マンションにかかる固定資産税とは?計算方法や支払いについて解説

マンションにお住まいの方は毎年4月頃になると固定資産税評価額の通知が届きますよね。届いてから「あれ、思ったより高いな..」と感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

この記事では、固定資産税に関する基本的な計算方法や購入前に知っておくべき知識の他、支払い方法や時期についてご紹介をしたいと思います。
また、一戸建てかマンションかで迷っている方は「【戸建てvsマンション】メリットから資産価値・費用面まで徹底比較」を、そして初めてマンション購入を検討している方はこちらの記事もご覧ください。「【はじめてのマンション購入】注意すべき7つのポイントを徹底解説」

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「まずはマンション売却の基礎知識を知りたい」という方は、マンション売却の記事をご覧ください。

マンションにかかる固定資産税とは?

はじめに、マンションにかかる固定資産税とは何かについてご紹介していきます。

固定資産税とは、土地や家屋といった資産に対し、毎年1月1日時点での所有者がその固定資産の評価額をもとに市区町村へ支払う税金のことです(※東京23区は特例で東京都が課税することになっています)。

したがって、マンションに限らず住宅を所有している人は全員支払う必要がある税金です。なお、マンションの場合賃貸に出されていることもあるかと思いますが、固定資産税は所有者が支払う税金のため、借りている側は固定資産税を支払う必要がありません

また、固定資産税の支払金額については、4~6月に送付されてくる納税通知書を見るとわかりますので、手元にある方は是非そちらをご覧ください。


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マンションの固定資産税はいくら?計算方法を紹介

続いて、マンションでかかる固定資産税の計算方法についてご紹介していきたいと思います。

既にマンションをお持ちの方は、1章でご紹介した通り毎年納税通知書が届きますので、通知書を見ると金額がわかります。

固定資産税の計算方法

固定資産税の計算方法は以下の通りです。

固定資産税額の計算方法
  • 固定資産税額 = 固定資産税評価額 × 税率(標準税率1.4%)

土地と建物それぞれの固定資産税評価額に対し、標準税率の1.4%をかけ合わせて算出された数字が固定資産税額となります。

基本的に税率は1.4%になりますが、各市区町村で定めることになっておりますので、一部地域では異なる可能性があります。気になる方は事前にお住まいの地域の役所に確認すると良いでしょう。

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額とは、市区町村が定めた固定資産の価値を表した金額のことです。不動産の価格は一物五価と言われ様々な評価尺度がありますが、固定資産税評価額はそのうちの一つです。3年に一度見直されており、見直しがある年を基準年度と呼びます。直近では平成30年に見直しが行われました。

国税庁:平成30年分の路線価等について

また、マンションの場合、固定資産税評価額は土地と建物それぞれにかけられ、その合算に対し税率をかけることになります。土地と建物で評価額の考え方が少々異なりますので、以下にてそれぞれご説明します。

マンションの「土地」部分の固定資産税評価額とは

マンションの場合、一戸建てとは異なりマンションの住人全員で土地を按分するという考え方になります。そのため、マンションがある土地の評価額全体に対し、住戸数で割って各住戸における土地の評価額を算出するというイメージです。

土地の評価額については、地価公示価格及び不動産鑑定士等による鑑定評価から求められた価格の7割を目安として評価されます。また、この評価額は公開されており、こちらのサイトを見ることで確認することが可能です。

マンションの「建物」部分の固定資産税評価額とは

次に、マンションの「建物」部分についてですが、こちらは土地と比べてやや複雑になります。

建物の評価額は、「どのような資材をどれだけ使用しているか」という再び建築した場合にかかると思われる費用に、「構造及び用途等の区分に応じて設定されている建築後の経過年数に応じる減価率」という経年劣化におけるマイナスを加味して評価がつけられます。

「どのような資材をどれだけ使用しているか」という点が基準になるのですが、こちらも土地と同様行政が建物ごとに価値を設定しているのですが、土地とは異なり自分自身で調べることはまずできません。そのため、毎年届く納税通知書を保管しておいてはじめの頃にかかった固定資産税額を把握しておけると良いでしょう。

「構造及び用途等の区分に応じて設定されている建築後の経過年数に応じる減価率」については、何年経過するとどのくらい価値が目減りするのかという点について公開されており、以下の通りとなっています。

経過年数 減価率
1年 0.9579
3年 0.9038
5年 0.8569
10年 0.7397
20年 0.5054
30年 0.3059
45年以上 0.2000

ざっくりとお伝えすれば、10年で3割、20年で5割程価値が目減りし、その結果固定資産税額も減少するということになります。

こうして土地と建物それぞれに算出した評価額の合算が所有されているマンションの固定資産評価額になります。


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マンションの固定資産税における軽減税措置とは?

固定資産税には様々な軽減税措置があり、先程の計算式よりも実際の金額は低くなります。この章では、各種軽減税措置についてご紹介したいと思います。

住宅用地に対する軽減措置

200平方メートル以下の部分 評価額は1/6
200平方メートル以上の部分 評価額は1/3

人が住むために使われている土地(住宅用地)ならば使用できる減税措置です。

住宅用地の200㎡までは評価額が1/6として計算され、200㎡を引いた残りの土地は1/3として計算されます。つまり200㎡以内の土地であれば、土地の固定資産税が1/6になるということです。

マンションの場合、敷地面積を戸数で割った数字が200㎡以下であれば適用できます。

住宅用地の減税に期限はなく、建物が建っている限り固定資産税は減税を受けることができます。

新築住宅の減税

新築マンションの場合、建物が減税対象になる場合があります。

3階以上、耐火・準耐火建築物のマンションの場合築5年までは対象となり、床面積120㎡までの建物の評価額が1/2に減額されます。

さらに、認定長期優良住宅なら5年までではなく、7年までがその期間となります。

タワーマンションの固定資産税は階数によって変わる

平成29年度より、タワーマンションの固定資産税は低層階と高層階で異なるようになりました。

今まで床面積が同じであれば、低層階と高層階の税額は同じでしたが、実際の分譲価格を踏まえた価格で固定資産税も按分するように。

つまり、1棟タワーマンションの固定資産税などの合計金額には変更がないが高層階になれば税金は高くなり、低層階になれば安くなるということ。

階数の補正率は10/39。中間層を補正率ゼロとした場合、階数が1つ高くなるにつれ0.25%増え、階数が1つ低くなるにつれ0.25%減るということです。

タワーマンションは高さ60m以上、複数の階に住戸が所在しているのものが対象となります。

実はマンションの固定資産税は戸建てより高い

マンションでも一戸建てでも固定資産税はかかりますが、その金額には違いがあり実はマンションの方が高くなりがちです。

簡単に背景を伝えると、マンションの場合鉄筋コンクリート構造のものが多く、その結果木造でつくられることが多い戸建てよりも丈夫で長持ちすると判断されることから建物評価額が高く見積もられるためです。

マンションと戸建ての場合の費用の違いについて更に詳しく知りたい方は、以下の記事で解説をしていますのでご覧ください。


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マンションの固定資産税をシミュレートしてみよう!

マンションにかかる固定資産税の計算方法や軽減措置について理解した上で、実際にかかる金額についてシミュレーションしてみましょう。

新築マンションにかかる固定資産税

計算を簡易にするため、条件はわかりやすく以下とします。

  • 専有面積 100㎡
  • 土地の評価額 3,000万円
  • 建物の評価額 800万円
まず、面積が200㎡以内の土地の場合土地の固定資産税が6分の1になります。また、新築マンションであることから、新築住宅の減税を受けることができますので、建物の固定資産税が2分の1になります。

上記より、固定資産税は以下の通りとなります。

新築マンションにかかる固定資産税
  • 土地の固定資産税 = 3,000万円 × 1/6 × 1.4% = 7万円
  • 建物の固定資産税 = 800万円 × 1/2 × 1.4% = 5万6千円
  • 固定資産税 = 7万円 + 5万6千円 = 12万6千円

築10年のマンションにかかる固定資産税

続いては築10年が経過したマンションの場合について考えてみましょう。築10年になると、新築マンションに関する減税がなくなり、一方で、経年劣化が進むことから建物の評価額が減少します。築10年の場合、以下の経年原価補正率表より73.97%となりますので、建物評価額は800万円に73.97%をかけて592万円となります。

経年減価補正率表

上記の建物評価額を用いて固定資産税の金額は以下の通りとなります。

築10年マンションにかかる固定資産税
  • 土地の固定資産税 = 3,000万円 × 1/6 × 1.4% = 7万円
  • 建物の固定資産税 = 592万円 × 1.4% = 8万3千円
  • 固定資産税 = 7万円 + 8万3千円 = 15万3千円

以上が簡易的にシミュレートしたマンションの固定資産税の計算方法となります。固定資産税の計算について更に知りたい方は、以下の記事もご覧ください。


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マンション固定資産税の支払いについて紹介

ここまで、固定資産税の計算方法や購入前に知っておくべきことを紹介してきました。最後に、実際に固定資産税を支払う際の支払時期や支払い方法について簡単にご紹介したいと思います。

固定資産税の支払い時期はいつ?

固定資産税を支払う先は各市区町村になります。よって、支払う時期は各市区町村によって異なります。
多くの地域で固定資産税の支払いは1年分を4回に分けて支払います。1年分をまとめて一括納付することも可能で、毎年届く納税通知書には、分割用の用紙と一括納付の用紙いずれもが同封されています。
主要都市の固定資産税の支払い時期は以下になります。

都道府県 納付回数 時期
東京 4回 6月・9月・12月・翌年2月
大阪 4回 4月・7月・12月・翌年2月
名古屋 4回 4月・7月・12月・翌年2月

固定資産税の支払い方法はどのようなものがある?

2020年以降、新型コロナウイルスの感染拡大も踏まえ、密を避けたオンラインでの支払い手続きの種類が増加傾向にあります。

今回は、これまで通りの一般的な支払い方法についてだけでなく、PayPayやLINE Pay、クレジットカードでの支払いについてもご紹介します。

固定資産税の一般的な支払い方法について

固定資産税の支払いとして、基本的には市区町村の役所にある固定資産税課で納付する方法があります。窓口の場合、納付書を全て窓口に持っていけば一年分まとめて支払うことも可能です。ただし、固定資産税は年金のように一括で支払ってもメリットはありません。

固定資産税課以外での支払いの場合、銀行や郵便局、コンビニで支払うことができる他、口座引き落としという方法もあります。毎回窓口で納付するのが煩わしいという方は、引き落としの手続きをするのがいいでしょう。

支払いが終わると、納付の印鑑が押された納付書が返ってきます。

PayPayやLINE Payでも固定資産税が支払いできる!

2020年6月1日より、東京都23区では30万円までであれば、PayPayとLINE Payの2つのスマートフォン決済アプリで固定資産税の支払いができるようになりました。自宅に届く納付書にバーコードが記載されているかと思いますので、そのバーコードをPayPayとLINE Payでスキャンして手続き通り進めば支払いができます。

appli_how_to_pay

東京都主税局:都税の支払い方法について

また、PayPayとLINE Payでの支払いは単に支払いが簡単になったというだけでなく、これまで支払っていた手数料がなくなり反対にポイントが還元されるというメリットがあります。

PayPayでは0.5%~1.5%のポイントが、LINE Payは通常ではポイントがつきませんが、Visa LINE Payクレジットカードを登録してチャージ&ペイで支払えば最大3%の還元があります。これを機にスマートフォン決済アプリでの支払に移行してみてはいかがでしょうか。

東京都23区以外でPayPayやLINE Payでの支払いができる市区町村はそれぞれのサービスサイトで公開されています。お住まいの地域で支払いが可能かどうかは以下のリンクを参照してみてください。

PayPayが使えるお店 / サービス
「LINE Pay 請求書支払い」を活用する

その他、東京都主税局ではスマートフォン決済アプリでの支払いに関するわかりやすいQ&Aを公開していますので、更に詳しい内容が知りたい方はご参照ください。
東京都主税局:スマートフォン決済アプリによる納付について

クレジットカードでの支払いについて

お住まいの市区町村にもよりますが、固定資産税はクレジットカードでの支払いも可能です。各自治体でクレジットカードでの支払いができるサイトやアプリを用意していますので、自治体のHPを確認してみると良いでしょう。

また、Yahoo!公金支払いというサービスを使うことも可能です。リンク先に飛んでいただき、左側のサイドバーにある「固定資産税」をクリックし、お住まいの市区町村を選択して手続きを進めてください。

クレジットカードでの支払いの場合、何点か注意点があります。1つ目は、決済手数料がかかることです。先程のスマートフォン決済アプリの場合はかからないと記載しましたが、クレジットカードでの場合手数料がかかりますのでご注意ください。

2つ目は、クレジットカードでの支払いの場合、指定代理納付者による立替払となりますので、手続きが完了し納付日が確定するまでにやや時間がかかります。目安として1~2週間程度かかることがありますので、急ぎの場合は他の手段を検討しましょう。


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マンション購入時には固定資産税も検討を

マンションを購入し、住む際にかかる費用は住宅ローンだけではありません。管理費や修繕積立金はもちろんのこと、固定資産税も維持費のひとつです。

実際に住み始めたら固定資産税がかかってしまい、住宅ローンの返済が苦しい…ということにならないように気をつけましょう。

住み替えを検討しているなら、まずは現在住んでいる住宅がいくらになるのか調べてみましょう。売却相場が分かれば、費用の計画が立てやすくなりマンションも探しやすくなります。

また、中古マンションの購入後にリフォームを検討している方はこちらの記事もご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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