マンションの長期修繕計画とは?その目的や注意点などをわかりやすく解説

マンションはメンテナンスをしなければ、どうしても時間とともに劣化していくものです。長く快適に居住するためには意識的な維持管理や計画的な修繕が欠かせません。
マンションの管理にあたっては、明確な長期修繕計画を立てた上で周知を行う必要があります。この記事では、長期修繕計画を行う目的や方法、気をつけておきたいポイントについてご説明いたします。

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マンションの長期修繕計画とは

長期修繕計画とは、分譲マンションを維持するための修繕計画のことをいいます。
一般的にコンクリートは、一度建物を建てたあとには100年はもつといわれていますが、残念ながら経年劣化は起きるものです。マンションを良い状態のまま長く保つためには、定期的に修繕をし、リニューアルしていく必要があるのです。
マンションの長期修繕計画では、大きな修繕の実施時期と内容、費用を大まかに予測します。内容は一度決めればそれで終わりというわけではなく、状況に応じて内容の見直しが必要とされるケースがほとんどです。

建築基準法の第8条には、「建物の所有者、管理者または占有者は、建物の敷地や構造および建築設備を常に適切な状態に維持するよう努める」とあります。つまり、マンションが劣化した状態で放置することは建築基準法違反になってしまう可能性があるのです。
また、マンション標準管理規約には「長期修繕計画は25年以上とすること。新築時の場合には長期修繕計画期間を30年程度にすること。これによって、修繕に必要な工事をほぼ網羅できる」と記載されています。
ほとんどのマンションでは、マンションは一定期間ごとに修繕が行われます。この修繕は、マンションの長期修繕計画に基づいて行われているのです。

長期修繕計画を用意しておけば、どんなタイミングで修繕が必要となり、どの程度の費用がかかるのかを事前におおまかに把握できます。あらかじめ時期がわかっていれば工事業者から見積りを取ったり費用を調整したりという手続きもスムーズに行なえます。
長期修繕計画を立てたあとには定期的に内容を見直していく必要があります。修理の範囲や必要な費用の変更をしたいときにも、あらかじめ長期修繕計画を丁寧に作っておけば住人の理解を得やすくなります。
マンションを適宜修繕しながらトラブルなく管理していくためには、具体的な長期修繕計画を作成しておくことが大切なのです。

長期修繕計画に必要とされる費用とは?

当然ながら、マンションの修繕にはまとまった資金が必要となります。そのため、マンションを建てる業者は竣工時から修繕積立金を用意しています。
さらに、マンションを購入した方がマンションに対して支払う修繕積立基金も修繕の大切な資金の一部になります。
マンションに限らず多くの建物は、建ててから数年間はほとんど劣化が起こりません。しかし、年月が経てば経つほど劣化の度合いは大きくなっていくものです。建築後10~20年以上が経過したマンションは頻繁な修繕工事が必要となるため、資金不足に陥る可能性も考えられます。
マンションではこういった事態に対応するため、しばしば修繕金の増額が検討されることがあります。マンションを購入するときには、修繕積立基金の増額や追加徴収が行われる可能性について把握しておきましょう。

マンションの長期修繕計画を立てる目的

劣化に気づいた段階で、都度建物の修繕をしていくというのは無計画です。多くの人が居住するマンションの安全を守るためには、長期修繕計画が必要不可欠です。
マンションの管理にあたって具体的な長期修繕計画を建てておくことには多くの目的や理由があります。なかでも、長期修繕計画は以下の3つの目的を意識して立てられています。

修繕積立金の金額の根拠を提示するため

マンションに居住する方はそれぞれ修繕積立金を支払っていくことになります。しかし、まとまった額を支払い続けることに抵抗を感じる方もいるものです。
また、マンションの劣化が激しくなってきたときには、居住者が支払う修繕積立金の額が高くなることもあります。これまでよりも値段が上がってしまうとなると、住人は大きな不満を抱えることになります。

徴収しているお金がどのように使われるかという根拠を示すためには、マンションの長期修繕計画が必要不可欠です。長期修繕計画では、現在のマンションの劣化に対してどのような処置が必要なのか、どれだけの資金が必要なのかをデータに基づいて示すことができます。
きっちりとした長期修繕計画を用意し必要な費用の根拠を示せば、居住者に修繕積立金を支払ってもらうにあたっての同意を得やすくなります。

工事の内容と費用をあらかじめ把握するため

マンションは頑丈に見えますが、時間の経過とともにあちこちに劣化が現れるものです。
たとえば、コンクリートの壁面にはヒビが入ることがあります。小さなヒビであれば問題ないという見方もありますが、こういった小さな劣化を放置しているとあとあと大きなダメージに発展してしまう可能性もあるのです。
また、ヒビだらけのマンションは見た目も悪く、建物の価値を大きく損ねてしまいます。美観をキープしマンションの価値を上げていくためにも、定期的な修繕が必要です。
マンションをダメージから守り安全に使っていくため、そしてマンションの価値を向上させるためには、定期的な修繕を行うことが重要です。

大きなマンションの修繕工事には多額のお金がかかります。タワーマンションなどの建物であれば修繕に必要な金額は奥単位に及ぶこともあるのです。また、大規模修繕とは別にこまめな修繕をしていくケースもあるものです。
修繕に数千万円から億単位という予算を使うのであれば、綿密な計画を立てておかなければなりません。あらかじめ工事の内容や必要な費用を見積もっておけば、効率よく工事の発注や実施に踏み切れます。

計画修繕工事を問題なく進めていくため

高額な資金を用意しての大規模な修繕を無計画に進めるというわけにはいきません。マンションの修繕工事は数カ月、あるいは1年以上にわたって行われることもあるものです。こういった工事には十分な計画や準備が必須といえるのです。
工事の期間中には業者の出入りや騒音などの影響で、マンションの住人は普段と比べると生活が不便になるものです。修繕工事を行うときには住人に計画内容を共有し、工事の期間や内容、かかる費用について理解してもらう必要があります。
計画をあらかじめ周知して建物の管理内容をすべての人に理解してもらえれば、効率的に計画修繕工事を進めていけます。

長期修繕計画の対象範囲と工事の流れ

長期修繕計画はマンションのすべての場所に適用されるわけではなく、主に共用部分のみが対象範囲となっています。エントランスや廊下、エレベーターや階段のほか、周囲の壁面などが修繕の対象となることもあります。
マンションによっては庭園や公園、会議室やキッズスペース、ジムなどさまざまな付帯設備を有していることがあります。これらの施設も長期修繕計画の対象範囲となっており、劣化が起きたときには修繕積立金を使って修理が行われます。

外壁は使用されている素材や工事の内容にもよりますが10~15年ごとに修繕が必要となります。また、屋上に劣化が起きていないかを調べておくことも重要です。壁面や屋上の修理には1平方メートルあたり約6,000~1万円程度の費用がかかります。
共用部分の劣化は壁面や屋上に比べると起きにくく、修繕周期は20~30年程度に設定しても問題ありません。

マンションを管理するにあたっては、長期修繕計画に応じてまめに現状の確認をしておくことが大切です。また、住人や管理組合から修繕の要望が出されることもあります。

このタイミングですぐに修繕に取り掛かるわけではなく、まずは建物診断が実施されます。この診断結果を踏まえ、今後行うべき工事の内容や費用の計画を立てていくのです。
マンションの修繕前には、住民に対して説明会を開くなどの方法で周知が行われます。無事に承認を得られれば、長期修繕計画に基づいた工事を始められます。

長期修繕計画を立てる際の注意点

長期修繕計画はあくまで計画であり、想定通りに工事が進むとは限らないものです。さまざまな事態を想定して、状況に応じた対策をすることが重要です。
ここからは、長期修繕計画を立てるにあたって気をつけるべきポイントをご説明いたします。

計画通りにいかない可能性を考慮する

状況によっては新たな工事が必要となったために工事期間が延びてしまったり、修繕積立金が足りなくなってしまったりすることもあります。
こういった場合には住人に対してあらためて周知が行われます。ときには修繕積立金の追加徴収が行われたり、マンション管理組合で融資を受けることになったりすることがあるかもしれません。安心してマンションに住み続けるためにも、徴収に備えて費用を用意しておくなどの対策をしましょう。

必要に応じて住人からのヒアリングを行う

マンションの劣化は外からは認識できないかもしれませんが、マンションで日々生活している住人にはさまざまな劣化やダメージが見えているものです。建物の劣化やダメージをそのままにしていると住人がストレスを抱えてしまうこともあるため、定期的にヒアリングを行うなどの方法で建物の状態を細かく把握していきましょう。
ヒアリングの方法にはアンケート調査や個別の聞き取りがあります。多くの住人が困らされている不具合を把握できれば、長期修繕計画の見直しを行うときにもスマートに反映できます。

長期修繕計画を設定しないマンションもある

小規模なマンションには長期修繕計画が用意されていないこともあります。入居者の人数が限られているマンションであれば修繕すべき部分もそれほど多くならないため、問題が起きたタイミングで修繕を行えば間に合うのです。
こういったマンションでは修繕積立金の徴収はありませんが、修理が必要となったタイミングで費用を請求されることがあります。突発的に修繕費を請求される事態を想定し、前もってお金を用意しておくなどの対処が必要です。

長期修繕計画の見直しをするときのポイント

マンション標準管理規約では、長期修繕計画の内容はおおむね5年ごとに見直すべきとされています。住人が安全かつ快適に暮らせるよう、3~5年ごとに長期修繕計画を見直しているマンションは多いものです。
マンションの長期修繕計画の見直しを行うときには、以下のような工夫を試してみましょう。

修繕積立金の見直しを適宜行う

マンションを建ててからある程度時間が経過すると、必要な修繕工事も多くなっていきます。最初に想定した修繕よりも多くの修繕が必要となり、費用がかさんでしまうケースは少なくありません。
こういったときには修繕積立金の増額や、一時金の徴収といった対処が行われます。ただやみくもに徴収を行うのではなく、修繕内容の見直しを具体的に行い、必要となる費用を細かく計算した上で徴収が行われるケースがほとんどです。

専門のコンサルタントに依頼するという方法もある

長期修繕計画の見直しがうまくいかないときや、より綿密な計画を練り直したいときには、マンション管理士などの専門家に相談するという道もあります。
プロが監修した長期修繕計画は建物の状況や今後の見通しを反映したものになっているため、より効率的に修繕を進めていけるようになります。
ただし、コンサルタント費用は修繕積立金の中から出すことになるため、適正な費用を提示しているコンサルタントを選ぶことが大切です。

長期修繕計画は適宜見直しを行い、ブラッシュアップさせましょう

マンションの劣化に対処するための修繕のプランのこと長期修繕計画と呼びます。長期修繕計画はマンションの建設時に一度立てればそれで終わりというものではなく、状況に応じて細かく見直しをする必要があります。
マンションを購入した方は、修繕のための積立金を支払っていくことになります。修繕箇所が多い場合には修繕積立金の増額が行われることもあるので十分気をつけましょう。
とはいえ、細かい長期修繕計画が用意されているというのは安心材料でもあります。マンションを選ぶときには、修繕に関する備えが行われているかを確認しておくのがおすすめです。

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