空き家の上手な探し方と購入の流れ

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安くて広い物件が購入できるという理由から空き家の購入を検討する人が増えています。
しかし、空き家の購入には見落としがちな隠れたリスクが潜んでいることをご存知でしょうか。
空き家は物件価格が安いからという安易な理由で購入してしまうと、かえって大損してしまう可能性があります。
場合によっては、新築物件を買う方が安く済んだという結末になってしまうかもしれません。
今回は空き家購入のメリットや注意点、そして上手に購入するためにするべき情報収集の方法について解説をしていきます。

先読み!この記事の結論
  • 空き家バンクを利用することで簡単に空き家を探すことができる
  • 空き家購入までは情報収集から入居まで9つの流れがある

あなたの不動産、
売ったら いくら?

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空き家購入の流れ

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多くの人にとって不動産の購入は一生に一度の大きな買い物です。
そのため実際に自分が購入する際、どのような手続きで購入をすればいいのか知っている人は少ないのではないでしょうか。
空き家の購入は情報収集からスタートします。まずは下記の図を見て全体の流れを把握しましょう。

情報収集・住み替え計画

住宅の購入はまずは情報収集からスタートします。
希望のエリアには現在どのような物件情報が出ているか確認します。確認方法は大きく二つです。

インターネットを活用する方法

一つ目は、自分でインターネットなどの媒体を見て物件を探す方法です。
現在不動産の売買情報を扱っているサイトは数多く存在します。
このようなサイトは不動産会社が自社で取り扱っている売情報を掲載しているため、
サイトによって掲載されている売情報が違うため、くまなくチェックすることで物件情報を多く収集できます。

不動産会社へ相談する方法

二つ目は、不動産会社へ相談する方法です。
相談に行くとインターネットには載っていないような「水面下の情報」を紹介してくれる可能性があります。
何故このような水面下の情報を保有しているかというと、不動産の所有者が不動産会社に売却依頼をする際、売却理由や事情によっては売却事実をオープンにしたくないという状況があります。
そういった場合は、不動産会社はインターネットなどによる大体的な募集をせずに、来店した方やお得意様に対して売却情報を個別に提供していくことになります。
出回っていない不動産情報を見つけたい人は、地場の不動産会社に相談することで物件を見つけることができます。

購入相談

物件情報の収集ができたら購入相談です。
購入相談は、売主不動産会社か媒介の不動産会社に対して行います。
そこで住宅購入のスケジュールや必要資金についてのおおまかな流れや手続き方法を確認します。
現在不動産会社は全国で14万社以上存在し、得意ジャンルがそれぞれ違います。
住宅購入の相談をする際はできる限り不動産売買に精通している不動産会社に依頼することがポイントです。

資金計画

資金計画は住宅購入の中でもっとも重要です。
物件価格に対して用意できる頭金、それから住宅ローンを組んだ際の毎月の返済額のシミュレーションを行います。
重要なのは、無理のない資金計画をたてるということです。
一般的にが、現在の収入額と支出額から将来を想定して融資額を検討することがありますが、実はあまりおすすめできません。
理由は現在の収入はあくまで現段階の収入であって、将来的に保証してくれるものではないからです。
大企業の倒産や上場企業の上場廃止も珍しくない現代で、このまま期待通りに収入が増える続ける保証はどこにもないのです。
さらに、将来家族が増えることも想定しなくてはなりません。家族が増えれば教育費や生活費も人数分だけ増加しますので、そのような将来分の支出額を想定して資金計画をしないと、住宅ローンが家計を圧迫してしまう可能性があります。

物件見学

物件の見学の際に注意したいのは、いかに見えていない部分を見るかということです。
住宅の見学の際に見学者の方がよく気にするのが間取りや設備などの目に見える情報です。
しかしそれ以外にも確認するポイントは多岐に渡ります。
例えば接道の長さや前面道路の幅員は駐車の際に非常に重要になります。
可能であれば、一つの物件に対して数回見学に行くことをお勧めします。
時間帯が違うと、日照りや交通量、近隣から発生する音などが異なるので実際に住んだことをイメージしながら確認することができます。

購入申込

希望する物件が決まったら購入申込を行います。
購入申込とは、物件所有者に対し物件を購入したいという意思表示をする書類です。
購入申込は契約ではなく法的拘束力はありませんが、人気物件などは購入申込を出した順番が優先順位を握る鍵になりますので、物件が気にいった場合は早めに提出することをおすすめします。
通常、購入申込書を提出し意思表示をして、売主が売却の意思表示を行うと「売渡承諾書」という書類が作成され、売主・買主の売買にむけての意思表示が合致したことになります。

不動産売買契約

売主からも売却についての承諾が得られたあとは不動産売買契約を締結します。
売買契約書には契約に関する重要なことが記載されています。
内容をよく確認し理解したうえで契約書に捺印するようにしましょう。
契約の前には、通常「重要事項説明書」という書類を不動産会社から交付され、そこで契約についての重要な部分の説明を受けます。
重要事項説明書には契約内容以外にも、物件に関する事項や、法令に関する制限についての記載があり非常に重要です。
一般の人には聞き慣れない言葉が多く、気づけばあっという間に説明が終わっているということもありますが、分からないことは決してそのままにせずに、説明する宅地建物取引士にその都度確認するようにしましょう。

ローン申し込み

不動産の契約とともに住宅ローンの申し込みを行います。
基本的には金融機関の選択は自由ですが、不動産会社から紹介された金融機関の住宅ローンを利用することも可能です。
必要書類を提出し融資審査を行い承認がとれると、金融機関と「金銭消費貸借契約」を締結し融資が実行されます。

残代金決済、引き渡し

一般的には契約時に手付金を支払い、決済時に残代金を支払います。
そして決済のタイミングで売主から買主への所有権移転登記手続きが行われます。
残代金決済は銀行で行うことが一般的ですので、決済会場は住宅ローンを組む銀行になることが多いでしょう。

引越し・入居

残代金の支払いが終われば後は物件の引渡です。売主から買主に鍵や必要書類が引き渡されます。買主は入居するための各種手続きを行い引越しすることになります。中古物件の場合は、電気・水道・ガスなどのライフラインの名義変更が前所有者から変更することを忘れないように気をつける必要があります。
《まとめ》
・全体の流れを把握することが重要
・情報収集が特に重要であること
・契約時はわからないことをそのままにしてはいけないこと

空き家を購入するメリット・デメリット

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空き家を購入するメリット

低価格で購入が可能

空き家を購入する一番のメリットは低価格で購入できることではないでしょうか。
新築物件や築浅の物件は建物の耐用年数が残っていることや、売主は住宅ローン残額を返済しないといけないため、価格交渉が難しい場合があります。
しかし空き家住宅の場合は、売主が処分に困っているケースもあるため、大幅な値引交渉の余地がある可能性があります。

助成金が出る可能性がある

また空き家の場合はリフォーム代金に対し自治体から助成金が出る可能性があります。
年々空き家の増加が問題視されている中、全国的に空き家の購入を促進しようと自治体が助成金を出している場合があります。
上手に利用することで売買代金も安く抑え、リフォーム代金は一部助成金を利用しながら物件を取得することができます。

購入後のイメージがしやすい

また、空き家住宅はすでに建築済みの物件であるため、土地から購入する注文住宅と比較し、購入後のイメージがしやすいのも魅力の一つです。
実際の日当たりや道路付けなどは竣工後でないと分からないこともあるので、事前にわかるのはメリットといえます。

空き家を購入するデメリット

リフォームなどに費用がかかる

空き家は購入してからリフォームや不具合の修繕をする必要があるため新築物件と比較し費用がかかります。
また長年使用していなかった物件だと建物自体の劣化が進んでいる可能性があり、傷むのが早いのも難点です。

比較対象が少なく相場観が掴みにくい

物件の選択に際しても新築物件のように比較対象があるわけではないので、相場観が掴みにくいのが特徴です。
実際の取引事例が少ないので物件価格が妥当かどうかの判断が難しくなる点がデメリットといえるのではないでしょうか。
空き家を購入するメリット・デメリット
メリット
デメリット
低価格で購入可能
リフォーム費用がかかる
助成金が出る可能性がある
相場が掴みにくい
購入後のイメージがしやすい
《まとめ》
空き家購入にはメリットもあるしデメリットもある
価格や助成金などのお金の面でメリットが多い

空き家には様々な活用方法がある

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空き家に自分で住む

空き家を活用する上で最も簡単で早いのは、改修して自分で入居をする方法です。
物件価格をおさることで、余ったお金はリフォーム代金の資金にまわせますので、
希望の立地で自分好みの住宅にリフォームし快適な生活を過ごすことができます。

空き家を賃貸として貸す

対象になる空き家が賃貸需要のある物件であれば、賃貸物件として人に貸して賃料収入を得ることができます。
一戸建ての空き家は、マイホームが欲しいが転勤族で購入できないファミリー世帯などに人気があります。
ただし賃貸需要はエリアによって全く異なりますので、対象の空き家が賃貸需要であるかどうかをよく調査をする必要があります。

空き家で民泊やシェアハウスを始める

空き家は部屋数が複数あることが多いため、民泊やシェアハウスとしての活用が期待できます。
特に民泊サイトが注目を集める中、海外からの旅行者を狙った民泊として物件を貸し出すことも可能です。

空き家を転売する

空き家は相場よりも安く売却に出ている可能性があります。
売主の希望で、相場よりも安くていいから早く処分してしまいたいなどの事情があれば、購入後転売して利益を出せる可能性があります。
築年数が古い物件は建物そのものに価値がなくても、立地条件がよければ土地の評価がつき物件購入後に取得金額よりも高値がついて売却することは可能です。
近年都心部をはじめとした日本の地価は上昇傾向にありますので、土地の値上がりを狙って築古の空き家を購入するという選択肢もありでしょう。

空き家転売の注意点

一方、不動産の転売については注意が必要です。個人が不動産を購入し転売すると、譲渡所得税という税金が課税されます。譲渡所得税は、不動産を売却して出た利益に対して課税される税金です。保有期間によって税率は変わりますが、購入後すぐに売却する即転売の場合は利益に対して最大約40%程度課税される場合がありますので、転売を検討する場合は税金もセットで検討する必要があるといえるでしょう。
《まとめ》
空き家はうまく活用すれば稼ぐことができる
転売などでは多額の税金がかかるので注意が必要

空き家の上手な探し方

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空き家バンクを利用する方法

空き家は空き家バンクを活用することで探せます。
空き家バンクとは、空き家を購入または賃借したい人に対して地域の空き家の情報を提供し紹介するサービスです。

空き家バンクのメリット

地域ごとの空き家情報を閲覧できる

各地方自治体が不動産業者や売主と連携し運営しているため、地域ごとの空き家情報を閲覧することができるメリットがあります。
一般的には不動産会社が窓口を行うため、興味をもった物件について問い合わせを行うと担当の不動産会社が案内や手続きを行ってくれます。

空き家バンクのデメリット

すべての空き家情報が登録されているわけではない

デメリットとして、すべての空き家が空き家バンクに登録されているわけではないということです。
空き家を所有し売却か賃貸を検討している人が空き家バンクに登録する際は、必ず担当者が物件を見に来て建物として問題がないかの確認をします。
老朽化が著しい物件など行政が不可とする物件は登録ができませんので、
とにかく古い物件を破格の値段で購入したいと思っている方にはあまりお勧めできません。

個人間取引だとトラブルになる可能性がある

行政が運営するサービスですが、契約の際は行政が仲介に入ることはできませんので、不動産会社に依頼する必要があります。
さらに、不動産会社が窓口でなく所有者本人が窓口になるというケースもあるため、個人間の取引はトラブルにつながるケースが多く慎重なやり取りが求められます。
空き家バンクのメリット・デメリット
メリット
デメリット
地域ごとの空き家情報を閲覧できる
すべての空き家情報が登録されているわけではない
個人間取引だとトラブルになる可能性がある

直接空き家を探す方法

空き家バンクなどのサービスを利用せずに空き家を探す方法もあります。
それは、自分の足で物件を見つけ出す方法です。
街を歩いていて明らかに人が長年住んでいない物件で「立地がいいのに何故長年使われていないのだろう」と不思議に思った経験がある人もいるのではないでしょうか。
空き家だから空き家バンクに登録しなくてはならないということはなく、もちろん不動産屋に売却を依頼する義務もありません。
そのため何も対策せず放置されている空き家も一定数は存在するのです。
もしそのような空き家で購入や賃借したい物件があった際は、所有者に直接連絡を取って交渉するのも一つの方法です。

登記簿謄本

不動産の所有者情報は登記簿謄本という公的な書類に記載されています。
法務局に出向き取得申請を行い手数料を支払えば誰でも登記簿謄本を取得することができます。
その書類には所有者の住所が記載されていますので手紙を送って購入の意思を伝えてみるのも良策です。
また、物件の近所の人は所有者の情報をよく知っている可能性がありますので、近所の人に協力を仰ぎ情報を収集してもいいかもしれません。
近所の人からしても空き家が近くにあるのは防犯・防災面でよくないため、もしかしたら協力を快諾してくれる可能性があります。
《まとめ》

空き家を探す方法は空き家バンクを使う方法と直接探す方法の二つある

自分で探す方法の中で近隣住民に協力を仰ぐと意外と協力してくれる場合がある

空き家を探す際の注意点

補修が必要であるか?

空き家の購入を検討する際に注意したいのは、購入後のメンテナンスにどれほど費用がかかるかの確認です。
長年人が住んでいなかった空き家は一般的な住宅と比較して劣化が進んでいる可能性が高いです。
そのため、購入後に修繕が重なり建物維持のために莫大な費用がかかることも考えられます。

補修が必要かどうかのチェックポイント

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チェックするポイントは、雨漏りしている箇所はないか、隙間風はどの程度か、全体的な床の軋みはどうか、などです。
また目に見えないところに支障が発生している可能性もあります。
シロアリ被害がその代表例です。
シロアリ被害にあっているかどうかは、一般の方の物件内見時にはなかなか気づきにくいポイントです。
所有者または管理会社にこれまで発生した劣化箇所をよく確認し、修繕履歴などがある場合は所有者から写しをもらった上で、
リフォーム業者に書類と現状の確認をしてもらい、追加の補修箇所が発生しないか確認する必要があります。

空き家になった理由をしっかりと聞く

空き家は空き家化した理由をしっかりと確認する必要があります。
なぜなら空き家化した理由によっては、購入しても再び物件を手放さなくてはならなくなる可能性があるからです。
空き家化する理由は千差万別です。

転勤や引っ越しによりそのままになっている

比較的多い理由として、相続により取得したものの放置してしまっている、または転勤になり引っ越したが住宅自体はそのままになっている、などがあげられます。
このような理由の場合は特別問題ないといえるでしょう。

近隣トラブルにより空き家に

問題は、「過去にあった事件・事故」または「近隣トラブル」が理由で空き家化している物件です。
例えば近隣トラブルにより物件が売りに出ている場合は、どのようなトラブルだったのかが非常に気になるところです。
もしも近隣に暴力団事務所があって、それが理由で前所有者が引っ越した場合や、近隣にゴミ屋敷があり異臭によって引っ越しを余儀なくされた場合などは、
その根本的な理由が改善されていない限りは、空き家を購入し引っ越しをしても再び引っ越しをしなくてはならなくなる可能性があります。
良心的な所有者または不動産会社なら過去のできごとをしっかり話してくれるでしょう。

しかしマイナスになる情報を伝えることで売れにくくなることを恐れて、知っている情報を全て開示してくれないケースもあるかもしれません。

いい物件なのに売れ残っていて何か変だな、と少しでも気になった場合は、詳細にわたり所有者に質問したり、

それでも納得がいかなければ近隣住民に聞き込みを行うなどの徹底した確認をする必要があります。
《まとめ》
空き家を探す上で、購入後にかかる費用をイメージすることが重要
なぜ空き家化したのかを確認しないと、購入しても同じ理由で再度手放すことになる

空き家を居住用物件として利用する場合は特例もある

特定のマイホームを買い換えたときの特例とは

空き家の購入を検討する時に、ネックになるのが現在所有している住宅の取り扱いです。
通常住宅は1軒あれば十分ですし、税金などの保持するコストを考えても2軒保有するのは非効率的です。
そのような場合は、思い切って住宅の売却を検討してみてはいかがでしょうか。
購入時よりも高値で不動産が売却できた場合、売却によって発生した利益に対して譲渡所得税が課税されます。
例えば1,000万円で購入した不動産を5,000万円で売却した場合、差額の4,000万円に対し税金が課税されます。
せっかくいい物件があっても、多額の税金が課税されるのであれば物件の買い替えは見送るしかないと思う人もいるかもしれません。
しかしそのような場合は、一定の要件さえ満たせば、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べすることができる特例を適用することで問題を解決できます。

特例の適用要件

特例を適用するためにはいつかの要件を満たす必要があり、主な要件は次の通りです。
1、自分が住んでいる住宅を売ること。また以前まで住んでいた住宅を売却する際は、住まなくなった日から3年後にあたる年の12月31日までに売却をすること
2、売却した年の前年、前々年にマイホーム購入の3,000万円の特別控除特例の適用を受けていないこと
3、売却した住宅と買い換えた住宅は、日本国内に所在すること
4、売却代金が1億円以下であること
5、買い替えた住宅の床面積が50平方メートル以上であること。さらに買い替えた土地の面積が500平方メートル以下であること
6、買い替えた住宅が、耐火建築物の中古住宅の場合、取得日から起算して25年以内に建築された住宅であること
7、親子・夫婦などの特別な関係者へ売却でないこと
《まとめ》
気に入った空き家があってもすでに住宅を持っていると購入を躊躇するかもしれないが売却することもおすすめ
売却に際し、譲渡所得税が課税される可能性があるが特例を使えば税金は繰り延べになる

空き家の購入や買い替えを検討しているなら不動産屋に相談するのも便利!

不動産屋に相談するメリット

不動産屋には不動産に関するあらゆる情報が集まります。
インターネットに掲載されている情報や空き家バンクに登録されている情報は全体のほんの一握りの情報と思って間違いないです。
実際、不動産を処分する人は、様々な事情を抱えていることが多く売却情報をあまりオープンにしてほしくない人もいるのです。
そのような人の売却情報は不動産会社に留まっていることが多いため、世に出回っていません。
そういった水面下の情報をキャッチしたいのなら、実際に不動産屋に相談するのが効率的です。
また買い替える際の特例や、金融機関の金利情報などは、普段から業務として行っている不動産屋が一番よく知っていますので、損をしないためにその道のプロである不動産屋に相談することでお得に住宅の買い替えを実現することが可能になります。

良い不動産屋に出会うなら一括査定サイトがお勧め

損をしないために不動産屋を利用するのは効果的ですが、数ある不動産屋の中から良い業者を見つけ出すのは非常に難しいです。
情報量、サービスの質は不動産屋によって様々です。
そんなときは、不動産の売却一括査定サイトを利用するのがおすすめです。
売却一括査定サイトとは、所有している不動産の情報を数点入力するだけで、不動産価格を確認することができる非常に便利なインターネットサービスのことです。

おすすめはイエウール

その中でも特におすすめなのは「イエウール」というサイトです。
イエウールは、たった60秒で不動産の査定を行うことが可能です。
また大手不動産会社から地域密着型の不動産会社まで合計1,600社以上の不動産会社が対応してくれます。
地方にある不動産でも問題なく対応可能ですので、不動産に関する相談ごとは是非イエウールを活用してみましょう。

《まとめ》

・いい物件情報に巡りあうには不動産会社を利用するべき

・数ある不動産会社の中からいい会社を選ぶのは難しいのでイエウールを使うことをおすすめ

まとめ

空き家には様々な活用方法があります。
人が住んでおらず安く売りに出ている空き家も視点を変えることで実はお得な住宅かもしれません。
賃貸物件、民泊、転売など上手に空き家を活用すれば今後の人生の力強い味方になる可能性があります。
もちろん良い物件であれば自分で住むのも良策です。
その際は今回ご紹介したお得な買替え特例をつかうなど、制度をフル活用して効果的な物件取得をしていきましょう。

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