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マンション築40年を売るための秘訣!売る時に注意すべきこと



マンションを売ろうと思った時、築年数が古い物件だと、「本当に売れるのだろうか...」と不安に思うことはありますよね。特に、築40年を超えるようなマンションをお持ちの方は、売れないだろうと諦めている方もいらっしゃるかと思います。

確かに、築年数が経てば経つほどマンションの価値は下がっていきます。しかし、必ずしも築年数が古いマンションに価値が無いというわけではありません。この記事では、築40年のマンションでも売れるのかということをテーマに、マンションの売り方についてご紹介していきたいと思います。

こんな悩みの人にピッタリ
  • マンション売却に関する様々な疑問を解消したい!という方
  • 築40年以上のマンションを売りたいと思っている方
  • 築深物件を持つことのデメリットを知りたい方
先読み!この記事の結論
  • 築40年のマンションにも価値はある。
  • マンション売却成功のためには、自分自身でしっかりと魅力を語ること。

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. マンション売却の流れをおさらい

まずはじめに、マンションを売る際の流れを確認しておきましょう。全体像を把握して余裕を持って動かないと、「売れるはずのマンションが売れない...」ということになってしまうので注意が必要です。なお、おさらいは大丈夫という方は、2章へ進んでみてください。


  1. 全部で5つのステップがあるんだね!
  2. そうじゃな。それぞれのステップでどのくらいの期間がかかるかも大事じゃよ。

不動産は、売り出してから売却完了まで約6ヶ月かかると言われています。そのため、予め余裕を持って売却活動を行うことが肝心です。

以下にて、ステップ毎の目安期間を記載しておきます。

やること 目安期間
STEP1 査定依頼 約1~2ヶ月
STEP2 相場を調べる
STEP3 会社選び・媒介契約
STEP4 売り出し 約1~3ヶ月
STEP5 売却交渉・契約・引き渡し 約1ヶ月

売却に充てる期間に余裕が無い場合、買い手を見つけられたとしても、売主の交渉力が弱くなるため、希望より低い価格での売却になってしまう可能性があるので注意が必要です。

次の章からは、成功のポイントについてご紹介をしていきたいと思います。


2. 築40年の中古マンションは売れるのか?

売却の流れをおさらいした後は、本題である「築40年のマンションでも売れるのか?」という問題について見ていきましょう。


2.1. 築40年の中古マンションにも価値はある!

まず、結論からお伝えをしますと、築40年のマンションにも価値があります。下のグラフをご覧ください。


中古マンションの築年帯別平均㎡単価
引用元:http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201802.pdf


中古マンションの築年帯別平均㎡単価を見ると、新築から築30年まではマンションの価格が下落しますが、築30年を過ぎたあたりから下落が止まりほぼ横ばいになります。

マンション固有の状態や立地によっても異なりますが、基本的に築40年を超えても資産価値がゼロになることは無いということがわかります。


2.2. 築40年で1億円を超えて売れるマンションもある

東京にある広尾ガーデンヒルズというマンションを知っているでしょうか。築年数が経っても資産価値が落ちないマンションの代表例としてよく紹介される物件です。このマンションは、なんと築年月が1985年7月にも関わらず、中古の売買価格が1億円を超えます(2019年7月)。

東京の広尾という希少性の高いエリアにあるマンションだからという点が大きいですが、マンションの売却価格が築年数だけで決まっているわけではないということを示す好例かと思います。


2.3. 価値は築年数だけで決まるわけではない

先程の広尾ガーデンヒルズの例でもありましたが、マンションの価格は築年数だけで決まるわけではありません

例えばですが、近隣にレジャー施設が建設されたり、交通の便が改善されたりすると、周辺の土地価格自体が向上し、築年数が経過していても購入時より高く売れるということがあります。物件自体だけではなく、交通網や周辺施設の充実度が価格に影響を及ぼすということですね。

また、全国の地価は、国土交通省地価公示・都道府県地価調査で住所を入力することで簡単に調べることができますので、一度マンション購入時と現在の地価を比較してみるとおもしろいかと思います。場所によっては築年数による不動産価値の減少を上回る程、地価の向上が起きている場所もあるかもしれません。


  • 築40年以上の物件も売れる可能性はある!
  • 築年数だけで価値は決まらない

3. 築年数が古いマンションを売るための方法とは?

2章でご紹介した通り、築年数が古いマンションにも価値はあります。しかし、中古マンション市場において、人気が出やすいのは築10年以内マンションであることが一般的です。そのため、築年数が古いマンションを売るためには、しっかりと戦略を用意して臨む必要があります。

この章では、築年数が古いマンションを売るための方法についてご紹介していきたいと思います。


3.1. 方法1:価格の安さをアピールして販売する

マンションを購入したいと思っているものの、新築マンションを購入するだけの予算はないという人は多くいらっしゃいます。また、築年数が比較的浅い中古マンションの価格は新築マンションと同様にかなり高騰しているため、築年数の経過した低価格のマンションを購入したいというニーズは存在します。築年数が経っていることで価格が安いということを打ち出して販売活動をすると良いでしょう。

場合によっては、新築や築年数が浅い物件よりも流動性が高く、売りに出してからすぐに売れる場合もあります。築年数による価格減少は逆手にとればアピールするポイントになるため、効果的に利用しましょう。

なお、購入金額に対して売却額をどれだけ低く設定するかは十分に考慮する必要があるため、あまりにも安く売出し過ぎて損をしないように注意しましょう。そのためにも、不動産会社の意見をしっかりと聞いて慎重に売却額を決定する必要があります。


3.2. 方法2:リフォームしたい人向けに販売する

中古マンションを購入する方には、内装や設備を含めてすべてリフォームして建て直したいというニーズを持った方もいらっしゃいます。そういった人は、中古マンションの購入資金をできるだけ安く抑えてリフォームに予算をつぎ込みたいと考えるので、築年数が経過して価格が安い中古マンションを探しています。

また、リフォームをすることを前提として購入しているため、内装や施設の劣化はあまり気にせず購入する傾向があります。そうした場合、売主側で補修費用などを負担せずとも良くなりますので、売却するまでに必要な金額が少なくて済みます。

どのような人がどのような用途で購入したいかは正確に把握する必要があるため、不動産会社と協力し、ニーズを掴みましょう。常に需要を把握しておくことで、最適な購入者を見つけることができ、かつ、初期費用を抑えて不動産の売買を行うことが出来ます。


3.3 方法3:自分自身でマンションの魅力を訴求する

最後にして最も重要な観点をご紹介します。通常、新築マンションを販売する際にはキレイなパンフレットが準備されます。一方、中古マンションの場合にはそのようなものはなく、簡単な概要資料を契約する不動産会社に作成いただくのみとなります。

「住めば都」とはよく言ったものだと思いますが、その物件を初めて見た人にとってはわからない物件の魅力も、長年住んだあなたであれば様々な魅力に気づいていることかと思います。例えばですが、近所のスーパーでの特売が安いであったり、近くに美味しい料理屋があるなどは住んでいる人に以外にはなかなか知りづらい情報です。

また、近隣の住環境が合わず住み替えをされるという方は多くいらっしゃるため、上下左右の部屋から物音が聞こえるかどうかであったり、マンションにどのような人が住んでいるかといったあなたしか知りえない情報をしっかりと購入希望者に伝えることが重要でしょう。

不動産会社と協力することは必須ですが、頼り切らずに自分でも魅力を伝えることがとても重要です。


  • 低価格を魅力として購入する層へアプローチしましょう
  • 購入者がリフォーム前提で購入する場合もあります
  • 自分自身でしっかりと物件の魅力を訴求しよう

4. 実際にマンションの相場価格を調べてみよう

築年数が経過したマンションについても価値があるということはわかりましたが、やはり気になるのは、自分のマンションがいくらで売れるのかということですよね。最近では、ウェブ上に様々な相場価格データが存在しており、自分でもおおよその相場価格を調べることができます。

今回は、イエウールで提供している相場データについてご紹介をさせていただき、また、全国的なマンション価格の動向についてもご紹介したいと思います。


4.1. マンション相場の調べ方

ウェブ上には、様々な相場価格データを扱ったサイトがあります。中でも代表的なサイトとして、公益財団法人東日本流通機構が運営するReins Market Informationや国土交通省が運営する不動産取引価格情報検索などがあります。

これらのサイトはデータ量も多く、詳しい情報を手に入れることができますが、一方で、おおよそで良いので簡単に周辺の相場価格が知りたいという方にとっては少し複雑過ぎます。そんな方には、イエウールのエリアページで簡単に相場価格を調べることができます。


引用元:港区のマンション売却査定ページ


イエウールでは、各エリア毎に相場データを公開しています。築年数毎にどのくらいの価格がボリュームゾーンなのかなどを調べることが可能です。上のキャプチャは、東京都港区の相場データですが、30年超の物件においては1,000~4,000万円あたりがボリュームゾーンであるということがわかります。また、1億円超の物件もある程度存在しているということも見て取れますね。

この表に載っていないエリアをご確認いただきたい場合には、こちらをクリックいただき、ページの真ん中にある日本地図から各エリアをご確認いただくことができますので、是非参考にしてみてください。


4.2. 【最新】マンションの相場価格動向について

近隣の相場については、是非イエウール等を利用して確認をしてみていただければと思いますが、ここで全国的な相場価格動向についてご紹介をしておきたいと思います。

皆さんも地価や路線価が上がっているというようなニュースを最近耳にしたことがあるかもしれませんが、実は2019年現在はマンション価格が高騰しています。

下のグラフをご覧ください。こちらは、国土交通省が集計している不動産価格指数という指標です。2010年7月を基準として、その後の取引価格データを指数化して表したものですが、2013年以降マンションの価格は大きく向上していることがわかります。



全国的にマンション価格は高騰傾向にあるため、築年数が経過した物件も今であれば高値で売却できる可能性があるので、売り時を迷われている方は、まずは一度査定依頼をしてみて実際の売却価格を調べてみると良いでしょう。


この章のまとめ
  • イエウールなどウェブ上の相場価格サイトを見て築年数毎の価格のボリュームゾーンを調べることができる。
  • 全国的に2019年は相場価格が高くなっているため、築年数が古い物件も高く売れやすい。

5. マンションを売る際にかかる税金や費用には何があるか?

マンションを売る際には、相場と合わせて売却にかかる費用についても事前に調べておくと良いでしょう。「税金」や「費用」と言うと一見難しそうですが、まずは大切な部分だけをご紹介したいと思います。

マンション売却で支払うお金は大きく「一般費用」と「税金」に分けられます。そのうち、必ず払うことになる費用は2つ、税金も2つです。まずはこの4つを覚えましょう。


費目 何の費用か 金額の目安
一般費用 1)仲介手数料 不動産会社への報酬 売却額の3%
+6万円
2)司法書士への報酬 登記を司法書士に依頼した報酬+調査費+登録免許税 3万円前後
税金 3)印紙税 売買契約書に貼る印紙代 3万円前後
4)譲渡所得税
・住民税
売却益にかかる税金 売却益の14~40%

必ず発生する費用は、「仲介手数料」「司法書士への報酬」「印紙税」「譲渡所得税・住民税」の4つです。中でも、金額が大きい費用は「仲介手数料」と「譲渡所得税・住民税」になります。どちらも、売却価格によってかかる費用が異なり、売却価格が大きい程かかる費用も大きくなる傾向にあります。

また、「譲渡所得税・住民税」については、様々な税控除のための制度があり、活用できるものがあるかは事前に調べておくことと良いでしょう。税金や費用に関しては、以下の記事で詳しくご紹介しておりますので、参考としてください。


この章のまとめ
  • マンション売却は一般費用と税金に分けられる。
  • 特に金額が大きい費用は仲介手数料と譲渡所得税や住民税。

6. マンションを売る際の注意点とは?

実際にマンションを売る際に知っておきたいこと、よくある質問をまとめました。気になるポイントだけでもチェックしてみてください。


6.1. ローンが残っている場合もマンションの売却はできるか?

住宅ローンが残っている場合でもマンションを売却することは可能です。しかし、抵当権を抹消する必要があります。また、抵当権を抹消できない場合には、任意売却という選択肢をとることで売却をすることができます。任意売却の場合、いくつか条件があることと、市場相場よりも低い金額での売却になるということを覚えておきましょう


もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
ローン残債がある場合のマンション売却のポイント

6.2. 売却前には基本的にリフォームはしない方が良い

リフォームをしない方がよい理由は大きく2つあります。一つ目は、リフォームをしても単純には売却価格への上乗せができないためです。なぜならば、概ね物件の価格は相場によって決まっており、リフォームした箇所が買い手のニーズに合わなければ結局相場で売ることになってしまうからです。

二つ目に、築古物件を購入する方のニーズとして、自分でこだわりのリフォームをしたいという方がいらっしゃるためです。よかれと思ってやったことが買い手の方にとってはただのお節介だったということがないようにしましょう。


もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
マンション売却前のリフォームは不要!効果的に売却価格をあげるには?

6.3. 賃貸に出すよりも売却の方がメリットは大きい

マンションを売却する際、貸し出すことを検討するケースもあるかと思います。貸し出す場合考えるべきこととしては、家賃収入として毎月収益を得ることができるかという点です。賃貸の場合、入居者がいないと収益を得る事ができません。

基本的に、相場が高い現在であれば、賃貸に出すよりも売却した方が利益を得やすい傾向にあります。そのため、入居者を多く見込むことができるエリアであるか、どうしても賃貸に出したい理由がある場合を除いて、基本的には売却をすることをオススメします。


もっと詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
【マンションの売却・賃貸】どちらが得か、ケース別にご紹介!

7. 不動産一括査定でできるだけ高く売却しよう

築40年が経過したマンションでも売ることができるのか、というテーマについてこの記事ではご紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。築年数が古いからといって必ずしも価値がゼロになるわけではなく、売るための条件があるということをご理解いただけたことかと思います。

実際に、マンションを売る際には1章でもご紹介した通り、まずは信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。また、不動産会社を探す際には、一括査定サイトを是非活用してみてください。イエウールを使えば、一度で最大6社から査定を受けることができます。査定価格だけではなく、担当者と売却プランなど具体的な話をして、自分に適した不動産会社を見つけると良いでしょう。


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