リノベーション前提で築30年マンションを選ぶ際の3つのポイント

近年、価格高騰を続けるマンション市場。不動産経済研究所の資料によると2021年の新築マンションの平均価格は首都圏で6,260万円、東京23区では8,293万円となっています。なかなか届かない買い物となってしまいました。

しかし、新築や築浅のマンションが買えないからと言って、マイホーム購入をあきらめる必要はありません。築30年前後の中古マンションを購入してリノベーションをすることで、新築並みのキレイでオシャレなマンションを費用を抑えて手に入れることができるのです。

本記事では、これからマンション購入を検討している方や住み替えを考え中の方に向けて、

• リノベーション前提での築30年マンションの選び方
• リノベーション済み中古マンションのメリット・デメリット
• 築30年マンション×リノベーションをおすすめする3つの理由
• 築30年マンションのリノベーションをする費用は？
• リノベーション済みマンションの3つの注意点とは？

上記の内容について解説していきます。

築30年マンションは何年住めるのか、寿命や購入のメリットについて知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。
築30年のマンションは何年住める？寿命や購入するメリットを解説！

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リノベーション前提での築30年マンションの選び方

リノベーションをしてから住むことを前提に、築30年前後のマンションを選ぶ時に気をつけたいポイントは以下の2点です。

• ラーメン構造のマンションを選ぶ
• 2重床構造のマンションを選ぶ
• リノベーション可のマンションを選ぶ

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

ラーメン構造のマンションを選ぶ

間取りの自由度が高いリノベーションをするなら、ラーメン構造の中古マンションを選ぶことが重要なポイントです。

マンションの建物構造には大きく下記の2通りがあります。

• ラーメン構造
• 壁式構造

ラーメン構造とは柱と梁（はり）、つまり骨組みで建物を支える構造のこと。一方、壁式構造とは骨組みではなく、耐力壁という壁自体で建物を支える構造のことです。

ラーメン構造の場合、壁を抜いたとしても建物の荷重は骨組みが支えているため、崩れてしまうことはありません。しかし、壁式構造の場合は壁で建物の荷重を支えているため、壁の移動をするような間取り変更などのリフォーム・リノベーションはできないのです。

よって、自由度の高いリノベーションを前提に中古マンションを選ぶなら、ラーメン構造の物件かどうかを確かめる必要があります。担当の不動産会社に依頼して確認してもらうとよいでしょう。

2重床構造のマンションを選ぶ

床下構造については、2重床構造の物件を選ぶことがおすすめです。

マンションの床下構造にも大きく2通りがあります。

• 2重床構造
• 直床（じかゆか）構造

2重床とは、コンクリートスラブと床との間に空間がある構造のこと。対して直床構造とは、コンクリートスラブに直接床を張り付ける構造のことです。

2重床には、空間に配管を通すことが出来たり、騒音が伝わりにくくなるというメリットがあり、昨今のマンションには基本的に2重床が採用されています。ただし、2重床が主流になったのは2000年以降のマンションです。つまり、現在築30年前後のマンションは直床構造が多数派となります。

築30年前後のマンションをリノベーションをするときにネックになるのが、この直床であるという点で、配管がコンクリートスラブを通っているために動かすことができず、水回り設備のリフォーム・リノベーションがしづらいという問題があるのです。

直床の物件を購入して、あとからリフォームして2重床に変更することもできます。ただし、天井の高さまでは変えることができないため、直床を2重床に変更した高さ分、天井が低くなってしまうことには注意が必要です。

リノベーション可の物件を選ぶ

ここまでご紹介したのは、マンションの建物構造によってリノベーションが制限される可能性があるという話でした。最後にマンションの管理規約、つまりマンション独自のルールによってリノベーションの範囲が決められているケースについてもご紹介したいと思います。

マンション独自のリフォーム・リノベーションについてのルールには以下のようなものが挙げられます。

• リノベーションをする際は管理組合指定の施工会社に依頼する
• フローリングは管理組合指定のものに張り替える
• キッチンやお風呂など水回り設備の移動は禁止

フローリングの種類が指定されていることが多いのは、一定以上の遮音性能を持つフローリングに限定することで上下階での騒音トラブルを防ぐ狙いがあります。

また、水回り設備の移動が禁止されているのも同様です。マンションの間取りは上下階でおおよそ共通しています。そのため、1部屋だけ水回りを移動させてしまうと下階の住人の立場からすると、例えば寝室の真上に配管が通っており、水の流れる音で眠れないといったトラブルが発生する場合があるのです。

リノベーション済み中古マンションのメリット・デメリット

自分で中古マンションを購入してリノベーションするという方法以外に、リノベーション済みの中古マンションを購入することを検討している方もいるのではないでしょうか。

ただし、世の中にはリノベーション済み物件に対して賛否両論あるのも確かです。そこで本章では、リノベーション済み中古マンションのメリット・デメリットの両側面についてご紹介します。

リノベーション済み中古マンションのメリット

リノベーション済み中古マンションのメリットは以下の2点が挙げられます。

• すぐに入居できる
• 実物をみて選べる

それぞれについて詳しく解説します。

すぐに入居できる

リノベーション済み中古マンションは、すぐに入居できることが大きなメリットです。

中古マンションのフルリノベーションには3~6か月程度の期間が必要になります。中古マンション購入を検討し始めてリノベーションをしてから住み始めるまで、トータルで1年以上がかかってしまうということもあるでしょう。

その点、リノベーション済み物件はすでに住める状態で買うことができるため、1～2か月程度での住み替えも可能。スピード感をもって住み替えたい人や期限がある人にとっては、大きな利点です。

実物を見て選べる

実物を見て選ぶことができることもリノベーション済み中古マンションのメリットです。

リノベーションでの変更幅が大きいほどに、購入時と実際に住む家とのギャップは大きくなります。これまでリノベーションを何度も経験している人や、不動産業のプロならまだしも、多くの人にとってリノベーション後の仕上がりを想像することは難しいはずです。

そのため実際に住む状態の物件をみて購入することができることも多くの人にとってメリットだといえます。

リノベーション済み中古マンションのデメリット

リノベーション済み中古マンションのデメリットは以下の2点が挙げられます。

• 構造部の劣化に気づきにくい
• 自分好みのリノベーションができない

それぞれについて詳しく解説します。

構造部の劣化に気づきにくい

リノベーション済み中古マンションは、室内についてはきれいにリフォームされていますが、室内だけで購入を決断するのは危険です。専有部分は新築同様の仕上がりになっていても、壁の中の構造部分はやはり築年数に応じて劣化が進んでいる可能性があります。

見えない部分であるため、考慮せずに決めてしまいがちですが、心配であればホームインスペクター（住宅診断士）に同行してもらうなどして建物としてどうかという視点でも検討するようにしましょう。

自分好みのリノベーションができない

こだわりを詰め込んだ理想の住まいを実現できるという、リノベーションの醍醐味が失われてしまうことは、リノベーション済み中古マンションのデメリットです。

多くのリノベーション済みマンションは、よくも悪くも万人受けするような内装となっており、それによって自分でリノベーションするよりも費用を抑えられるという側面もあります。

気に入った内装のリノベーション済み物件があれば、購入を検討してみても良いでしょう。

築30年マンション×リノベーションをオススメする3つの理由

新築・築浅のマンションを購入して、そのまま住むのか、築30年前後のマンションをリノベーションするのか、迷っているという方も少なくないかと思いますが、本記事では新築購入よりも中古リノベーションをおすすめしたいと思います。

築30年マンション×リノベーションをおすすめする理由は以下の3つです。

• 価格を抑えて新築並みのマンションが手に入る
• 立地の良いマンションに住める
• 理想の住まいを実現しやすい

それぞれについて詳しく解説していきます。

価格を抑えて新築並みのマンションが手に入るから

まずは、「新築マンション購入よりもずっと価格を抑えられるから」が築30年マンション×リノベーションをおすすめする1つ目の理由です。

レインズマーケットインフォメーションの資料によると、首都圏における中古マンションの築年数別の成約価格は以下の通りです。

参考：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）｜レインズデータライブラリー

新築・築浅マンションの成約価格が6,000万円以上であるのに対し、築30年マンションは2,000万円ほど。新築マンションとと中古マンションの成約価格には約4,000万円近い差があることがわかります。また、中古マンションをフルリノベーションするための費用相場は300～1,000万円程度。リノベーション費用を込みにしても、新築マンションを買うよりはずっと安く済ませることができるのです。

立地の良いマンションに住めるから

立地の良し悪しは物件によって異なりますが、新築マンションよりも中古マンションの方が好立地物件が多いのは確かです。理由は単純で、中古マンションの方が先に土地を選べたからです。

郊外の再開発地域などでは駅近の新築マンションが建てられることも多いものの、依然から栄えている東京都心では駅に近い好立地には既に中古マンションが建っていることの方が多いでしょう。

立地条件の良い物件の選択肢の多さでは、新築マンションよりも築古マンションの方が有利であると言えます。

理想の住まいを実現しやすいから

新築マンション購入よりも、中古マンション×リノベーションの方が自分のこだわりを詰め込んだ理想の住まいを実現しやすいことも、築30年マンションをおすすめする理由の1つです。

新築マンション購入をする場合、あらかじめ決められている5～6タイプの間取りの中から選択することになります。選択肢はどれも多くの人にとって住みやすい間取りとなっていますが、例えば「L字型の広々としたキッチンが欲しい」といった固有のニーズには対応していません。

築30年マンションを買ってリノベーションをすれば、物件購入費用が浮いた分をこだわり条件を実現するためのリノベーション費用に回すことができるのです。

築30年マンションのリノベーションをする費用と注意点

築30年マンションをリノベーションする費用は、おおよそ以下の通りです。

また、築30年マンションをリノベーションをする際には、以下のような点には注意しましょう。

• 水回りの移動や大規模な間取り変更が制限されることもある
• 直床工法のマンションは配管リフォームが困難

マンションは他の住居と隣接している関係上、他の住居やマンションの構造に影響を及ぼすようなリノベーションは不可能なこともあります。例えば、壁式構造と言われる壁で建物を支える構造のマンションの場合、壁を動かすことができないため間取りの変更か困難です。また、床下構造には大きく分けて直床工法と2重床工法の2つがありますが、直床工法のマンションではキッチンなどの水回りの移動に制限がかかる他、配管リフォームが困難になり、高くつく可能性があります。

リノベーション前提で中古マンションを購入する際には、マンションの管理規約等を確認し、

• リノベーションはどこまで可能か
• 床下構造は2重床かどうか

上記の2点については確認しておきましょう。

築30年マンション×リノベーションで理想の住まいを実現しよう

近年のマンション高騰から新築マンション購入のハードルはどんどん高くなっており、築古マンションを検討する人も増えています。とりわけ、築30年マンション×リノベーションをすれば、価格を抑えて新築並みの住まいが手に入る他、築古のメリットとして好立地の恩恵を受けることも可能です。費用はフルリノベーションで300~1,000万円をみておくとよいでしょう。

ただし、管理規約や床下構造の種類によっては水回り設備の移動や間取り変更はできないこともあります。リノベーションの可否について事前の確認は必須です。

また、マンションを購入しようと思っている方の中には、

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• 不動産会社に連絡したら電話営業されそうで嫌だ
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