【築40年マンション】いつまで住める?チェックポイントと売り方とは

【築40年マンション】いつまで住める?チェックポイントと売り方とは
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マンションを売ろうと思った時、築年数が古い物件だと、「本当に売れるのだろうか…」と不安に思うことはありますよね。特に、築40年を超えるようなマンションをお持ちの方は、売れないだろうと諦めている方もいらっしゃるかと思います。

確かに、築年数が経てば経つほどマンションの価値は下がっていきます。しかし、必ずしも築年数が古いマンションに価値が無いというわけではありません。この記事では、築40年のマンションでも売れるのかということをテーマに、マンションの売り方についてご紹介していきたいと思います。

こんな悩みの人にピッタリ
  • マンション売却に関する様々な疑問を解消したい!という方
  • 築40年以上のマンションを売りたいと思っている方
  • 築深物件を持つことのデメリットを知りたい方

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「まずはマンション売却の基礎知識を知りたい」という方は、マンション売却の記事マンションを売る記事をご覧ください。

築40年は古いマンション?

築40年を迎える、または40年を過ぎてしまったマンションは古いマンションなのか…。世間的にはいつから古いマンションと呼ばれるのか気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ここではどのようになったら古いマンションと呼ぶのか、解説します。

築何年から古いマンション?

実は古いマンションの定義は明確には決まっていません

しかし、一般的には築30年以上が古いマンションとばることが多いです。マンションの価格は築1年目から下がっていき、築25~30年ごろからほぼ横ばいとなります。

戸建ての場合、築20年を過ぎると古家と表記されて販売されることもありますが、マンションは築古マンションと表記されることは多くなく、そのまま中古マンションとして販売されます。

マンションはいつまで住めるの?

建材にもよりますが、主にマンションの耐用年数は47年です。

しかし、これは法的な耐用年数。建物の価値を定めるものであり、47年を過ぎると住めなくなるという訳ではありません

実際、コンクリートの寿命は100以上と言われており、47以上住むことは可能。しかし、実際に100年以上のマンションは少なく、築50年前後で取り壊されることも。

理由は耐震性やマンションの配管、区画整理など理由はさまざまですが、100年を経過する前に建て替えや取り壊しが行われます。

 

 

マンションの売却を少しでも検討しているのであれば、「自分のマンションがいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分のマンションに適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

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中古マンションの築年数についてもっと知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
中古マンションの築年数は何年が買い時?寿命や耐震性まで解説
築30年の中古マンションはあと何年住める?メリットから選び方のポイントまで解説

住み続けられる?価値あるマンションの条件


法的な耐用年数47年を過ぎてしまうと建物の資産価値は無くなってしまうマンションですが、築40年以上でもなるべく値崩れせず、売却しやすい価値あるマンションとはどのようなマンションなのですが。

価値あるマンションとして求められる条件は以下の3つになります。

新耐震基準で作られている

築古マンションの購入を検討している多くの人がチェックするのが耐震基準です。

耐震基準とはその名の通り、建物を建てる際に求められる耐久構造の基準のこと。建築法の見直しによって1981年(昭和56年)6月以降に新耐震基準が設けられました。

新耐震基準は旧耐震基準よりもより地震に強い基準となっており、長期的に住むには新耐震基準の方が良く、人気が高いため新耐震基準の方が資産価値は上がります。

耐震基準をチェックするには

耐震基準が新しいか古いかを確認するには建築確認の申請日などで確認が可能です。

現在自分が住んでいる場合は管理会社に連絡することで確認が可能です。もし、購入を検討している物件であれば、不動産会社に確認してみましょう。

不動産会社が売主の代わりに買主や販売元に確認をしてくれるはずです。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
資産価値が高いマンションの重要性とは?新築と中古の価値の違いや計算方法を徹底解説!

管理状況が良い

建物の寿命を左右するのが管理状況です。

建物は築年数を重ねるごとに劣化していくものですが、その進行は管理状況で変わります。管理がしっかりとされているマンションなら、古さを感じることがあっても汚いと感じることは少ないでしょう。

エントランスがしっかりと清掃されていたり植物が枯れているといったことがないはずです。

コンクリートの壁にヒビが入っていることはよくあることなので大きな問題ではないかと思いますが、ヒビが大きく入っているのに修繕されていない、ヒビから破損に変わってしまっておりコンクリートの中にある配筋が露出してしまっているなどは管理がしっかりされていない可能性が高いでしょう。

管理状況をチェックするには

管理状況は現状と管理組合を確認することで状況を調べられます。

現状は先程解説したとおり、共有スペースを見ることでおおよそ分かるでしょう。管理組合は可能なら管理組合の議事録を見せてもらいましょう。
議事録が細かく書かれていたり定期的に行われていればうまく管理組合が機能していることが分かります。また、議事録を読むことで、マンションが抱えている課題や住んでいる住民の質などが分かります。

修繕積立金が滞納されていないかも確認ポイント。修繕積立金が滞納されていると、適切な修繕が行えず、管理の悪化に繋がります。

立地が良い

マンションにとって立地の良さは価格に大きく影響します。

マンションは戸建てに比べ駅近くなど立地の良い場所に建っていることが多いです。そのなかでも築古マンションは古くからあるため、新築マンションよりもより良い立地に建っていると言われることが多く、立地に惹かれて購入する買主もいます。

築年数を重ねても立地が悪くなることはさほど多くないので、変わりにくい価値です。

立地をチェックするには

立地のチェックは周辺の建設計画をチェックして調べましょう。

繁華街に近い住みやすい街ランキングに入っているなど既に人気のエリアは調べずとも価値が高いことが分かりますが、これから価値が高くなるエリアもあります。

そのようなエリアはマンション周辺の建設計画などを調べることで分かります。大型商業施設駅・学校などの建設計画が既にあれば、これからエリアの価値が上がる可能性が高いです。

また、隣などに大きな建物が建つ場合は注意が必要です。マンションより大きい場合は日当たりやベランダからの景色を遮る原因となってしまいます。

周辺環境の情報収集は怠らないようにしましょう。


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築40年の古いマンションは売れる?


築40年のマンションでも売れます

マンションの価格は2013年から急上昇しており、都心部の新築マンションとなれば高級物件。世帯年収が1000万円以上でないと購入できないと言われるほどです。

新築のマンションの購入は一般家庭では難しく、そのため中古マンションへも注目され需要も高まっています

しかし、需要に対して中古物件の供給数はあまり大きく延びていません。そのため築古マンションまで検討の幅を広げられている買主はいますし、リノベーションを希望しそもそも築古マンションを探している買主もいます。

つまり、今マンションは売り時といっても過言ではありません。築浅物件に比べたら売却までい時間がかかるかもしれませんが、築年数だけを見て売れないということはないはずです。

場合によっては、マンションの売却額で住宅ローンの残債も完済でき住み替えがスムーズに行える場合もあります。

住み替えを検討している方はマンションがいくらで売れるのか、一度価格を調べてみるのも手です。購入と現在の価格を比較できるでしょう。

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また、マンション価格の推移を知りたい方はこちらの記事をご確認ください。

築40年マンションのメリット・デメリット


築40年のマンションにもメリットデメリットがあります。ここでは築40年マンションのメリットとデメリットを解説します。売却を行う際にはアピールポイントとして、購入を検討している方は住む前に把握しておくと良いでしょう。

築40年マンションのメリット

築40年マンションのメリットは価格が安いことです。

中古マンションを探している人の中には築10年未満の築浅物件を探している方が多く、比べると築40年のマンションはどうしても価格が下がってしまいます。

しかし、築40年の物件ならその分エリアを拡大することができ、人気エリアやより公共交通機関の近い好立地に住むことが可能です。

また、古いマンションはリノベーション目的で購入する人も多いので、大規模な工事などが許可されることが多く、理想の間取りなどにリノベーションしやすいです。

築40万円のデメリット

デメリットはなんといっても修繕積立金が高いということでしょう。

住民の数や痛み具合などよって異なるの一概には言えませんが、マンションは10~15年程度の間隔で修繕積立金が値上がることが多いです。築40年ともなると、毎月の負担も大きくなるでしょう。

また、部屋のデザインや設備なども古くなっています。現在新築のマンションのほとんどは誰にも住みやすいユニバーサルデザインですが、築年数が古いと部屋の中に小さな段差などがある場合も。

洗濯機や食洗機が備え付けの場合は省エネでなかったり、機能が古いものもあるでしょう。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
中古マンションの住宅ローンは築年数と関係ある?注意点や控除についても解説!

古いマンションの売却方法


古いマンションを売却する場合は、主に2つの方法があります。それぞれに特徴があるので、どちらが良いのか比較してみると良いでしょう。

仲介で売る

仲介は一般的な不動産の売却方法です。

仲介とは不動産会社が仲介役となり、売主のために買主を探し売買完了までサポートしてくれる方法。不動産会社が間に入りますが、基本は個人の売主と買主の売買になります。

販売価格は売主が決めますし、売却が成立しないと不動産会社は報酬を得られない仕組みです。

仲介は販売価格を売主が決められるため、物件を希望額売れ高く売りやすいです。しかし、買主が決まらないと売れないので売却を終了できる時期は未定。売却までに時間がかかることもしばしばで3~6ヶ月はかかると言われています。

時間はかかってもなるべく高く売りたい

という方におすすめです。

買取で売る

買取とは不動産会社に物件を売ることです。

仲介は買主が不動産会社になる売却方法で、買主を探す期間が必要ないので、物件を最も早く売却できます

不動産会社との話し合い期間などにもよりますが、1~2ヶ月ほど。契約不適合責任の心配もないので、後々物件に不具合などが見つかっても、それほど心配はいりません。

しかし、不動産会社は買取を行った後、物件のリフォームやクリーニングなどを行い売却したいため、買取額は売却相場の7割程度になってしまいます。

急な転勤や子供の進学に合わせて引っ越しを行いたく、安くてもいいからなるべく早く売却したいといった方におすすめです。

マンションを売却する際、仲介か買取か悩む方はこちらの記事もご参考にしてください。


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古いマンションをなるべく高く売るには


古いマンションをなるべく高く売るにはいくつかの方法があります。売却相場より安く売ってしまわないように注意しましょう。

リフォームをしない

リフォームをすると売却費用が高くなってしまいます

売却相場よりもはるかに高くマンションを売るのは難しく時間がかかります。そこで行いたいのが売却時に発生する費用を抑えること

リフォームを行うとトイレで30~50万円お風呂で60~150万円程度の費用が必要となります。その分、販売価格から引かれるとなると手元に残るお金が少なくなってしまうので、その分安く売ってしまうのと同じようなものです。

販売価格にリフォーム代金を上乗せする方法もありますが、築40年のマンションの購入を検討している買主はリノベーションを検討している方も多く安く購入したい・リフォームは不要と思っている場合も。リフォーム分高くしてしまうと売れなくなってしまうこともあるでしょう。

販売価格を少し高くする

最初の販売価格は希望売却額より少し高めに設定しておきましょう。

中古不動産の売買では最終価格交渉の際に買主が値引き交渉をし、売主はある程度値引くのが一般的です。

そのため、最初から売却希望額にしてしまうと、最終的な売却額が希望額より低くなってしまう結果に。物件が売れない場合は値引きをして再度販売することもあるので、最初から値引き用の価格を販売額に上乗せしておくのが得策です。

ごく稀に値引き交渉をされない場合もありますが、その場合はハウスクリーニング費用などにするのも手です。

複数社に査定依頼を出す

マンションの査定を行う場合は複数社の査定結果を比較するようにしましょう。

マンションを売却する場合、売却相場に最も近い価格が分かる不動産会社の査定が最も適切なのですが、実は不動産会社の査定に法律などで決められた明確なルールはありません

そのため、不動産会社によって査定額が異なるという結果に。つまり、1社に査定を依頼しただけではその査定結果が安いか高いか分からず、マンションを安く売ってしまう恐れがあるということです。

複数の不動産会社の査定結果を比較し、価格の幅と平均である売却相場を正しく把握することで安く売ってしまわないようにしましょう。

不動産会社に査定依頼を出す際は、一括査定サービスのイエウールが便利です。一度の申込みで複数社に査定依頼を出すことができますし、24時間依頼を受け付けてるので、平日仕事が終わった後でも利用できます。

まとめ

築40年の古いマンションでも、まだまだ住むことは可能ですし売却もできます。

しかし、以降長く住むにはそれなりの管理と構造が必要です。長く住めるマンションなのか、築45年になっても売却できるマンションなのか、今のうちに見極めておく方が良いでしょう。

一度耐震基準や管理状況などを詳しく調べてみてはいかがでしょうか。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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