戸建てかマンションか迷っている人の中には、地震に強いのがどちらか気になっているという方も少なくないと思います。
主に木造で作られている戸建ては、「木よりも鉄の方が強い」という印象から地震に弱いと勘違いされがちですが、結論から言うと過去発生した地震の被害状況や法律で定められた耐震基準から、「戸建てだから地震に弱い、マンションだから強い」というよりも個々の物件の耐震基準や耐震等級によって地震への強さは変わります。
そこで本記事では、戸建てとマンションで地震に強い住宅を選ぶために、耐震基準や耐震性能、熊本地震の被害状況から地震に強い住宅について解説していきます。
戸建てとマンションの特徴をまずは比較したいという方はこちらの記事もご覧ください。
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戸建てとマンションの耐震基準を比較
戸建てとマンションの地震への強さを考える上では、地震への強さを耐震基準・耐震性能という二つの要素に分けて考える必要があります。第一章では、戸建てとマンションの耐震基準でからどちらが地震に強いのかについて検討していきます。
3つの耐震基準で地震への強さが変わる
そもそも耐震基準とは、建築基準法や建築基準法施工令などによって定められた、建築する建物が最低限満たすべき地震への耐性基準のことです。地震大国日本では、1978年に発生した宮城県沖地震をきっかけに耐震基準は改正されてきており、改正前の「旧耐震基準」、改正後の「新耐震基準」、そして木造住宅のみ2000年6月改正の「2000年基準」の合計3つの耐震基準があります。
旧耐震基準では、震度5程度の地震が発生した際、「倒壊しないこと」を目的に基準を定めています。一方新耐震基準では、震度5程度の地震では、軽いひび割れ程度の被害に抑えることを前提としているため、旧耐震基準に比べて建物の被害をより小さくすることが可能です。
また、旧耐震基準では、そもそも震度6以上の地震に対する基準が設けられていませんでした。そこで1978年の宮城県沖を震源とする「宮城県沖地震」を期に改正された新耐震基準では、新たに震度6以上の大規模地震で建物が倒壊・崩壊しないことの検証を実施することが法律で定められました。
また、木造住宅に限っては1995年の阪神淡路大震災を受けて2000年6月に建築基準法が改正され、新たに耐震性を担保するためのルールが追加・強化されました。具体的な項目については省略しますが、地盤調査に関する事項が主に追記され事実上地盤調査を行わないと建築できないルールになっているなどの基準が追加されました。
旧耐震基準・新耐震基準の順の違いをまとめると以下の通りになります。
| 耐震基準 | 地震の規模 | 建築確認日 |
|---|---|---|
| 旧耐震基準 | 中規模地震（震度5強程度）では倒壊しない | 1981年5月31日以前 |
| 新耐震基準 | 大規模地震（震度6強～7程度）では倒壊しない | 1981年6月1日以降 |
| 2000年基準 | 新耐震基準に加えて、地盤に応じた基礎の設計などの事項が追加 | 2000年6月1日以降 |
耐震基準について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
耐震基準ごとの戸建てとマンションの被害状況
耐震基準によって変わる地震への強さですが、実際の地震への被害状況はどうでしょうか。
国土交通省の資料によると、平成28年に発生した熊本地震の際の木造住宅(戸建てが主)の被害状況は以下の通りです。一番左から旧耐震基準、新耐震基準、2000年以降の新耐震基準の被害状況となっていますが、やはり2000年以降の基準の木造住宅は61.4%が無被害となっており被害状況に差があることがわかります。
(出典：国土交通省「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」報告書のポイント 」)
また、マンションの場合は東日本大震災の旧耐震・新耐震基準ごとの被害状況が参考になります。東日本大震災では、阪神淡路大震災のような強烈な縦揺れではなく、長時間続く横揺れであったことも大差は出ていませんが、やはり新耐震基準の方が被害無の割合が多いことがわかります。
(出典：東京カンテイ「東日本大震災 宮城県マンション被害状況報告」)
- 戸建てとマンションともに、築年数に応じた耐震基準によって地震への強さは異なる。
マンションでは新耐震基準、戸建てでは2000年基準がもっとも地震に強い
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戸建てとマンションの耐震等級を比較
戸建てとマンションの地震への強さを比較するには耐震等級も重要です。耐震基準が「人命を守ることを目的として設定されている」ことに対して、耐震等級は「人命に加えて住宅を守ることを目的として設定されている」指標です。
地震への住宅の強さを比較するために第2章では、戸建てとマンションの耐震等級について比較していきます。
戸建ては耐震等級3、マンションは耐震等級1が多い
耐震等級とは、2001年に施行された「品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)」にて規定された耐震性能の指標のことで、耐震等級1~3の3段階の等級があります。3に近づくにつれて強い耐震性を表す指標となっており、具体的には以下の図のような違いがあります。
| 耐震等級 | 耐震性能の目安 |
|---|---|
| 耐震等級1 | きわめてまれに発生する大地震による力に対して倒壊、崩壊しない程度 |
| 耐震等級２ | 「耐震等級1」の1.25倍の耐震性能 |
| 耐震等級３ | 「耐震等級1」の1.5倍の耐震性能 |
一方で耐震等級はその表示が義務付けられているわけではないので利用状況はいまだ低く、戸建ては全体の21.0%、マンションは全体の24.5%の普及率であることが国土交通省の調査からわかっています。(参考：国土交通省「住宅性能表示制度の利用状況」)
また、耐震等級を採用している住宅の内、戸建てとマンションそれぞれの耐震等級1~3の割合は以下の通りになっています。
| 耐震等級1 | 耐震等級2 | 耐震等級3 | |
|---|---|---|---|
| 戸建て | 2.2% | 6.8% | 90.7% |
| マンション | 88.2 | 2.7% | 7.0% |
戸建ての耐震等級は3の割合が90%を超えているのに対して、マンションの場合は逆に耐震等級1が90%弱を占めていることがわかります。マンションの耐震等級1が多い理由としては、
- 耐震等級2以上を実現するには建築コストが多くかかること
- 建築工法上柱を太くしたり梁を大きくしないといけないため、窓や開口部を狭くせざるを得ず販売がしづらくなる
などの理由があります。したがって、「戸建てだから耐震性が低く、マンションだから高い」というような考え方ではなく、耐震等級が高い物件はどちらかという視点で考える必要があります。
耐震等級について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
耐震等級ごとの被害状況
平成28年に発生した熊本地震の被害状況は、住宅性能表示未取得物件(耐震等級無)および耐震等級1の場合は無被害が60.1%であるのに対して、耐震等級3を有している住宅は87,5%と被害が少なくなっていることがわかります。
また、マンションにおいては耐震等級1の住宅がほとんどであることもあり、耐震等級ごとの被害状況の調査はありませんでしたが耐震等級1に対して1.5倍の強度を持つ耐震等級3のマンションの被害は少なかったことが推定されます。
- 戸建てとマンションともに、耐震等級3が最も耐震性が高く地震に強い
戸建てにおいては耐震等級3の住宅が増えてきているが、マンションでは耐震等級1の割合が最も多い
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戸建てとマンションの建物構造を比較
耐震基準や耐震等級は法律で定められた地震への強さの指標ですが、建築する際の構造によっても地震の揺れへの強さは異なってきます。一般的には木よりも鉄の方が強いイメージがあるため木造よりも鉄骨造・鉄筋コンクリート造の方が耐震性に優れていると思われがちですが、木には鉄にはないしなやかさがあるほか鉄よりも軽量であるため揺れ自体が少なくなるという特徴もあります。
木造住宅の耐震性を高める構造として代表的なものは建物を揺らして力を逃がす「在来工法」や、面で受け止めて揺れを逃がす「ツーバイフォー工法」が地震に強いと言われています。
また、マンションなどの鉄骨造の住宅であれば代表的な構造に「ラーメン構造」と「壁式構造」があります。ラーメン構造は柱と梁で荷重を、壁式構造は壁で荷重を支えており地震に強いのは壁式構造と言われています。
東日本大震災の被害状況を見ても、壁式構造は無被害が92.,7%、壁式構造以外の構造は78.0%と壁式構造が地震に強いことがわかります。(参考：高層住宅管理業協会 「東日本大震災の被災状況について 」より)
また、地震に強い住宅を建てるために制震・免震といった技術を用いる場合も少なくありません。それぞれの違いを簡単に説明すると以下のような違いがあります。
| 建物構造 | 建物構造の特徴 |
|---|---|
| 耐震構造 | 建物自体を頑丈にして地震に耐える構造 |
| 制震構造 | 地震の揺れを吸収してた建物を守る構造 |
| 免震構造 | 地震の揺れが伝わらないようにして建物を守る構造 |
地震に強い住宅を建てるには耐震構造だけではなく、制震構造や免震構造と組み合わせることが重要です。地震に強い住宅に住みたいと考えるなら、建築時やリフォーム時に制震や免震の技術を取り入れるのも選択肢の一つでしょう。
木造建築について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
- 戸建てなら「在来工法」や「ツーバイフォー構造」が地震に強い
マンションなら「壁式構造」が地震に強い
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戸建てとマンションにおける地震保険とは
地震に対する備えとして一般的なのが地震保険の存在です。地震保険とは、地震を含む災害や地震によって発生する火災や損壊などの被害を補償するための保険です。加入する際は単体では加盟できず、入りたい場合は必ず火災保険とセットで加入する必要があります。
平成29年3年に行われた内閣府の調査によると、平成27年度のマンション専有部分における地震保険の加入率は71.9％であることがわかっています。(参考：内閣府防災情報のページ｜保険・共済による災害への備えの促進に関する検討会 報告)
地震保険で補償される対象物は住宅用の建物と家財の両方です。なお、マンションは専有部分と共用部分のそれぞれで地震保険に加入する必要があり、専有部分は個人が共用部分は管理組合が加入することが一般的です。
地震に強い住宅に住むには地震に強い構造の住宅を選ぶだけではなく、購入後も地震保険などを利用して地震に備えておくことが重要でしょう。
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地震に強い戸建て・マンションを選ぶ時のポイント
最後に、地震に強い戸建て・マンションを選ぶ時のポイントについて紹介していきます。戸建てとマンション共通してみておくべきポイントもあるのでぜひチェックしておきましょう。
戸建て・マンション共通してみておくべきこと
戸建てとマンション共通してチェックしておくべきポイントは以下の3つです。
- 地盤の強さ
- 新耐震基準か旧耐震基準か
- 耐震等級は1~3のどれか
まず、チェック項目として重要なのが地盤の強さです。いくら耐震性が高くとも地盤それ自体が軟らかいと揺れが増幅しやすくなるため、購入時のエリア選択時に地盤が強いかどうかを見ておきましょう。地盤の強さは地盤サポートマップなどで確認することができるのでぜひチェックしておきましょう。
次に、築年数から建物が新耐震基準かどうかをチェックしておきましょう。建築確認日が1981年6月1日以降の場合は新耐震基準、そして戸建ての場合は2000年6月1日以降に建築確認されていれば2000年基準となるため中古住宅を購入する際はぜひチェックしておきましょう。
最後に、耐震等級が1~3のどれになっているかを確認しましょう。耐震等級は住宅性能評価書を確認することで調べることができます。住宅性能評価書とは、国土交通大臣の認可を受けた第三者評価機関が住宅の性能を評価し、その結果を記した書面のことです。中古住宅を購入する際は売主もしくは不動産会社に連絡して確認してもらうようにしましょう。
戸建てを購入する際にチェックしておくべきこと
戸建てを購入する際は上の事項に加えて工法が建物を揺らして力を逃がす「在来工法」や、面で受け止めて揺れを逃がす「ツーバイフォー工法」になっているかをチェックしておきましょう。
もちろんそれ以外の工法が危険というわけではありませんが、より安心できるのは上の工法だと言えるでしょう。
中古住宅を購入する際のチェックポイントについて詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
マンションを購入する際にチェックしておくべきこと
マンションを購入する際にチェックしておくべきこととしては、以下の3つの項目があります。
- 耐震補強工事を実施しているかどうか
- 長期修繕計画が見直されているか
- 修繕積立金の徴収が計画通りか
まず1つ目のチェックポイントとして、耐震補強工事が過去に実施されているかどうかやどういった補強を実施したかどうかについて確認しておきましょう。
マンションの場合は新耐震基準で建てられている建物、診断によって耐震性ありと診断された建物、耐震補強工事が施された建物が94%と言われており※、ほどんど耐震性があるとされていますが、中古マンションを購入する場合は念のため不動産会社に確認しておきましょう。(※参考：国土交通省「住宅・建築物の耐震化率の推計方法及び目標について」)
次に長期修繕計画が見直されているかどうかについてチェックしておきましょう。長期修繕計画とは、14~5年に一度実施する大規模修繕に備えた資金計画や修繕計画ですが、適切にそれが見直されているかどうかを確認しておきましょう。
最後に、修繕積立金の徴収が適切に行われているかどうかをチェックしておきましょう。いくら綿密な計画が引かれていても予算が無ければ意味がありません。そこで、マンションの場合は総会の議事録などを事前に見ておくことによって修繕積立金の徴収が滞っていないかを確認することができます。購入前はぜひチェックしておきましょう。
マンション購入時の注意点について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
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地震に備えて戸建てとマンションを選ぼう
地震に強いのはどちらかという観点で戸建てとマンションの耐震基準や耐震等級について解説してきました。冒頭で述べたように「木造の戸建ては地震に弱く、鉄骨のマンションは強い」というわけではなく、それぞれの物件の耐震基準・耐震等級・構造によって地震への強さは変わります。
したがって、地震に強い住宅を選ぶなら戸建てかマンションかという視点ではなく、本記事で紹介した複数の視点で耐震性について考えるのが重要です。とはいえ、実際に不動産の素人がすべてをチェックするのはなかなか難しく、安心して住宅を購入するには不動産のプロの視点が必要不可欠です。
そこで、Housii(ハウシー)なら、戸建て・マンション含めて複数の不動産会社からあなたにピッタリの物件提案が届きます。ポータルサイトとは違い「提案型」サービスであるため、ポータルでは伝えきれない詳細条件まで伝えることができます。
また、自分ならどっちが向いているかチャットで気軽に相談することもできるので、初めての家探しを安心して進められます。自分に合った物件を探すなら、まずはHousii(ハウシー)でどんな物件提案が届くのか確かめてみませんか。
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