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新築マンションの固定資産税の相場|計算方法や中古との比較

新築マンションを購入する際、どうしても今後支払うことになるのが固定資産税です。
ローンのほかにもかかる出費として、気になる人も多いのではないでしょうか。そこでこの記事を通して、気になる固定資産税について、計算方法や中古マンションとの固定資産税比較、減税措置の詳細を通して、理解を深めていきましょう。

先読み!この記事の結論
  • 固定資産税の計算は非常に複雑
  • 目安の標準税率は1.4%


また、「本気でマンション売却を成功させたい!」という方は下記記事もオススメです。


1. 新築マンション固定資産税の計算方法

固定資産税は家や土地を持つ人、全てにかかる税金です。

家や土地を持つ人、というのは、固定資産税の場合においては「毎年1月1日時点で所有者として登記簿に載っている人」に当たります。

新築マンションを購入した人にとっては、ローンの返済はもちろん気になるところですが、長い目で見ると固定資産税も大きな経済的負担になる可能性があります。

新築マンションの固定資産税にこだわっても、金額自体が様々に変わるため一概にはいくらとは言い切れません。そのため最初に、固定資産税の計算方法についてお伝えします。

  • 固定資産税は毎年1月1日時点で所有している土地や建物に対して課税される
  • 1月2日以降に取得した不動産への課税は翌年から

1.1. 税額修正は97%にものぼる

固定資産税の計算は非常に複雑で、行政側でも誤った課税をかけてしまうケースが後を絶ちません。

評価額がそもそも間違っていたり、減税措置を講じたのに適応されていなかったり、実際にはもう家が建っていないのにそれが反映されていなかったり、様々です。

固定資産税の計算に使われる評価額は、都市計画税や不動産取得税など、多くの税金の計算にも使われる額です。

総務省の調査によると、平成23年度までの3年間、固定資産税について1人以上の税額修正を行った市町村は、調査に回答した中でも累計97%となっています。

  1. えっ!!97%も間違っているって信じられない…
  2. だから自分でも固定資産税の計算をできるようになった方が良いんだ。
  3. でも計算は難しそうだなぁ
  4. 大まか計算なら簡単にできるから、その方法を教えよう!

自分のマンションにかかる固定資産税が正しいかどうか、自分もしっかりとした知識を持っておくことで、正しい税を納めることに繋がります。

参考:総務省、固定資産税及び都市計画税に関わる税額修正の状況調査結果

1.2. 固定資産税を計算する方法

まず固定資産税は地方税に当たり、税率はあなたがお住いの地域によって異なりますただ国としては計算しやすいように、目安の標準税率を1.4%と定めています。これに基づき、固定資産税の計算方法は次のようになります。しかし、マンションにおいては、敷地全体の面積を住戸の数で割った面積に従い、軽減措置を受けることが可能です。

  • 固定資産税評価額×1.4%


200平方メートルを下回るマンションの場合は課税標準が1/6、200平方メートルを上回る場合は1/3になります。

200平方メートル以下 固定資産税評価額×1/6×1.4%
200平方メートル以上 固定資産税評価額×1/3×1.4%


売却価格に対し70%が固定資産税評価額となるため、たとえば1,000万円の土地なら固定資産税評価額は700万円となります。
固定資産税評価額とは、国が公的に認めているマンションや土地、あるいは家屋の価値です。

この評価額は路線価という価格をもとに決定されており、市町村ごとまちまちです。この評価額は土地と家屋、それぞれにかかるため、土地と家それぞれに計算が必要です。

  1. つまり固定資産税は、マンションの価値(売却価格)に比例して高くなるんだね!
  2. その通り!ちなみに自分のマンションの売却価格をちゃんと把握してる?
  3. えっ、分からないよ…どうすれば調べられるの?
  4. そんな時は一括査定サービスがオススメだよ!


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  1. なるほど!これで売却価格が簡単に把握できるね
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話が少しそれたので、話をもとに戻します。

マンションの場合は新しく完成した時点で、都道府県税事務所の職員が、もう1回この建物を作るとしたらいくらかかるか、という視点で調査をします。

これを家屋調査と言いますが、固定資産税評価額は年数や物価によって、毎年異なりますそのため、年ごとに新たに価格を見直すことを、減価償却と言います。評価額の見直しは、3年おきと決まっているため、固定資産税は3年たつごとに変わります。

したがって正確な金額は家屋調査が元となりますが、概算を出すために国税庁が公表している「標準的な建物の建築価額」を使うと、おおよその値段が算出できます。

参考:総務省:固定資産税評価基準 
国税庁:建物の標準的な建築価額表

新築マンションの固定資産税評価額の知り方

新築マンションの場合、多くの物件は未完成の段階で売買契約を結ぶため、実は購入時には固定資産税評価額がまだ分かりません。完成次第、先ほども述べたように家屋調査が行われます。そのため正確な額を知りたい場合は、完成後に確認する必要があります。

ですが不動産会社ではあらかじめ、使った材料や設備など、マンションのグレードと標準的な建築価格をもとに固定資産税評価額の予測を立てています。

そのため事前に内覧会で案内係に確認する、担当してくれる不動産会社のスタッフに確認することで課税額の試算をもらえます。自分で計算するのが不安、という場合には、こちらで確認しておくと便利です。

1.3. 都市計画税を知ろう

都市計画税とは「都市計画区域内にある土地に対して納めなくてはならない税金」のことです。注意したいのは固定資産税とは別の税金であり、場所によってはかからないという点です。既に市街地を形成している場所と、今後10年以内に計画的に市街地になる予定の区域に対し、課税されます。

率は固定資産税の標準額に対し、最大で0.3%かかります。これは国で決められた最高税率なので、これ以上高い額がかかることはありません。この税率も市町村によって異なるため、場合によってはもっと低いこともあります。

  • 固定資産税評価額×0.3=都市計画税

ここに、土地の面積によっては、課税標準が1/3になる軽減措置があるため、場所によっては以下の計算式です。

  • 固定資産税評価額×1/3×0.3=都市計画税

固定資産税も都市計画税も、計算することで一応の額は出せますが、不安であれば売主に評価証明を取得してもらうのがベストです。

  • 評価額で固定資産税は変動
  • 正しい額は売主へ確認
  • 軽減措置を忘れずに

2. 新築マンションの固定資産税の相場とは?

さて、固定資産税評価額によって固定資産税も変わることから、相場を出すのはとても難しいのが事実です。減税措置などもマンションによって異なるため、上記の計算だけでは限界があります。ただ相場としては、新築マンションの場合は10万円程と言われています。ここに都市計画税が加わると、およそ12万円ほどです。

しかしこれは新築に限り、新築時の減税措置がかかる4年目までの相場です。4年後には固定資産税がおよそ倍になりますが、同時に建物の評価額が築年数とともに下がるため、高くても10万円前後なのは変わらないようです。ただし東京の一等地に建っていたり、マンションに特別な価値がある場合は、この限りではありません。

2.1. 実際の資産の価値を知ることが重要

アパートとは違い、マンションは固定資産として今後の人生で自分を助けてくれたりもする大切な財産です。もし固定資産税についても、今まで言われた通りの額しか払ってこなかった、という人は、一度見直してみましょう。

過払いしている可能性や、評価額が誤っている可能性もあります。不当に高すぎる場合は、軽減措置が適応されているか、評価額が正しいか、納税通知書を見てしっかりチェックする必要があります。


もし今後、不動産売買を考えているのであれば、信頼できる不動産会社を見つけておくのはとても重要です。イエウールでなら、信頼できる不動産会社を全国1,600社の中から見つけることができます。

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3. 新築と中古マンションの固定資産税を比較

さて、一般的には中古マンションの方が固定資産税が低いと思われがちですが、実は一概にはそうではないこともあります。試しに、新築と中古マンションについて、固定資産税を比較してみましょう。

今回は経年減価補正率に、東京都の定めるものを利用しました。これは年月が経つごとにかかる補正について表にしたもので、それぞれの自治体が年ごとに発表しています。

では例えば、マンションの専有面積は80平方メートル、新築時の建物の固定資産税評価額は800万円、土地の場合は2,500万円とします。

比較項目 新築 築4年 築6年 築10年
土地税額 約5万8,000円 約5万8,000円 約5万8,000円 約5万8,000円
建物税額 約5万6,000円 約5万6,000円 約9万3,000円 約8万8,000円
合計 11万4,000円 11万4,000円 15万1,000円 14万6,000円

本来は土地に対しても評価額が変わりますが、分かりやすくするために建物について詳しく示しました。新築マンションと中古マンションを比べてみると、築4年目と6年目の間、つまり5年目を境に税額が大きく変わります。その後、築10年を過ぎ、築20年ぐらいになると、新築マンションよりも中古マンションの方が固定資産税が安くなります。

反対に住む年数によっては、新築マンションを購入した方が固定資産税に限って言えば安く済むこともあるのです。しかし何故、このように税額に変動が出るのでしょうか。それには固定資産税への減税措置がかかわっています。

参考:東京都法務局管轄新築建物課税標準価格認定基準表(平成30年度)

  • 固定資産税は4年目が最大
  • 6年目が最大の場合も
  • 特例期間に注意

4. 固定資産税の減税措置

固定資産税に対する減税措置は、大きく分けて2つあります。1つは土地のための減税措置、もう1つは建物のための減税措置です。

4.1. 土地のための減税措置

所有する土地が建物を建てるための土地であり、いわゆるマイホームの敷地であれば、減税措置を受けることができます。

200平方メートル以下の部分 評価額は1/6
200平方メートル以上の部分 評価額は1/3

200平方メートルまでは評価額が1/6として計算され、残りは1/3で計算されます。これはたとえどんなボロボロの家であろうと適応されるため、空き家が後を絶たない理由でもあります。

ただ現在は規制も進み、そうした家は減税措置から外されることも多いようです。マンションの場合は200平方メートル以下の物件がほとんどなので、この1/6の減税措置が適応されることが多いのです。

4.2. 建物のための減税措置

土地と違って築年数や建物の構造に従い、減税措置の制限があります。

・平成30年3月31日までに新築されていること
・店舗併用住宅の場合は居住部分が建物の半分以上であること
・居住部分の床面積が50~280平方メートルであること

この3つをクリアしていないと、減税措置を受けることができません

マンションでは、床面積にあたるのは自分のもつ専有面積(独占して使える所有権のある部分)に加えて、共用部分も含みます。そのため専有面積以上の広さになり、自分の登記簿面積ともう1つ。共有部分の面積に対し、自分の登記簿面積が全員の登記簿面積に対しどの程度の割合かを調べたものを活用して算出します。

これを課税床面積として、120平方メートルまでの部分は、固定資産税のうち1/2が減額となります。つまり自分が思っていた居住部分の床面積と実際に減税措置の条件に使われる床面積が違う、という可能性は十分考えられます。見ての通り、制限の内容は複雑です。

基本的には減税措置を利用する際は、マンションを購入するときに不動産会社や税理士、また自治体への確認がおすすめです。

減税は購入から数えて期間限定

減税措置が受けられるのは、期間限定です。3階建て以上のマンションであり、なおかつ耐火住宅であれば5年間適応されます。なお、建物が長期優良住宅であれば、一般的には5年、3階建て以上の耐火住宅は7年です。

したがって、4の固定資産税の表で見たように、新築マンションの場合は5年目を境にして固定資産税が大きく変わることが予想できます。土地の場合はマンションに暮らす限りずっと減税措置が受けられますが、建物はその限りではないと覚えておきましょう。

  • 課税床面積が鍵
  • 建物減税は期間限定
  • 土地減税はずっと

5. 固定資産税を正しく理解して支出を把握

固定資産税など、家に関わる税金はどうしても難しく見えがちで、ついつい受け取りっぱなし、払いっぱなしになりがちです。しかし、固定資産に関わるお金の動きや家の評価額は、自分の財産の支出を正しく把握するためにも重要なポイントです。

新築マンションと言うと、ついついこれから長く払う住宅ローンばかりを気にしがちですが、かかる費用はそれだけではありません。固定資産税も長い目で見れば、大きなコストです。どのくらいの資金が必要なのか、事前にしっかりと把握しなければなりません。

5.1. イエウールで無料不動産査定

イエウールでなら、全国各地の優良な不動産に、無料で不動産査定を依頼できます。中古のマンションを手放す際には、さまざまな不動産会社で売却額を見積もってもらい、信頼できる不動産会社を選ぶことがとても大切です。無理のない計画をたてながら、親身になってくれる不動産会社を見つけてみましょう。

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