マンションの購入は、人生の中での一番の大きな買い物であると言っても過言ではありません。
これから、マンション購入を検討している方や売却を考えている方は、損をしないように価格変動について最低限の知識を理解した上で取引を行うことをおすすめします。
そこで今回は、マンションの値下がり時期について詳しく解説していきます。値下げを待つリスクや交渉のポイントについてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
マンション購入は大きな買い物であるからこそ、少しの価格変動が大きな差になることもあります。少しの時期の差で何百万円もの差が出るなら、その時期を賢く見極める知識をつけましょう。
はじめてのマンション購入を考えの方はまずはこちらの記事をご覧ください！
マンション購入の注意点を解説！物件選びから内覧・契約時に注意するべきことは？
中古マンションの値引き交渉で失敗しない方法を紹介！金額の相場も解説！
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中古マンションの値下げ時期・交渉ポイント
中古マンションの値下げに適した時期が気になる方も多いでしょう。
一般的に、7〜8月と11〜12月頃はマンション購入の需要がなく値崩れが起こりやすいといわれているようですが、ここで2021年時の東京都における実際の売却価格の推移を月別に見てみましょう。
| 月 | 1㎡あたりの中古マンション価格（東京） |
|---|---|
| 1月 | 約77.1万円 |
| 2月 | 約77.4万円 |
| 3月 | 約79.3万円 |
| 4月 | 約80.6万円 |
| 5月 | 約79.0万円 |
| 6月 | 約82万円 |
| 7月 | 約82.1万円 |
| 8月 | 約81万円 |
| 9月 | 約83.5万円 |
| 10月 | 約81.5万円 |
| 11月 | 約80.7万円 |
| 12月 | 約85.7万円 |
実際には、1月〜4月、11月のタイミングが安くなっているため、「閑散期に値下がりしやすい」というわけではなさそうです。ただし、エリアや市場全体の景気によっても変わるので、その時々で最新の情報を入手するようにしましょう。
ここからは、長期目線で値下げする時期のタイミングについてもご紹介していきます。
売り出しから3ヶ月経過したタイミング
まず狙い目なのは、売り出しから3ヶ月以上が経過している物件です。特に売り出しからちょうど3ヶ月が経つ頃には、売主側も初期値から価格を下げることを検討し始めることが多く、値下げが起こりやすいです。
また、3ヶ月以降も買主がなかなかつかない場合は、定期的に値下げが行われるケースもあります。
競合物件が多くなったタイミング
競合物件が多くなったタイミングも狙い目です。
近くのエリアで同条件の物件が増えると、需要に対して供給が上回り値崩れが起こりやすくなります。競合物件の数が多いほど、好条件の物件やコストパフォーマンスの高い物件から売れ始めるため、売主側も他の物件に合わせて値下げせざるを得なくなるのです。交渉するときの理由づけにも使えるので、競合物件の情報はこまめにチェックしておくと良いでしょう。
ポータルサイト検索の築年数帯が上がる前のタイミング
ポータルサイトでは、「築○年〜築○年」といったように、築年数での絞り込み検索が可能です。買主側は築年数を条件に盛り込んで物件探しを行う場合も多いため、ポータルサイトでの築年数帯が上がる前に売り切りたいと考える売主は多いです。
そのため、レンジが変わる前のタイミングは値下げが起こる可能性が高く狙い目でしょう。
新築マンションが中古扱いになるタイミング
新築は一般的に、竣工1年以内の物件を指しますが、誰も入居のないまま1年以上経過してしまうと「新古物件」として、価格を下げて販売します。その理由は、新築の時のまま空き部屋にしておくとコストがかかるからです。すぐに売れてしまえば、人の手が自然と入るので不動産会社が管理する必要はありませんが、人の手が入らないと不具合がでる可能性があるので、そうならないようにするために管理のコストがかかるのです。
また、竣工から2年以上経つか、人の手に渡った後のものは「中古物件」として表記しなければいけないので、さらに販売価格を下げなければいけなくなってしまいます。新築＞新古＞中古とどんどん販売価格を下げざるを得ないので、なるべく早くに売ってしまいたい、というのが販売元の不動産会社の思惑です。
このような理由から、早くに売り切るために「新築」でも竣工から時間が経つにつれて、新築マンションが中古扱いになる前に売り切ろうと、少しづつ価格を下げるということが起こり得るのです。
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築25年前後になるタイミング
築年数が経過すると、新築の時よりはどうしても人気が下がり、売りづらくなってしまいます。特に築25年前後になるタイミングでは、その後大幅に値崩れしやすいため早く売り切りたい売主が値下げを行う可能性が高いです。
新築の時のまま空き部屋にしておくと、不動産会社やオーナーに管理費の負担がかかります。管理費を支払って高値で売れるのを待つよりも、売れる金額に値下げして早く人の手に渡してしまった方がコストがかからないので、不動産会社は値下げを敢行します。築年数が経過していても、人気があって価格の下がらない物件も中にはありますが、ほどんどの物件で、新築時をピークに徐々に価格が下がっていくと言われています。
マンション価格の値下がりする要因と時期を見極めるポイント
マンションの価格が値下がりするタイミングを見極めるためには、その要因を知っておく必要があります。どんな時に、マンションの価格が下がりやすいのか、または上がりやすいのか。これらは、増税などの政策や、それによる経済・消費の動きに大きく影響を受けます。例えば、増税の前に駆け込み需要があるから、少し高めの価格に設定する・低めに設定して在庫をなくすなどという戦略を立てる会社もあるでしょう。逆に、増税後の冷え込みに対して値下げをする可能性もあります。
それとは別に、決算前の売上確保のために値下げをして在庫をなくす手立てを講じたり、年度末前などの需要が増える時に少し高値をつけるという可能性もあります。
このような動きを推測するために、なぜ値下げ・値上げをする必要があるのか、という根拠を知っておくことがキーポイントになります。
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マンションの価格が値下がりする要因
マンションの価格が値下がりする要因には、築年数の経過や、管理の甘さによって人気がなくなって価格を下げざるを得ない場合と、経済の流れによって下がってしまう場合があります。経済の流れ、投資家の売却が続くことでの値下がり
マンションは居住用としてではなく、投資の資産として購入している人もいます。そのような場合、築年数などに関係なく、経済の流れを読んで「高値のうちに売る」という判断をすることがあります。ある数人の投資家が売りに出し、それを察知してまた別の投資家が売りに出し始めると、マンションの在庫が増えるので価値が下がり、価格が下がります。投資家の中には、価格が下がり始めて慌てて売りに出す人もいるでしょう。そのような連鎖によって、マンションの価格が下がることもあるのです。
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中古マンションの値下げ時期を待つリスク
ここまで中古マンションの値下げ時期やタイミングについてご紹介しましたが、一方で値下げ時期を待つデメリットも存在します。
ここでは、中古マンションの値下げ時期を待つリスクについて詳しくご紹介していきます。
希望の物件が買えない可能性がある
値下げ時期のタイミングを伺うことで安く入手できる可能性がある一方、[/underline]先に購入者が現れてしまうリスクも高まります。特に人気物件や好条件の物件では、値下げ時期を迎えることなく他の人に買われてしまうといったことが起こりかねません。
どうしても押さえたい物件がある場合は、価格を重視するか確保を重視するかの判断が必要です。
市況の変化も考慮すると安くないケースがある
購入タイミングを待ったことにより、一見値下げをしているように思える物件でも、不動産市場全体の相場が安くなっていることがあります。そのような場合は実は相対的には安くなっていないこともあるため、競合物件や市場価格の推移を把握して納得のいく価格で購入できるように情報をチェックしておきましょう。
住宅ローン金利が上がってしまうリスクがある
住宅ローンの金利は時期によって変動します。最近では低金利で推移しているものの、値下がりを待っている間に金利が上がるリスクもあることはおさえておきましょう。金利は支払い額に大きな影響を与えるため、もし大幅に金利が上がることがあれば、総支払額がかえって増えてしまう可能性もゼロではありません。
とはいえ今後のことは誰にもわからないので、リスクを念頭に置いた上で値下がりを待つ分には問題ないでしょう。
団信(団体信用生命保険)に加入できなくなることがある
団信(団体信用生命保険)とは、住宅ローン契約者が死亡してしまった場合などに、住宅ローン残高を支払わなくてよくなる保険のことです。子供や家庭がある場合は、万が一に備えて団信に入ることが一般的ですが、高齢者の方や病気を抱えている場合は団信に加入できない場合があります。値下がりを待つことで、年齢や病気のリスクが高まることは考慮しておきましょう。
値下げせずに売れるマンションの特徴
マンション購入の際は、当面は住み続ける予定であっても、売却する可能性も考えて物件選びを行うことをおすすめします。
ここでは、購入後に値段が下落しづらい中古マンションの特徴について解説していきます。
立地のよいヴィンテージマンション
築年数が経過しても、人気が下がらず、価格が下がらないマンションは存在します。一般的に「ヴィンテージマンション」と呼ばれる中古マンションがこれにあたります。
売却価格には、立地（ネームバリュー）・管理が大きく影響していることはいうまでもないでしょう。
例えば、東京・青山、白金台、港区などは一等地としても名高く、アクセスも良いので人気が落ちません。さらに、物件自体の管理が行き届いていれば、たとえ築50年だとしても、住みたいと思う人が少なくないことが予想できます。このような、築年数が立っていても人気があり続けるマンションはただ古いだけでなく、築年数の経過によってさらに付加価値があがるということです。
古くても新築同様、もしくはそれ以上の価値のある不動産はそう多くはありません。ヴィンテージマンションは、そもそもの価格が高めではありますが、価格の落ちない物件は、手放す時も安心です。
ヴィンテージマンションほどではなくても、間取りや立地条件・利便性によって価格の下がりにくいマンションもあります。間取りや交通アクセス、学校・スーパーなどの利便性・立地条件は生活していく上で、できれば妥協したくない点。これらの条件が良ければ、マンションの価格が暴落するということは考えにくいのでおすすめです。
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治安・教育・生活が整った立地のマンション
治安や教育などの生活基盤となる環境が整っているかどうかも見極めのポイントです。
値下がりしない、ということは、人気が落ちないということです。一般的に、居住用でマンションを購入するのは子育てファミリーが多い傾向にあります。いくら少子化とは言え、子育てファミリーがいなくなったというわけではありません。むしろ、マンション購入を考える子育てファミリーは、「治安」「教育」「生活」が安定している地域に密集するかもしれません。
そう考えると、「治安」「教育」「生活」の整った地域のマンションは値下がりする可能性が低いと言えます。
都内であれば、移動は基本的に電車なので、交通の便が良いと人気が落ちないでしょう。自分がどんなところに住みたいか、ということを考えれば、自ずと、人気のある価格の下がりにくいマンションがわかるはずです。
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中古マンションの値下げ時期にいち早く気づく方法
中古マンションの値下げを察知するためには、不動産価格を定期的にチェックしておくと良いでしょう。
不動産価格を調べるには、どういった方法があるのでしょうか。一番確実なのは、近隣の物件の相場や販売状況を調べることです。インターネット検索でも自力で坪単価を調べることができますが、パッと見ただけではわかりづらく、必要な情報が抽出しづらいところが難点です。不動産会社に問い合わせたり、近場の不動産会社であれば直接話を聞きに行ったりすると良いでしょう。
また、不動産の査定をしてもらえば、すぐに価格がわかります。売るにしても買うにしても、その土地の取引相場を知っておくことは重要です。不動産の一括査定サイトなどでも、価格を調べてみるのも良いでしょう。
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値下げ時期に買うだけでなく資産価値のある中古マンション購入を
マンション購入で得をする方法は、値下がり物件を探すだけではありません。そもそも資産価値の高いマンションを選ぶことができれば、中長期的に金銭的に得をすることができます。
資産価値と言えば駅からの距離や築年数などが思い浮かびますが、実際には再開発の予定や法律で定められた用途区域など様々な要因で資産価値は決まります。
そのため、資産価値の高いマンションを買うなら、自分で選ぶのではなく実績ある不動産会社からの提案やアドバイスが必須です。
とはいえ、時間が無かったり、一人で不動産会社にいくのはまだ早いと思ってしまうこともよくあることです。そこで、資産価値の高いマンションを選ぶならHousii(ハウシー)がおすすめ。
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