築40~50年の中古マンションなどいわゆる築古の中古マンションは、リフォーム・リノベーションブーム以降購入を検討する人が増えている物件の一つです。
以下のグラフは東日本不動産流通機構が公表しているデータから独自に作成した、中古マンションの築年数別成約状況のグラフとなりますが、実際に築古の物件の比率が増えてきていることがわかります。
そこで今回の記事では、メリットも多い築50年の中古マンションに着目して、いつまで住めるのかや購入時にはどのような点に注意しながらマンションを選んだらいいのかについて解説していきます。
また、築年数が古いマンションの購入を考えている方はこちらの記事もご覧ください。
築30年のマンションはあと何年住める？メリットから選び方のポイントまで解説
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築50年の中古マンションのメリットは？
まず最初に築50年の中古マンションのメリットはどのようなものがあるのでしょうか。築古の中古マンションのリスクについて紹介する前にまずはどのような利点があるのかについて把握しておきましょう。
築浅よりも価格が安い
築年数が経過した中古マンションを購入する最大のメリットは、なんといっても価格が安いことでしょう。
以下のグラフは上でも紹介した東日本不動産流通機構のデータから作成した中古マンションの資産価値の下がり方を表したグラフですが、築50年を超えるとほぼ底値と言える価格で購入することができ、今後の価値が大幅に下落する心配もないということがわかります。
また、仮に購入後にフルリノベーション（相場600～1000万円程度）をしたとしても、新築と比べて2000万円以上安く購入することができます。「予算が限られているけどマンションを買いたい」という方にとって、築古の中古マンションは希望条件に合えば良い選択肢と言えるでしょう。
立地を自由に選べる
そもそも分譲マンションは、1960年代後半~70年代に旧住宅金融公庫が融資制度を開始したことを皮切りに本格的に普及が進みました。それ以降、当時の建設ラッシュと相まって好条件の立地にはどんどんとマンションが建てられた結果、現在の築40年弱の中古マンションは良い立地に位置していることが多いです。
立地が良いということは、将来的に賃貸に出すという選択肢も出てきます。というのも、購入に比べて賃貸の場合、内装がきれいであれば築年数がそこまで重視されることもないため、安定的にキャッシュを生んでくれる可能性もあるのです。
リフォーム・リノベーションがしやすい
上でも紹介したように築古の中古マンションは価格が安いため予算をリフォーム・リノベーション費用に回すことができます。
新築マンションや築浅で価格が高い中古マンションで自分の趣味やライフスタイルに合わない間取りであった場合は、築古の中古マンションを買ってリフォーム・リノベーションする鵜という選択肢も見えてきます。
ただし、マンションには廊下やベランダなどの共用部分のリフォームはできないことがほとんどであるため購入前に共有部分・専有部分の把握はしておきましょう。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
中古マンションの住宅ローンは築年数と関係ある？注意点や控除についても解説！
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築50年の中古マンションはいつまで住める？
第一章では築50年の中古マンションのメリットについて紹介していきましたが、やはり一番気になるのは「いつまで住み続けられるのか」という点でしょう。
中古マンションの寿命について紹介しながらいつまで築50年の中古マンションに住み続けられるのかについて紹介していきます。
中古マンションの実際の寿命は40年前後
見出しを見て驚いた方も少なくないと思いますが、中古マンションの寿命を「竣工から実際に建て替えられるまでの年数」と定義するのであれば、東京カンテイの調査によると中古マンションの寿命は全国平均が33.4年、東京都は40.0年となっています。
また、東京都が運営する「マンションポータルサイト」が公開している建て替え事例データから独自に作成したグラフが以下のものとなります。築40年以上の中古マンションが半数以上を占めており、築50年の中古マンションは寿命に近づきつつあることがわかります。
また、実際に建て替えが実施される理由としては、国土交通省の「マンションの建て替え検討状況に関するアンケート調査」によると、「今後の修繕に要する費用を考えて」が 61.8％と最も多く、「地震や火災等に対する安全性への不安」及び「建物の居住性に対する不安」が 38.2％、「建物の老朽化が激しく建て替える必要があると考えた」が 30.9％で建て替え検討のきっかけとして多いようです。
とはいえ、上のデータはあくまでも「実際に建て替えられた中古マンションの築年数」であるため、人間に例えるならまだ元気に生活している人を入れていない平均寿命のようなものです。したがって、中古マンションすべてが40年を過ぎると建て替えリスクが急激に高まるわけではない点に注意しましょう。
中古マンションはメンテナンスすれば100年以上もつ
とはいえ、実際に築50年を超えるマンションが売り出されているのはそれらのマンションが実際にメンテナンスがもれなく実施されているからです。
国土交通省の調査によると、鉄骨鉄筋コンクリート造および鉄筋コンクリート造の構造体の耐用年数は120年、外壁塗装などのメンテナンスを行った場合で150年とされています。
日本だと築100年を超えるマンションというのはイメージしづらいですが、海外においては築100年以上の建物はまったくめづらしくありません。有名なものではニューヨークにある「エンパイアステートビル」があります。築90年ですが何度も改修され、今でもニューヨークを代表する高層ビルとして構えています。
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築50年の中古マンションの耐震性は安心できる？
次に、築50年の中古マンションの耐震性に問題はないのでしょうか。実際の被害状況などから安心して住めるのかどうかについて考察していきます。
築50年の中古マンションは旧耐震基準であることに注意
阪神淡路大震災や東日本大震災に代表されるように、日本は地震大国なので、地震がきても倒壊する恐れが低いマンションを選ぶことは自身や家族の生命や財産を守るうえで欠かせない視点です。
1981年6月に現行の耐震基準（＝新耐震基準）が定められており、それ以前の基準を旧耐震基準と呼びます。震度6以上の大規模地震で建物が倒壊しないことを条件としている新耐震基準に対して、旧耐震基準では震度5強程度の揺れで倒壊しないことを条件としており、震度6以上の揺れに対しては何も定めていません。
大規模地震に備えておきたいのであれば、新耐震基準の物件を選ぶことをおすすめします。
その点で、現在の築50年の中古マンションは旧耐震基準のマンションと言えるため、震度6以上の地震が起った場合に何があるか保証ができない状態です。耐震補強工事を実施ている場合はこの限りではありませんが、東京都が発表した「マンション実態調査結果」によると耐震改修をしていないマンションは94.1%に及んでおり、ほとんどの旧耐震基準のマンションで耐震補強がされていないことがわかっています。
旧耐震のマンションがすべて危険というわけではない
1981年以前に建てられたマンションは、新耐震基準をクリアしたうえで建設されたマンションではありません。しかし、旧耐震基準のマンションがすべて危険というわけではないのです。新耐震基準が導入された際に耐震診断を行い、新耐震基準を満たす耐震性が認められたマンションもありますし、耐震改修や耐震補強を施しているマンションもあります。1981年以前に建てられているからといって無条件で避けるのではなく、耐震に関する部分がどのようになっているかをきちんと確認したうえで、判断する姿勢が重要です。
実際に東京カンテイの調査によると、東日本大震災と阪神淡路大震災での旧耐震・新耐震それぞれの被害状況に大きな違いはなく「被害状況に大差なし」と結論付けられています。また、地震があった際に被害を受けるかどうかは、マンション自体の耐震基準だけでなく地盤の頑強さにも影響されます。
築年数が経過しているマンションを購入する場合は、マンションが建っている地域の地盤の情報なども合わせて確認することで、より不安のない判断ができるようになるでしょう。
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築50年の中古マンションは将来建て替えにならない？
「築50年の中古マンションを買うと、将来的に建て替えにならないか」と心配している人も少なくないと思います。そこで、現実的な可能性としてどのくらい建て替えの可能性があるのかについてここでは検討していきます。
実際の建て替え件数は全体の4%
国土交通省の「老朽化マンションの建て替え等の現状について」によると、調査当初の築40年以上の中古マンションが32万戸あるのに対して、実際に建て替えられているのは14,000戸にとどまっており割合で言えば4%にとどまっていることがわかります。
建て替え件数が増えていない原因としては、建て替えには所有者の5分の4以上の賛成が必要になることや、建て替え費用として1000~2000万円程度の必要になってくることなどがあります。特にマンションの老朽化とともに住民層も高齢化していた場合などでは、なかなか建て替えに所有者の5分の4位所の賛成を求めることは難しいでしょう。
建て替えになったらどうなる？
また、実際に所有者の5分の4以上の賛成が得られて建て替えが決定した場合はどうなるのでしょうか。
中古マンションの建て替え方法としては現状以下の3つのパターンがあります。
- 居住者負担で建て替える
- 建物の容積率を上げて建て替える
- マンション敷地売却制度を利用する
①の居住者負担の建て替えは建て替えにかかる費用を住民で分割する建て替え方法ですが、②の建物の容積率を上げて建て替える方法によって費用を抑えることもあります。
そもそも容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことで、都心部への人口集中などを防ぐために行政によって制限されています。
そして、建て替えを検討しているマンションの容積率にもともと余裕があった場合や、あとから割増しになった場合には、建て替えで建物の戸数を増やし、増えた分を販売することによって資金を賄うという方法をとることができるのです。
また、③のマンション敷地売却制度とはマンション敷地売却制度とは、5分の4以上の特別多数決議によって老朽化マンションをディベロッパーなどに売却し、区分所有関係を解消することができる制度です。
万が一建て替えが決まっても費用を抑える方法はいくつか存在していることを把握しておきましょう。
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築50年の中古マンションを購入する時の注意点は？
最後に、築50年の中古マンションを購入する時の注意点としてはどのようなものがあるでしょうか。購入前にチェックポイントを把握してから購入を検討しましょう。
長期修繕計画が作成されているか確認する
「マンションは管理を買え」という言葉は非常に有名な言葉ですが、築古の中古マンションの場合はより管理の観点が重要です。
というのも、管理が徹底されていないマンションの場合、建物にガタが来ても適切な周期で修繕が実施されることがなく、それに応じて管理の悪さから買い手がつかなくなる、結果的に管理費・修繕積立金が徴収できずより管理がずさんになるという負のスパイラルに陥ります。実際にこう言ったマンションは「限界マンション」と言われることがありますが、築古マンションを買うときはこの事態だけは避けたいものです。
そこで重要なのが長期修繕計画が作成され、適切な周期で更新されているかどうかという観点です。
以下のグラフは、国土交通省が実施した平成30年度マンション総合調査から抜粋したデータです。
平成30年度には、長期修繕計画を作成している管理組合は90.9%に増加していますが、現に7％の管理組合は作成しておらず、管理がずさんであることが予想されます。
築50年を超えるマンションであれば、より修繕計画が重要となってくるため購入前は必ず管理組合や不動産会社に依頼して長期修繕計画を目視で確認しましょう。
マンションの配管構造に注意する
築50年の中古マンションを購入する時に特に注意したいのが配管構造です。
というのも、1970年代に建てられた多くの築50年を超えるマンションでは、排水管がコンクリートに埋め込まれている構造であったり、下の下位の天井裏を通っているケースが少なくなく、取替工事を行うことができないケースが多々あります。また、天井裏を通っているケースでも下の下位の人に工事に協力してもらう必要があり、購入後に水回り系の設備を全く動かせなかったという問題も起きかねません。
また、リフォームだけではなく、そもそも排水管を取り換えることができないとなると配水管の寿命がすなわちマンションの寿命となることもあり、どれだけ管理が整っていても建て替えを余儀なくされるケースがあります。
実際に国土交通省の調査によると、築30年越えのマンションが建て替えを検討する一番の理由は54.1%の「排水や給水設備が劣化」で一番多いという結果になっています。
立地などの条件がいいかを確認する
築50年を超える中古マンションを購入する時に注意しておきたいのが、将来的に若い住民が住んでくれるかどうかという観点です。
というのも、上で解説したように管理費・修繕積立金が集まらないような資産価値の低い築古の中古マンションは将来的に管理・修繕に費用が使えなくなることが明白であり、結果的に長く住めるとは言えないからです。
そこで、以下の特徴を満たすような資産価値が落ちづらい築古の中古マンションの購入を検討しましょう。
- 治安の良い街：東京都なら世田谷区や兵庫なら芦屋などの高級住宅街などです。
- 複数沿線が交わる駅：交通の利便性が高いエリア、具体的には山手線の内側などでしょう
- 再開発が行われる街：タワマンが有名な武蔵小杉はかつては工業地帯でしたが、再開発により地価が高騰したことで有名です。
- 有名学区内：有名な小学校や中学校の学区内は、常に人気のエリアです。
- 急行停車駅・ターミナル駅：利用者が多く、資産価値も落ちづらいでしょう。
資産価値の落ちづらいマンションを選ぶ時の鉄則は、「家を買う」というより「街を買う」という心構えで選ぶことです。
特に築50年を超えるような中古マンションは、ヴィンテージマンションと言えるようなものではない限り、立地が何よりも重要です。リノベーションのしやすさや通勤通学のしやすさなどではなく、将来的に資産価値が落ちないエリアかどうかを確認しておきましょう。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
資産価値が高いマンションの重要性とは？新築と中古の価値の違いや計算方法を徹底解説！
また、マンションで新築か中古か迷っているという方はこちらの記事もご覧ください。
マンション買うなら新築と中古どっちがお得？価格差やメリットとデメリットを比較！
まとめ
築年数が50年以上の中古マンションはすでに価格がある程度下げ止まっているため、築浅のマンションと比べて手が届きやすいのがメリットと言えますが、売却時に売れる物件、つまり資産価値の高い家を買うことも重要なポイントです。
というのも、資産価値の低いマンションには十分な価格がつかないため、ライフステージの変化などいざというときに住み替えができないこともあるものです。
資産価値と言えば駅からの距離や築年数などが思い浮かびますが、実際には再開発の予定や法律で定められた用途区域など様々な要因で資産価値は決まります。そのため、資産価値の高い家を買うなら、自分で選ぶのではなく実績ある不動産会社からの提案やアドバイスが必須です。
とはいえ、いきなり不動産会社に行くのは少し気が引けるというのもよくあること。そこで、資産価値の高いマンションを選ぶならHousii(ハウシー)がおすすめです。
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