分譲マンションを購入した際、物件を所有する限りは維持費がかかります。
マンションの維持費には管理費や修繕積立金のほか、駐輪・駐車場代、固定資産税・地方計画税、火災保険をはじめとした保険類などがあります。
管理費や駐車場代が不要な戸建てよりも、マンションの方が500〜1,500万円以上の生涯コストがかかります。
できるだけ維持費を抑えられるマンション選びのコツは、管理状況が良好かどうか、40戸以上ある大規模マンションか、空室率が低い物件を選ぶと良いでしょう。
今回は、マンション購入でかかる維持費について、その内訳やできるだけ負担を抑える方法などを解説します。
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マンションにかかる5つの維持費
マンション購入後にかかる維持費には、主に管理費、修繕積立費、駐輪・駐車場代ほか、固定資産前・都市計画税や保険金の5つがあります。1年間にかかるマンションの維持費は46万5,000〜94万円程度です。
それぞれ月当たりの費用・年あたりの費用一覧は下記のとおりです。
| 費用項目 | 月当たり費用 | 年あたり費用 |
|---|---|---|
| 管理費 | 1万5,000〜2万円程度 | 18〜24万円程度 |
| 修繕積立金 | 1万〜1万5,000円程度 | 12〜18万円程度 |
| 駐輪場・駐車場代 | 5,000〜3万円程度 | 6〜36万円程度 |
| 固定資産税・都市計画税 | ー | 10〜15万円程度 |
| 保険金 | ー | 5〜10万円程度（10年） |
購入したマンションや立地、車を所有しているかどうかなどで、年間にかかる維持費に大きな差が出てきます。
設備が充実した高級マンションや都心にあるマンションなどでは、年間100万円以上の維持費がかかる場合もあります。
管理費
管理費とは、マンションを維持・管理するための費用です。マンションの共用部分にかかる光熱費や電球の交換費用、常駐している管理人が清掃や管理、保全を行うための費用やその修繕費ほか、エレベータなどの保守点検費用、ゴミ処理費用、共有部分の保険料（火災保険など）に使われます。
管理費は毎月口座振替などで支払います。月々の管理費は1万5,000〜2万円程度が相場ですが、新しいマンションやタワーマンションなど、設備が充実したマンションほど管理費が高い傾向です。
修繕積立金
修繕積立費は、マンションの住人が毎月決まった額を支払い、外壁や屋根屋上、給排水周り、自然災害による損傷などで修繕が必要になった場合や、10〜15年周期で行う大規模修繕のために積み立てておくものです。日常的なマンションの維持・管理のために毎月使われる管理費とは違い、必要なときに必要なぶんだけ使われます。
階段の手すりのペンキ塗り替えや集合ポストの取り替えなど、共用部分の改修費も修繕積立金から支出します。
修繕積立費は、管理費とともに毎月の口座振替などで支払うのが一般的です。毎月の修繕費用額の相場は1万〜1万5,000円程度です。
駐輪場・駐車場代
自転車やバイク、車を所持している場合は、駐輪場や駐車場を借りる必要があります。駐車場代はマンションの立地や物件によって異なるため、相場も5,000〜3万円程度と差があります。
都心の人気エリアなどは、5万円以上かかることもあるでしょう。
自転車や原付バイクの駐輪場は、1台につき500〜1,000円程度です。
マンションによっては、1台目までは駐輪場代が無料になるところもあります。
固定資産税・都市計画税
マンションは固有資産です。そのため、所有しているあいだは固定資産税・都市計画税を払う必要があります。
毎年、資産の価値に応じた税額が計算され、振込用紙と共に送付されます。
なお、市街化区域に属さないエリアの場合、都市計画税はかかりません。
固定資産税・都市計画税は、所有している物件の評価額に固定資産税1.4%（標準税率）、都市計画税0.3%（上限）をかけて算出します。
物件の評価額はマンションの坪面積や立地、築年数などから算出するため、納税額は人によって異なります。
たとえば、同じ80㎡のマンションでも、都心と郊外、新築と中古マンションでは、評価額に大きな差が出てくるでしょう。
当然、地価が安く郊外や築年数が古いマンションのほうが評価額は低く、納税額も下がります。
保険料
分譲マンションの場合は廊下や階段、外壁などの共有部分についてはマンション全体で保険に加入しています。当然のことですが、専有部分については自分で保険に加入しなければなりません。
通常、火災保険や地震保険は、1〜10年間の保険料を一括で支払います。
まとめて支払う期間が長期間であれば、それだけ保険料も安くなります。
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マンションと戸建ての維持費の違い
マンションと戸建てではかかる維持費の内訳にどのような違いがあるのでしょうか。それぞれも維持費の項目は次のとおりです。
| マンション | 戸建て | |
|---|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 毎年支払う | 毎年支払う |
| 修繕費 | 修繕積立費として毎月支払う | 外壁塗装などが定期的なメンテナンスのために必要 |
| 管理費 | 毎月支払う | 不要 |
| 駐輪・駐車場 | 車を所有している場合は毎月支払う | 土地に駐車スペースがあれば不要 |
| 保険料 | 1〜10年分を一括支払い | 1〜10年分を一括支払い |
戸建てにかかる維持費は？
上記の一覧表を見ればわかるとおり、戸建てにかかる維持費は固定資産税・都市計画税、修繕費、保険料の3つです。固定資産税・都市計画税は、マンション同様、物件の評価額に税率をかけた金額（10〜15万円程度）を毎年支払います。
次に修繕費です。
新築の戸建てを購入した場合、築年数が10年を経過したあたりから、外壁や屋根、水回りなどの修繕が必要です。
戸建てを30年間所有した場合、大体700〜800万円の修繕費用がかかるといわれています。
いざというときのために、戸建て購入時から毎月2万円程度積み立てておくと良いでしょう。
最後に保険料です。
火災保険や地震保険、家財保険など、万が一に備えて必要な保険に加入しておく必要があります。
加入保険の種類や保険料の額は異なりますが、大体15〜20万円程度と考えておくと良いでしょう。
管理費や駐輪場・駐車場代を払う必要がないため、1年間にかかる維持費は戸建てのほうが安く、40万〜50万円程度です。
戸建てとマンションの生涯コストをシミュレーション
戸建てとマンションでは、どちらが生涯コストがかかるのでしょうか。同じ価格の物件に、30年住んだ場合の生涯コストを比較してみましょう。
| 費用項目 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 管理費 | 540〜720万円程度 | 0円 |
| 修繕積立金 | 360〜540万円程度 | 600〜800万円 |
| 駐輪場・駐車場代 | 180〜1,080万円程度 | 0円 |
| 固定資産税・都市計画税 | 300〜450万円程度 | 300〜450万円程度 |
| 保険金 | 30万円程度 | 60万円程度 |
| 合計 | 1,410〜2,820万円程度 | 960〜1,310万円程度 |
戸建てとマンションでは、マンションの方が500〜1,500万円程度コストがかかる可能性があります。
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マンションの維持費の値上がりに注意
マンションの維持費で注意しなければならないのが、修繕積立金の値上がりです。以下で詳しく説明します。修繕積立金の値上がりに注意
築年数の古いマンションを購入した場合は、住んでいるあいだに維持費が値上がる可能性があることを把握しておきましょう。物件によっては、新築時の管理費や修繕積立金が安く設定されている場合があります。
しかし、築年数が経過していけばマンションの外観や共用部分はどんどん劣化していき、修繕が必要な箇所が増えていきます。
減っていく徴収額を増やすために、修繕積立費を値上げすることは珍しいケースではありません。
建て替え費用の追加徴収の可能性もある
築年数が古く劣化が進んでいるマンションの場合は、既に建て替えが決定している場合もあるでしょう。マンションの建て替え費用はマンションの住民も負担する必要があるため、一戸あたり1,000万円近い追加徴収をされることもあります。
また。建て替えが着工されれば、竣工まで賃貸で仮住まいをしなければなりません。
引っ越しにかかる費用や、賃料の補償はないため、全て自分で賄わなければなりません。
築年数の古いマンションを購入しようと考えている場合は、建て替え予定についてや、一戸あたりの負担額などをしっかり確認しておきましょう。
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マンションの維持費を抑えるためのコツ
マンションの維持費をできるだけ抑えて生涯コストを軽減したい場合は、次の3つのポイントを押さえたマンション選びが重要です。それぞれ詳しくみていきましょう。
管理状況が良好なマンションを選ぶ
維持費を抑えるためには、管理費が安ければ良いというものではありません。管理費が安すぎるマンションは、共用部分の掃除が行き届いていなかったり、照明がいつまでも切れたままだったりと、きちんと管理されていないケースがあるからです。
管理が行き届いていないマンションは資産価値を下げ、入居者も減っていきます。
また、建物の劣化を早めることにもつながります。
入居者が減って修繕部分が増えれば、修繕積立金の徴収額が不足し、結果的に修繕積立金が値上がってしまう可能性があります。
戸数の多いマンションを選ぶ
管理費や修繕積立金の負担額を抑えたい場合は、20戸以下の小規模マンションよりも、40戸以上の大規模マンションがおすすめです。戸数の少ない小規模マンションは、管理費や修繕積立金を少ない人数で賄う必要があるため、どうしても維持費がかかってしまいます。
マンションの日常的な管理業務は、マンションの規模（大きさ）によって変わるものではありません。
戸数が多ければそれだけ1戸にかかる負担も減るため、支払う管理費に大きな差が出てきます。
空室率の低いマンションを選ぶ
いくらマンションが50〜100戸以上の大規模マンションであっても、空室率が高く、入居者が少なければ、当然1戸あたりの管理費や修繕積立金は高くなります。マンションの規模だけに囚われず、空室率が低いマンションを選ぶことが大切です。
空室率の低いマンションは管理体制がしっかりしている場合も多いため、維持費の問題だけでなく、住みやすさや資産価値の面でも重要なポイントです。
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マンションの維持費を抑えるなら慎重なマンション選びが重要
マンションを購入でかかる維持費は、管理費、修繕積立費、駐輪・駐車場代、固定資産前・都市計画税、保険金の5つです。マンションを所有しているあいだは年間46万5,000〜94万円程度で、購入したマンションの規模や設備、エリアなどでかかる費用に大きな差があります。
できるだけ維持費がかからないマンション購入したい場合は、管理状況が良好であることを前提に、40戸以上の大規模マンションで、空室率が低いマンションを選ぶことが重要です。
また、築年数の古いマンションを購入する際は、注意が必要です。
途中で修繕積立金が値上がりしたり、建て替えによる追加徴収ケースもあります。