長期優良住宅の認定基準やメリット・デメリットを徹底解説

私たちの生活に欠かせない「住まい」。誰しもが住むのなら、安心して長く住める住宅がいいと思うのではないでしょうか。

しかし、住宅は一見しただけでは質の高いものかどうか判断が難しいもの。そんな時の目安となるのが「長期優良住宅」です。

そこで、今回は長期優良住宅の認定基準やメリット・デメリットについて解説いたします。

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長期優良住宅とは?

長く安心して住める、質の高い住まいとしての基準を満たしているかという長期優良住宅認定制度にクリアした住宅を長期優良住宅といいます。

国が定めた「高断熱性」「居住環境への配慮」「メンテナンス性の確保」などが認定基準とされています。

2006年に施行された住生活基本法をきっかけに、2009年に新築住宅を対象とした認定制度がスタートし、2016年からはリフォームなどで中古住宅を増改築したケースにも適用されています。

住宅の量よりも質を優先したもの

戦後の日本は住宅不足を解消するために、とにかく住宅を多く作ることに重点を置いており、老朽化した建物は壊して新しくすればいいという考え方が主流でした。

しかし、今は人口減少や少子高齢化、省エネ意識の向上などから、住宅を建てては壊すという従来の考え方よりも、質が高く安心して長く住める住宅をつくり、次の世代へも継承できるようにと国の方針も転換。そのために、住生活基本法と長期優良住宅の認定制度が作られました。

長期優良住宅に認定されると、さまざまな優遇措置が受けられます

長期優良住宅の認定に必要な基準

長期優良住宅に認定されるためには、主に次の基準をクリアする必要があります。

● 耐震性
● 温熱環境
● 劣化対策
● バリアフリー性
● メンテナンス性
● 維持保全計画
● 住戸面積
● 居住環境

それぞれ具体的に解説していきましょう。

構造が安定して耐震性が高い住宅であること

地震が多い日本では、長期優良住宅の基準として高い耐震性が求められます。
認定基準は耐震等級2または条件付きの等級1を満たしていることです。

省エネ性能が高い温熱環境に優れた住宅であること

省エネルギー性能が高い住宅であることも重要です。基準としては、断熱等性能等級4をクリアする必要があります。

数世代にわたって安心して住める構造であること

数世代にわたって継承できるように、劣化対策等級3が認定基準として定められています。ただし、住宅の構造種類に応じた基準がありますので、注意が必要です。

バリアフリー性の高い住宅であること

今後さらに高齢化社会が進むことからも、高いバリアフリー性が求められます。ただし、長期優良住宅の認定基準としては、マンションの共有部分のみが対象となっています。

メンテナンス性が高い住宅であること

どのような住宅も経年劣化は避けられません。長持ちさせるためにはメンテナンスも重要ですが、メンテナンスのしやすさも認定基準の1つとなっています。

戸建ては維持管理対策等級3(専用配管)、マンションはそれに加えて維持管理対策等級3(共同配管)と更新対策等級3(共有排水管)の基準をクリアする必要があります。

維持保全計画の策定

建築する時点から将来を見据えた、定期点検や補修に関する計画が策定されていることが求められます。

住戸面積が一定以上であること

戸建ての場合は床面積の合計が75平方メートル以上(かつ1フロアの床面積が階段を除いて40平方メートル以上)、マンションの場合は55平方メートル以上が認定基準となっています。

居住環境が良好であること

良好な景観を形成し、地域における居住環境の維持・向上に配慮する必要があります。

長期優良住宅のメリット

長期優良住宅には、税金控除の優遇などさまざまなメリットがあります。

不動産取得税や固定資産税などの優遇措置が受けられる

長期優良住宅に認定されると、次の表のように不動産取得税固定資産税登録免許税などが優遇されます。

税金の種類 優遇されるポイント 長期優良認定された住宅 認定されていない
一般住宅
不動産取得税 控除額 1,300万円 1,200万円
固定資産税 減税措置の適用期間 戸建て:最大5年
マンション:~7年
戸建て:最大3年
マンション:~5年
住宅ローン減税 控除限度額 5,000万円 4,000万円
登録免許税(保存登記) 税率 0.1% 0.15%
登録免許税(移転登記) 税率 戸建て:0.2%
マンション:0.1%
どちらも0.3%

所得税の投資型減税も選択できる

長期優良住宅に認定されると、所得税の優遇措置として投資型減税制度の適用対象となるのもメリットの1つです。

これは長期優良住宅のみに適用される措置で、性能強化費用相当額(上限650万円)の10%をその年の所得税額から控除する制度です。ただし、住宅ローン減税と併用はできないので注意が必要です。

住宅ローンを組まずに自己資金で建てる場合におすすめの制度です。

住宅ローンの金利が優遇される

長期優良住宅に認定されると、ほとんどの住宅ローンの金利が優遇されますが、特におすすめなのが「フラット35S」です。

民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している「フラット35」プランの中で、耐震性・省エネ性などが優れた住まいであると認定されたときに適用されます。

例えば、フラット35Sの金利Aプランの場合、借入金利が当初の10年間、年0.25%まで引き下げられます。

また、長期優良住宅の場合、ローンの最長返済期間が50年(フラット50)も利用可能になります。

リフォームの場合は補助金制度がある

リフォームを機に長期優良住宅の認定を受けられれば、補助金(長期優良住宅リフォーム推進事業)が受けられます。

認定長期優良型や高度省エネルギー型のリフォームをすることで、それぞれ250万円、300万円を上限とした補助金が受け取れます。

ただし、新築に比べ、長期優良住宅の認定を受ける基準は厳しくなります。天井の高さや壁を認定基準に合わせたレベルまで作り替える必要があるためコストがかかったり、壁に穴を開けることで雨漏りのリスクも増える可能性もあるため注意が必要です。

地震保険料の割引が適用される

長期優良住宅の認定を受けた場合、地震保険料の割引が適用されます。

認定基準である耐震等級2の場合の割引率は30%です。長期優良住宅の係る書類(技術的審査適合証、認定通知書)の提出が必要です。

住宅の資産価値が下がりにくい

長期優良住宅に認定されるには、建てたあと30年間について10年以内ごとの定期点検が義務付けられています。そのため、一般的な戸建て住宅の寿命は約50年といわれていますが、長期優良住宅の寿命は約100年といわれています。

長く住んでいても住宅の質を維持できるため、住宅としての資産価値が下がりにくくなります。

耐震性については、こちらの記事もご覧ください。
耐震性能を示す等級とは?区分や見方のポイントを解説
耐震基準とは?建築基準法改正による旧耐震と新耐震の違いを解説
旧耐震は危ない?二種類のマンション耐震基準について徹底解説

長期優良住宅のデメリット

長期優良住宅には、もちろんデメリットも存在します。

施工費用が高くなる可能性がある

長期優良住宅の施工に慣れていない業者に依頼してしまうと、施工費用が一般的なものより数十%高くなることもあります。

できれば、ベースプランに長期優良住宅の施工が入っている業者を選ぶことをおすすめします。

申請に時間と手数料がかかる

長期優良住宅の認定を受けるには、所轄行政庁の審査や技術審査などを受ける必要があります。審査に必要な書類を作る時間も必要となるでしょう。

また、申請や審査にはそれぞれ手数料がかかり、所管行政庁と住宅性能評価期間の両方に支払う費用は10万円近くかかるのが目安となっています。ハウスメーカーなどに代行を頼むとさらに10万円以上の代行手数料が必要となります。

税金の優遇措置は期間限定

長期優良住宅の認定におけるメリットの1つである税金の優遇ですが、ずっと続くわけではありません。

認定時の維持保全計画に沿ったメンテナンスを怠ると認定取り消しも

長期優良住宅の認定が受けた後も、提出した維持保全計画に沿って定期的にメンテナンスを行う必要があります。

このメンテナンスを怠った場合、認定が取り消されてしまいます。今まで受けた税金などの優遇措置もその分の金額を返還するよう求められるケースもあるので注意が必要です。

また、メンテナンス状況の調査が入った場合、報告をしなかったり、虚偽の報告をすると、30年以下の罰金に処せられるケースもあるため、メンテナンスの履歴は記録しておくことをおすすめします。

長期優良住宅の申請手続き方法

長期優良住宅の申請手続きの方法は次の通りです。

1. 申請に必要な資料を作成する
2. 必要に応じて登録住宅性能評価機関へ連絡し、技術審査を依頼する
3. 登録住宅性能評価機関による審査
4. 適合証の交付
5. 所轄行政庁へ認定申請を行う
6. 所轄行政庁による審査
7. 認定通知書が交付される
8. 工事着工
9. 工事完了時は所轄行政庁へ完了の報告

申請には、認定申請書に加えて、設計内容説明書、各種図面・計算書、適合証など所轄行政庁が指定する書類を適宜添付する必要があります。

長期優良住宅の申請・認定は、必ず工事の着工前に行ってください。また、必要書類をそろえたり、提出・認定まで時間がかかる可能性もあるため、スケジュールには余裕を持って申請を行いましょう。

書類や資料に不備があれば、認定までの時間が余分にかかってしまいます。申請前にしっかり確認をおすすめします。

長期優良住宅は長く安心に住める高品質の住まいであることの公的証明

長期優良住宅は、長く安心に住める質の高い住宅だという公的な証明であり、耐久性や耐震性、省エネ性、断熱性、メンテナンス性などに優れているなどの条件をクリアした住宅しか認定を受けられません。

申請から認定までを工事着工前に行う必要があり、申請・認定に手間や時間がかかることなどのデメリットもありますが、税金や住宅ローンの金利について優遇措置が受けられたり、リフォームの場合は補助金がもらえるなど大きなメリットも存在します。

今回解説した長期優良住宅の認定基準やメリット・デメリットも参考に、これから家を建てる方やリフォームを考えている方は、長期優良住宅の認定も選択肢の1つに入れてみてはいかがでしょうか。

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