マンションの値下がり時期・理由を把握して購入に備えよう

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マンションの購入は、人生の中での一番の大きな買い物であると言っても過言ではありません。これから、購入を検討している、すでにマンションを所有しているが住み替えを検討している、買うにしても、売るにしてもマンション価格変動についての知識があるほうが、損をしなくて済むでのはないでしょうか。
大きな買い物であるからこそ、少しの価格変動が大きな差になることもあります。少しの時期の差で何百万円もの差が出るなら、その時期を賢く見極める知識をつけましょう。

先読み!この記事の結論
  • オリンピック開催前年に価格が下がることが想定される
  • 「治安」「教育」「生活」の整った地域のマンションは値下がりする可能性が低い

あなたの不動産、
売ったら いくら?

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マンション価格の値下がりする要因と時期を見極めるポイント

マンションの価格が値下がりするタイミングを見極めるためには、その要因を知っておく必要があります。どんな時に、マンションの価格が下がりやすいのか、または上がりやすいのか。
これらは、増税などの政策や、それによる経済・消費の動きに大きく影響を受けます。例えば、増税の前に駆け込み需要があるから、少し高めの価格設定する・低めに設定して在庫をなくすなどという戦略を立てる会社もあるでしょう。逆に、増税後の冷え込みに対して値下げをする可能性もあります。
それとは別に、決算前の売上確保のために値下げをして在庫をなくす手立てを講じたり、年度末前などの需要が増える時に少し高値をつけるという可能性もあります。
このような動きを推測するために、なぜ値下げ・値上げをする必要があるのか、という根拠を知っておくことがキーポイントになります。
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マンションの価格が値下がりする要因

マンションの価格が値下がりする要因には、築年数の経過や、管理の甘さによって人気がなくなって価格を下げざるを得ない場合と、経済の流れによって下がってしまう場合があります。

築年数の経過など、マンションの価値が下がることによる値下がり

築年数が経過すると、新築の時よりはどうしても人気が下がり、売りづらくなってしまいます。新築の時のまま空き部屋にしておくと、不動産会社やオーナーに管理費の負担がかかります。
管理費を支払って高値で売れるのを待つよりも、売れる金額に値下げして早く人の手に渡してしまった方が、コストがかからないので、不動産会社は値下げを敢行します。築年数が経過していても、人気があって価格の下がらない物件も中にはありますが、ほどんどの物件で、新築時をピークに徐々に価格が下がっていくと言われています。

経済の流れ、投資家の売却が続くことでの値下がり

マンションは居住用としてではなく、投資の資産として購入している人もいます。そのような場合、築年数などに関係なく、経済の流れを読んで「高値のうちに売る」という判断をすることがあります。
ある数人の投資家が売りに出し、それを察知してまた別の投資家が売りに出し始めると、マンションの在庫が増えるので価値が下がり、価格が下がります。投資家の中には、価格が下がり始めて慌てて売りに出す人もいるでしょう。そのような連鎖によって、マンションの価格が下がることもあるのです。
  • 築年数経過で人気が下がる
  • 値下げで売り切る
  • 投資家の裁量で価格が変動
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新築マンションが値下がりする要因について

新築のマンションの購入を検討する時、売り出しが始まってすぐに購入できれば安心ですが、売り出しから少し待つことで価格が下がる可能性があります。
新築は一般的に、竣工1年以内の物件を指しますが、誰も入居のないまま1年以上経過してしまうと「新古物件」として、価格を下げて販売します。その理由は、コストがかかるから。すぐに売れてしまえば、人の手が自然と入るので、不動産会社が管理する必要はありませんが、人の手が入らないと不具合がでる可能性があるので、そうならないようにするために管理のコストがかかるのです。
また、竣工から2年以上経つか、人の手に渡った後のものは「中古物件」として表記しなければいけないので、さらに販売価格を下げなければいけなくなってしまいます。新築>新古>中古とどんどん販売価格を下げざるを得ないので、なるべく早くに売ってしまいたい、というのが販売元の不動産会社の思惑。
このような理由から、早くに売り切るために「新築」でも竣工から時間が経つにつれて、少しづつ価格を下げるということが起こり得るのです。
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今後マンションの値下がりの要因となる2019年問題について

不動産の投資をしているなら「2019年問題」という言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか。この問題は、2019年に、不動産価格が下落する可能性のある要因が同時多発するのではないかと言われていることによります。その要因は大きく分けて3つあります。それぞれについて具体的に見てみましょう。

世帯数がピークを迎えて、徐々に下がり始める

少子高齢化、人口減少が叫ばれていますが、不動産には「世帯数」が大きく影響します。不動産は、単純に考えれば、世帯数=不動産の数なので、世帯数減少するということは、不動産の需要も減るということ。
国立社会保障・人口問題研究所の世帯数の予測データによると、2019年をピークにして、そこから徐々に世帯数が減っていくとあります。これまでの不動産の需要と供給のバランスが、世帯数の変化に追いつかないと、需要が減っているのに不動産が余るという状況になりかねません。このバランスが悪くなってしまうことによって、不動産価値が下がるのではないか、と言われています。

2021年東京オリンピック開催の前年に「売り」が起こる

オリンピック開催の前年に、それまで投資用として所有していたマンションが多く売り払われます。多くのマンションが売られると、在庫が増えるので、価格が下がってしまいます。では、なぜオリンピックの前後で不動産投資家が動くのでしょう。

招致に成功した都市の不動産を、オリンピックへの期待値で買う

2013年に、2020年東京オリンピックの開催が決定され、そこから海外投資家の注目が集まり、不動産の「買い」がありました。この不動産の「買い」は、オリンピックへの期待値によるものなので、一時的なものであると言われています。
買い」が続いたことで一時的に価格が高騰しますが、これまでの過去のオリンピック開催地の不動産価値は、開催の前年から徐々に下がり始める傾向がありました。新型ウイルスの影響でオリンピックは2021年に延期になりましたが、前年から「売り」が起こって価格が下がるのではないかと懸念されています。

オリンピック前一番盛り上がっている時に売る

外国人投資家の中には、この一時的な好景気を見込んでマンションに投資している場合が多いので、オリンピックが始まる前、一番盛り上がっている時に高値で売り払うということが起きます。
オリンピックが始まるまでは、お祭り前の雰囲気そのもので、景気も良く、気分も上々で人々も浮き足立っています。オリンピックに向けて、選手村の整備や競技場の準備などで、建築・不動産業界も潤います。そして、オリンピックが開会すると、その期間はとてつもない盛り上がりを見せ、海外からの観光客も増え流ので、一時的に好景気になります。しかし、オリンピックが閉会すると、大勢の観光客も帰ってしまい、選手村からも、競技場からもひとけが無くなります。祭りの後の静けさ、と言ったところでしょう。
それまで潤っていた建築・不動産業界も需要がなくなるので冷え込みます。人々も、オリンピックが終わることで元の生活を取り戻すので、経済(景気)が低迷しがちになるのです。こうなってしまうと、それまで高値でも売れていたマンションも売りづらくなります。価格を下げざるを得ないということが起きるです。

長期譲渡所得によって、不動産が売却される傾向がある

2020年東京オリンピックの開催が決まったのは「2013年9月」。その時に買った不動産が長期譲渡所得となるのは、「2019年1月1日」以降。投資家の中には、長期譲渡所得になる2019年1月1日まで待ってから、不動産を売却しようと考える人もいるでしょう。
不動産を売却するときに発生した所得は、それを所有していた期間によって税率が変わります。譲渡した年の1月1日の時点で、5年を経過しているかどうかがポイントです。5年未満であれば、「短期譲渡所得」5年以上であれば「長期譲渡所得」と見なされます。
所得税だけみても、短期譲渡所得は長期譲渡所得の倍の税率です。これを知っていれば、不動産を売るなら長期譲渡所得と見なされる5年が経過するまで待とう、となることも頷けます。

短期譲渡所得 長期譲渡所得
所得税 30% 15%
住民税 9% 5%
復興特別所得税 2.1% 2.1%

こういった理由から、不動産業界では「2019年問題」が懸念されているのです。

  • 世帯数が減ると不動産需要が減る
  • 海外投資家がオリンピックを利用する
  • オリンピック開催前年に価格が下がることが想定

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値段が下がらないマンションの特徴とは

築年数が経過しても、人気が下がらず、価格が下がらないマンションも存在します。立地(ネームバリュー)・管理が大きく影響していることはいうまでもないでしょう。
例えば、東京・青山、白金台、港区などは一等地としても名高く、アクセスも良いので人気が落ちません。さらに、物件自体の管理が行き届いていれば、たとえ築50年だとしても、住みたいと思う人が少なくないことが予想できます。このような、築年数が立っていても人気があり続けるマンションは「ヴィンテージマンション」呼ばれています。ただ古いだけでなく、築年数の経過によってさらに付加価値があがるということです。
古くても新築同様、もしくはそれ以上の価値のある不動産はそう多くはありません。ヴィンテージマンションは、そもそもの価格が高めではありますが、価格の落ちない物件は、手放す時も安心です。
ヴィンテージマンションほどではなくても、間取りや立地条件・利便性によって価格の下がりにくいマンションもあります。間取りや交通アクセス、学校・スーパーなどの利便性・立地条件は生活していく上で、できれば妥協したくない点。これらの条件が良ければ、マンションの価格が暴落するということは考えにくいのでおすすめです。
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値下がりしないマンションを選ぶときのポイント

値下がりしない、ということは、人気が落ちないということです。一般的に、居住用でマンションを購入するのは子育てファミリーが多いということは、まぎれもない事実です。いくら少子化とは言え、子育てファミリーがいなくなったというわけではありません。むしろ、マンション購入を考える子育てファミリーは、「治安」「教育」「生活」が安定している地域に密集するかもしれません。
そう考えると、「治安」「教育」「生活」の整った地域のマンションは値下がりする可能性が低いと言えます。治安が悪くて安い地域にマンションを買いたいとは、なかなか思わないと考えられます。
都内であれば、移動は基本的に電車なので、交通の便が良いと人気が落ちないでしょう。自分がどんなところに住みたいか、ということを考えれば、自ずと、人気のある価格の下がりにくいマンションがわかるはずです。
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不動産価格を調べる方法

不動産価格を調べるには、どういった方法があるのでしょうか。一番確実なのは、近隣の物件の相場や販売状況を調べることです。インターネットで坪単価を調べることできますが、パッとわかりづらいというのが難点です。近場の不動産会社をのぞいて、貼り出してある不動産情報を見たり、直接話をきくのも良いでしょう。
不動産の査定をしてもらえば、すぐに価格がわかります。売るにしても、買うにしても、その土地の取引相場を知っておくことは重要です。不動産の一括査定サイトなどでも、価格を調べることはできます。

将来の事を考えて不動産を選ぶことが大切

将来の生活スタイルや、資産状況、経済状況なども鑑みて、後悔のないようにじっくり選ぶのがおすすめ。
新築で買わなければいけない理由もありません。中古でも、素敵な物件はあります。不動産との巡り会いの先に、自分の人生が豊かに広がっていきます。

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