築年数を経ている物件の中にも、好立地や低価格の中古マンションとして魅力ある物件はたくさんあります。しかし、そのような物件は旧耐震基準で建築されていることも多く、建物の耐震性が気になる方も多いでしょう。「地震の多い日本で旧耐震の物件を購入して本当に大丈夫なのか」と心配になってしまうこともあるかもしれません。
とはいえ、旧耐震物件だからといって絶対に避けなければならないというわけではなく、リスクとメリットを正しく理解して購入を検討することがとても重要です。
本記事では、旧耐震物件を購入する際に考えられるリスクや、旧耐震物件を購入する際に気をつけておきたい点、また旧耐震物件で住宅ローンを利用する際に知っておきたい注意点について解説していきます。
これから旧耐震物件を購入する方はぜひ参考にしてみてください。
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旧耐震基準とは
旧耐震基準とは、1981年に建築基準法の耐震基準が改正される以前に使用されていた耐震基準のことです。一方で、この改正以降現在まで耐震基準として使用されているものを新耐震基準と呼びます。
主に震度5以上の地震への基準変更前の基準
耐震基準の改正は珍しいことではなく、大震災が発生した際に見直されてきています。
1981年の改正では、震度5以上の地震への規定が変更となりました。
旧耐震基準法では、震度5強レベルの揺れで建物が倒壊しないことや、破損した場合にも補修によって問題なく生活できるレベルに回復できることなどが耐震基準として義務付けられていましたが、新耐震基準で義務付けられている震度6以上の震災については想定されておらず、特に基準も設けられていません。
1978年の宮城県沖地震では、多くの家屋が倒壊し、その被害は甚大だったとされています。この悲惨な震災を教訓として、新耐震基準法が施行されたのです。
旧耐震基準と新耐震基準の違いについては、次の項で詳しく解説します。
リスクとメリットを整理して購入検討することが重要
購入検討している物件が旧耐震基準であると聞くと、絶対に避けなければならない物件のように感じてしまうかもしれません。しかし、正しく理解をした上で購入すれば有効活用できる可能性もあります。
まずは該当物件のリスクとメリットを洗い出し、整理した上で購入すべき物件であるかどうかの判断をするようにしてみてください。
旧耐震と新耐震の違い
旧耐震基準と新耐震基準の違いについては主に以下2つの点で大きく違ってきます。
- 震度5程度の地震に対する基準の違い
- 震度6程度の地震に対する基準の違い
新耐震基準は建築基準法の耐震性における法改正が行われた1981年（昭和56年）6月1日以降の建築確認（着工前に建築物が建築基準法に適合しているかを行政が審査する確認作業）から適用された耐震基準を指します。
これに対し、旧耐震基準は新耐震基準以前の1981年（昭和56年）5月31日までの建築確認において適用されていた耐震基準と考えればよいでしょう。
一般的に、旧耐震基準は新耐震基準に対し地震に弱い構造とされていますが、具体的には以下のような違いがあります。
| 旧耐震基準 | 新耐震基準 | |
|---|---|---|
| 震度5強程度（中規模地震） | 建物の倒壊がなく、損傷があっても補修で生活可能なレベル | 建物は軽いひび割れ程度で大きく損傷しないレベル |
| 震度6～7程度（大規模地震） | 規定なし | 建物の損傷はほとんどなく倒壊はない |
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
耐震基準とは？建築基準法改正による旧耐震と新耐震の違いや耐震性が高い建物を解説！
震度5程度の地震に対する基準の違い
旧耐震基準では、震度5程度の地震が発生した際「倒壊しないこと」を目的に基準を定めています。
具体的には、建物の自重の20%に相当する地震力に対して許容応力度計算を実施し、建物の構造材料が許容応力以下になるようにする耐震設計法が採用されていました。
許容応力度とは外部から力が加わっても、損傷を残さず元に戻れる範囲内にある応力の限界値のことです。
理論的には、震度5程度の地震なら損傷を受けず無被害となりますが、あくまで「倒壊しない」ことを基準としているため倒壊しない程度の損傷が残る可能性があります。
一方新耐震基準は震度5程度の地震では、軽いひび割れ程度の被害に抑えることを前提としているため、旧耐震基準に比べて建物の被害をより小さくすることが可能です。
震度6程度の地震に対する基準の違い
旧耐震基準ではそもそも震度6以上の地震に対する基準が設けられていません。
ところが、1978年6月12日に宮城県沖を震源とする「宮城県沖地震」が発生し大きな被害が出たことを教訓として新耐震基準法がうまれることになりました。新耐震基準法では新たに震度6以上の大規模地震で建物が倒壊・崩壊しないことの検証を実施することが法律で定められています。
この検証で用いられる方法を旧耐震基準の許容応力度計算に対し、保有水平耐力計算と呼びます。保有水平耐力計算では、大規模地震時に発生する水平力に対し、柱や梁の曲げ降伏、せん断破壊を確認し建物の保有する耐力が必要とされる耐力を上回っているかどうかを検証します。
新耐震基準制定後は、許容応力度計算による検証を一次設計、保有水平耐力計算による検証を二次設計と呼ぶようになり、建物の耐震基準を二段階で計算することが法律で義務づけられています。
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旧耐震物件のリスクは5つ
地震に耐えうる力が弱い旧耐震物件を購入した場合は以下5つのリスクがあります。
- 耐震性に不安がある
- コンクリートが劣化している可能性がある
- 共用部分の設備が劣化している可能性がある
- 建て替えについてのリスクがある
- 修繕積立金が高額になる可能性がある
旧耐震物件は価格が安くて魅力的に感じる方も多くいるかもしれません。しかし上記5つのリスクがあることを理解して購入しないと購入後に後悔する可能性が高いです。そのため、旧耐震物件の購入を検討している方は具体的なリスクについて理解しておくようにしましょう。
耐震性に不安がある
旧耐震物件の一番のリスクとして耐震性の低さです。新耐震基準の物件に対して、旧耐震物件は震度や建物損傷についての考え方が異なるため、建物の強度について不安を感じる点は否めません。
事実、1995年1月に発生した阪神淡路大震災では旧耐震基準と新耐震基準の物件について比較すると、地震発生時に倒壊した建物の多くに旧耐震物件のものが多かったというデータもあります。［注1］
［注1］平成7年 阪神・淡路大震災 建築震災調査委員会中間報告
コンクリートが劣化している可能性がある
旧耐震基準の物件は建物の老朽化により、コンクリートが劣化している可能性が高いです。コンクリートにひび割れなどができている場合も多く、場合によってはコンクリートに埋め込まれている鉄筋の腐食が進んでいることもあります。
また、状況によっては建物の強度にまで影響を及ぼしていることもあるため、旧耐震物件の購入を検討している方は強度の部分まで確認するようにしてください。
共用部分の設備が劣化している可能性がある
マンションの共用部分の設備は20年から30年程度で改修や交換を行う必要があるとされているため、旧耐震物件の共用部分の設備が劣化している可能性が高いです。そのため、旧耐震基準物件に住み始めてからすぐに設備関係の大規模な工事をするケースもあります。状況によっては、事故や異常の発生を感じる場合もあると頭に入れておくとよいでしょう。
建て替えについてのリスクがある
旧耐震物件は耐震性の問題により建て替えが行われる可能性もあります。東京カンテイの調査によると、中古マンションの建て替えまでの年数は全国平均が33.4年、東京都は40.4年となっています。
また、東京都が運営している「マンションポータルサイト」では建て替え年数が築36~40年で30.2%となっており、全体を通じて築35年以上のマンションが建て替えられているとのことです。
そのため、物件を購入してすぐ建て替えに関する揉め事に巻き込まれる可能性があります。旧耐震物件を購入する際は、このような建て替えリスクに関する問題があることも考慮に入れておくとよいでしょう。
修繕積立金が高額になる可能性がある
修繕積立金は長期修繕計画に基づき、入居者ごとに必要となる修繕費用を算出する形をとっていますが、築年数が経過している物件ほど修繕金は高くなる傾向にあります。また、長期修繕計画の見直しにより修繕費用が増えていく場合もあるため、旧耐震物件では修繕積立金が高額になる可能性が高いです。
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旧耐震基準の物件で発生しうる費用
旧耐震基準の物件を購入検討する際は、物件購入費用だけでなく旧耐震基準であることによってかかり得る費用についても押さえておきましょう。
- 保険の割増費用
- エレベーターのリニューアル費用
- 新耐震基準適合証明書の取得費用
それぞれ解説していきます。
保険の割増費用
旧耐震基準であることによってかかり得る費用としてまず注意しておきたいのは、保険の割増費用です。
物件購入に際して、通常保険に加入しますが、旧耐震基準で建てられた物件の場合は倒壊リスクが高いため、保険料金が割増・割高となってしまう傾向にあります。
新耐震基準の物件と同じ条件で保険加入することもできますが、その場合は耐震基準適合証明書を提出したり、建物の改修工事を行ったりしなければなりません。
いずれにしても、新耐震基準であればかかることのない費用やコストがかかってしまうリスクがあることを理解しておきましょう。
エレベーターのリニューアル費用
また、旧耐震基準の建物の各設備は既存不適格となっている可能性が高く、設備リニューアルが必要になるケースが多いです。その中でも多いのは「エレベーターのリニューアル費用」です。エレベーターの工事が必要となる場合、1台につき1台につき一千万弱の費用がかかることもあります。
予算が大きく跳ね上がってしまう可能性もあるので、必ず事前に各設備の状況について調査した上で物件の購入を検討するようにしましょう。
新耐震基準適合証明書の取得費用
新耐震基準適合証明書の取得費用も押さえておきたい費用のひとつです。現状基準に適合していない場合は証明書がないため、改修工事で新耐震基準に適合させたとしても、必要に応じて新たに耐震基準適合証明書を取得しなければなりません。
新耐震基準適合証明書の取得にかかる費用は、およそ5万円です。また、取得までにかかる期間も最低で1ヶ月程度は見ておく必要があるのでスケジュールにも注意して進めるようにしましょう。
旧耐震物件のメリット
旧耐震物件のメリットは以下2つあります。
- 価格が安い
- 立地がよい物件が多い
旧耐震物件は多くのリスクはありますが、実はメリットもあるのです。耐震性に関するリスクを解決することができれば旧耐震物件も選択肢になるでしょう。
価格が安い
旧耐震物件は築年数が古いため物件価格が安めに設定されています。
物件価格が安ければ、その分のお金をリフォーム費用に回すことができるため、自分好みの室内にすることも可能です。外見に拘りがない方であれば、リフォームすることで新築同様の室内に変えることもでき、新築を購入するより費用を抑えることができます。
立地がよい物件が多い
旧耐震物件は利便性の高い地域でデベロッパーによる開発が盛んな時期に建てられてきたため、立地や環境のよい物件が多くあります。そのため、駅に近い場所や商業施設が周辺にある場所に住みたいという方は旧耐震物件も選択肢に入れてもよいかもしれません。
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旧耐震物件の見分け方
旧耐震物件を見分ける方法は建築確認申請が受理された日付である建築確認日を確認することです。
物件の建築確認日が1981年6月1日以前のものであれば、その建物は旧耐震物件ということになります。
建築確認日は建築確認通知書を見て確認することができますが、不動産会社を通して確認をすることが可能です。もし、確認通知書の確認が取れない場合は、確認台帳記載事項証明を取り寄せる必要があります。こちらは自治体窓口で発行を依頼することができます。
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旧耐震物件の選ぶ際のポイント
旧耐震物件を購入するという選択をした場合の購入ポイントは以下のとおりです。
- 耐震強度の高い壁式構造でつくられている
- 地盤の強い土地に建てられている
- 地震に強い建物の形状になっている
新耐震基準の物件と比較し建物の強度に不安を感じることの多い旧耐震物件ですが、好立地であったり、低価格であったりする場合もあり、好条件も整っていることが多いというメリットがあります。そのため、旧耐震物件を選ぶ際は上記3点を確認するようにしてください。
耐震強度の高い壁式構造でつくられている
旧耐震物件を選ぶ際には、壁式構造が採用されているかについて確認してみましょう。
築年数の古い建物に多く使われている壁式構造は、重心が低く地震の揺れに対して耐震強度が高いことで知られています。その理由として壁式構造の建物が、壁や床で建物を支える構造になっていることが挙げられます。
地盤の強い土地に建てられている
地盤の強い土地に建てられた物件は、地震の影響も少なくてすみます。購入したい物件が旧耐震物件である場合は、立地している土地の地盤について確認をしてみましょう。地盤の状態については自治体の防災マップなどで知ることができます。地震に強い建物の形状になっている
建物の形状も地震に大きく影響します。例えば、1階部分が柱のみのピロティになっている建物や窓等の開口部が多い建物は地震の被害も受けやすくなります。
反対に、平面と立面がそろっている正方形の低層な建物は地震に強い傾向にありますので、旧耐震物件を購入する際にはこのような点にも注目してみましょう。
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旧耐震物件を購入する前に確認しておくべきこと
旧耐震物件を購入する前に旧耐震物件は住宅ローン審査に通りにくい、費用が想像以上に掛かってしまうことがあることを事前に理解しておくことが大切です。この章ではそれぞれの理由について解説しますので、旧耐震物件を購入する前に確認しておきましょう。
旧耐震物件は住宅ローン審査に通りにくい
旧耐震物件は担保評価額が下がる可能性が高いこと、そして借りられる住宅ローンはあくまでも担保評価額の範囲内までであることなどが理由により住宅ローン審査に通りにくい傾向にあります。
旧耐震物件はの担保評価額がマイナスとなる場合が多くなる理由としては次の2点が考えられます。
- 地震で倒壊した場合、ローンの返済が難しくなるため
- 売値が安くなる旧耐震物件は、売却した際のローン残高回収見込みが低くなるため
旧耐震物件は価格の安さが魅力ではあるものの、このようなことから担保評価額が下がってしまう可能性が高くなります。
担保評価額が下がった物件の場合、融資を受けられる住宅ローンが物件の売却価格を割り込んでしまう担保割れを起こしてしまう可能性もあるため、ローンの返済が難しくなるとされ、結果的に住宅ローンを組むことが難しくなります。
また、一般的に住宅ローンは物件の担保評価額の範囲内でしか借りることができません。前述したような理由から、どうしても担保評価額が下がってしまう旧耐震物件は借りることのできる住宅ローン額も必然的に少なくなるのです。
そのため、ある程度の頭金を用意した上で住宅を購入することが大前提となってしまい、結果的に想定以下の住宅ローンの額しか利用できなくなるケースがあります。
旧耐震物件は費用がかかる
旧耐震物件は価格が安くお得感がありますが、長い目でみると新築住宅より費用が掛かってしまうこともあるので注意しましょう。例えば、物件を購入する際には火災保険や地震保険に加入することになりますが、新耐震物件より旧耐震物件の方が保険料が割高です。また、リフォーム以外にも耐震補強工事をしなければならないケースもあるので、状況によっては旧耐震物件の方が費用が掛かるため注意しましょう。
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旧耐震物件のリスクや注意点を理解してから購入しよう
今回は、旧耐震物件のリスクやメリット・デメリットについて解説しました。
地震への強度や経年劣化などでどうしても不安を感じがちな旧耐震物件ですが、そのメリットとデメリットを知ることで、お買い得物件に出会える確率が高まります。ぜひ本記事の内容を参考に、ご自身の目的にあった物件購入を検討してみてはいかがでしょうか。
また、築年数の古いマンションについて知りたい方はこちらの記事もご覧ください。