別荘は中古がおすすめな理由や購入時のポイントを解説

「別荘ライフに憧れるけれど、贅沢過ぎる」「テレワークばかりだから、気軽に使える別荘が欲しい」などと考えている人は、中古の別荘を検討するのがおすすめです。中古の別荘なら新築よりも安価で購入できる上、選択肢も豊富。リゾート感が高く人気の高い別荘エリアも、諦めずに済むのです。

本記事では、中古の別荘がおすすめな理由や、中古の別荘を購入する際のポイント、さらには中古の別荘を購入する際に気を付けたい注意点を紹介します。

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中古の別荘がおすすめな4つの理由

別荘がほしいとき、新築か中古かで迷う人は多いでしょう。
「中古はちょっと…」という人も、中古の別荘を購入するメリットを知ると、中古別荘も選択肢に入れたくなるかもしれません。
中古の別荘購入がおすすめの理由について、価格や環境の面から紹介します。

価格が手頃

大きなメリットが、物件価格が安価という点です。日本では、築年数が物件価格に大きく影響します。完成した時点から価格は下落を始めるため、比較的コンディションのよい物件も安価に購入することが可能です。

新築物件を購入するよりも低価格で、満足のいく広さ・デザイン・間取りをそろえた別荘が見つかるでしょう。

以前は、中古というと「予算を十分に用意できない人の選択肢」というイメージがありました。しかし近年では、「あえて中古別荘を購入し、自分で好きに手を加える」という人が増えています。

思い通りの内装に仕上げられる

「こんな別荘がほしい」という理想があるとき、新築にこだわると莫大なコストが掛かります。予算が足りず、エリアを妥協したり設備のグレードを下げたりなど、さまざまな我慢を強いられるでしょう。

しかし、中古物件なら、「本体を安く購入してリフォームを加える」という方法があります。自分の条件を妥協せずに済み、理想の別荘ライフを満喫できるのです。

近年は、リフォームの技術の進歩が著しく、施工方法や仕上がりの選択肢は数多くあります。きちんとした業者を選べば、間取りから内装まで思い通りに仕上げることも可能です。

現状や住み心地を確認しやすい

中古別荘は、すでに現物がある状態です。購入後に別荘を使うときの様子をイメージしやすく、購入前と後のミスマッチが少なくなります

新築で一から別荘を建てる場合、完成後の様子については図面でしか確認できません。「思っていたよりも日当たりが悪かった」「西日がきつすぎた」など、実際に住んでみて初めて分かることも多いでしょう。

ところが中古なら、すでに現物がある状態です。実際の状況を確認しながら、「本当に住みやすい物件なのか」を購入前に判断できるのです。

人気エリアも選択肢に入れられる

中古別荘なら、人気エリアにも別荘を持ちやすくなります。
現在日本にはさまざまな別荘地がありますが、古い歴史を持っていたり知名度が高かったりする別荘地は、取得に掛かるコストが高額になりがちです。

たとえば、以下のような場所に「別荘を持ちたい」と考えている場合は、新築だと難しいかもしれません。

● 軽井沢
● 那須
● 伊勢志摩
● 八ヶ岳
● 蓼科
● ニセコ

これらのエリアはブランド力が高く、資産価値もさほど低下しません。不動産投資として別荘を購入する人も多いといわれているほどで、新築別荘を建てるにはそれなりの予算が必要です。

軽井沢の場合、平坦地だと坪単価40万円するところもあります。「ここに別荘がほしい」と思っても、予算が足りなければ諦めるしかありません。

しかし、中古物件なら、本体価格を抑えられます。希望のエリアでも、予算内に収まるものが見つかる可能性はあるでしょう。

中古の別荘を購入するときの5つのポイント

中古なら人気エリアの別荘も比較的安価に購入できます。とはいえ値段や建物の上辺だけを見て別荘を購入すると、購入後に「しまった」ということになるかもしれません。

中古の別荘を購入する際は、建物の事前チェックや土地の状況チェックなどをきちんと行うことが大切です。中古の別荘を購入するとき、チェックしたい5つのポイントについて見ていきましょう。

傷や汚れをチェックしておく

築年数が古い中古の別荘は、何らかの傷や汚れがあって当然です。ただし、傷や汚れの程度については、きちんと確認しておかなければなりません。

一般的に、人気の高い別荘地は、緑豊かな場所や雪の多い場所、海のそばにあるケースがほとんどです。家のコンディションを良好な状態に保つのは難しく、築年数によってダメージには大きな違いがあります。

とくに注意しておきたいチェックポイントは以下の通りです。

● 基礎にひび割れや亀裂がないか
● シロアリ被害はないか
● 土台、束柱に腐食はないか
● 屋根に傷みや破損はないか
● 外壁塗装のコンディションはどうか
● ハチの巣やキツツキ被害はないか
● 雨どいに詰まりや破損がないか

また、別荘の外観だけではなく、悪臭にも注意が必要です。部屋に入ってすぐに臭いを感じる場合はカビや詰まりが発生しているおそれがあります。

設備の状態もくまなくチェックしておく

建物そのもののチェックと同様に、別荘内に設置してある設備や内装についても確認が必要です。

設備のほとんどは8~10年で保証期間が切れてしまいます。リフォームと合わせて新しく設置しなおすべきかどうか、適切に判断しなければなりません。

設備については、以下のポイントをチェックしておきましょう。

● 建具の開閉はスムーズか
● 床にきしみや傾きはないか
● バス・トイレ・キッチン・エアコン・除湿器のコンディション
● 水回り設備の仕様
● 暖房設備の仕様

別荘が寒冷地にある場合は、水道管の凍結防止のため、凍結防止帯があるはずです。これが作動していない場合、水道管が破裂するおそれがあります。建物の浸水被害が懸念されるため、必ず確認しておきたいポイントです。

また、同じく寒冷地の別荘では、薪ストーブが付いていることも珍しくありません。この場合、タールの付着具合や詰まり具合についての適切なチェックが必要です。

新耐震基準に適合しているか確認する

地震大国日本では、全ての建物について耐震基準をクリアしていることが求められます。現在の耐震基準は1981年に制定されたものが基本となっており、その後2000年に改正されました。

万が一、別荘が1981年以前に建てられたものだった場合、新耐震基準を満たしていないおそれがあります。地震に備え、耐震補強工事が必要となるでしょう。

耐震強度の違いについては、以下を確認してください。

● 1981年以前の別荘:震度5程度の中規模地震までしか耐えられない
● 1981年以降の別荘:震度6強~7程度の大規模地震まで耐える
● 2000年以降:地震によって全壊する可能性は低い

ちなみに、一般的な戸建ての場合、耐震補強工事費用の相場は約150万円といわれます。別荘地の場合は資材の運搬コストやアクセスの悪さなどがあり、より高額なコストが必要となるでしょう。

耐震基準については、こちらの記事でも詳しく解説しています。

耐震基準とは?その定義や旧耐震と新耐震の違いなど基本解説

建築制限が掛かっていないか調べる

中古別荘を購入して改築・増築したい場合、建築基準法の規制や県条例、町村の条例などを確認しておきましょう。

一般的な住宅は建ぺい率と容積率が定められており、現状によってはそれ以上増築できないケースもあります。

また、別荘を購入する際は、その土地で「できること・できないこと」をきちんと確認しておくことが必要です。

たとえば、軽井沢では自然景観を守る目的から、独自の自然保護対策要綱を制定しています。これにより軽井沢の別荘は外壁や屋根の色が制限されるほか、樹木をむやみに排除することも許されません。

土地の権利関係について確認する

別荘地の土地権利の種類としては、「所有権」「借地権」があります。このうち所有権が認められるものは、購入後の別荘地が自分の土地となるということです。固定資産税を支払い、自身で管理します。

一方、別荘地に借地権が付いている場合は、その土地を「借りる」こととなります。別荘を購入しても土地は自分のものとはならず、「借地料(地代)」を毎年地主に支払わなければなりません。

なお、借地権はさらに「地上権」「賃借権」「転借権」などと細かく分かれているため、要注意です。別荘を購入する際は、土地の権利状況がどのようになっているのかを必ず確認しておきましょう。

中古の別荘を購入するときの4つの注意点

中古の別荘を購入する際は、災害リスクや住環境などについて事前の確認が必須です。

また、中古物件であることがデメリットにならないよう、瑕疵の状況についても調べておく必要があります。中古物件を後悔なく購入するために、気を付けたい注意点を見ていきましょう。

災害リスクの少ない土地を選ぶ

自然災害の多い日本では、別荘を購入する際も災害リスクの想定が必須です。購入を希望している別荘エリアのハザードマップを確認しておきましょう。

ハザードマップをチェックすることで、自然災害による被害を受けやすいかどうかが分かります。チェックしておきたいハザードマップは以下のようなものです。

● 洪水ハザードマップ
● 内水ハザードマップ
● 土砂災害ハザードマップ
● 地震ハザードマップ
● 津波ハザードマップ

購入を考えているエリアが自然災害リスクが高いとしても、「やはりこのエリアでないと」というこだわりがある人もいるでしょう。災害リスクがあってもその土地で別荘を購入したい場合は、災害保険等を充実させておくことをおすすめします。

別荘周辺の状況をチェックする

別荘が建っている環境次第では、短期間で別荘が劣化してしまうかもしれません。中古別荘を見るときは、環境や周辺状況を理解しておきましょう。

たとえば、以下のポイントについてきちんと調べておくのがおすすめです。

● 隣接地との距離
● 騒音
● 住民の構成
● 自治会の有無

隣接地との距離が近すぎると、視線や話し声が気になることがあるかもしれません。立地によっては、車の音や環境音などがうるさく感じることもあるでしょう。できれば朝、昼、夜と時間を変えて音のチェックしてみるのがおすすめです。

また、別荘地でも住民の付き合いはゼロではありません。近所付き合いに不安がある場合は、住民の構成や年齢層などを管理会社に聞いておくと安心です。

別荘地には自治会が設置されているケースも多いので、加入義務の有無や年会費などについてもチェックしておきましょう。

瑕疵物件ではないかチェックしておく

瑕疵(かし)物件とは、いわゆる訳あり物件です。良い条件の中古別荘が格安で販売されている場合などは、瑕疵物件なのかもしれません。購入後に発覚するといろいろと不都合が多いため、きちんと調べておくのがおすすめです。

瑕疵物件と呼ばれるものには、以下の4つがあります。

● 物理的瑕疵物件
● 法的瑕疵(法律的瑕疵)物件
● 心理的瑕疵物件
● 環境的瑕疵物件

このうち「物理的瑕疵物件」「環境的瑕疵物件」は、これまでに注意した通り、物件や周辺環境のチェックを行えば、ある程度は分かります。とくに、物理的瑕疵への不安が大きい場合は、専門家の「インスペクション」を受けると、不安は解消されるでしょう。

また、法的瑕疵物件とは、建築基準法、消防法、都市計画法などに抵触しているケースです。別荘地でこのケースに当たることはまれですが、築年数が相当古い場合は該当するものがあるかもしれません。事前にチェックしておきましょう。

瑕疵物件のなかでも最も注意したいのが「心理的瑕疵物件」です。これは、過去に別荘内や近所でトラブルや事件があった物件のことです。物理的・法的に問題はなくても、後で分かると心理的な負担が大きくなります

できれば購入前に周辺の人に確認したり、業者などに何らかの心理的瑕疵はないかを尋ねたりしておきましょう。

別荘地全体の管理状況をチェックする

別荘地の管理については、そのエリアの管理会社が一まとめに行っていることがほとんどです。

ゴミ出しや道路のコンディション、サービス内容は管理会社によってさまざまなので、どのようなサービスを受けられるのか確認しておきましょう。

主に、次の項目を確認することをおすすめします。

● 道路・街灯の管理
● ゴミ収集所の管理
● 緊急時の対応
● 草刈り・雪かきなどの有料サービスの有無

中古の別荘を購入して理想の別荘ライフを実現しよう

中古の別荘は、価格が安価なこと、思い通りの内装に仕上げられること、人気エリアも選択肢に入れやすいことなどがメリットです。
とはいえ、中古であるからには何らかの傷やダメージがあるかもしれません。購入後に後悔しないよう、家の外・内はもちろん、周辺環境や土地の状況まで詳しくチェックしておきましょう。

また、別荘エリアについて考えるときは、ハザードマップを活用したり、環境チェックをしたりすることも重要です。とはいえパーフェクトな物件はなかなか見つかりませんから、妥協点をどこに置くかをしっかりと考えましょう。

近年はテレワークやワーケーションなどで、別荘の活用法も広がっています。お気に入りの別荘を見つけて、理想の別荘ライフを実現させましょう。

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