再建築不可物件とは?購入する際のポイントや注意点を解説

不動産を取得する選択肢の1つとして、「再建築不可物件」というのがあります。

再建築不可物件は、法的な基準を満たしていない土地にある建物を指し、取り壊したら二度と建て直すことができません。このような制限があるため比較的手頃な価格で提供されており、中には興味がある方もいることでしょう。

そこで本記事では、再建築不可物件の購入を考える前に、知っておきたいポイントをいくつかご紹介していきます。

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再建築不可物件は新たに建て替えができない

再建築不可物件とは、名称のとおり「再度建築し直すことができない」建物を指します。もちろん存在している分には何の問題もなく、例えば再建築物件に住んだり、資産として購入したりは可能です。建物そのものというよりは、敷地に難がある物件と考えて間違いはありません。では実際にどのような点が問題なのか、まずは解説していきます。

接道義務に沿わない敷地にあるのが再建築不可物件

再建築不可物件の判断基準は、接道義務を果たしているか否かです。接道義務とは建築基準法で定められている規定であり、具体的には「幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接している敷地」でなければ、新たに住宅などの建物の建築はできないとされています。まとめると、以下のような建物です。

● そもそも道路に接していない敷地に建てられている
● 接してはいるものの、4メートル未満の道路(通路)である
● 4メートル以上の道路に接しているが、接道部分が2メートル未満である

ただし4メートル未満の道路(通路)の場合、特定行政庁によって「みなし道路」と判断され、一定の条件付きで例外的に建築が許可されるケースもあります。

またこの接道義務が適用されるのは、基本的に都市計画区域・準都市計画区域内にある物件のみ。ただし区域外であっても、地方自治体の条例によっては再建築不可物件とされている場合もあるので、注意が必要です。

再建築不可物件は築年数の長い建物

接道義務が設けられている理由は、物件に辿り着くまでの道幅が狭いと、緊急時や災害時の対応を妨げる可能性があると考えられているためです。救急車や消防車などの緊急車輌入れないような土地には、新たに建物は建築しないとすることで安全性を確保しています。

しかしこの接道義務を設定した建築基準法は、1950年に制定されたものです。そのため再建築不可物件は、1950年以前に建てられたものしかありません。つまり再建築不可物件は、築年数の長い物件のうちに、いくつか存在しているのです。

再建築不可物件は特定のリフォームのみ可能

再建築不可物件は、先ほども出てきたように建て替えはできません。一度物件を取り壊して、再度同じ場所に新たな建物を建築することはできないという意味です。ただし先述からも分かるように再建築不可物件は古い建物なので、リフォームについての可否が気になるところでしょう。

結論からいいますと、リフォームは建築確認申請を必要としない範囲で、かつ増築でなければ可能です。建築確認申請とは、建築における工事内容が法的な基準に則しているか公的機関によって審査されるもので、一定の規模以上のリフォームをおこなう場合にも求められます。

この建築確認申請を要するのは、鉄骨2階建てまたは木造3階建て以上の物件における、大規模な修繕と模様替え(屋根・柱・壁といった主要構造部1種につき半分以上)です。それ以外の小規模な施工のほか、2階建て・延床面積50平方メートル・高さ13メートル・軒高9メートル以下の木造建築物、平屋・延床面積200平方メートルの建築物では、建築確認申請は不要です。なおこれら2つのような建物は「4号建築物」と呼ばれています。

再建築不可物件は、狭い敷地内に建てられているものが多く、建築確認申請に該当しない建物であるケースが多い傾向にあります。そのため例えば耐震・断熱などの改修や、間取り変更というような、比較的規模が大きいリフォームもできるわけです。ただし土地の広さや構造部の劣化具合によっては、希望のリフォームができない可能性があるので、注意しておかなければなりません。

再建築不可物件を購入するメリット

前述にもあるとおり、再建築不可物件は新たに住んだりリフォームしたりもでき、購入して上手く活用する方法も考えられます。では再建築不可物件にはどのようなメリットがあるのか、以下から具体的にご紹介していきます。

安価で取得できる

再建築不可物件は、例え取り壊したとしても、基本的に土地自体の活用ができません。建て替えができないうえに、築年数も長い物件となるため、市場価値は非常に低くなります。売却しようにも買い手がつきにくい物件のため、価格は下げざるを得ないわけです。

さらにオーナー側ができるだけ早く売りたいと考えている場合には、できるだけすぐにでも販売できるよう、より安くなっているケースもあります。中古物件の中でも特に安価なので、なるべく金銭的な負担なくマイホームを購入したい場合にも適しているでしょう。

納税の負担も抑えられる

再建築不可物件は、通常の建物よりはどうしても不便な部分が多く、前項目に出てきたように資産としての価値は低いものです。

しかし一方で購入にあたっては安く取得できるメリットがあるうえに、課税の評価も下がるという利点があります。

要するに、不動産所有にかかる固定資産税も安くなるのです。それに伴って、都市計画税・贈与税・相続税といった税金も低くなり、納税の負担も抑えられる特長があります。

居住以外の活用方法も考えられる

再建築不可物件といっても、例えば土地の一部を買い取るなどの措置によっては、接道義務を果たした状態にすることが可能です。さらには4号建築物に該当するのであれば、大幅なリフォームもでき、安く購入した分を施工費に回して、キレイに修繕する方法も考えられます。

こうした再建築不可物件の価値を高める工夫をすれば、自分自身で居住するだけでなく、売却したり賃貸物件にしたりといった活用方法も検討できるでしょう。

ただし注意しておきたいのは、買い取りたい土地の所有者が売却に応じない・老朽の度合が厳しくリフォームに多額の費用がかかる、というような問題が発生する可能性もある部分です。リスク面も十分に考慮する必要があります。

再建築不可物件を購入するデメリット

それでは反対に、再建築不可物件を購入する際にデメリットになるのは、具体的にはどのような部分であるのかも見ていきましょう。

メンテナンスが難しい

再建築不可物件は、非常に築年数の長い建物となるため、老朽化がかなり進んでいるデメリットがあります。補強の手間がかかりやすいうえに、敷地自体が狭いこともあり、スムーズに施工を進めるためスペースが確保できない部分も難点です。

作業が難しくなる分、工事の費用もかさむなど、維持に向けた負担が大きくなってしまうケースもあるでしょう。なおかつ立地の都合によっては、希望するレベルのメンテナンスに及ばない可能性もあり、十分といえるほどの安全性を確保できない場合もあります。

消失した場合の対処ができない

再建築不可物件においては、何があっても同じ場所に新しく建て直すことはできません。そのため台風・火災・地震といった災害によって建物が倒壊してしまうと、土地のみが残ったままで対処しようがない、というような事態が起こる可能性もあるのです。

再建築不可物件のまま所有していると、建物自体が消失してしまった場合に、同じ敷地を使った手立てがなくなってしまうことも大いにあり得ます。再建築不可物件を購入するには、こうした将来性もきちんと考慮しておかなければなりません。

住宅ローンが組めない

住宅ローンを組むには事前審査を通らなければなりませんが、取得する物件そのものの資産価値も、各金融機関の判断基準の1つとして考えられます。融資するには支払いが滞った場合の担保が必要であり、実際に返済ができなくなった際には、購入する物件を抵当に入れて回収しなければならないためです。

要するに住宅ローンを利用するには、購入したい物件にある程度の資産価値が求められます。そして再建築不可物件に関しては、担保価値が低いと判断され、基本的には借入ができません。一括で購入することになるので、かなりまとまった金額が必要となります。

再建築不可物件を購入する際に気をつけるべきポイント

再建築不可物件は、不動産としての価格は安いものの、決して簡単に取得できるものではありません。しかし「古民家のような雰囲気が好き」「昔ながらの趣がある家に憧れる」という人にとっては、再建築不可物件は魅力的でしょう。そこで再建築不可物件の購入で後悔しないために、事前に確認しておきたい注意点もご紹介していきます。

建物の老朽化のレベル

特に柱や屋根などの主要構造部の劣化が激しいと、補強や補修の工事に膨大な費用がかかったり、リフォームだけでは対応できなかったりなどの可能性も出てきます。

また安全性に問題があれば、せっかく購入したとしても短期間で住めなくなってしまうケースも考えられるのです。

再建築不可物件を購入するにあたっては、まずは建物の状態を十分にチェックしておかなければなりません。できればホームインスペクションや耐震診断など、きちんと専門家に依頼して確認するのがベストです。

立地条件

再建築不可物件は、ほかの建物に囲まれているケースが多々見られます。狭い土地に住宅が集まっている場合も多く、日当たりや風通しが悪いといった環境であることも少なくありません。

このような周辺環境は、特に気にならなければ良いというものではなく、建物そのものに悪影響を与えるので注意が必要です。湿気がこもりやすい条件がそろっていると、例えば外壁が乾かないままでカビやコケが生える・柱などの躯体部分が腐食する、というような劣化がどんどん進んでしまいます。

当然ながら建物が傷みやすくなる分、メンテナンスに手間も費用もかかってしまい、安く取得したにも関わらずランニングコストが高くついてしまう可能性もあるでしょう。そもそもが古い物件なので維持管理は不可欠ですが、立地によってはさらに面倒になってしまう場合もあります。

境界線やインフラに伴う認識

特に住宅が集まっている土地では、境界線によるトラブルが発生しやすい一面があります。例えばブロック塀や植栽などを仕切りとしている場合、土地の境界線があいまいなままだと、それらが誰の所有物であるのか問題になる可能性があるのです。また、仕切りが壊れてしまった際には、どちらが責任を持つのか判断できず、費用負担のいざこざが発生するケースも考えられます。

水道管やガス管などについても、通っているのが私道か公道かによって扱いが異なります。私道だとすれば各種管理の責任者は所有者となるため、自己負担で対処しなければなりませんが、公道であれば地方自治体の管轄となります。そのほかにも、他の土地に完全に囲まれている場合の公道に出るための通行権や通行料など、周辺住民とのトラブルになりそうなポイントは十分に確認する必要があります。

しっかりと注意すべき部分を押さえて有効的な活用を

再建築不可物件は、土地としての機能は難しいかもしれませんが、建物自体は考え方次第で上手く活用できるものです。

しかし、きちんと適切に利用していくには、再建築不可物件ならではのデメリットもしっかりと考慮したうえで、どのような資産にしていくのか検討する必要があるでしょう。そのためにも安いからといって安易に飛びつくのではなく、建築分野のプロに相談するなど、まずは正しい知識を学ぶことから始めるのをおすすめします。

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