マンションにお住まいの方は毎年4月頃になると固定資産税評価額の通知が届きますよね。届いてから「あれ、思ったより高いな..」と感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、固定資産税に関する基本的な計算方法や購入前に知っておくべき知識の他、支払い方法や時期についてご紹介をしたいと思います。
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マンションの固定資産税はいくら？いつ、どのように払う？
固定資産税とは、1月1日時点で固定資産（家屋や土地など）を持っている人が市町村に払う税金のことです。マンションを借りて住んでいる場合、固定資産税の納税義務者は大家さんなので、借りている側の人は払う必要がありませんが、マンションを購入した場合は自分が所有者となるため固定資産税を払わなくてはなりません。「購入後何年経てばかからなくなる」というものでもなく、所有している限りは毎年支払い続けます。では、マンションを持っている場合、いくらくらいの固定資産税がかかるものなのでしょうか。
マンションの固定資産税はいくら？
マンションにかかる固定資産税の目安は10万円～30万円程度です。
ただし、マンションの購入価格や築年数、専有面積などの要素によって税額は変動します。
より正確に把握するためには、ざっくりと計算する方法を知っておくことがおすすめです。大まかにいくらかを把握するだけであれば、思いのほか簡単に計算することができますので、2章でご紹介する計算をぜひお試しください。
ちなみに、既にマンションをお持ちの方は、毎年4~6月に納税通知書が届きますので、通知書を見ると金額がわかります。
マンションの固定資産税はいつ、どのように払う？
多くの地域で固定資産税の支払いは1年分を4回に分けて支払います。1年分をまとめて一括納付することも可能で、毎年届く納税通知書には、分割用の用紙と一括納付の用紙いずれもが同封されています。
ただし、固定資産税をいつ払うかは各市町村によって異なります。正確に知りたい方は、お住いの市町村のホームページを参照してください。
主要都市の固定資産税の支払い時期は以下になります。
| 自治体 | いつ払うか |
|---|---|
| 東京 | 6月・9月・12月・翌年2月 |
| 大阪 | 4月・7月・12月・翌年2月 |
| 名古屋 | 4月・7月・12月・翌年2月 |
参考：
また、納付方法としては以下の方法があります。（詳しくは後述します）
- 納付書を窓口に持っていき支払い
- 市町村の固定資産税課
- 銀行
- 郵便局
- コンビニ
- 銀行口座振替え
- クレジットカード支払い
- QRコード決済
- PayPay
- LINE Pay
お住いの地域によって対応している納付方法は異なりますので、詳しくは各自治体にお問い合わせください。
新築・中古マンションの固定資産税のシミュレーション
新築マンションと築10年の中古マンションそれぞれにかかる固定資産税をシミュレートしてみましょう。（ここで登場する用語や計算式について、詳しくは3章で解説していきます）
新築マンションの固定資産税をシミュレーション
計算を簡易にするため、条件はわかりやすく以下とします。
- 専有面積 100㎡
- 土地の評価額 3,000万円
- 建物の評価額 800万円
上記より、固定資産税は以下の通りとなります。
- (a)土地の固定資産税 = 3,000万円 × 1/6 × 1.4% = 7万円
- (b)建物の固定資産税 = 800万円 × 1/2 × 1.4% = 5万6千円
- (a+b)固定資産税 = 7万円 + 5万6千円 = 12万6千円
築10年の中古マンションの固定資産税をシミュレーション
続いては築10年が経過した中古マンションの場合について考えてみましょう。築10年になると、新築マンションに関する減税がなくなり、一方で、経年劣化が進むことから建物の評価額が減少します。築10年の場合、以下の経年原価補正率表より73.97%となりますので、建物評価額は800万円に73.97%をかけて592万円となります。
上記の建物評価額を用いて固定資産税の金額は以下の通りとなります。
- (a)土地の固定資産税 = 3,000万円 × 1/6 × 1.4% = 7万円
- (b)建物の固定資産税 = 592万円 × 1.4% = 8万3千円
- (a+b)固定資産税 = 7万円 + 8万3千円 = 15万3千円
築30年の中古マンションの固定資産税をシミュレーション
築30年の場合、先にも示した経年原価補正率表より30.59%となりますので、建物評価額は800万円に30.59%をかけて245万円となります。
上記の建物評価額を用いて固定資産税の金額は以下の通りとなります。
- (a)土地の固定資産税 = 3,000万円 × 1/6 × 1.4% = 7万円
- (b)建物の固定資産税 = 245万円 × 1.4% = 3万4,300円
- (a+b)固定資産税 = 7万円 + 3万4,300円 = 10万4,300円
実はマンションの固定資産税は戸建てより高い
マンションでも一戸建てでも固定資産税はかかりますが、その金額には違いがあり実はマンションの方が高くなりがちです。
簡単に背景を伝えると、マンションの場合鉄筋コンクリート構造のものが多く、その結果木造でつくられることが多い戸建てよりも丈夫で長持ちすると判断されることから建物評価額が高く見積もられるためです。
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マンションにかかる固定資産税とは？かからない場合はある？
マンションを所有している場合、固定資産税を払う必要があります。さらに、お住いの地域によっては都市計画税も納税義務があります。では、これらの税金がかかる場合とかからない場合とは、どんなケースでしょうか。
固定資産税とは？かからない場合は？
はじめに、マンションにかかる固定資産税とは何かについてご紹介していきます。
固定資産税とは、土地や家屋といった不動産に対し、毎年1月1日時点での所有者がその固定資産の評価額をもとに市区町村へ支払う税金のことです（※東京２３区は特例で東京都が課税することになっています）。償却資産税と言われることもあり、また分類としては地方税に含まれます。
土地や建物は、車や家具といった他の資産と違い動かすことができませんよね。「固定」された資産にかかる税金なので固定資産税というわけです。
また、よく混乱してしまうのが「マンションに固定資産税はかかる？かからない？」という点です。結論を申し上げますと、
- 賃貸マンションを借りて住んでいる場合は固定資産税はかからない
- 分譲マンションを購入して住んでいる場合は固定資産税がかかる
となります。
先述したように、固定資産税は土地や家屋といった不動産を”所有”している人に対してかかる税金です。賃貸マンションの場合は大家さんやオーナーに支払い義務があり、あくまで借りている側にはかかりません。
都市計画税とは？かからない場合は？
固定資産税と同時期に支払う税金として都市計画税があります。都市計画税もマンションなどの不動産を所有している人が支払う税金ですが、すべての人が納税義務者ではありません。都市計画税は「市街化区域」と呼ばれる地域に不動産を持っている人が支払う税金です。したがって、お住いの地域が市街化区域に含まれない場合は都市計画税はかからないということになります。
市街化区域とは、都市計画法に基づき、すでに市街地になっている地域、または今後10年間で優先的に市街化しようと計画されている地域のことをいいます。簡単に言うと、商業ビルやマンション、家がたくさん建っており賑わっている地域、もしくは今後賑わせていく計画がされている地域ということです。
東京23区であれば、河川を除いて市街化区域になりますので、都市計画税の支払い義務があります。お住いの地域が市街化区域に含まれるか調べるには、各自治体のホームページで「都市計画図」を参照してください。
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マンションにかかる固定資産税の計算方法
この章では、マンションにかかる固定資産税の計算方法について解説します。
マンションにかかる固定資産税の計算方法
固定資産税の標準税率は1.4%。よって、お持ちの不動産の価値に1.4%をかけることで、固定資産税額を算出することができます。これは普段の買い物で、100円の価値があるものに消費税の税率10%をかけることで支払額が決まるのと同じ考え方です。
では、不動産の価値とはどのように決まるものなのでしょうか。
不動産の価値を測る尺度は、一物五価と言われ同じマンションに対して5通りの価値の付け方があります。イメージとしては同じ500mlのジュースにも、「卸売価格」や「小売価格」など複数の価格が付けられているようなものです。
不動産における一物五価とは「実勢価格」「公示価格」「基準地価」「路線価」「固定資産税評価額」の5つ。この中で固定資産税の算出のために使われるのが、固定資産税評価額です。
よって、固定資産税の計算方法は以下ようになります。
- 固定資産税額 = 固定資産税課税標準額（固定資産税評価額） × 税率(標準税率1.4%)
（固定資産税課税標準額と固定資産税評価額の違いについては後述します。現時点では同じものという認識で大丈夫です）
土地と建物それぞれの固定資産税課税標準額（固定資産税評価額）に対し、標準税率の1.4％をかけ合わせて算出された数字が基本の固定資産税額となります。
基本的に税率は1.4%になりますが、各市区町村で定めることになっておりますので、一部地域では異なる可能性があります。気になる方は事前にお住まいの地域の役所に確認すると良いでしょう。
固定資産税評価額とは？
固定資産税評価額とは、市区町村が定めた固定資産の価値を表した金額のことです。不動産の価格は一物五価（実勢価格、公示価格、基準地価、路線価、固定資産税評価額）と言われ様々な評価尺度がありますが、固定資産税評価額はそのうちの一つです。3年に一度見直されており、見直しがある年を基準年度と呼びます。直近では令和3年度（2021年度）に見直しが行われました。
また、マンションの場合、固定資産税評価額は土地と建物それぞれにかけられ、その合算に対し税率をかけることになります。土地と建物で評価額の考え方が少々異なりますので、以下にてそれぞれご説明します。
マンションの「土地」部分の固定資産税評価額とは
マンションの場合、一戸建てとは異なりマンションの住人全員で土地を按分（あんぶん）するという考え方になります。マンションがある土地の評価額全体に対し、住戸数で割って各住戸における土地の評価額を算出するというイメージです。
基本的に築年数が経つほど評価額が落ちる建物に対し、土地の固定資産税評価額は再開発などの外部要因によって上がることもあります。
土地の評価額については、地価公示価格及び不動産鑑定士等による鑑定評価から求められた価格の7割を目安として評価されます。また、この評価額は国土交通省の標準値・基準値検索システムを利用して調べることができます。
マンションの「建物」部分の固定資産税評価額とは
次に、マンションの「建物」部分についてですが、こちらは土地と比べてやや複雑になります。
建物の評価額は、「どのような資材をどれだけ使用しているか」という再び建築した場合にかかると思われる費用（再建築価格）に、「構造及び用途等の区分に応じて設定されている建築後の経過年数に応じる減価率」という経年劣化におけるマイナス（原価残存率）を加味して評価がつけられます。
「どのような資材をどれだけ使用しているか」という点が基準になるのですが、こちらも土地と同様行政が建物ごとに価値を設定しているのですが、土地とは異なり自分自身で調べることはまずできません。そのため、毎年届く納税通知書を保管しておいてはじめの頃にかかった固定資産税額を把握しておけると良いでしょう。
「構造及び用途等の区分に応じて設定されている建築後の経過年数に応じる減価率」については、何年経過するとどのくらい価値が目減りするのかという点について公開されており、以下の通りとなっています。
| 経過年数 | 減価率 |
|---|---|
| 築1年 | 0.9579 |
| 築3年 | 0.9038 |
| 築5年 | 0.8569 |
| 築10年 | 0.7397 |
| 築20年 | 0.5054 |
| 築30年 | 0.3059 |
| 築45年以上 | 0.2000 |
ざっくりとお伝えすれば、10年で3割、20年で5割程価値が目減りし、その結果固定資産税額も減少するということになります。
（ただし、例外としてヴィンテージマンションと呼ばれる築年数が経つとむしろ建物の価値を上げるようなマンションも存在します）
こうして土地と建物それぞれに算出した評価額の合算が所有されているマンションの固定資産評価額になります。
ちなみに、同じマンション内であれば、基本的に面積当たりの固定資産税額は同額です。部屋によって専有面積が異なることがあるため、結果的に支払う金額は違ってきますが、面積あたりに直せば同じ金額を払っています。
ただし、60m以上のタワーマンションについては例外で、高層階になるほど増税されます。詳しくは後述します。
固定資産税課税標準額とは？固定資産税評価額との違いは？
固定資産税課税標準額とは、固定資産税評価額に対して軽減措置を適用した金額のことです。例えば、お持ちの土地や建物が条件的に軽減措置が1つも適用されない場合、固定資産税標準額＝固定資産税評価額ということになります。
次章では、この固定資産税の軽減措置について詳しく解説していきます。
マンションにかかる都市計画税の計算方法
都市計画税の標準税率は0.3%。よって、お持ちの不動産の価値に0.3%をかけることで、都市計画税額を算出することができます。
- 都市計画税 = 固定資産税課税標準額（固定資産税評価額） × 税率(標準税率0.3%)
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マンションの固定資産税における軽減税措置とは？
固定資産税には様々な軽減税措置があり、先程の計算式よりも実際の金額は低くなります。この章では、各種軽減税措置についてご紹介したいと思います。
住宅用地に対する軽減措置
| 200平方メートル以下の部分 | 評価額は1/6 |
| 200平方メートル以上の部分 | 評価額は1/3 |
人が住むために使われている土地（住宅用地）ならば使用できる減税措置です。
住宅用地の200㎡までは評価額が1/6として計算され、200㎡を引いた残りの土地は1/3として計算されます。つまり200㎡以内の土地であれば、土地の固定資産税が1/6になるということです。
マンションの場合、敷地面積を戸数で割った数字が200㎡以下であれば適用できます。
住宅用地の減税に期限はなく、建物が建っている限り固定資産税は減税を受けることができます。
新築住宅の減税
新築マンションの場合、建物が減税対象になる場合があります。
3階以上、耐火・準耐火建築物のマンションの場合築5年までは対象となり、床面積120㎡までの建物の評価額が1/2に減額されます。
さらに、認定長期優良住宅なら5年までではなく、7年までがその期間となります。
タワーマンションの固定資産税は階数によって変わる
平成29年度より、タワーマンションの固定資産税は低層階と高層階で異なるようになりました。
今まで床面積が同じであれば、低層階と高層階の税額は同じでしたが、実際の分譲価格を踏まえた価格で固定資産税も按分（あんぶん）するように。
つまり、1棟タワーマンションの固定資産税などの合計金額には変更がないが高層階になれば税金は高くなり、低層階になれば安くなるということ。
階数の補正率は10/39。中間層を補正率ゼロとした場合、階数が1つ高くなるにつれ0.25%増え、階数が1つ低くなるにつれ0.25%減るということです。
タワーマンションは高さ60ｍ以上、複数の階に住戸が所在しているのものが対象となります。
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2022年最新版！マンションの固定資産税の支払い方法を紹介
最後に、固定資産税の支払い方法について簡単にご紹介したいと思います。
2022年も依然として新型コロナウイルスの感染拡大が続いており、密を避けたオンラインでの支払い手続きの種類が増加傾向にあります。
そこで従来の支払い方法についてだけでなく、PayPayやLINE Pay、クレジットカードでの支払いについてもご紹介します。
固定資産税の一般的な支払い方法について
固定資産税の支払いとして、基本的には市区町村の役所にある固定資産税課で納付する方法があります。窓口の場合、納付書を全て窓口に持っていけば一年分まとめて支払うことも可能です。ただし、固定資産税は年金のように一括で支払ってもメリットはありません。
固定資産税課以外での支払いの場合、銀行や郵便局、コンビニで支払うことができる他、口座引き落としという方法もあります。毎回窓口で納付するのが煩わしいという方は、引き落としの手続きをするのがいいでしょう。
支払いが終わると、納付の印鑑が押された納付書が返ってきます。
PayPayやLINE Payでも固定資産税が支払いできる！
2020年6月1日より、東京都23区では30万円までであれば、PayPayとLINE Payの2つのスマートフォン決済アプリで固定資産税の支払いができるようになりました。自宅に届く納付書にバーコードが記載されているかと思いますので、そのバーコードをPayPayとLINE Payでスキャンして手続き通り進めば支払いができます。
また、PayPayとLINE Payでの支払いは単に支払いが簡単になったというだけでなく、これまで支払っていた手数料がなくなり反対にポイントが還元されるというメリットがあります。
PayPayでは0.5%~1.5%のポイントが、LINE Payは通常ではポイントがつきませんが、Visa LINE Payクレジットカードを登録してチャージ＆ペイで支払えば最大3%の還元があります。これを機にスマートフォン決済アプリでの支払に移行してみてはいかがでしょうか。
東京都23区以外でPayPayやLINE Payでの支払いができる市区町村はそれぞれのサービスサイトで公開されています。お住まいの地域で支払いが可能かどうかは以下のリンクを参照してみてください。
PayPayが使えるお店 / サービス
「LINE Pay 請求書支払い」を活用する
その他、東京都主税局ではスマートフォン決済アプリでの支払いに関するわかりやすいQ&Aを公開していますので、更に詳しい内容が知りたい方はご参照ください。
東京都主税局：スマートフォン決済アプリによる納付について
クレジットカードでの支払いについて
お住まいの市区町村にもよりますが、固定資産税はクレジットカードでの支払いも可能です。各自治体でクレジットカードでの支払いができるサイトやアプリを用意していますので、自治体のHPを確認してみると良いでしょう。
また、Yahoo!公金支払いというサービスを使うことも可能です。リンク先に飛んでいただき、左側のサイドバーにある「固定資産税」をクリックし、お住まいの市区町村を選択して手続きを進めてください。
クレジットカードでの支払いの場合、何点か注意点があります。1つ目は、決済手数料がかかることです。先程のスマートフォン決済アプリの場合はかからないと記載しましたが、クレジットカードでの場合手数料がかかりますのでご注意ください。
2つ目は、クレジットカードでの支払いの場合、指定代理納付者による立替払となりますので、手続きが完了し納付日が確定するまでにやや時間がかかります。目安として1~2週間程度かかることがありますので、急ぎの場合は他の手段を検討しましょう。
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マンションにかかる固定資産税のシミュレーション
最後に、マンションにかかる固定資産税をいくつかシミュレートしてみましょう。
ここでは、以下の2つのケースについてシミュレートしていきます。
- 東京23区に夫婦2人で住むマンションを買った場合
- 東京都郊外に家族3人で住むマンションを買った場合
参考までに、ぜひご活用ください。
東京23区に夫婦2人で住むマンションを買った場合
国土交通省の資料によると、2人世帯の都市居住型誘導居住面積水準（都市部で多様なライフスタイルに対応するために、必要と考えられる住宅の面積）は55㎡とされているため、今回はこちらを使ってシミュレートしていきます。
結論、新築マンションを前提にした固定資産税のシミュレーション結果は14万9,201円です。
以下では詳しい計算方法を解説していきます。
土地にかかる固定資産税は5万6,724円
まず土地の固定資産税を考えます。東京都財務局が公表している資料によると、令和3年の東京23区の平均公示価格は63万1,400円となっています。
土地の固定資産税額は公示価格×面積×70％で概算が可能です。よって、計算式は以下のようになります。
63万1,400円 × 55㎡ × 70％ ＝ 2430万8,900円
そして、200㎡以下の小規模住宅用地には固定資産税が6分の1になる軽減措置が適用されるため、土地にかかる固定資産税は以下の通りです。
2430万8,900円 × 1/6 × 1.4% = 56,724円
参考：令和３年地価公示 区市町村別用途別平均価格表｜東京都財務局
建物にかかる固定資産税は9万2,477円
次に建物にかかる固定資産税を考えます。ここでは、国税庁が公表している標準的な建物の建築価額表を参考に、1㎡当たりの建物の固定資産税評価額を24万200円と設定します。
24万200円 × 55㎡ = 1321万1,000円
また、新築マンションの場合には固定資産税が2分の1になる軽減措置が適用されるため、建物にかかる固定資産税は以下の通りです。
1321万1,000円 × 1/2 × 1.4% =92,477円
合計して支払う固定資産税は14万9,201円
よって、土地にかかる固定資産税と建物にかかる固定資産税を合計すると、合計で支払う固定資産税は以下の通りです。
5万6,724円 + 9万2,477円 = 14万9,201円
築年数ごとの固定資産税
ここまでは新築マンションを前提にして固定資産税を計算しましたが、築10年、築20年、築30年の場合についても見ていきましょう。
築6年以上が経ったマンションの場合、新築マンションの軽減措置は適用されなくなってしまいますが、代わりに経年原価補正がかけられるようになります。
よって、それぞれの補正率を加味して計算した固定資産税は以下の通りです。
| 築年数 | 固定資産税 |
|---|---|
| 新築 | 14万9,201円 |
| 築10年 | 12万5,129円 |
| 築20年 | 10万3,462円 |
| 築30年 | 8万5,013円 |
東京都郊外に家族3人で住むマンションを買った場合
家族3人世帯の都市居住型誘導居住面積水準は75㎡であるため、こちらの面積を使用してシミュレートしてきます。
結論、新築マンションを前提にした固定資産税のシミュレーション結果は15万2,283円です。
以下では、詳しい計算方法を解説していきます。
土地にかかる固定資産税は2万6,178円
先述した資料を参照すると、東京都多摩地域の平均公示価格は21万3,700円です。よって、土地の固定資産税評価額は以下の通りです。
21万3,700円 × 75㎡ × 70% = 1,121万9,250円
小規模住宅用地の軽減措置を加味して、土地にかかる固定資産税は以下のようになります。
1,121万9,250円 × 1/6 × 1.4% = 2万6,178円
建物にかかる固定資産税は12万6,105円
建物の固定資産税評価額は建築価額表を参考に算出します。
24万200円 × 75㎡ = 1,801万5,000円
また、新築マンションの軽減措置を加味して、建物にかかる固定資産税は以下のようになります。
1,801万5,000円 × 1/2 × 1.4% = 12万6,105円
合計して支払う固定資産税は15万2,283円
よって、土地にかかる固定資産税と建物にかかる固定資産税を合計すると、合計で支払う固定資産税は以下の通りです。
2万6,178円 + 12万6,105円 = 15万2,283円
築年数ごとの固定資産税
ここまでは新築マンションを前提にして固定資産税を計算しましたが、築10年、築20年、築30年の場合についても見ていきましょう。
築6年以上が経ったマンションの場合、新築マンションの軽減措置は適用されなくなってしまいますが、代わりに経年原価補正がかけられるようになります。
よって、それぞれの補正率を加味して計算した固定資産税は以下の通りです。
| 築年数 | 固定資産税 |
|---|---|
| 新築 | 15万2,283円 |
| 築10年 | 11万9,458円 |
| 築20年 | 8万9,911円 |
| 築30年 | 6万4,754円 |
マンション購入時には固定資産税も検討を
マンションを購入し、住む際にかかる費用は住宅ローンだけではありません。管理費や修繕積立金はもちろんのこと、固定資産税も維持費のひとつです。
そのため、マンション購入をする際は住宅購入のプロに相談しながら資金計画を立てることが必要不可欠です。住宅ローン控除やすまい給付金など、知らなきゃ損をする控除制度についての情報収集としても使えるでしょう。
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記事のおさらい
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。