旧耐震物件のリスクや購入する場合の選び方を詳しく解説

中古の物件を購入する際には、建物の耐震性を挙げる方も多いのではないでしょうか。
築年数を経ているものの、好立地・低価格の中古マンションを購入の選択肢に入れる方は多いのですが、どうしてもそのような物件は旧耐震物件ということになりがちです。
その際に気になるのが「地震の多い日本で旧耐震の物件を購入して本当に大丈夫なのか」という点になるでしょう。
そこで今回は、旧耐震物件を購入する際に考えられるリスクや、旧耐震物件を購入する際に気をつけておきたい点、また、旧耐震物件で住宅ローンを利用する際に知っておきたい注意点について解説していきます。

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旧耐震と新耐震の違いとは

ここではまず、地震に対する建物の耐久基準を示す「耐震基準」について確認しておきましょう。

耐震基準には、旧耐震基準新耐震基準の2つがあります。
このうち、新耐震基準は、建築基準法の耐震性における法改正が行われた1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認(着工前に建築物が建築基準法に適合しているかを行政が審査する確認作業)から適用された耐震基準を指します。
これに対し、旧耐震基準は、新耐震基準以前の1981年(昭和56年)5月31日までの建築確認において適用されていた耐震基準と考えればよいでしょう。

一般的に、旧耐震基準は、新耐震基準に対し、地震に弱い構造とされていますが、具体的には次のような違いがあります。

旧耐震基準 新耐震基準
震度5強程度(中規模地震) 建物の倒壊がなく、損傷があっても補修で生活可能なレベル 建物は軽いひび割れ程度で大きく損傷しないレベル
震度6~7程度(大規模地震) 規定なし 建物の損傷はほとんどなく倒壊はない

このように、旧耐震基準と新耐震基準では、想定している震度や損傷についての考え方が大きく異なることがわかります。
旧耐震基準ではあくまでも建物の倒壊に重きをおいた内容となっていますが、新耐震基準では、二度三度と連続して訪れる地震の揺れに対しても耐えうる物件であることを重視し、損傷をも防ごうという観点から耐震基準が定められているのです。

旧耐震物件のリスク

では、地震に耐えうる力が弱い旧耐震物件をあえて購入したいという場合は、どのようなリスクがあることを念頭に置いておけばよいのでしょうか。
一般的に、旧耐震物件のリスクには、次のような5つの点が挙げられます。
1. 耐震性に不安がある
2. コンクリートが劣化している可能性がある
3. 共用部分の設備が劣化している可能性がある
4. 建て替えについてのリスクがある
5. 修繕積立金が高額になる可能性がある
以下、具体的にこれらのリスクについて説明します。

耐震性に不安がある

旧耐震物件の一番のリスクとして、耐震性の低さが挙げられます。
新耐震基準の物件に対して、旧耐震物件は震度や建物損傷についての考え方が異なるため、建物の強度について不安を感じる点は否めません。
事実、1995年1月に発生した阪神淡路大震災では、旧耐震基準と新耐震基準の物件について比較すると、地震発生時に倒壊した建物の多くに旧耐震物件のものが多かったというデータもあります。[注1]

[注1]平成7年 阪神・淡路大震災 建築震災調査委員会中間報告
http://www.lib.kobe-u.ac.jp/directory/eqb/book/11-43/html/pdf/11-23.pdf

コンクリートが劣化している可能性がある

次におさえておきたいのが、旧耐震基準の物件では、どうしてもコンクリートが劣化している可能性が高いという点です。
旧耐震基準の物件では、建物そのものが老朽化しているため、コンクリートにひび割れなどができている場合も多く、場合によってはコンクリートに埋め込まれている鉄筋の腐食が進んでいることもあります。
そのため、状況によっては建物の強度にまで影響を及ぼしていることもあります。

共用部分の設備が劣化している可能性がある

前述のコンクリート部分の劣化だけでなく、マンション共用部分の給排水設備やガス設備、電気設備についても、旧耐震基準の物件は劣化が生じている可能性があります。 一般的に、これらの設備は20年から30年程度で改修・交換の必要があるとされています。そのため、旧耐震基準物件は、住み始めてからすぐに設備関係の大規模な工事をする場合もあるのです。状況によっては、事故や異常の発生を感じる場合もあると頭に入れておくとよいでしょう。

建て替えについてのリスクがある

築年数を経ている中古マンションの中には、管理組合の中で建て替えの話が出ている、もしくは建て替えの話が出ているがなかなか建て替えが進まないという状況になっている場合があります。
そのため、物件を購入してすぐ建て替えに関する揉め事に巻き込まれる可能性があります。旧耐震物件を購入する際は、このような建て替えリスクに関する問題があることも考慮に入れておくとよいでしょう。

修繕積立金が高額になる可能性がある

一般的に、マンションでは修繕工事に必要な費用を「修繕積立金」として入居者から徴収しています。この修繕積立金は、長期修繕計画に基づき、入居者ごとに必要となる修繕費用を算出する形をとっていますが、築年数が経過している物件ほど修繕金は高くなる傾向にあります。
また、長期修繕計画の見直しにより、修繕費用が増えていく場合もあるため、どうしても旧耐震物件では、修繕積立金が高額になる可能性があります。

旧耐震物件の見分け方

旧耐震物件を見分ける方法は、建築確認申請が受理された日付である建築確認日を確認することです。
物件の建築確認日が1981年6月1日以前のものであれば、その建物は旧耐震物件ということになります。
建築確認日は、建築確認通知書を見て確認することができますが、不動産会社を通して確認をすることが可能です。もし、確認通知書の確認が取れない場合は、確認台帳記載事項証明を取り寄せる必要があります。こちらは自治体窓口で発行を依頼することができます。

旧耐震物件を購入する場合のポイント

ここまで説明してきたとおり、新耐震基準の物件と比較し、建物の強度に不安を感じることの多い旧耐震物件ですが、好立地であったり、低価格であったりする場合もあり、好条件も整っていることが多いというメリットがあります。
ここでは、新耐震物件ではなく、あえて旧耐震物件を購入するという選択をした場合の購入ポイントについて確認していきます。

耐震強度の高い壁式構造でつくられている

築年数の古い建物に多く使われている壁式構造は、重心が低く、地震の揺れに対して耐震強度が高いことで知られています。その理由として壁式構造の建物が、壁や床で建物を支える構造になっていることが挙げられます。 旧耐震物件を選ぶ際には、この壁式構造が採用されているかについて確認してみましょう。

地盤の強い土地に建てられている

地盤の強い土地に建てられた物件は、地震の影響も少なくてすみます。 購入したい物件が旧耐震物件である場合は、立地している土地の地盤について確認をしてみましょう。地盤の状態については、自治体の防災マップなどで知ることができます。

地震に強い建物の形状になっている

建物の形状も地震に大きく影響します。
例えば、1階部分が柱のみのピロティになっている建物や窓等の開口部が多い建物は、地震の被害も受けやすくなります。
反対に、平面と立面がそろっている正方形の低層な建物は地震に強い傾向にありますので、旧耐震物件を購入する際には、このような点にも注目してみましょう。

旧耐震基準の物件は住宅ローンが組みにくいって本当?

一般的に旧耐震基準の物件は住宅ローンが組みにくいとされていますが、それは事実なのでしょうか。
ここでは、旧耐震物件の持つ特徴を示しつつ、旧耐震基準の物件が住宅ローンを組みにくいとされる理由等について説明していきます。

住宅ローンの組みにくさはなぜ起こる?その理由を確認

旧耐震基準の物件は住宅ローンの審査に通りにくいとされていますが、その理由としては、旧耐震物件は担保評価額が下がる可能性が高いこと、そして借りられる住宅ローンはあくまでも担保評価額の範囲内までであることが挙げられます。
旧耐震物件は、担保評価額がマイナスとなる場合が多くなる理由としては、次の2点が考えられます。
● 地震で倒壊した場合、ローンの返済が難しくなるため
● 売値が安くなる旧耐震物件は、売却した際のローン残高回収見込みが低くなるため
旧耐震物件は価格の安さが魅力ではあるものの、このようなことから担保評価額が下がってしまう可能性が高くなります。 担保評価額が下がった物件の場合、融資を受けられる住宅ローンが物件の売却価格を割り込んでしまう担保割れを起こしてしまう可能性もあるため、ローンの返済が難しくなるとされ、結果的に住宅ローンを組むことが難しくなります。
また、原則、住宅ローンは物件の担保評価額の範囲内でしか借りることができません。前述したような理由から、どうしても担保評価額が下がってしまう旧耐震物件は、借りることのできる住宅ローン額も必然的に少なくなるのです。 そのため、ある程度の頭金を用意した上で住宅を購入することが大前提となってしまい、結果的に想定以下の住宅ローンの額しか利用できなくなるのです。

住宅ローン控除の適用について

それでは、住宅ローン控除の適用については、旧耐震物件ではどのような形となっているのでしょうか。
かつては旧耐震基準の建物では、住宅ローン控除の適用については対象外となっていましたが、現在は法改正により、築25年を超える建物であっても「既存住宅売買瑕疵(かし)保険の付保」もしくは「耐震基準適合証明書の取得」が確認されていれば、住宅ローン控除を利用できます。
このうち、耐震基準適合証明書については、耐震診断を実施した上で、耐震補強工事を行っている建物の場合は取得が可能です。 しかし、この条件に合致しない建物の場合は、次の5つの条件を満たしていることが耐震基準適合証明書を取得するための条件となります。
● 5階建以下の建物である
● 壁で建物を支える壁式構造となっている
● 鉄筋コンクリート構造の建物である
● 物件の建設されている地盤が強い
● 設計図書の閲覧ができる
なお、耐震基準適合証明書は、建物の引き渡し前に「耐震基準適合証明書の仮申請書」として取得しておく必要がありますが、1通あたり5万円ほどの費用が発生すること、また、発行までには最低1ヶ月ほど時間を要しますので、注意が必要です。

旧耐震物件のリスクや注意点を理解して賢い住宅購入を

今回は、旧耐震物件のリスクや購入する際の選び方のポイント、また旧耐震物件購入の際の住宅ローン利用についてご紹介しました。
地震への強度や経年劣化などでどうしても不安を感じがちな旧耐震物件ですが、そのメリットとデメリットを知ることで、お買い得物件に出会える確率が高まります。ぜひ今回の内容を参考に、ご自身の目的にあった物件購入を検討してみてはいかがでしょうか。

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