【借地権付き建物とは】メリットは?売れる?相続後にやるべきこと

土地や住宅など、不動産の売買をする際に借地権借地権付き建物という言葉は頻繁に登場します。

借地権のみならず、地上権や賃借権、また旧借地権など、専門用語が多すぎて混乱してしまう人も多いのではないでしょうか

そこで、初心者向けに借地権とはどのような権利なのか図を用いて解説し、さらに実際に借地権付き建物を取得したら売却などは可能なのか、順番に解説していきます。

また、一戸建てかマンションか、新築か中古かで迷っている方はこちらの記事もご覧ください。
【戸建てvsマンション】メリットから資産価値・費用面まで徹底比較
【一軒家を購入したい!】必要な初期費用は?内訳や維持費について解説

マンション購入
マンション購入

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

借地権付き建物とは

借地権とは
そもそも借地権とはどのようなものなのでしょうか。借地権付き建物の仕組みまで順番に解説していきます。

そもそも借地権とは

借地権付き建物を理解するためには、まず借地権とは何かを理解する必要があります。

「借地権」とは、法律的上では「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権(借地借家法二条)」のことを指します。

しかし、これでは少しわかりづらいので簡単に言うと、借地権とは、賃料(地代)を底地権を持っている地主さんに支払う代わりに、土地を借りることが出来る権利のことを表します。

また、ここで簡単に所有権についておさらいすると、所有権とは人から土地を借りる権利である「借地権(しゃくちけん)」と人に土地を貸せる権利である「底地権(そこちけん)」という二つの権利が合わさって出来る権利です。

借地権と底地権とは

例えば、アパートの大家さんはアパートの所有権(借地権+底地権)を持っていますが、仮に読者様がアパートを一部屋借りる時は賃貸借契約時に家賃と引き換えに借地権だけ取得している形になるのです。大家さんは、底地権に基づいて家賃を請求しているのです。

したがって借地権とは、賃料(地代)を底地権を持っている地主さんに支払う代わりに、土地を借りることが出来る権利のことを表します。

地上権と賃借権

さらに、借地権は「地上権」と「賃借権」に分かれます

地上権とは、地主に地代を支払う代わりに、土地を自由に利用することが出来る権利です。そのため、地主の許可なく土地を売却したり、さらに転貸したりすることができます

一方賃借権とは、地主に地代を支払いますが、あくまで土地を借りているだけなので、勝手に売却したり転貸することはできません。売買したり転貸する場合には、地主への承諾料の支払いが必要となります。

当然地上権の方が自由度が高いため、賃借権より値段は高く設定されています。

そして、基本的には「借地権付き建物」と言われる時は後者の賃借権を指す事が多いので「賃借権付き建物」として理解してもらって問題ないでしょう。

借地権付き建物とは、底地の上に立つ建物のこと

借地権付き建物とは、底地権は地主さんが持った上で、土地の借地権と建物を購入するタイプの不動産のことを指します当然底地権は地主さんが持っているので、地主さんに地代を払いながら住むことになります。

【借地権付き建物の売買の仕組み】

借地権付き建物とは

通常の不動産売買と違い所有権を全て買い取っているわけではないので、本来の土地代の6~8割の金額で購入することが可能です。

ちなみに、「売主はどうして売買代金を安くしてまで、借地権つき建物で売るの?」と考える方も多いと思いますが、ほとんどのケースで地主さんはいわゆる「大地主」で節税目的で売買していることがほとんどです。

詳しい理屈は省きますが、相続税対策のために出来るだけ持っている土地の権利を少なくしておきたいのです。

旧借地権:建物の構造で契約期限が異なる

さらに、借地権といってもいくつか種類があり、借地権の種類によって地主との契約内容が異なります。というのも、1992年8月の法改正によって、二つの借地権が新設されたからです。

借主としての権利も異なってくるので、どの借地権で土地を使用しているのか把握しましょう。

【借地権には3種類ある】

借地権には3種類ある

まずは、旧借地権から紹介していきます。

旧借地権は、建物の構造によって契約期間が異なります。名称に「旧」とついていることもあり、1992年8月より前に土地を借りた場合は、この旧借地権に該当します。旧借地権の建物の構造別の期限は以下の通りです。

建 物 存続期間 最低期間 更新後の期間
木 造 30年 20年 20年
鉄筋造または鉄筋コンクリート 60年 30年 30年

木造か鉄筋造、あるいは鉄筋コンクリートかによって契約期間は異なりますが、契約更新すれば半永久的に借りることができます。期限が来たからといって借地権がすぐに消滅するわけではなく、継続して使用できるかは契約更新の可否に影響されます。

以上からわかるように、旧借地権は借主にとって非常に有利な借地権と言う事ができます.

普通借地権:契約期間と建物の構造が関係ない

旧借地権に対し、1992年8月以降に定められた普通借地権の場合、契約期間と建物の構造は関係ありません

存続期間は構造に関係なく30年であり、契約の更新によってさらに20年延長されます。ただし、普通借地権の場合、1回目の更新では20年ですが、2回目以降は存続期間が10年となるため注意が必要です。

10年からさらに短くなるわけではありませんが、契約当初から比べると、更新ごとに契約期間が短くなることは理解しておきましょう。また、普通借地権の場合も、契約更新に合意が得られれば、半永久的な使用が可能です。

定期借地権:契約期間に定めがある

定期借地権は、契約期間の延長を定めないことが特徴です。

主に住宅用の土地の貸借で登場する権利ですが、契約の更新はなく、終了後は更地にして土地の持ち主に返還しなければなりません。底地権の上に建物が立っている場合は、もちろん解体して更地にしないといけないので、借主にとっては解体費用がかかります。

そのため、永住を考えている場合は更新が可能な条件での契約が必要です。

また、定期借地権は更新はできないものの、最初の契約期間が50年以上と長いのも大きな特徴です。基本が50年以上の契約になるため、家族で住む家を建てる際でも、永久にその土地を使用する予定でないなら、利用しても問題はありません。

定期借地権は、「土地の譲渡は検討していないけど、有効に土地活用はしたい」という地主がよく利用する借地権となります。


あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

借地権付き建物のメリット

借地権付き建物のメリットとデメリット

土地を購入する一般的な戸建てなどとは違いややこしい印象の借地権ですが、借地権付き建物にもメリットがあります。アピールポイントとして使えるように、メリットを確認しておきましょう。

土地に対する税金がかからない

土地に対する税金で代表的ななのは、「固定資産税」や「都市計画税」ですが、借地権者はこれらの支払い義務を持ちません。借地権を使用することで、他人の土地に家を建てることができますが、これはあくまで借りて使わせてもらっている状態です。

そのため、契約期間中でも土地の所有権は地主にあり、土地に対する税金はすべて地主が支払う義務を持ちます。土地に対しての税金がかからないため、その分を差し引きすれば建物を利用する実質のコストは安くなるでしょう。

ただし、あくまで土地に対しての税金がかからないだけで、建物の取得にかかる不動産取得税や建物に対しての固定資産税はかかります。税金が全くなくなるわけではありませんが、土地分がかからないだけでも経済的なメリットは大きいでしょう。

価格が安価で済む

土地を購入する場合、莫大な資金が必要ですが、借地の場合は比較的安価で済みます。

地域の地代によっても異なりますが、借地権で土地を利用する場合、土地を購入する費用の6~8割程度で販売されていることが多いです。

マイホームを建てるには、土地代+建物代が必要なため、費用を安く抑えられるのは大きな魅力でしょう。

半永久的に借りることが可能

借地権は期限付きであるものの、更新さえできれば半永久的に借りることも可能です。一般的な普通借地権の場合でも、最低期間は30年以上と長く、初期に定めた期間を満了するだけでも、長期間の土地を使用できます。

契約の更新を拒否されるのではないかと心配する人も多いですが、更新拒否には正当な理由がなければなりません。正当な理由は「建物を長期間使用していない」「建物の老朽化、汚損腐食が激しい」などがあり、普通に使っていれば、更新拒否をされることはないでしょう。

また、正当な理由なく拒否させる場合、地主は借地権者に対して多額の立退料を支払わなくてはならないケースがあります。

このように、地主にとって契約解除は容易なことでないので、契約更新可能な借地権の場合は基本的には長期にわたって土地を利用することができます。


\マンションを買いたい人必見!!/

匿名で「未公開物件」が届く!?完全会員制の家探しサイト

借地権付き建物のデメリット

借地権のデメリット

借地権付き建物にはデメリットもあり、購入を検討している買主が気になる点でもあります。買主からの質問に答えられるように、デメリットも知っておきましょう。

地代を毎月地主に納める必要がある

借地権を利用している場合、毎月地主に地代を納めなければなりません。これは賃貸で部屋を使用する際の家賃のようなもので、土地の使用料として支払いは必須です。借地権で土地を借り、マイホームを建てた場合でも、地代分は毎月払い続ける必要があります。

毎年の地代の相場は、所有した場合の毎年の固定資産税・都市計画税の2~3倍と言われています。

そのため、マイホームにも関わらず、毎月の支払いがあることに抵抗感を感じる人も多く、借地に抵抗があるなら、思い切って土地付きで購入したほうが良いでしょう。また、建物のローンが残っている場合は、地代と合わせて住宅ローンの返済分が必要なため、場合によっては月々の出費が大きくなる可能性もあります。

土地の使用を開始する費用は少ないものの、継続して使用する場合、全体の費用は土地を買ったほうが安くなる場合もあることは理解しておきましょう。

建物をリフォームする際は地主の許可が必要

建物をリフォームする際は、地主の許可が必要です。土地を借りているからといって好き勝手にできるわけではなく、建物部分でも大幅な改変があるなら地主への相談は必須です。もともと借地権の契約の際に使用用途は細かく決まられており、リフォームはそれを逸脱する可能性が高いです。

そのため、無許可でのリフォームは契約違反に該当する可能性もあるため、注意しなければなりません。また、大幅なリフォームで土地になんらかの影響を及ぼす場合は、別途地主への支払いが発生する場合もあります。

建物部分は借地権者がすべて自由にして良いわけではなく、ある程度制限がかかることは理解しておきましょう。
また、住み替え課リフォームかで迷っている方はこちらの記事もご覧ください。

銀行の融資を受けられない可能性がある

マイホームを建てるには、建物部分だけでもかなりの費用が必要ですが、借地権を利用している場合、銀行の融資を受けられない可能性があります。

借地権付きの土地の場合、土地の所有者は自分ではなく地主です。所有権が自分にないことで、担保評価は弱く、万が一返済できない際に抵当権設定されている不動産がないとして銀行が貸し渋る可能性があります。

仕事や年収、貯金額によっては融資が受けられる場合もありますが、借地権付きの土地がマイナス要素になることは覚えておきましょう。


\マンションを買いたい人必見!!/

匿名で「未公開物件」が届く!?完全会員制の家探しサイト

借地権付き建物は売却できる?

借地権付き建物は売れるか

借地権付き建物は相続や贈与でもらったものでも売却できるのでしょうか。

借地権付き建物は売却できる?

結論から言うと借地権付き建物は売却できます

土地は借りている状態ですが所有する権利を購入しているので、権利を転売することが可能です。本人が地主と契約した場合ではない相続や贈与などでも可能です。

売主はもちろん売却額を受け取ることが可能ですが、地主には承諾料を支払う必要があります。

売却する際は地主の許可が必要

借地権付き建物を売却するなら、地主に許可をもらう必要があります

また、許可をもらうだけでなく、借地権付き建物を売却する際には承諾料の支払いが必要となってきます。理由は、新たな借地権取得者が毎年地代を支払ってくれる保証はないので、そのリスクに対して支払う必要があるものと理解しましょう。

承諾料は地主と相談するなどして決めますが、借地権価格の5~15%程度の支払いが一般的です。

地主に許可なく借地権を転売などし、支払いを行わないと契約違反として契約を解除されてしまう恐れがあります。

本格的な売却活動が始まる前に地主と承諾料の交渉などは行っておいた方が良いでしょう。


あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

借地権付き建物を売却する方法

借地権付き建物を売る方法
では、借地権付き建物はどのようにして売却することができるのでしょうか。

主な売却方法は以下になります。

借地権付き建物として売る

通常の戸建て住宅などと同じように売却する方法です。

不動産会社と仲介契約を結び、買主候補を探してもらったり売買契約書を作成してもらうなどして借地権付き建物を売却します。

売却活動の時期や販売価格を自身で決めることができ、自由度の高い販売方法になります。

ただし、土地を合わせて購入できる中古物件などがライバルになるので、売却額を値下げしなくてはいけない場合が出てきたり、売却期間が長引くこともあるでしょう。

地主に建物を売る

第三者の買主を探すのではなく、地主に建物を買ってもらう方法もあります。仲介のように買主を探す必要がないので、早く売却活動を終えることができるというメリットがあります。

地主側にも借地権が戻って来るので、もう土地を売却したいと考えている場合はメリットとなるでしょう。

ただし、地主が借地権を取り戻すつもりがない場合もありますし、貸していると立場にあり価格交渉の話し合いがなかなか終わらないという可能性もあります

地主に話を持ちかけるのは良いと思いますが、最初から当てにはしないようにしておいた方が良いでしょう。

底地権とセットで売却する

3つ目の方法は、まず最初に地主に底地権を売ってもらい、所有権を完全に取得したうえで第三者に売却する方法です。

地主を説得し、これらをセットで売却できれば、その土地の所有権を丸ごと売ることになるため、より売りやすくなるでしょう。

借地権と建物をセットで売却するよりも、所有権を丸ごと販売するため不動産価値は高くなり、より高値で売却することができるのがメリットです。


あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

まとめ

借地権付き建物は通常とは条件が異なる不動産です。

そのため、売却しづらいということもあるでしょう。しかし、借地権であれば土地に関する税金がかからないなどのメリットもあります。

そのようなメリットも活かして売却活動を進めていくと良いでしょう。

売却活動をサポートし、売却に導いてくれるのは不動産会社です。不動産会社に騙されるのでは、安く買い叩かれるのでは…と心配される方もいますが、不動産会社は売却の味方です。

確実に借地権付き建物を売却するのなら、早めに不動産会社を味方につけて売却活動を行うと良いでしょう。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもどうぞ!


\マンションを買いたい人必見!!/

匿名で「未公開物件」が届く!?完全会員制の家探しサイト

初心者でもわかる!
記事のおさらい
借地権ってそもそもなに?
建物を建てて利用するために土地を借りる権利のことを「借地権」と言います。詳しくは、借地権とはをご覧ください。
借地権付きの建物はどうやって売却するの?
借地権付き建物として売却するか、もしくは地主に建物を売却する場合があります。詳しくは、借地権付き建物を売却する方法をご覧ください。
借地権のメリットはあるの?
借地権のメリットは税負担の小ささと価格の安さにあります。詳しくは借地権のメリットをご覧ください。
借地権で注意すべきことは?
借地権付きの場合、地主への支払いやリフォームを自由にできないというデメリットがあります。詳しくは、借地権のデメリットをご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

マンションを売る

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目
完全無料
匿名で「未公開物件」が届く!