築40年のマンションは耐震性やいつまで住めるか不安になる方もいるでしょう。近年では、築40年以降のマンションを購入してリフォームやリノベーションする世帯も増えてきています。
そのため、マンション選びの選択肢に築年数が経つ物件も候補の一つなることも多くなってきています。本記事で、築40年のマンションがいつまで住めるのか、購入のメリットについて詳しく解説します。
また、何かしらの理由で将来売却をする可能性もゼロではありませんので、売却の方法についても紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。
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築40年マンションはいつまで住める？
国土交通省の調査によると鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は120年であり、定期的に修繕をしていれば150年以上になるとの試算です。日本において鉄筋コンクリート造のマンションが建てられ始めたのが1960年以降のため、現存する中古マンションは長くとも築年数65年程度で寿命を迎えるとされています。
また、マンションの寿命と勘違いされやすいものとして法定耐用年数があります。、法定耐用年数はあくまでも会計上の概念でマンションの減価償却が47年で0円になるまでの年数です。つまり、法定耐用年数の47年が経ったからもう住めなくなるというわけではありません。
中古マンションの耐用年数について詳しくはこちらの記事もご覧ください。
中古マンションの耐用年数は何年？寿命が来たらどうなるかまで解説
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築40年マンションのメリットは3つ
築40年のマンションは以下のとおりです。- 物件価格が安い
- 立地条件がよい
- 管理状況がわかる
物件価格が安い
築年数が経過した中古マンションは物件価格が安いことがメリットです。マンションの資産価値は築年数が経過するとともに下落していきます。マンションには国税庁が定めた法定耐用年数があります。マンションは法定耐用年数に近づくにつれて建物の経年劣化が進むので価値が下落するのが一般的です。レインズマーケットインフォメーションのデータを見てみると、築年数が経過するにつれ価格が減少傾向にあることが分かります。
| 価格 | 面積 | ㎡単価 | |
| 築0～5年 | 5105 | 66.32 | 76.97 |
| 築6～10年 | 4486 | 68.46 | 65.53 |
| 築11～15年 | 4083 | 69.6 | 58.65 |
| 築16～20年 | 3411 | 68.66 | 49.67 |
| 築21～25年 | 2183 | 62.46 | 34.95 |
| 築26～30年 | 1686 | 57.16 | 29.49 |
| 築31年～ | 1759 | 56.4 | 31.19 |
引用元：レインズマーケットインフォメーション
立地条件がよい
中古マンションは新築マンションと比較すると物件数の違いの理由から物件の選択肢が多いです。中古マンションの建設は1960年代から始まっており、毎年建設され続けています。つまり、新築より中古マンションの方が物件数が多いため、希望とするエリアで物件を見つけられない可能性が高くなるのです。
マンションの立地選びについて詳しくはこちらの記事をご覧ください。
マンション選びは立地が大切！重視すべき3つのポイント
管理状況がわかる
中古マンションは内覧時、長期修繕計画や議事録などでマンションの管理状態が適正かどうか確認できることがメリットです。管理状況を確認しないで築20年マンションを購入してしまうと修繕積立金の臨時徴収や入居者同士のトラブルが発生する可能性があるため注意しましょう。中古マンションの選び方では「中古マンションは管理を買え」という言葉があります。これは共用部分はもちろん、管理状態がしっかり機能しているかどうかということです。
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築40年マンションのデメリットは3つ
築40年のマンションにもメリットはありますが、デメリットもあるため購入を検討している方は住む前に必ず把握しておきましょう。築40年のマンションのデメリットは以下のとおりです。- 耐震性に不安がある
- 住宅ローンの審査が通りにくい
- 修繕積立金が高いことがある
耐震性に不安がある
築40年前後のマンションは旧耐震基準で建てられている可能性があります。1981年5月以前の基準で設計された建物を旧耐震基準を呼び、 1981年以降に設計された建物は新耐震基準と呼びます。旧耐震基準では震度5の揺れ、新耐震基準では震度7の大きな地震でも全壊しないのを基準として設計されています。築40年マンションは旧耐震基準で建てられているかもしれませんので、購入前には必ず新耐震基準であるか確認するようにしましょう。
中古マンションの耐震基準について詳しくはこちらの記事もご覧ください。
旧耐震物件のリスクや購入する場合の選び方を詳しく解説
住宅ローンの審査が通りにくい
築40年のマンションを購入するときは、新築物件よりも審査が通りにくいことがあります。中古マンションの場合は担保にする物件の価値に重きを置くので、築年数や立地などの審査が慎重に行わられるからです。また、中古物件によっては、「条件を満たせずにローンが借りられない」「希望額借りられなかった」といった状態に陥る可能性もあります。金融機関によって条件は異なるので、購入時は複数の金融機関で相談してみるようにしましょう。
修繕積立金が高い可能性がある
修繕積立金は中古と新築にかかわらず、基本的に全てのマンションで徴収されます。修繕積立金の金額はマンションごとによって違いますが、築年数が古い物件ほど高い傾向にあります。築年数が古いマンションは、大規模修繕などが必要になってくるため、修繕にかかる費用が高くなるのです。
マンションの修繕積立金について詳しくはこちらの記事をご覧ください。
マンションの修繕積立金とは？管理費との違いや相場の目安を解説！
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築40年マンションを購入する際のポイントは2つ
築40年マンションの購入を検討している方は、物件選びの際に以下の点に注意しながら選んでいきましょう。- 建物構造を確認する
- 長期修繕計画は適切であるか確認する
建物構造を確認する
マンションの外観についても忘れずに確認しておきましょう。外観に大きなヒビがあったりする物件は、修繕の予算が足りていなかったり管理がずさんだったりする可能性があります。外観のヒビの程度は遠目から見る感じでよいでしょう。また、配水管の状態を確認しておくことをお勧めします。築年数が経っている中古マンションは配水管がコンクリートに埋まっている構造であったり、下の階の天井裏を通っているケースも少なくありません。そのため、リフォームやリノベーションを検討している方は配水管の状態を確認しておくようにしましょう。
中古マンションの構造や配管チェック方法についてはこちらの記事もご覧ください。
中古マンションは配管チェック必須⁉配管チェックの具体的方法を解説
長期修繕計画は適切であるか確認する
マンションにおける定期的な修繕は、国土交通省のガイドラインによると12年に1度実施するべきとされています。つまり、築40年のマンション選びにおいては大規模修繕のための費用を徴収する修繕積立金の徴収状況や徴収額などを算出している長期修繕計画があるか確認しておくことが大切です。マンションの長期修繕計画について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
マンションの長期修繕計画とは？その目的や注意点などをわかりやすく解説
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築40年マンションが将来建て替えになったら？
東京カンテイの調査によると、中古マンションの建て替えまでの年数は全国平均が33.4年、東京都は40.4年となっています。また、東京都が運営している「マンションポータルサイト」よると建て替え年数が築36~40年で30.2%となっており、全体を通じて築35年以上のマンションが建て替えられているとのことです。
また、マンションの建て替えにはいくつかの条件が必要です。たとえば、建て替えには所有者の5分の4以上の賛成が必要になることや、建て替え費用として1000~2000万円程度の必要になってくるなどが挙げられます。
国土交通省の調査によると、2020年7月時点で全国の建て替え件数は254件(1.9万戸)にとどまっており、全体の2%しかありません。つまり、マンションの建て替えは現実に行われているケースが少ないのです。
しかし、建て替えが決まった場合は以下3つの方法で実施されるのが一般的です。
- 居住者負担で建て替える
- 建物の容積率を上げて建て替える
- マンションの敷地売却制度を活用する
居住者負担で建て替えるにしても平均で1,000万～2,000万円必要となるため、建て替えになった場合は多額の費用が必要になることを覚えておきましょう。
マンション建て替えの気になる費用負担について詳しくはこちらの記事をご覧ください。
分譲マンションの建て替えは住民も負担？気になる費用・工程解説
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築40年のマンションは将来的に売れない？
将来、何かしらの理由で売却する可能性もあるかもしれません。そのような状況になった場合、資産価値が落ちにくいマンションを選んでおけば少しでも高い値段で売却することができます。マンションの資産価値は一般的に築年数が経つにつれて下がっていきます。下記の表は首都圏の築年数別の資産価値の推移を表したものです。
出典元：REINS TOPIC
上記の表でわかるように築25年までは資産価値が下がり続け、築25年以降は横ばい状態になっています。
また、築年数以外でもマンションの資産価値は変わってきます。資産価値が落ちにくいマンションの特徴は以下のとおりです。
- 人口が多い地域のマンション
- 立地条件がよいマンション
- 治安がよいマンション
- 将来性のあるマンション
中古マンションを選ぶうえで資産性を意識しないで購入すると将来、安価な価格でしか売却できない可能性があります。そのため、今現在の価値だけでなく築年数や周辺エリアの将来性を見極めることが大切です。
マンションの資産価値について詳しくはこちらの記事もご覧ください。
資産価値が高いマンションの重要性とは？新築と中古の価値の違いや計算方法を徹底解説！
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築40年マンションを売却する方法は2つ
築40年以降のマンションを売却する場合は、主に2つの方法があります。それぞれに特徴があるので、どちらがよいのか比較してみて決めるようにしましょう。仲介で売却する方法
仲介は一般的な不動産の売却方法です。仲介とは不動産会社が仲介役となり、売主のために買主を探し売買完了までサポートしてくれる方法です。不動産会社が間に入りますが、一般的には個人の売主と買主の売買になります。販売価格は売主が決め、売却が成立しないと不動産会社は報酬を得られない仕組みです。仲介は販売価格を売主が決められるため、物件を希望額で売却できる可能性もあります。しかし、買主が決まらないと売却できないため売却を終了できる時期は未定です。売却までの期間は3～6ヶ月が目安とされているため、時間はかかってもなるべく高く売りたいという方におすすめです。
買取で売却する方法
買取とは不動産会社に物件を売ることです。仲介は買主が不動産会社になる売却方法で、買主を探す期間が必要ないので、物件を最も早く売却できます。買取で売却できる期間の目安は不動産会社との話し合い期間にもよりますが、1～2ヶ月ほどです。契約不適合責任の心配もないので、後々物件に不具合などが見つかっても、それほど心配はいりません。
しかし、不動産会社は買取を行った後、物件のリフォームやクリーニングなどを行い売却したいため、買取額は売却相場の7割程度になってしまいます。
急な転勤や子供の進学に合わせて引っ越しを行いたく、安くてもいいからなるべく早く売却したい方におすすめです。
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築40年マンションを高く売却する3つのポイント
築年数が経っているマンションをなるべく高く売るには以下3つのポイントがあります。売却相場より安く売ってしまわないように注意しましょう。- リフォームをしない
- 販売価格を少し高く設定する
- 複数社に査定依頼を出す
リフォームをしない
リフォームをすると売却費用が高くなってしまいますので、売却時に発生する費用を抑えることが大切です。リフォームを行う場合はトイレで30～50万円、お風呂で60～150万円程度の費用が必要となります。リフォームをした分、販売価格からリフォーム費用を引かれるので手元に残るお金が少なくなってしまいます。
販売価格を少し高く設定する
中古不動産の売買では最終価格交渉の際に買主が値引き交渉をしてくる可能性も高いので、最初の販売価格は希望売却額より少し高めに設定しておきましょう。一般的に最終価格交渉の際に売主がある程度値引くことが多いです。そのため、最初から売却希望額にしてしまうと最終的な売却額が希望額より低くなってしまう結果につながります。物件が売れない場合は値引きをして再度販売することもできますので、最初から値引き用の価格を販売額に上乗せしておくのが得策です。
複数社に査定依頼を出す
マンションの査定を行う場合は複数社の査定結果を比較するようにしましょう。マンションを売却する場合、売却相場に最も近い価格が分かる不動産会社の査定が最も適切ですが、実は不動産会社の査定に法律などで決められた明確なルールはありません。そのため、不動産会社によって査定額が異なるという結果もあります。つまり、1社に査定を依頼しただけではその査定結果が安いか高いか分からず、マンションを安く売ってしまう恐れがあるということです。
複数の不動産会社の査定結果を比較し、価格の幅と平均である売却相場を正しく把握することで安く売ってしまわないようにしましょう。
中古マンションの売却の流れについて詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
中古マンション売却の流れを知ろう！スムーズに売るには準備が大切
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築40年マンションを購入する際は慎重に選ぼう
築40年のマンションでも、まだまだ住むことは可能で売却もできます。しかし、長く住むにはそれなりの管理と構造が必要です。築40年のマンションを購入する前に長く住めるのか、築40年以降になっても売却できるのか見極めておくようにしまそしょう。
また、築年数が40年以上の中古マンションはすでに価格がある程度下げ止まっているため、築浅のマンションと比べて手が届きやすいのがメリットと言えますが、売却時に売れる物件、つまり資産価値の高い家を買うことも重要なポイントです。
というのも、資産価値の低いマンションには十分な価格がつかないため、ライフステージの変化などいざというときに住み替えができないこともあるものです。
資産価値と言えば駅からの距離や築年数などが思い浮かびますが、実際には再開発の予定や法律で定められた用途区域など様々な要因で資産価値は決まります。そのため、資産価値の高い家を買うなら、自分で選ぶのではなく実績ある不動産会社からの提案やアドバイスが必須です。
とはいえ、いきなり不動産会社に行くのは少し気が引けるというのもよくあること。そこで、資産価値の高いマンションを選ぶならHousii(ハウシー)がおすすめです。
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