空き家の探し方5選と空き家バンクを使うコツを徹底解説

空き家の探し方5選と空き家バンクを使うコツを徹底解説

安くて広い物件が購入できるという理由から空き家の購入を検討する人が増えています。しかし、空き家の購入には見落としがちな隠れたリスクが潜んでいることをご存知でしょうか。

空き家は物件価格が安いからという安易な理由で購入してしまうと、かえって大損してしまう可能性があります。

場合によっては、新築物件を買う方が安く済んだという結末になってしまうかもしれません。今回は空き家購入のメリットや注意点、そして上手に購入するためにするべき情報収集の方法について解説をしていきます。

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空き家の探し方5選

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まず最初に、空き家探し方にはどのような方法があるのかについて紹介していきます。

それぞれの探し方で空き家を探す際のメリットなどについても紹介していくので、自分のケースであればどの探し方が向いているのかも踏まえて読んでいただければと思います。

空き家の探し方①空き家バンクを利用する

空き家は空き家バンクを活用する

ことで探せます。

空き家バンクとは、空き家を購入または賃借したい人に対して地域の空き家の情報を提供し紹介する取り組みで、各自治体が独自に運営しているものです。したがって、suumoやHomesなどとは違って国が運営しているサービスとなるので、物件の利用料や登録料などはもちろんかかりません。

また、空き家バンクのメリットとしては各地方自治体が不動産業者や売主と連携し運営しているため、地域ごとの空き家情報を閲覧することができる点があります。

一般的には不動産会社が窓口を行うため、興味をもった物件について問い合わせを行うと担当の不動産会社が案内や手続きを行ってくれます。

一方で、空き家バンクのデメリットとして、すべての空き家が空き家バンクに登録されているわけではないということがあります。空き家を所有し売却か賃貸を検討している人が空き家バンクに登録する際は、必ず担当者が物件を見に来て建物として問題がないかの確認をします。

老朽化が著しい物件など行政が不可とする物件は登録ができませんので、とにかく古い物件を破格の値段で購入したいと思っている方にはあまりお勧めできません。

また、行政が運営するサービスですが、契約の際は行政が仲介に入ることはできませんので、不動産会社に依頼する必要があります。さらに、不動産会社が窓口でなく所有者本人が窓口になるというケースもあるため、個人間の取引はトラブルにつながるケースが多く慎重なやり取りが求められます。

空き家の探し方②直接空き家を探す方法

空き家バンクなどのサービスを利用せずに空き家を探す方法もあります。

それは、自分の足で物件を見つけ出す方法です。街を歩いていて明らかに人が長年住んでいない物件で「立地がいいのに何故長年使われていないのだろう」と不思議に思った経験がある人もいるのではないでしょうか。

空き家だから空き家バンクに登録しなくてはならないということはなく、もちろん不動産屋に売却を依頼する義務もありません。そのため何も対策せず放置されている空き家も一定数は存在するのです。

もしそのような空き家で購入や賃借したい物件があった際は、所有者に直接連絡を取って交渉するのも一つの方法です

登記簿謄本

また、不動産の所有者情報は登記簿謄本という公的な書類に記載されています。

法務局に出向き取得申請を行い手数料を支払えば誰でも登記簿謄本を取得することができます。その書類には所有者の住所が記載されていますので手紙を送って購入の意思を伝えてみるのも良策です。

また、物件の近所の人は所有者の情報をよく知っている可能性がありますので、近所の人に協力を仰ぎ情報を収集してもいいかもしれません。

近所の人からしても空き家が近くにあるのは防犯・防災面でよくないため、もしかしたら協力を快諾してくれる可能性があります。

空き家の探し方③空き家販売サイト

空き家の探し方の3つ目の方法は、空き家販売サイトを使って探す方法です。空き家バンクとは違って私企業が運営しているため、場合によっては利用手数料や成約手数料を取られるケースがある可能性もありますが、魅力的な物件探しサイトがあることも事実です。

例えば「100円で空き家が買える時代へ」をキャッチコピーとしている空き家ゲートウェイや、無料譲渡物件、すなわちタダの物件のみを掲載しているみんなの0円物件などが代表的です。

空き家バンクとは違い売主自ら売却依頼を出しているケースがほとんどですので、売買に関して積極的な売主が多いことがその特徴でしょう。

空き家の探し方④不動産ポータルサイト

空き家探しの4つ目の方法は、suumoやhomesなどの一般的な不動産ポータルサイトを利用して物件を探す方法です。大手企業が運営しているためサイトの見やすさなど、サービスの利用体験が良いのが特徴です。

しかし、こと空き家に関しては、こういった不動産ポータルサイトに掲載されている激安物件は少ない傾向にあると言えます。というのも、そもそも不動産ポータルサイトは空き家を探す人向けに設計されていないので、ユーザーも空き家以外の築浅の中古住宅を想定している人がほとんどです。

したがって、不動産会社としては仮に空き家を扱っていたとしても、ポータルサイトに広告料を払って空き家物件の情報を掲載しても費用対効果が合わないのです。したがって、不動産会社が物件を扱っていたとしても不動産ポータルサイトに掲載されていることはほとんどないと考えてよいでしょう。

空き家の探し方⑤地元の人や不動産会社に問い合わせる

5つ目の方法は、地域密着の地場不動産会社や地域住民に直接問い合わせる方法です。すでに引っ越し先が決まっているケースなどではインターネットで探すよりも不動産会社に問い合わせたほうが早いケースもあります。

また、地元の人に聞いてみるのも効率的な方法ではあります。しかし、いきなり県外から来た人が地元の人に空き家物件の情報を教えてもらうというのは現実的な話ではありません。

したがって、地元の人づてで空き家を探したい場合は役場の人に「知り合いで空き家を持っている人はいませんか」などと聞いてみるのも一つの手です。役場の人からしても購入意欲が高く、移住してくれそうな人に対しては熱心に取り合ってくれる可能性も高いでしょう。

空き家バンクを使った空き家探しのコツ

第2章では、空き家を探す際にほとんどの人が利用する空き家バンクを使う時のコツについて解説していきます。

47都道府県のそれぞれの自治体が運営しているため、効率的に探すコツを知っているかいないかで効率が大幅に変わってきます。これから空き家を本格的に探そうと考えている人はぜひコツを把握して空き家探しを行いましょう。

利用者登録を済ませておく

空き家バンクを利用するコツの一つ目は、各自治体の利用者登録を済ませておくことです。

というのも、激安の空き家や安くてきれいな空き家は競争率が非常に高く、常に空き家バンクをチェックしていたとしても電話したら成約していたというケースも少なくありません。

空き家バンクの利用者登録をしていないと、空き家の詳しい情報や内覧の予約ができないという自治体も少なくないため、興味のある地域の空き家バンクにはあらかじめ利用者登録をしておきましょう。

以下の表は各自治体の各都道府県の空き家バンクの一覧表です。気になっている物件がある場合はこちらの表から各自治体の空き家バンクにアクセスしてみてください。

北海道・東北地方 自治体
北海道(24)
青森県(14)
岩手県(16)
宮城県(3)
秋田県(14)
山形県(9)
福島県(25)
関東地方 自治体
茨城県(21)
栃木県(21)
群馬県(12)
埼玉県(32)
千葉県(24)
東京都(2)
神奈川県(14)
中部地方 自治体
新潟県(15)
富山県(14)
石川県(4)
福井県(12)
山梨県(9)
長野県(10)
岐阜県(21)
静岡県(7)
愛知県(8)
三重県(10)
近畿地方 自治体
滋賀県(11)
京都府(10)
大阪府(10)
兵庫県(27)
奈良県(19)
和歌山県(10)
中国地方 自治体
鳥取県(3)
島根県(3)
岡山県(8)
広島県(7)
山口県(7)
四国地方 自治体
徳島県(8)
香川県(3)
愛媛県(7)
高知県(2)
九州地方 自治体
福岡県(17)
佐賀県(14)
長崎県(12)
熊本県(11)
大分県(13)
宮崎県(12)
鹿児島県(16)
沖縄県(2)

住民票を移すことを相手に伝える

コツの2つ目は、役場の職員の方に住民票を移す予定があることをあらかじめ伝えておくことです。

というのも、空き家を購入しようとしている人の中には別荘地として購入しようと考えている方も少なくなく、そういった方で多いケースが「購入後結局放置してしまいまた空き家になる」というものです。

また、役場の方にとっては空き家バンクの運用はあくまでも業務の一環で仮に空き家が成約とならなくとも、損はありません。その点で、購入者の本気度をできるだけ伝えることが空き家バンクを効率的に利用するコツとなります。

したがって、本気で空き家の購入を検討している方は「住民票を移すつもりだ」などと購入意欲の高さをあらかじめ伝えておくことをお勧めしています。

「金額応相談」の物件を狙う

空き家バンクを見ていると、売却価格の欄に「金額応相談」となっている物件があることに気が付くと思います。

地域の相場からして激安の空き家物件に競合性が高く買い手がすぐ表れるのに対して、「金額応相談」となっている物件は買い手が集まりづらく、優良物件であっても残っているケースが少なくありません。

また、売主の属性として一刻も早く売却したいと考えている売主は売却価格を相場よりも低く設定していることが多く、「金額応相談」としている売主は特に売り急いでいるわけではないので金額交渉にも乗ってくれやすいことが多いのです。

物件の写真を気にしすぎない

また、空き家バンクを見ている際に気を付けるべきポイントとして物件の写真があります。

空き家の多くは物件の外壁に苔やヒビが生えていたりすることが多く、また内装も魅力的に移っていないものも少なくないと思います。しかし、空き家バンクの場合自治体の職員が便宜的に写真を撮っているだけなので、不動産ポータルサイトにあるような魚眼レンズなどが使われていることもほとんどありません。

したがって、写真以上に魅力的な物件があることも少なくありませんので、気になる物件があればすぐ内覧に行ってみることをお勧めします。

空き家購入の流れ

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多くの人にとって不動産の購入は一生に一度の大きな買い物です。
そのため実際に自分が購入する際、どのような手続きで購入をすればいいのか知っている人は少ないのではないでしょうか。
空き家の購入は情報収集からスタートします。まずは下記の図を見て全体の流れを把握しましょう。

情報収集・住み替え計画

住宅の購入はまずは情報収集からスタートします。
希望のエリアには現在どのような物件情報が出ているか確認します。確認方法は大きく二つです。

インターネットを活用する方法

一つ目は、自分でインターネットなどの媒体を見て物件を探す方法です。
現在不動産の売買情報を扱っているサイトは数多く存在します。
このようなサイトは不動産会社が自社で取り扱っている売情報を掲載しているため、
サイトによって掲載されている売情報が違うため、くまなくチェックすることで物件情報を多く収集できます。

不動産会社へ相談する方法

二つ目は、不動産会社へ相談する方法です。
相談に行くとインターネットには載っていないような「水面下の情報」を紹介してくれる可能性があります。
何故このような水面下の情報を保有しているかというと、不動産の所有者が不動産会社に売却依頼をする際、売却理由や事情によっては売却事実をオープンにしたくないという状況があります。
そういった場合は、不動産会社はインターネットなどによる大体的な募集をせずに、来店した方やお得意様に対して売却情報を個別に提供していくことになります。
出回っていない不動産情報を見つけたい人は、地場の不動産会社に相談することで物件を見つけることができます。

購入相談

物件情報の収集ができたら購入相談です。
購入相談は、売主不動産会社か媒介の不動産会社に対して行います。
そこで住宅購入のスケジュールや必要資金についてのおおまかな流れや手続き方法を確認します。
現在不動産会社は全国で14万社以上存在し、得意ジャンルがそれぞれ違います。
住宅購入の相談をする際はできる限り不動産売買に精通している不動産会社に依頼することがポイントです。

資金計画

資金計画は住宅購入の中でもっとも重要です。
物件価格に対して用意できる頭金、それから住宅ローンを組んだ際の毎月の返済額のシミュレーションを行います。
重要なのは、無理のない資金計画をたてるということです。
一般的にが、現在の収入額と支出額から将来を想定して融資額を検討することがありますが、実はあまりおすすめできません。
理由は現在の収入はあくまで現段階の収入であって、将来的に保証してくれるものではないからです。
大企業の倒産や上場企業の上場廃止も珍しくない現代で、このまま期待通りに収入が増える続ける保証はどこにもないのです。
さらに、将来家族が増えることも想定しなくてはなりません。家族が増えれば教育費や生活費も人数分だけ増加しますので、そのような将来分の支出額を想定して資金計画をしないと、住宅ローンが家計を圧迫してしまう可能性があります。

物件見学

物件の見学の際に注意したいのは、いかに見えていない部分を見るかということです。
住宅の見学の際に見学者の方がよく気にするのが間取りや設備などの目に見える情報です。
しかしそれ以外にも確認するポイントは多岐に渡ります。
例えば接道の長さや前面道路の幅員は駐車の際に非常に重要になります。
可能であれば、一つの物件に対して数回見学に行くことをお勧めします。
時間帯が違うと、日照りや交通量、近隣から発生する音などが異なるので実際に住んだことをイメージしながら確認することができます。

購入申込

希望する物件が決まったら購入申込を行います。
購入申込とは、物件所有者に対し物件を購入したいという意思表示をする書類です。
購入申込は契約ではなく法的拘束力はありませんが、人気物件などは購入申込を出した順番が優先順位を握る鍵になりますので、物件が気にいった場合は早めに提出することをおすすめします。
通常、購入申込書を提出し意思表示をして、売主が売却の意思表示を行うと「売渡承諾書」という書類が作成され、売主・買主の売買にむけての意思表示が合致したことになります。

不動産売買契約

売主からも売却についての承諾が得られたあとは不動産売買契約を締結します。
売買契約書には契約に関する重要なことが記載されています。
内容をよく確認し理解したうえで契約書に捺印するようにしましょう。
契約の前には、通常「重要事項説明書」という書類を不動産会社から交付され、そこで契約についての重要な部分の説明を受けます。
重要事項説明書には契約内容以外にも、物件に関する事項や、法令に関する制限についての記載があり非常に重要です。
一般の人には聞き慣れない言葉が多く、気づけばあっという間に説明が終わっているということもありますが、分からないことは決してそのままにせずに、説明する宅地建物取引士にその都度確認するようにしましょう。

ローン申し込み

不動産の契約とともに住宅ローンの申し込みを行います。
基本的には金融機関の選択は自由ですが、不動産会社から紹介された金融機関の住宅ローンを利用することも可能です。
必要書類を提出し融資審査を行い承認がとれると、金融機関と「金銭消費貸借契約」を締結し融資が実行されます。

残代金決済、引き渡し

一般的には契約時に手付金を支払い、決済時に残代金を支払います。
そして決済のタイミングで売主から買主への所有権移転登記手続きが行われます。
残代金決済は銀行で行うことが一般的ですので、決済会場は住宅ローンを組む銀行になることが多いでしょう。

引越し・入居

残代金の支払いが終われば後は物件の引渡です。売主から買主に鍵や必要書類が引き渡されます。買主は入居するための各種手続きを行い引越しすることになります。中古物件の場合は、電気・水道・ガスなどのライフラインの名義変更が前所有者から変更することを忘れないように気をつける必要があります。
《まとめ》
・全体の流れを把握することが重要
・情報収集が特に重要であること
・契約時はわからないことをそのままにしてはいけないこと


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空き家を探す際の注意点

補修が必要であるか?

空き家の購入を検討する際に注意したいのは、購入後のメンテナンスにどれほど費用がかかるかの確認です。
長年人が住んでいなかった空き家は一般的な住宅と比較して劣化が進んでいる可能性が高いです。
そのため、購入後に修繕が重なり建物維持のために莫大な費用がかかることも考えられます。

補修が必要かどうかのチェックポイント

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チェックするポイントは、雨漏りしている箇所はないか、隙間風はどの程度か、全体的な床の軋みはどうか、などです。
また目に見えないところに支障が発生している可能性もあります。
シロアリ被害がその代表例です。
シロアリ被害にあっているかどうかは、一般の方の物件内見時にはなかなか気づきにくいポイントです。
所有者または管理会社にこれまで発生した劣化箇所をよく確認し、修繕履歴などがある場合は所有者から写しをもらった上で、
リフォーム業者に書類と現状の確認をしてもらい、追加の補修箇所が発生しないか確認する必要があります。

空き家になった理由をしっかりと聞く

空き家は空き家化した理由をしっかりと確認する必要があります。
なぜなら空き家化した理由によっては、購入しても再び物件を手放さなくてはならなくなる可能性があるからです。
空き家化する理由は千差万別です。

転勤や引っ越しによりそのままになっている

比較的多い理由として、相続により取得したものの放置してしまっている、または転勤になり引っ越したが住宅自体はそのままになっている、などがあげられます。
このような理由の場合は特別問題ないといえるでしょう。

近隣トラブルにより空き家に

問題は、「過去にあった事件・事故」または「近隣トラブル」が理由で空き家化している物件です。
例えば近隣トラブルにより物件が売りに出ている場合は、どのようなトラブルだったのかが非常に気になるところです。
もしも近隣に暴力団事務所があって、それが理由で前所有者が引っ越した場合や、近隣にゴミ屋敷があり異臭によって引っ越しを余儀なくされた場合などは、
その根本的な理由が改善されていない限りは、空き家を購入し引っ越しをしても再び引っ越しをしなくてはならなくなる可能性があります。
良心的な所有者または不動産会社なら過去のできごとをしっかり話してくれるでしょう。

しかしマイナスになる情報を伝えることで売れにくくなることを恐れて、知っている情報を全て開示してくれないケースもあるかもしれません。

いい物件なのに売れ残っていて何か変だな、と少しでも気になった場合は、詳細にわたり所有者に質問したり、

それでも納得がいかなければ近隣住民に聞き込みを行うなどの徹底した確認をする必要があります。
《まとめ》
空き家を探す上で、購入後にかかる費用をイメージすることが重要
なぜ空き家化したのかを確認しないと、購入しても同じ理由で再度手放すことになる


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空き家を居住用物件として利用する場合は特例もある

特定のマイホームを買い換えたときの特例とは

空き家の購入を検討する時に、ネックになるのが現在所有している住宅の取り扱いです。
通常住宅は1軒あれば十分ですし、税金などの保持するコストを考えても2軒保有するのは非効率的です。
そのような場合は、思い切って住宅の売却を検討してみてはいかがでしょうか。
購入時よりも高値で不動産が売却できた場合、売却によって発生した利益に対して譲渡所得税が課税されます。
例えば1,000万円で購入した不動産を5,000万円で売却した場合、差額の4,000万円に対し税金が課税されます。
せっかくいい物件があっても、多額の税金が課税されるのであれば物件の買い替えは見送るしかないと思う人もいるかもしれません。
しかしそのような場合は、一定の要件さえ満たせば、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べすることができる特例を適用することで問題を解決できます。

特例の適用要件

特例を適用するためにはいつかの要件を満たす必要があり、主な要件は次の通りです。
1、自分が住んでいる住宅を売ること。また以前まで住んでいた住宅を売却する際は、住まなくなった日から3年後にあたる年の12月31日までに売却をすること
2、売却した年の前年、前々年にマイホーム購入の3,000万円の特別控除特例の適用を受けていないこと
3、売却した住宅と買い換えた住宅は、日本国内に所在すること
4、売却代金が1億円以下であること
5、買い替えた住宅の床面積が50平方メートル以上であること。さらに買い替えた土地の面積が500平方メートル以下であること
6、買い替えた住宅が、耐火建築物の中古住宅の場合、取得日から起算して25年以内に建築された住宅であること
7、親子・夫婦などの特別な関係者へ売却でないこと
《まとめ》
気に入った空き家があってもすでに住宅を持っていると購入を躊躇するかもしれないが売却することもおすすめ
売却に際し、譲渡所得税が課税される可能性があるが特例を使えば税金は繰り延べになる


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まとめ

空き家には様々な活用方法があります。
人が住んでおらず安く売りに出ている空き家も視点を変えることで実はお得な住宅かもしれません。
賃貸物件、民泊、転売など上手に空き家を活用すれば今後の人生の力強い味方になる可能性があります。
もちろん良い物件であれば自分で住むのも良策です。
その際は今回ご紹介したお得な買替え特例をつかうなど、制度をフル活用して効果的な物件取得をしていきましょう。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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