住宅ローンの手続きの流れや審査の必要書類を詳しく紹介

住宅ローンの手続きの流れや審査の必要書類を詳しく紹介

住宅を購入するときは、ほとんどの人が住宅ローンを組むことになります。住宅ローンは1度手続きをすればいいわけではなく、複数回にわたって審査を受けたり書類を提出したりしなくてはいけません。

この記事では、住宅ローンの手続きの流れや必要書類について解説します。スムーズに契約を進めるためにも、あらかじめ大まかな流れを掴んでおくことをおすすめします。

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住宅ローンの手続きの流れ

住宅ローンは、「事前審査」と「本審査」の2つをクリアしないと契約ができません。まずは、それぞれの手続き内容と契約、融資実行の流れについて1つずつ紹介します。

情報収集・物件探し

まずは、住宅ローンの情報収集と物件探しをします。住宅を購入するときは、物件の仲介をしてもらう不動産会社が提携している提携ローンを利用する方法と、ご自分で申し込むローンを探して利用する方法があります。

提携ローンは借入金利が優遇されたり手続きや審査が早かったりとメリットが多いですが、あまり選択肢がない点がネックです。金利や条件などをしっかりと比較したいのであれば、インターネットや金融機関、セミナーなどを活用しながらご自分で申し込みたい商品を探してもいいでしょう。近年は週末や夜間に相談会を開催している金融機関も多く、仕事をしながら情報収集することも可能です。

「どこがいいかよくわからない」というときは、不動産会社に任せてしまっても問題ありません。ファイナンシャルプランナーなどの資格をもつスタッフが在籍している会社も増えてきており、資金計画を総合的に相談できるケースもあります。「提携ローンは損をする」ということは決してありませんので、安心してご相談ください。

事前審査(仮審査)の申し込み

購入を希望する物件と申し込む商品が決まったら、最初のステップとして「事前審査(仮審査)」を申し込みます

提携ローンを利用するときは不動産会社の店舗や金融機関で手続きを行い、ご自分で探したローン利用するときはインターネットや郵送、金融機関の店舗で手続きを行う必要があります。近年は書類への記入だけではなく、オンラインや郵送で手続きができる商品も増えてきました。

事前審査は本審査の前にされる簡単な審査で、年収や自己資金の割合、職場の勤続年数などが見られる傾向にあります。ここを通過しないと物件の売買契約手続きに進むことはできません。

3日~1週間程度で結果が来るため、承認後に売買契約書類などを作成し、本審査に進みます。なお、結果は郵送で送られてくるケースが多いです。

本審査の申し込み

仮審査に通ったら、本審査の申し込みに進みます。本審査では詳細な審査が行われるため、長い期間がかかる傾向にあります。およそ10日~2週間程度の期間を要すると考えておけば問題ないでしょう。

ここでは、購入希望物件の詳細情報や団体信用生命保険(団信)に加入するための健康状態、申込者の人柄などについて評価されます。

どうして審査を2回にわたって行うのかというと、住宅の売買契約を締結する前に、住宅ローンが借りられるかある程度のメドを立てておきたいためです。売買契約を締結したのにもかかわらず、審査に通らず契約に至らなかったとき、売り主にも仲介業者にも損害が生じます。そのため、あらかじめ仮審査を行なっておくのです。

なお、非常にまれですが、仮審査に通っても本審査に落ちる可能性はあるため注意しましょう。たとえば「仮審査通過後にクレジットカードの支払いを滞納した」「新しく借り入れをした」というときは、本審査に通らなくなってしまう恐れがあります。本審査が終わるまでは支払いを確実に行い、新しい借り入れはしないことをおすすめします。

住宅ローン契約

本審査をクリアしたら、金融機関と契約を締結することになります。申し込むローンの金利タイプや返済期間などは、契約を交わす時点で確定します。ただし、金利はローンが実行される時点のものが適用されるケースが一般的なので、このときに提示された数字から変わる可能性があることを理解しておきましょう。

契約は平日に行われることが一般的です。金融機関の窓口で手続きをすることもあれば、不動産会社の店舗に担当者が訪問して手続きをすることもあります。どちらにせよ、会社を休む必要があるため注意しましょう。

契約に際しては、金融機関や保証会社、抵当権設定のための司法書士など複数の関係者が関わってくることになります。各関係者に支払う諸費用がかかってくるため、その費用をふまえてローンを組んだり自己資金を用意したりする必要があります。

また、契約締結時は借入額に応じた印紙税がかかるので用意しておきましょう。1,000万円超5,000万円以下のとき、2万円の収入印紙が必要になります。

融資実行

契約が無事に済んで申込者に借り入れた資金が振り込まれることを、「融資実行」と言います。書類に問題がなければ、契約時に設定した日時に融資が実行されるでしょう。

申込者はこの資金を不動産会社や工事業者などへの支払いに充てて、それが完了すれば晴れてマイホームの引き渡しとなります。融資実行と引き渡しは同時に行われるケースがほとんどで、これを「同時決済」と呼びます。平日の午前中に借入金が振り込まれ、その後に鍵の引き渡しなどを行うため、この際も平日に休みを取らなくてはいけません。

万が一、書類に不備があるときは、引渡し日が遅れてしまうため注意しましょう。スケジュールが狂わないように、必要書類の作成や用意は念入りにしておいてください。

また、融資実行の当日には登記手続きも行われます。土地と建物に購入した人の所有権を登記し、金融機関の抵当権も登記します。手続きは法務局で行われますが、司法書士が手続きするため、購入者は書類に署名と捺印をするだけで構いません。

なお、融資実行後は、毎月一定金額を融資を受けた金融機関に返済していくことになります。翌月もしくは翌々月から返済が開始され、自動引き落として返済するのが一般的です。返済が滞った場合、任意売却や競売などで住宅を手放すことになるケースもあるため、ムリのない返済計画を立てることをおすすめします。

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住宅ローンの手続きの必要書類

ここからは、住宅ローンの手続きで必要になる書類について紹介します。

書類が求められるタイミングは3回あります。提出書類は申込状況によって大きく異なるため、以下の内容を参考にしつつ、実際に指定された書類を用意しましょう。

仮審査に必要となる書類

仮審査に必要となる書類は、以下のとおりです。

本人確認書類
源泉徴収票もしくは確定申告書や納税証明書
決算報告書(法人代表者)
物件確認書類

自営業者は、過去3年分の確定申告書が必要となるケースが多いです。提出できるよう、あらかじめ用意しておきましょう。

本審査に必要となる書類

本審査ではより詳細な審査をするため、書類も多くなります。事前審査で出した書類は再提出不要なので、以下の書類を新たに用意しましょう。

本人確認書類
住民票
印鑑証明書
収入に関する書類
売買契約書などの物件確認書類
土地や建物の登記事項証明書
工事請負契約書 など

契約時に必要となる書類

契約締結時に必要となる書類は、入金口座を確認できる書類と各種手続きの契約書です。契約書は金融機関が用意してくれるので、申込者が用意しておくべき書類はほとんどありません。

本人確認書類
融資金の入金口座を確認できる通帳やキャッシュカード

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住宅ローンの融資実行までの期間目安

仮審査申し込みから融資実行までは、だいたい1ヵ月~1ヵ月半くらいの期間を要します。仮審査に3日~1週間程度、本審査に10日~2週間、契約から融資実行まで3日~1週間くらいの時間がかると想定しておきましょう。

ただし、大型連休をまたいでいるときや書類に不備があったときは、さらに長い期間かかる場合もあります。どれくらいの期間がかかるかは申し込み時期や物件によっても異なるので、あらかじめ担当者に確認しておきましょう。

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住宅ローンの手続きの流れに関する疑問

最後に、住宅ローンの手続きの流れに関する疑問にお答えしていきます。しっかりと知識を身につけ、スムーズな手続きを目指していきましょう。

購入する物件によって住宅ローン手続きの流れは変わる?

マンションや戸建てなど、物件にはさまざまな種類がありますが、購入する物件によって手続きの流れが変わることはありません

ただし、注文住宅は物件の引き渡しの前に土地代や着工金などの支払いが必要になることがあるため、つなぎ融資を活用するケースが多いです。つなぎ融資とは、住宅ローンが実施されるまでに必要となる資金を一時的に立て替えてもらえる融資のことです。

借り入れた資金は、住宅ローンの融資実行時に精算します。また、土地の売り主と建物の施工業者の両方にお金を支払う必要があるため、その点にも注意が必要です。

借り換えと新規借り入れでは手続きは変わる?

他方で借り換えを行うときは、新しい金融機関で借り入れを行い、その資金で元々借りていたローンを全額繰り上げ返済する必要があります

返済が終わったあとに抵当権と抹消登記の手続きを行うので、新規借り入れの融資実行日と元々のローンの繰り上げ返済日同日に設定することになります。そのため、それぞれの金融機関で日程の調整を行う必要がある点に注意しましょう。

住宅ローンの手続きに費用はかかる?

手続きをするときは、諸費用と呼ばれるお金がかかります。諸費用の金額は物件によって異なりますが、中古物件で物件購入費の6~10%、新築物件で3~7%程度が相場だといわれています。たとえば、5,000万円の新築戸建てを購入するときは、150~350万円程度の諸費用がかかるのです。

諸費用にはさまざまな費用が含まれていますが、以下のような項目があることを知っておきましょう。

融資手数料 3~5万円程度または融資額×2%
印紙税 2万円
※融資額1,000万円超5,000万円以下のとき
ローン保証料 融資額1,000万円あたり20万円程度
斡旋手数料 仲介業者によって異なる
登記手数料 司法書士手数料:5~10万円
登録免許税:融資額の0.1%もしくは0.4%
火災・地震保険料 年間1万~3万5,000円程度
※建物によって異なる
団体信用生命保険料 約10~12万円
※金利に上乗せされることが多い

住宅ローンの手続きで出てくる「団信」って何?

団信(団体信用生命保険)

とは、債務者が返済期間中に死亡したり高度障害状態になったりしたときに、その保険料でローンを完済してくれる保険のことを指します。そのため団信に入っていれば、万が一のことがあったときは返済不要となるのです。

保険料は金利に上乗せされるケースが多く、団信への加入が住宅ローンの契約条件になっている金融機関も多いです。ローンの完済時に保障が終了するので、繰り上げ返済をして返済期間が短縮された場合は連動します。

健康状態によっては加入できないこともあるため、その場合は団信への加入が義務付けられていない商品の申し込みが必要になります。

住宅ローンの融資が実行されたあとにする手続きはある?

融資が実行されたあとは基本的に手続きをする必要はありませんが、住宅ローン控除を受けるための確定申告をする必要があることは覚えておきましょう。

住宅ローン控除は、「毎年末のローン残高」または「住宅の取得対価」のうち、いずれか少ない方の金額の1%を10年にわたって所得税から控除する制度のことです。
はじめの年だけ3月15日までに確定申告をする必要があり、還付金は申告から1ヵ月程度で指定口座に振り込まれます。2年目以降は年末調整で手続きが可能なため、1年目に手続きを行っておけば、あとはわざわざ確定申告をする必要はありません。[注1]

必要書類については国税庁のホームページで入手・確認できるため、チェックしておきましょう。

[注1]国税庁:住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm

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手続きの流れを知ってスムーズに住宅ローンを申し込もう

住宅ローンの手続きを行うときは、2つの審査をクリアする必要があります。融資実行までにはいくつかのステップをふんで手続きを進めていかなくてはいけないため、あらかじめスケジュールを把握しておき、スムーズな手続きを目指しましょう。

手続きの段階ごとに必要となる書類は異なるので、しっかりと確認しながら用意をすすめることが大切です。今回紹介した手続き期間や必要書類はあくまで一例なので、担当してくれる不動産会社のスタッフによく確認し、ミスがないよう慎重に手続きを進めていくことをおすすめします。

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