取りを見直してみてください

モデルルームを確認しただけではなかなか見えてこないポイントとしては、風通しの悪さ、部屋の明るさ、1階の庭付のマンションの防犯、害虫、騒音、隣人とのつきあいなどがあげられます。タワーマンションなどは日当たりや風通しもよいのですが、階数が高いと夏は暑く冬は寒いことも。エレベーターの数が少ない場合には、待ち時間が長く通勤時間にはイライラすることもあるので、実生活をイメージしつつ不便な点をリストアップして譲歩できるか考えておきましょう。

1.3. マンションの周辺環境

マンションの周辺環境も重要です。駅から遠く、もっと駅近くの物件にすれば良かったと後悔したり、逆に駅に近すぎて電車の音や車道の騒音が気になってしまう場合があります。

また子供がいるかどうかでも生活スタイルは変わるもの。子供が生まれる前は会社の往復で便利だと思っていた駅近くの物件も、子供が生まれてみたら学校が遠かったり、緑豊かな公園や遊び場が近くになかったりして不便を感じることがあります。そしてマンション内に年配の人が多いと、小さな子連れの夫婦は騒音などを注意され肩身の狭い生活になる可能性も。ライフステージの変化により、将来どのような生活をしたいのか。そこら辺も考慮に入れておくとよいです。

1.4. 中古マンションの購入で後悔していること

中古マンションを購入後、リフォームや修繕で想定外の費用がかかることがあります。

配管などの工事費が思ったよりもかかった

内覧したときは内装が綺麗で住み心地が良さそうだったのに、見えない部分が故障していたりメンテナンスされていなかったりして購入後に工事費用が想定よりもかさんでしまうことがあります。特に築10年を超えている物件は、購入前に住宅設備の状況や最後にメンテナンスしたのはいつなのか確認しておかなければなりません

水回りは水漏れが起きて階下などに影響が及んでしまうので時期が来たら交換が必要です。給湯器や配管類の取り替える場合、一般的に30万円程度。ただし床や壁を解体し直すためにトータルで50~100万円前後かかる可能性があります。

リノベーションに向かないマンションだった

中古マンションはリーズナブルで求めやすいもの。そのため「リフォームして自分好みに作り替えれば良い」と簡単に考えがちです。しかし構造体は共有部分なので変更はできません

壁を撤去して希望の間取りに作り替えたり、配管を通して水回りなどに新しい設備を導入したりできないかもしれないのです。特に水回りの移動や、お風呂の追い炊き機能の追加が出来ないことがあるので、購入前に完成後のイメージをしておき、その実現が可能かどうか専門家などに内覧時に確認してもらうと良いかもしれません。

  • 管理・修繕費が発生
  • 周辺環境に注意
  • リフォームに不向き


2. 2マンションを買い替える

マンションを買い換える際のポイントにはどのようなことがあるのか解説します。

2.1. マンションの買換えは半年間が勝負

マンションの売却には時間がかかります。不動産探しに1~2ヵ月、売り出しに約3か月、引き渡しに1~2ヵ月程度。そのため引っ越したい時期の5~7ヵ月前には売却に向けて動き出してください

また買い換えにはタイミングが非常に重要です。よく高値をつけておいて売れなければ安くしようと考える人がいます。あながち間違えではありませんが、売却は初めにネット掲載された時が旬。販売開始から長期間経ってもなかなか売れないと「売れ残り」のレッテルが貼られ、安く買い叩かれることがあります。動き出してから半年間が勝負だと考えておくと良いです。

2.2. 買い替えの方法は3種類

買い換えでよく悩みとなるのが、「売却が先か、購入が先か」というもの。ほぼ同時期に購入と売却ができれば良いのですが、大抵の場合はそううまくはことが運びません。その場合、売却と購入のどちらかを優先させる必要があります。下記の3種類の方法を比較して、自分に合ったものを選びましょう。

売り手型で買い替える

現在住んでいるマンションを先に売却し、その後で新居を購入する方法です。マンション売却の資金をローンの残債や新居購入に充てるなど資金計画が立てやすく、価格交渉も有利に進めやすいので、最良の方法だと考えられています。

デメリットとしては売却から引き渡しまでに新居が決められないと、仮住まいが必要だという点。実家や近くの親族の家などに仮住まいができればよいのですが、もしも賃貸を活用する場合には敷金や礼金などが必要となり費用が嵩みます。

買い手型で買い替える

新居を購入後に、現在住んでいるマンションを売却する方法です。この場合は新しいマンションをじっくり納得のいくまで選ぶことが可能で、仮住まいも不要です。また新居引っ越し後に売却予定のマンションの内覧を行うことができるので、住んでいる状況で内覧を行いたくない人はこちらの方法を選びます。

デメリットとしては、売却予定のマンションが長期間売れない場合や想定通りの価格で売れなかった場合に二重ローンとなる可能性がある点があげられます。審査が通りにくくなるので注意が必要です。

業者に買い取ってもらう

個人ではなく、不動産会社に買い取ってもらう方法です。メリットとしては新居をゆっくり選びつつ確実にマンションを売却することが出来る点。内覧対応などのわずらわしさもなく、最短一ヶ月程度で迅速に売却可能です。しかし売却価格が相場の70~80%以下となることを念頭においてください。

また業者買い取りとは少し異なり「買い取り保証」というものもあります。これは仲介と業者買い取りの良いとこ取りの方法で、業者に仲介してもらい高値での売却を目指しつつ、最終的に売れなかったら買い取ってもらうというものです。しかし買い取り保証を行っている業者は少ないので、不動産会社の選択肢が狭まります。

2.3. マンション買い替えにかかる費用

マンションの買い換えにはどのくらいの費用がかかるのか説明します。

買い替えにかかる諸費用

マンションの売買には、購入額や売却額以外にさまざまな諸費用がかかります。売却時の場合には売却代金の4~5%、購入時には購入代金の6~10%の諸費用をみておきましょう。以下、諸費用のおおよその金額を表にまとめましたので参考にしてください。

売却時に必要な諸費用

売却時に必要な諸費用の項目 費用
仲介手数料 (売買代金×3%+6万円)+税 ※速算式
火災保険料 1万5,000円程度
登記費用(ローンの残債がある場合) 1~2万円
ローン手数料 1~5万円程度
印紙代 ※別表参照

購入時に必要な諸費用

購入時に必要な諸費用の項目 費用
仲介手数料 (売買代金×3%+6万円)+税 ※速算式
登記費用 30万円程度(移転登記)
抵当権設定費用(ローンを組む場合) 2~3万円程度
固定資産税 1~15万円程度
不動産取得税 0~10万円程度
ローン手数料 5~30万円程度
火災保険料 10~30万円程度
印紙税 ※別表参照

印紙代(平成30年3月末日までの軽減措置の金額)は下記の通りです。

売買代金 印紙税
100万1円?500万円 1,000円
500万1円?1,000万円 5,000円
1,000万1円?5,000万円 10,000円
5,000万1円?1億円 30,000円
1億1円?5億円 60,000円

 

買い替えにかかる税金

最初に売却について説明します。売却して利益が生じると譲渡所得税が発生。譲渡所得税は下記の計算式で出た譲渡所得を元に計算します。また税率は所得期間により異なります。

  • 譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)


次に購入についてですが、購入時には不動産取得税がかかります。自己居住用マンションについては建築年数に応じて減税される特例があり、不動産取得税が一切かからない場合もあります。不動産所得税の計算方法は下記の通りです。

  • 建物の税額=固定資産税評価額×4%(標準税率)


細かな計算は難しいので、シミュレーションを活用すると良いです。

  • 買い換えは半年以内
  • 売却→購入がベター
  • 諸費用も発生する

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3. 3マンション選びのポイントとは

購入の際に確認しておきたい、マンション選びのポイントを説明します。

3.1. 実物を見ることが大切

マンションのような高額物件を購入することは、一生のうちにそれほどなん度もありません。高い買い物なので平面図だけで判断せず、しっかりと実物を確認してください。住環境というのは毎日のことなので、ちょっとしたストレスが蓄積され大きな負担を感じてしまうことがあるからです。

中古物件の場合には、どんなにモデルルームのように内装が美しい部屋でも、前居住者が喫煙家だったりすると煙草の臭いが部屋に染みついていて取れないことがありますし、騒音や動線の問題も自分で確認してみないとわかりません。

また新築のマンションなら、モデルルームをよく確認する必要があります。しかしモデルルームはあくまで客を呼び込むためにインテリア類もすてきに作られているもの。そしてあくまでモデルルームはモデルルームであり、実際に入居する部屋とは違うのです。

モデルルームの注意点はいくつかありますが、特に入居後気になりやすい点は「天井の高さ」そして「窓」。部屋ごとに梁や、柱の位置や大きさが異なるので、実際の部屋を確認しておかないと家具が入らなかったり圧迫感・閉塞感を感じることがあります。

3.2. マンションの周辺を現地に行って確認

ついついマンションそのものに焦点を当て気味ですが、実は非常に重要なのが周辺の環境です。購入後マンションそのものは気に入ったのに、住環境が悪く不満を持ってしまう人は少なくありません。

ポイントとなるのは騒音や通勤道路の混み具合、スーパーなどの買い物施設、病院、公共機関、教育機関、公園、治安状況など。また子供がいないうちは会社中心の生活になりやすいもの。「駅から近い」といった通勤のしやすさを重視してしまうものですが、子供が生まれたら生活スタイルは変わります。

学校が遠かったり、交通量が多い道路が多くて危険を伴う場合も。10年先、20年先のライフスタイルをイメージしながら周辺環境をチェックしてみると良いでしょう。そして実際に現地で雰囲気を確認するのなら、朝、昼、夜、休日、平日、さまざまな時間帯でチェックをしてみてください。

駅まで徒歩7分と書かれていたのに、実際に歩いてみると10分以上かかることもあります。また夜に暗い小道を歩いて帰らなければならず、身の危険を感じることもあるでしょう。現地をなん度も歩き回ってこそ見えてくるものもあるのです。

3.3. 契約前の重要事項説明書をよく読む

契約前に必ず宅地建物取引士という資格を持った人から、重要事項について説明を受けます。これは読み上げるだけでも1時間以上はかかる代物で、専門用語も多く、わからないことが多いもの。

さらに宅地建物取引士が早口だったり小さい声だったりすと、重要事項をサラッと聞き逃してしまうことも多いのです。もしもわからないことや聞き取れないことがある場合には、恥ずかしがらずに質問してください。

この重要事項説明書には「契約をするか決定するために必要な情報」が書かれています。自分自身でしっかりと理解するためにも、事前に重要事項説明書のコピーをもらって目を通しておくと良いです。「最も重要なことは、結局どこですか?」とか「簡単にいうとどういうことでしたか?」と聞いてみるなど、聞き手としての工夫も必要です。

またコピーをくれない、質問を受け付けてくれない、とにかくサインを要求される。このような宅地建物取引士には注意をしましょう。

3.4. 無理のない資金計画を立てて予算を決める

せっかく夢のマイホームを購入しても、借金の返済に追われて家族で過ごす時間が減ってしまったりギスギスしてしまったのでは本末転倒です。自分たちに購入できる金額をしっかりと把握し、予算を組むことが重要となります。

現在マンションを所有している場合は、そのマンションの売却価格によって新居購入の予算もかわってくるでしょう。より高い金額で売却するには、相談に乗ってくれる良きパートナーである不動産会社を探さなければなりません。ネットの無料一括査定などを活用すると良いです。

また売却でローンが完済できるのならよいのですが、もしもできない場合には残債をどうするかという問題も生じます。二重ローンや住み替えローンなどの方法がありますが、いずれも審査が通りにくいというデメリットも。ローン以外にも管理費、修繕積立金、駐車場代などのランニングコストを含めて考える必要があるので、一度キャッシュフロー表を作成し、月々の返済シミュレーションをしてみましょう

  • 実物を見て決める
  • 周辺環境を確認
  • 無理のない資金計画

4. 4ポイントを押えて自分たちにピッタリのマンションを見つけよう

人それぞれに自分にふさわしいマンションがあります。その手助けをしてくれる不動産会社との良い出会いが、成功への第一歩となります。

4.1. マンションを売りたいなら60秒で無料査定出来るイエウールで

マンションの売却額は定価ではありません。そのためどの不動産会社を利用するかで売却額が変わってきます。適正価格かそれ以上で売却をしてくれるような、親身な不動産会社と出会うにはネットの不動産一括査定が便利です。

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