マンション購入代金の支払い方法は、大きく「現金一括」と「住宅ローン」に分かれます。マンション購入を検討されている方の中には、住宅ローンを組んで支払いを行う予定の方も多いでしょう。しかし、現金で一括購入できれば住宅ローン金利などを金融機関に支払わずに済むため、金銭的なメリットも大きいです。本記事では、マンションの一括購入によるメリット・デメリットと、一括購入がおすすめできる場合について解説していきます。
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マンション購入の一括払いによるメリット
マンション購入を一括払いによって行うことで、住宅ローンの金利や諸経費分の削減ができることや購入手続きが簡素化すること、保証人をつけなくても良いことなどのメリットがあります。
住宅ローン金利を払わなくてよい
マンションを一括で購入することで、住宅ローンへの金利の支払いがなくなります。
以下は、分譲マンションにおける住宅ローン借入金額の平均約4,145万円を、変動金利の相場0.38%で35年間借り入れた場合の元利合計金額のシミュレーションです。（2022年1月時点）
| 元金 | 41,450,000円（93.6%） |
| 利息 | 2,824,060円（6.4%） |
| 支払合計 | 44,274,060円（100.00%） |
表の通り、元金が4,145万円の場合、利息はおよそ280万円にものぼります。
住宅ローンを借りずに一括購入することで、この利息を払わずに済むため、費用削減につながります。
諸経費の削減ができる
借入金の利息部分だけではなく、諸経費の削減ができるのも一括購入のメリットです。
融資を行う際に金融機関に支払う融資手数料、その他月々のローン返済が滞らないように支払うローン保証料、団体信用生命保険料など、利息以外にも様々な費用がかかります。
これらの費用は、物件の購入費用や借入総額の大きさによって変動はするものの、分譲マンションの購入ならば一般的に数十万円〜百万円程度が必要になります。
マンション購入時にかかる諸費用について詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。
マンションの一括購入はお得？メリット・デメリットとおすすめできる場合とは？
購入手続きが簡素化する
マンションを一括購入することで、住宅ローンを利用した場合に比べて省略できる手続きが多く、引き渡しまでの期間が早くなります。
住宅ローンを利用して不動産を購入するときの流れは以下の通りです。
- 購入の申し込み
- 金融機関の住宅ローン事前審査
- マンション売買契約
- 住宅ローン本申し込み
- 住宅ローン本審査
- 住宅ローンの承認と契約
- 融資実行・決済
- 引き渡し
特に住宅ローンの事前審査や本審査は相談する金融機関の都合もあるため、自己都合以外の要因で引き渡しまでの期間が伸びてしまうことがあります。
マンション購入の流れについて詳しくは、こちらの記事を参考にしてください。
保証人が不要
住宅ローンを組む際に、必要な保証人の準備が不要な点も大きなメリットです。
住宅ローンのように高額な融資の際、連帯保証人をつけることが条件になっている場合がほとんどです。また近年では住宅ローンの保証人が見つからず、代わりに保証会社を利用するケースも増えてきています。
しかし、保証会社を利用すると住宅ローンの返済額に加え、保証料が追加され、毎月の負担額が大きくなります。このように、保証人が不要であること、また保証会社などの費用を抑えられるのも一括購入ならではのメリットといえるでしょう。
マンション購入時に保証人が必要なケースについて、詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。
マンション購入で保証人が必要な3つのケースや対応方法とは？
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マンションの一括購入によるデメリット
マンションの一括購入によるデメリットは手持ち資金が減ってしまう、住宅ローン控除や住まい給付金といった制度の利用ができないなどが挙げられます。以下ではそれぞれ具体的に解説します。
手持ち資金が減ってしまう
マンションを購入する際には、マンションの取得費用だけでなく、不動産会社に払う仲介手数料や登記費用、リフォーム費用もかかる場合があります。
取得費用に多くの手持ち資産を使ってしまうと、その後の物件の維持に必要なランニングコストや、設備の不調などによる工事費用の捻出が難しくなってしまう場合があります。
戸建てと違い、マンションは修繕積立金や管理費がかかってくるため、物件購入後の手持ち資産のゆとりも想定しておく必要があります。
住宅ローン控除を受けられない
マンションを一括購入すると「住宅ローン控除」が受けられないというデメリットがあります。
住宅ローン控除とは、物件購入後最長13年の間住宅ローンの年末時点の残高の1%（最大40万円）を負担すべき税額から控除してくれる制度です。
なお、住宅ローン控除が受けられる要件については以下となっています。
- 物件取得後6か月以内の入居と毎年12月31日時点で取得した物件に住んでいること
- 申請者の所得額が年間3,000万円以下であること
- 10年以上の住宅ローンを組むこと
- 床面積50㎡以上で2分の1以上が居住の用に供していること
住宅ローン控除について、もっと詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。
住宅ローン控除の制度内容や減税を受けるために必要な条件と書類を解説！
すまい給付金を受けられない
住宅ローンの控除に加え、「すまい給付金」が利用できないという点もデメリットとなります。すまい給付金とは、775万円以下の方が住宅ローンを利用してマイホームを購入する場合に最大50万円が給付される制度です。
また、すまい給付金は、住宅ローン控除との併用も可能です。そのため、すまい給付金の受け取り可能額と住宅ローン控除の控除額の合計額、そして一括購入によって削減できる合計費用を比べた上で支払い方法を判断すると良いでしょう。
その他中古マンション購入時に利用できる補助金制度については、こちらの記事を参考にしてください。
中古マンション購入で利用できる補助金制度の種類と申請方法
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マンションの一括購入はお得？
マンションの一括購入は、住宅ローン金利の利率や、一括購入する金額を年利回りで算出した数字で考えることでお得かどうかが客観的に分かります。
現在の超低金利の時代においてのマンションの一括購入は、金銭的メリットが小さくなっていると言えるでしょう。
住宅ローン控除の効果は小さい
住宅ローンを利用することのメリットとして最も大きいのが、住宅ローン控除を利用できることです。しかし、住宅ローンの金利相場が0.4%〜1.25%という超低金利の時代においては、住宅ローン控除による節税効果は悪くなります。
例えば、借入額4,145万円、返済期間35年、年収600万円の住宅ローン金利が0.38%の場合、住宅ローン控除額は408.1万円です。
一方、同条件で住宅ローン金利を1999年代の民間金融機関の高い変動金利8.0%で計算した場合、住宅ローン控除額は469.2万円です。その差は61.1万円となり、住宅ローン金利の低水準化に伴い、住宅ローン控除の節税効果が落ちていることが分かります。
利回りで比較する
一括購入と住宅ローンを利用した場合の費用面の比較をする場合、必要になってくるのは利回りで考えるということです。
借入額4,145万円、返済期間35年、金利0.38%で住宅ローンを利用した場合、総利息額は2,824,060円です。一括購入では、この利息分の支出が抑えられるため、平均して年間80,687円（2,824,060円÷35年）の減額が可能となる計算になります。
これを、総借入金額4,145万円を投資元本として年間利回りを計算すると、0.195%（80,687円÷41,450,000円×100）です。この資金を株や債券、不動産や投資信託に投資しておくと平均年間利回りとして3〜10%が見込める場合もあるでしょう。
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マンションの一括購入をおすすめできる人
一括購入には、メリットとデメリットの両方が存在するため、住宅取得者の資金状況、物件のポテンシャルによって適切な選択となりえるかどうかが異なります。
ここからは、どのような場合にマンションの一括購入がおすすめできるのかを解説していきます。
手持ち資金が潤沢な場合
上述した通り、マンションを一括して購入する場合のデメリットとして、手持ちの資金が不足することによるデメリットを挙げました。
しかし、住宅購入資金に対して手持ちの資金が大きな負担にならないほどに用意できる状態であれば、一括購入によるデメリットを抑えつつ、「住宅ローン金利の負担がなくなる」「購入手続きが簡素化する」「保証人が不要となる」などのメリットをしっかりと享受することができます。
早く物件購入を進めたい場合
人気のエリアや物件次第によっては競争率が激しくなります。
そのため、住宅ローンの事前審査を検討している最中に、競合相手が現れ、結局マンションを購入できなかったというケースも想定されます。
確実、かつ迅速に良い物件を抑えたいという場合は一括購入がおすすめです。
物件価格が安価な場合
物件価格が安価な場合、住宅ローンを長期で組むことができなかったり、住宅ローン金利の控除額に対して購入時の諸経費の割合が大きくなるため、住宅ローン控除の利用によるメリットが小さくなってしまったりします。
この場合はむしろ、住宅ローンの審査や手数料が手間になることがあります。
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マンションの購入時は資産状況に応じて支払方法を選択しよう
マンションの一括購入を行うことで、金銭面の面はもちろん、手続きの簡略化や交渉の材料として使用できるなどのメリットがあります。
一方で、利回りベースでみると自己資金をマイホームの購入に充てるよりも、投資などに資金を投じた方がリターンが大きかったり、住宅ローンの控除が適用されなくなるというデメリットもあります。
購入方法の選択をする際には、資産状況や将来のビジョン、余剰資産の有無などを考慮して行いましょう。
そのため、マンションを購入する際は住宅購入のプロに相談しながら資金計画を立てることが必要不可欠です。住宅ローン控除やすまい給付金など、知らなきゃ損をする控除制度についての情報収集としても使えるでしょう。
そこで、Housii(ハウシー)なら無料で不動産のプロにチャットで資金計画についての相談ができるだけでなく、あなたにピッタリの物件提案を受けることができます。
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マンションの現金一括購入に関するよくある質問
最後に、マンションの現金一括購入に関するよくある質問に回答します。
- 現金で一括購入すると税務調査が入るって本当？
- 自己資金では一括購入が足りない場合は？
それぞれ解説します。
現金で一括購入すると税務調査が入るって本当？
マンションを現金で一括購入した場合、数千万円〜数億円に及ぶ高額な資金の移動が起こります。そのため、資金の調達方法や贈与の有無などを確認するために税務調査が入ることがあります。
調査が入ったとしても、適切に申告や納税を行なっていれば特に問題ありません。一方で第三者からの贈与を受けているにもかかわらず贈与税を納めていない場合等は、脱税行為となるため注意しましょう。
自己資金では一括購入が足りない場合は？
マンションを一括で購入するには多額の資金が必要なため、自己資金だけでは購入が難しいことも多いでしょう。自己資金で足りない場合は、親からの資金援助や補助金を利用するなどの方法があります。
親からの資金援助や補助金制度について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
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