【借地権付き建物とは】メリットは?売れる?相続後にやるべきこと

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土地や住宅など、不動産の売買をする際に借地権借地権付き建物という言葉は頻繁に登場します。

借地権という言葉から、「土地を借りる権利」「借りている土地に関係する権利」などのイメージを持つ人も多いでしょう。借地権の考えとしては、これらは完全に間違いではありませんが、実際にはさらに細部まで定義が決まっています。

借地権とはどのような権利なのかを深堀りし、正しい知識を身につけて、不動産売買をスムーズに行いましょう。

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借地権とは

借地権とは
そもそも借地権とはどのようなものなのでしょうか。借地権付き建物は売却できるのかを解説します。

借地権とは

借地権とは、「地上権」または「土地賃借権」のことを指します。

地上権はその土地の上でなんらかの工作物を所有すること、つまり他人の土地で不動産を所有するための権利です。土地賃借権も同じく他人の土地で不動産を所有する権利ではありますが、債権的な側面があるという違いがあります。

つまりその土地の上での経済的な権利を定めたものが土地賃借権です。同じ借地権でも物的、債権的という違いがあるため、これらは別々のものであると考えましょう。借地権全体で見た場合は、第三者に土地を借り、そこに自己所有の建物を建てる権利と簡単に考えても構いません。

土地を借りる人は「借地権者」、貸す人を「借地権設定者」または「底地人」と言います。借地権は不動産取引では土地を使用する権利として売買されます。

借地権には種類がある

借地権といってもいくつか種類があり、借地権の種類によって地主との契約内容が異なります。

借主としての権利も異なってくるので、どの借地権で土地を使用しているのか把握しましょう。

建物の構造で契約期限が違う「旧借地権」

旧借地権は、建物の構造によって契約期間が異なります。名称に「旧」とついていることもあり、平成8年4月より前に土地を借りた場合は、この旧借地権に該当します。旧借地権の建物の構造別の期限は以下の通りです。

建 物 存続期間 最低期間 更新後の期間
木 造 30年 20年 20年
鉄筋造または鉄筋コンクリート 60年 30年 30年

木造か鉄筋造、あるいは鉄筋コンクリートかによって契約期間は異なりますが、契約更新すれば半永久的に借りることができます。期限がきたからといって借地権がすぐに消滅するわけではなく、継続して使用できるかは契約更新の可否に影響されます。

建物の構造は関係ない「普通借地権」

旧借地権に対し、平成8年4月以降に定められた普通借地権の場合、契約期間と建物の構造は関係ありません。

存続期間は構造に関係なく30年であり、契約の更新によってさらに20年延長されます。ただし、普通借地権の場合、1回目の更新では20年ですが、2回目以降は存続期間が10年となるため注意が必要です。

10年からさらに短くなるわけではありませんが、契約当初から比べると、更新ごとに契約期間が短くなることは理解しておきましょう。また、普通借地権の場合も、契約更新に合意が得られれば、半永久的な使用が可能です。

住宅用に土地を賃借する「定期借地権」

定期借地権は、契約期間の延長を定めないことが特徴です。

主に住宅用の土地の貸借で登場する権利ですが、契約の更新はなく、終了後は更地にして土地の持ち主に返還しなければなりません。

契約期間を超えての使用はできないため、永住を考えている場合は更新が可能な条件で契約が必要です。

また、定期借地権は更新はできないものの、最初の契約期間が50年以上と長いのも大きな特徴です。基本が50年以上の契約になるため、家族で住む家を建てる際でも、永久にその土地を使用する予定でないなら、利用しても問題はありません。

借地権付き建物は売却できる?

借地権付き建物は売れるか

借地権付き建物は相続や贈与でもらったものでも売却できるのでしょうか。

借地権付き建物は売却できる?

結論から言うと借地権付き建物は売却できます

土地は借りている状態ですが所有する権利を購入しているので、権利を転売することが可能です。本人が地主と契約した場合ではない相続や贈与などでも可能です。

売主はもちろん売却額を受け取ることが可能ですが、地主には承諾料を支払う必要があります。

売却する際は地主の許可が必要

借地権付き建物を売却するなら、地主に許可をもらう必要があります

また、許可をもらうだけでなく、借地権付き建物を売却する際には承諾料の支払いが必要となってきます。承諾料とは借地権を転売したりした際に承諾の対価として地主が受け取るもの。

承諾料は地主と相談するなどして決めますが、借地権価格の5~15パーセント程度の支払いが一般的です。

地主に許可なく借地権を転売などし、支払いを行わないと契約違反として契約を解除されてしまう恐れがあります。

本格的な売却活動が始まる前に地主と承諾料の交渉などは行っておいた方が良いでしょう。

借地権付き建物を必ず売るには

通常の不動産と若干異なる借地権付き建物。相続などで急遽取得した場合は借地権付き建物を使い切れず、管理や地代などの支払いが厳しく、必ず売却したいと考える方もいらっしゃるでしょう。

借地権付き建物を売却しやすくするコツは以下2点です。

販売価格を安く設定する
借地権付き建物に関わらず、不動産は早く高く売るのが難しいもの。

高く売りたければ粘る気力と時間が必要ですし、早く売りたければお手頃価格にする必要があります。

必ず売りたい場合は、相場よりお手頃価格にすることで、買主にも魅力的にうつり購入者が決まりやすくなるでしょう。

早く売りたい場合は売出し時から安くしておくことをおすすめしますが、もし目的が売り切りたい場合は通常より少し安い価格設定でも良い場合があります。

地主に底地権を売ってもらう
土地の権利は大きく「借地権」と「底地権」の2つがあり、売却時はこれらをセットにして売ることができます。借地権とは他人の土地を使用する権利であり、底地権は所有する土地を貸す権利です。地主は、借地権と底地権の両方を持っており、これら2つを合わせて所有権になります。

借地権を販売すると、借地権者の意向を無視して勝手に底地権を使用できないため、権利は弱くなってしまいます。借地権を売却する際は、借地権は借地権者が、底地権は地主が持っている状態です。

地主を説得し、これらをセットで売却できれば、その土地の所有権を丸ごと売ることになるため、より売りやすくなるでしょう。

借地権付き建物を売却する方法

借地権付き建物を売る方法
では、借地権付き建物はどのようにして売却することができるのでしょうか。

主な売却方法は以下になります。

借地権付き建物として売る

通常の戸建て住宅などと同じように売却する方法です。

不動産会社と仲介契約を結び、買主候補を探してもらったり売買契約書を作成してもらうなどして借地権付き建物を売却します。

売却活動の時期や販売価格を自身で決めることができ、自由度の高い販売方法になります。

ただし、土地を合わせて購入できる中古物件などがライバルになるので、売却額を値下げしなくてはいけない場合が出てきたり、売却期間が長引くこともあるでしょう。

地主に建物を売る

第三者の買主を探すのではなく、地主に建物を買ってもらう手もあります。

借地権と建物を地主に買ってもらうという内容になるでしょう。仲介のように買主を探す必要がないので、早く売却活動を終えることができるというメリットがあります。

地主側にも借地権が戻って来るので、もう土地を売却したいと考えている場合はメリットとなるでしょう。

ただし、地主が借地権を取り戻すつもりがない場合もありますし、貸していると立場にあり価格交渉の話し合いがなかなか終わらないという可能性も。

地主に話を持ちかけるのは良いと思いますが、最初から当てにしないようにしておいた方が良いでしょう。

借地権のメリット

借地権付き建物のメリットとデメリット

土地を購入する一般的な戸建てなどとは違いややこしい印象の借地権ですが、借地権にもメリットがあります。アピールポイントとして使えるように、メリットを確認しておきましょう。

土地に対する税がかからない

土地に対する税金で代表的ななのは、「固定資産税」や「都市計画税」ですが、借地権人はこれらの支払い義務を持ちません。借地権を使用することで、他人の土地に家を建てることができますが、これはあくまで借りて使わせてもらっている状態です。

そのため、契約期間中でも土地の所有権は地主にあり、土地に対する税金はすべて地主が支払う義務を持ちます。土地に対しての税金がかからないため、その分を差し引きすれば建物を運営する実質のコストは安くなるでしょう。

ただし、あくまで土地に対しての税金がかからないだけで、建物の取得にかかる不動産取得税や建物に対しての固定資産税はかかります。税金が全くなくなるわけではありませんが、土地分がかからないだけでも経済的なメリットは大きいでしょう。

価格が安価で済む

土地を購入する場合、莫大な資金が必要ですが、借地の場合は比較的安価で済みます。地域の地代によっても異なりますが、借地権で土地を利用する場合、土地を購入する費用の6~8割程度で販売されていることが多いです。マイホームを建てるには、土地代+建物代が必要なため、費用を安く抑えられるのは大きな魅力でしょう。

半永久的に借りることが可能

借地権は期限付きであるものの、更新さえできれば半永久的に借りることも可能です。一般的な普通借地権の場合でも、最低期間は30年以上と長く、初期に定めた期間を満了するだけでも、長期間の土地を使用できます。

契約の更新を拒否されるのではないかと心配する人も多いですが、更新拒否には正当な理由がなければなりません。正当な理由は「建物を長期間使用していない」「建物の老朽化、汚損腐食が激しい」などがあり、普通に使っていれば、更新拒否をされることはないでしょう。

また、正当な理由なく拒否させる場合、借地権設定者は借地権者に対して多額の立退料

借地権のデメリット

借地権のデメリット

借地権にはデメリットもあります。借地権の購入を検討している買主が気になる点でもあります。買主からの質問に答えられるように、デメリットも知っておきましょう。

地代を毎月地主に納める必要がある

借地権を利用している場合、毎月地主に地代を納めなければなりません。これは賃貸で部屋を使用する際の家賃のようなもので、土地の使用料として支払いは必須です。借地権で土地を借り、マイホームを建てた場合でも、地代分は毎月払い続ける必要があります。

マイホームにも関わらず、毎月支払いがあることで抵抗感を感じる人も多く、借地に抵抗があるなら、思い切って土地付きで購入したほうが良いでしょう。また、建物のローンが残っている場合は、地代と合わせてそれも支払いが必要なため、場合によっては月々の出費が大きくなる可能性もあります。

土地の使用を開始する費用は少ないものの、継続して使用する場合、全体の費用は土地を買ったほうが安くなる場合もあることは理解しておきましょう。

建物をリフォームする際は地主の許可が必要

建物をリフォームする際は、地主の許可が必要です。土地を借りているからといって好き勝手にできるわけではなく、建物部分でも大幅な改変があるなら地主への相談は必須です。もともと借地権の契約の際に使用用途は細かく決まられており、リフォームはそれを逸脱する可能性が高いです。

そのため、無許可でのリフォームは契約違反に該当する可能性もあるため、注意しなければなりません。また、大幅なリフォームで土地になんらかの影響を及ぼす場合は、別途地主への支払いが発生する場合もあります。

建物部分は借地権者がすべて自由にして良いわけではなく、ある程度制限がかかることは理解しておきましょう。

銀行の融資を受けられない可能性がある

マイホームを建てるには、建物部分だけでもかなりの費用が必要ですが、借地権を利用している場合、銀行の融資を受けられない可能性があります。

借地権付きの土地の場合、土地の所有者は自分ではなく地主です。所有権が自分にないことで、担保評価は弱く、万が一返済できない際の保険がないとして銀行が貸し渋る可能性があります。

仕事や年収、貯金額によっては融資が受けられる場合もありますが、借地権付きの土地がマイナス要素になることは覚えておきましょう。

高く売れる借地権付き建物の特徴

高く売れる借地権付き建物の特徴
通常の不動産と異なり、完全に土地が自分のものにならない借地権付き建物は売却時安くなってしまう場合もありますが、そんな借地権付き建物の中でも高く売れるものもあります。

借地権付き建物のなかで高く売れる不動産の特徴を解説します。

築年数が浅い

築年数が浅い物件は人気があります。そのため、少し強めの価格設定でも売却できる可能性は高いです。

築年数の浅い物件は使用されている期間が古い物件よりも短く状態が綺麗な場合が多いですし、水道管なども耐用年数がまだまだ残っている場合がほとんど。

給湯器なども比較的新しい設備などが備わっており、使いやすいといった点で人気です。

また、明確なルールは設けられていませんが、木造の戸建てなら法律で定められた耐用年数は22年。22年を過ぎると建物自体の資産価値はゼロと言われており、売却も難しくなるため築年数の浅い物件が好まれる傾向にあります。

特に10年以内の物件は人気が高いでしょう。

地代が安い

地主に支払う地代が相場より安い場合も需要が高まるので、強気の価格設定でも売れる可能性があるでしょう。

通常、地代は固定資産税の3~5倍。地代がずっと変わっておらず、固定資産税より安いならもちろん、通常価格より安い場合もお得な物件と判断されます。

借地権付き建物は都市部に多く、多少高くても会社や有名学校の近くに住みたいといった需要はあります。そのような理由で購入時、借地権付き建物も候補の中に入れている買主には魅力的にうつることでしょう。

借地権付き建物を相続したらやること

借地権を相続できるか
借地権付き建物を検討されている方の中には相続されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。もし、借地権付き建物を相続した場合は以下のことを行いましょう。

名義変更をする

借地権付き建物を相続したのなら、まずは名義変更を行いましょう。

いくら家族で誰が相続するか話し合って決めていても、名義変更が完了するまでは自分のものになりません。名義変更を行っていないと不動産の売却ができないのはもちろんのこと、他の相続人が売却をしたり、借金のカタに差し押さえられてしまうこともあります。

相続が決まったら早めに名義変更を行っていた方が安全でしょう。

名義変更は不動産が所在する地域を管轄している法務局で行います。遠方であったり名義変更が複雑な場合は司法書士に依頼すると良いでしょう。

名義変更に必要な書類や司法書士の費用などはこちらの記事をご確認ください。

借地権の種類と期間を確認する

借地権付き建物を相続した際には借地権の種類と期限を確認するようにしましょう。

前段でも解説した通り借地権には種類があり、種類によって土地の貸し出し期限や期限延長のルールが異なります。どのような契約になっているのか一度確認をした方が良いでしょう。

また、借地権の契約期間は相続したら伸びるわけでなく、契約期間もそのまま引き継ぎになります。

被相続人が30年で契約をし20年で亡くなった場合、相続人に残された期間は10年となります。残りの期間によって売却するのか、建物を解体し地主に返却するのかなど選択肢が変わってきます。

相続人を決める遺産分割協議の前に期間を確認し、必要であれば地主と交渉を行うのが良いでしょう。

売却するなら地主に交渉へ行く

借地権付き建物を売却するなら、地主に許可をもらう必要があります

土地は借りている状態ですが所有する権利を購入しているので、権利を転売することが可能です。ただし、売却した金額を得ることは可能ですが、地主に承諾料を支払う必要があります。

地主には承諾料をいくら支払うのか、次の買主とはどのような契約になるのかなどを交渉しなくてはならないでしょう。

そのような話し合いや許可を得ず売却活動を始めてしまうと、後々地主や買主とのトラブルに発展する可能性が高いです。

関係を悪化させないためにも事前に話を通しておくようにしましょう。

まとめ

借地権付き建物は通常とは条件が異なる不動産です。

そのため、売却しづらいということもあるでしょう。しかし、借地権であれば土地に関する税金がかからないなどのメリットもあります。

そのようなメリットも活かして売却活動を進めていくと良いでしょう。

売却活動をサポートし、売却に導いてくれるのは不動産会社です。不動産会社に騙されるのでは、安く買い叩かれるのでは…と心配される方もいますが、不動産会社は売却の味方です。

確実に借地権付き建物を売却するのなら、早めに不動産会社を味方につけて売却活動を行うと良いでしょう。

もっと詳しく知りたい方は、こちらもどうぞ!

初心者でもわかる!
記事のおさらい
借地権ってそもそもなに?
建物を建てて利用するために土地を借りる権利のことを「借地権」と言います。詳しくは、借地権とはをご覧ください。
借地権付きの建物はどうやって売却するの?
借地権付き建物として売却するか、もしくは地主に建物を売却する場合があります。詳しくは、借地権付き建物を売却する方法をご覧ください。
借地権のメリットはあるの?
借地権のメリットは税負担の小ささと価格の安さにあります。詳しくは借地権のメリットをご覧ください。
借地権で注意すべきことは?
借地権付きの場合、地主への支払いやリフォームを自由にできないというデメリットがあります。詳しくは、借地権のデメリットをご覧ください。

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