住宅ローン減税とはどんなもの?手続きの流れから注意点まで

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住宅ローンを借りて住宅を取得する場合に受けられる制度に住宅ローン減税があります。住宅ローン減税を受けるためにはいくつかの条件があります。住宅ローンの借り方で計算方法が異なり分かりにくいこともあります。住宅を取得する前に、住宅ローン減税の仕組みを知っておきましょう。

先読み!この記事の結論
  • 住宅ローンの残高の1%が目安
  • 中古住宅も対象となるのでチェックしておこう

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住宅ローンの減税制度について

住宅ローンを使って住宅を取得する時に、住宅を取得する人の金利負担を軽減する目的で出来た制度が住宅ローン減税制度です。

どのくらい控除されるのか

住宅ローン減税は、毎年末の住宅ローンの残高、又は住宅の取得対価のうち、いずれか少ない方の金額の1%を10年に渡り、所得税の額から控除されます。また、所得税から控除しきれない場合は住民税からも一部控除されます。
なお、住宅の取得対価の計算において、すまいの給付金の額は控除されます。
すまい給付金とは
  • すまい給付金は、消費税率引上げに伴う住宅取得者の負担を緩和する目的で創設された制度。
  • 住宅ローン減税は、申込者の所得税等から控除する仕組みのため、収入が低いほどその効果が小さくなります。
  • 住宅ローン減税の負担軽減の効果が十分でない収入層の人に対して、住宅ローン減税と併せて対応するものです。この給付額は収入により変わります。

申請は個人単位で行う

住宅ローン減税の申請は世帯ごとではなく、個人単位で行えます。妻にも収入がある場合、妻名義の住宅ローンがあれば住宅ローン減税の申請を行うことができます。但し、妻が住宅減税を受けられるようにするためには、住宅ローンの組み方に注意が必要です。

夫婦連帯債務による住宅ローンの場合

夫婦連帯債務による住宅ローンは、夫も妻も債務者になり、連名で住宅ローンを契約するものです。連帯債務で住宅ローンを借りるというのは、例えば3,500万円借りた場合、夫が2,500万円妻が1,000万円という借り方ではなく、夫も妻も契約上3,500万円返済する責任があります。
住宅ローン減税は、世帯ごとの申告ではないので条件が満たされていれば夫も妻も受けることが可能ですが、連帯債務での契約の場合は、それぞれ3500万円借りている責任はあっても、それぞれの住宅ローンの借入金を3500万として申告することはできません。

登記した時の所有権の持分割合で計算される

連帯債務の時の住宅ローン減税の対象金額の割合は、住宅を取得した時、登記した所有権の持分割合になると決まっています。物件価格が4000万円で、頭金が500万円、住宅ローンを3500万円連帯債務で組んだ夫婦の例を表にしてみました。

頭金 500万円 300万円 200万円
住宅ローン 3,500万円 連帯債務3,500万円 連帯債務3,500万円
物件価格 4,000万円
所有権の持分割合 1/2 1/2
夫婦それぞれの持分 2,000万円 2,000万円

この表から所有権は、夫と妻が1/2ずつになっていて、それぞれの持分は2,000万円です。頭金は500万円ですが、夫は300万円出しているので、住宅ローンの割合は1,700万円、妻は200万円出しているので住宅ローンの割合は1,800万円という計算になります。
つまり、住宅ローン減税の対象金額は夫1,700万円、妻1,800万円になります。

  • 住宅ローンの負担割合の計算
  • 夫 1,700万円/3,500万円=48.57%
  • 妻 1,800万円/3,500万円=51.43%
住宅ローン減税は12月31日時点の住宅ローン残高で計算します。例えば、住宅ローンの残高が34,784,320円とした時の住宅ローン減税の対象額はこうなります。
  • 住宅ローン減税の対象額
  • 夫 34,784,320円×48.57%=16,894,744円
  • 妻 34,784,320円×51.43%=17,889,576円
  • 減税額
  • 夫 16,894,744円×1%=168,947円
  • 妻 17,889,576円×1%=178,896円
連帯債務で所有権も1/2ずつでしたが、頭金の差があったため住宅ローンの負担割合が変わってしまったため、減税額に約10,000円の差が出ました。この場合に住宅ローンの借入金額がすべて夫の持分にすれば、妻は住宅ローン減税が0になり、夫が住宅ローン減税を受けることが出来ます。
ここで思い出してほしいのは、連帯債務にしている場合、登記した所有権の持分割合で住宅ローンの負担割合が計算されることです。住宅ローン減税は年末の確定申告で手続きをするので、登記で決まっている所有権の持分はこの時点では変更できません。
連帯債務で住宅ローンを組んで、住宅ローン減税を受けたい場合は、所有権の登記する段階で持分割合をよく検討して登記するようにしましょう。

妻の収入を夫の収入に合算した収入合算による住宅ローンの場合

住宅ローンの契約者は夫ですが、借入金額を増やすために妻の収入を夫の収入を合算して住宅ローンを借りるという形です。この場合、妻は連帯保証人になるので、住宅ローン減税を受けられるのは夫だけです。妻に収入があり、所得税を納付していても、妻は住宅ローン減税を受けることは出来ません

夫婦それぞれ単独債務による住宅ローン

夫婦連帯債務は金融機関によっては認めていないところもあります。この場合は、夫婦それぞれ単独債務で住宅ローンを借りることになります。つまり、夫と妻が別々に住宅ローンの契約をするということです。
例えば、3,500万円必要であれば、夫が2,500万円、妻が1,000万円というような形で借りるので、住宅ローンの契約書は2枚になります。実質2つの住宅ローンを借りるということで、夫は妻の、妻は夫の連帯保証人になります。
この場合は夫も妻も住宅ローンの契約者なので、住宅ローン減税の条件を満たせば、それぞれが住宅ローン減税を受けることが出来ます。

平成26年4月からの消費税率の引上げにあわせ拡充

住宅ローン減税は住宅を購入する時に住宅ローンを借りた人の金利負担の軽減するために出来た制度です。平成26年4月から消費税率の引き上げがあったため、それに併せて拡充されました。
平成26年3月までと平成26年4月以降を表で見てみましょう。

適用期日 ~平成26年3月 平成26年4月~平成33年12月
最大控除額(10年間合計) 200万円(20万円×10年) 400万円(40万円×10年)
長期優良住宅、低炭素住宅の場合 300万円(30万円×10年) 500万円(50万円×10年)
控除率、控除期間 1%、10年間 1%、10年間
住民税からの控除上限額 9.75万円/年(前年課税所得×5%) 13.65万円/年(前年課税所得×7%)
主な要件 ・床面積が50㎡以上であること
・借入金の償還期間が10年以上であること

平成26年4月以降であっても、経過措置により5%の消費税率が適用された場合や消費税が非課税だった中古住宅の個人間売買などは平成26年3月までの措置が適用されました。
【参考リンク:国土交通省「住宅ローン減税制度の概要」

  • 住宅ローン残高の1%
  • 世帯でなく個人で申請
  • 夫婦での減税は要注意

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減税対象の条件

住宅を購入する時、一般的には住宅ローンを使って購入する場合が多いです。住宅ローンを使っている場合、住宅ローン減税を受けられます。これを受けるためには、定められている条件を全てクリアしている必要があります。一つでも当てはまらない場合は住宅ローン減税を受けられません。住宅を購入する時は条件に合致するか確認することをおすすめします。

住宅の面積

住宅ローン減税の対象になるためには住宅の面積にも規定があります。住宅の床面積が50㎡以上で床面積の1/2以上が専ら自己の居住の用に供されることです。床面積の判断は登記簿に記載されている床面積で行います。なお、マンションの場合の床面積は専有部分の床面積になります。

住宅ローンの借入先と返済期間

住宅ローンの借入先は原則、金融機関であることが条件になっています。金利が0.2%以上であれば勤務先からの借り入れは可能です。しかし、親族や知人からの借り入れは住宅ローンとはみなされません。
返済期間は10年以上という条件もあります。

居住の期間

住宅ローン減税を受けるためには、住宅の取得日から6ヶ月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続いて住んでいることが条件になります。この期間に居住しているかの確認は基本的には住民票で判断されます。

所得制限

住宅ローン減税を受けるためには、控除を受ける年の合計所得金額が3千万円以下であることが必要です。

該当する課税の特例を受けていないこと

住宅ローン減税を受けるためには、居住した年と、その前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないことが条件になります。居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例については、下記の国税庁No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例をご覧ください。
【参考リンク:国税庁No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

中古住宅が対象になる条件

中古住宅の購入でも住宅ローン減税を受けれる場合があります。中古住宅の場合には、マンションなどの耐火建築物の建物の場合には、その取得の日以前25年以内に建築されたものであることが条件です。
耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたものであることが条件で、これに該当しない建物の場合には、一定の耐震基準に適合する必要があります。(平成17年4月1日以後に取得をした場合に限る)。

  • 床面積は50㎡以上
  • 返済期限は10年以上
  • 中古住宅も対象になる
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減税申告の期間

住宅を購入した後、住宅ローン減税を受ける場合は、購入した年の翌年1月以降に「確定申告」を行います。

 3月15日までに確定申告する

会社員が住宅ローン減税を受ける場合、購入した1月から3月15日までに確定申告をします。自営業者の場合は、2月16日~3月15日までに一般の申告と併せて行います。確定申告によって還付されるのは約1カ月後で指定口座に振り込まれます。

  • 確定申告が必要
  • 会社員は1月~3/15
  • 自営業者は一般申告と
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減税申告に必要な書類

住宅ローン減税の申告には、必要な書類がいくつかあります。提出する時になって慌てないように把握しておくようにしましょう。

必要書類について

必要な書類を表にまとめてみました。

必要書類名 入手先等
確定申告書(A書式) 国税庁のホームページで印刷出来ます。こちらでは、パソコン上で確定申告書を作成することも可能です。または、最寄りの税務署に行って用紙を貰いましょう。
(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
源泉徴収票 会社員など給与所得者は、勤務先から「家を買った年」の源泉徴収票を貰います。
マイナンバーカードの写し ご自身のマイナンバーカードをコピーして添付します。
※マイナンバーカードをお持ちでない場合、マイナンバー記載の住民票(写し)と、運転免許証・パスポート等の本人確認書類(コピー)で代用できます。
住民票の写し 住宅ローン控除の申請者の「購入した住居の住所地の住民票」の写しが必要です。市町村の役所で入手出来ます。夫婦で各々住宅ローン控除を受ける場合は、夫も妻もそれぞれの住民票の写しが必要です。
住宅ローンの「年末残高証明書」 住宅ローンを借り入れた金融機関から送付されてきます。2種類以上のローンを借りるときはそれぞれのものが必要必要です。
建物・土地の不動産売買契約書・工事請負
契約書のコピー
土地を買って家を新築する場合は、「土地の売買契約書」と「建物の工事請負契約書」のコピーが必要です。
建物・土地の登記事項証明書 購入した住宅の住所地を管轄する「法務局」で入手出来ます。地域の法務局の窓口か、HPから郵送してもらうよう申し込むこともできます。
手数料は、窓口600円・郵送500円・最寄りの登記所や法務局証明サービスセンターで受け取る場合は480円
【参考リンク:法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です

認定長期優良住宅

認定長期優良住宅での住宅ローン減税の申請をする場合は、一般の申請に必要な書類以外にも必要な書類があります。下記の認定通知書・家屋証明書・建築証明書のいずれか1つを添付する必要があります。認定長期優良住宅に認定されると控除額の上限が通常40万円/年が50万円/年にアップします。

必要書類名 入手先等
長期優良住宅建築計画の認定通知書 市区町村から長期優良住宅の認定を受けると、役所から送られてきます。
紛失した方は、お住まいの市区町村役場で再発行出来ます。手数料300円。
住宅用家屋証明書 物件の引き渡し時に、土地・建物の登記書類として司法書士から渡されます。こちらは再発行できませんので大切に保管しておきましょう。
認定長期優良住宅建築証明書 建築士または国交省指定の検査機関・評価機関に発行してもらいます。

認定低炭素住宅

認定低炭素住宅での住宅ローン減税の申請をする場合は、一般の申請に必要な書類以外にも必要な書類があります。下記の認定通知書・家屋証明書・建築証明書のいずれか1つを添付する必要があります。認定低炭素住宅に認定されると控除額の上限が通常40万円/年が50万円/年にアップします。

必要書類名 入手先等
低炭素住宅建築物新築等計画の認定通知書 市区町村から認定低炭素住宅の認定を受けると、役所から送られてきます。
紛失した方は、お住まいの市区町村役場で再発行出来ます。手数料300円。
住宅用家屋証明書 物件の引き渡し時に、土地・建物の登記書類として司法書士から渡されます。こちらは再発行できませんので大切に保管しておきましょう。
認定低炭素住宅建築証明書 建築士または国交省指定の検査機関・評価機関に発行してもらいます。

一定の耐震基準を満たす中古住宅

築20年以上の木造住宅(非耐火建築物)または築25年以上のコンクリート造マンション(耐火建築物)を購入された方も住宅ローン減税の申請が出来ます。一般の書類の他に下記のいずれか1つを添付します。耐震基準を満たしていることを証明するため必要です。

必要書類名 入手先等
耐震基準適合証明書 建築士または国交省指定の検査機関による耐震診断を受け、合格すると証明書が発行されます。
診断料は戸建ての場合で10~15万円ほどです。
既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書 既存住宅売買瑕疵保険に加入すると証明書が発行されます。加入には国交省指定の保険法人の検査に合格する必要があります。
保険料は検査料込みで5~10万円です。

中古住宅購入での住宅ローン減税の申請は、耐震基準適合証明を受けている、あるいは瑕疵保険に加入している物件でなければ、住宅ローン控除の対象とはならないので、いずれも物件の引き渡し前に取得する必要があります。
また、マンションの場合、耐震診断は、買主個人が実施できるものではありません。共用部分も含めた建物全体を診断するため、管理組合の管轄となります。ですから現実的には、すでに耐震診断に合格済みの物件を購入した場合でなければ、控除は受けられません。

  • 必要書類を揃える
  • 別途書類が必要なものも
  • 再発行出来ないものも
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手続きの流れ

住宅ローン減税の申告に必要な書類が出来たら、税務署に確定申告書とともに提出します。サラリーマンの方は、1月以降3月15日まで、自営業の方は、通常の確定申告の書類の提出の時に合わせて提出します。

 2年以降の手続き

2年目以降ですが、サラリーマンの方は、勤務先での年末調整の時に対応して貰えます。住宅借入金等特別控除証明書と借入金の年末残高等証明書を提出すればOKです。

住宅借入金等特別控除証明書

住宅借入金等特別控除証明書は、最寄りの税務署から2年目の10~11月頃に届きます。この書類は、住宅ローンの残りの年数分の枚数がまとめて届くので10年後まで大切に保管しておくようにしましょう。

借入金の年末残高等証明書

借入金の年末残高等証明書ですが、住宅ローンを組んだ銀行から10~11月頃に送られてくる場合が多いようです。但し、金融機関によっては、依頼しないと送付しないところもありますので、送られてこない時は金融機関に確認すると良いでしょう。住宅ローンの手続きの時に年末残高証明書がいつ頃、送られるのかを確認しておくのも良いでしょう。

住宅ローンを借り換えした場合の申請手続き

住宅ローンの金利は金融機関によりさまざまですから、途中で乗り換えることがあるかもしれません。住宅ローン控除を受ける条件を満たしていれば、借り換え後も引き続き控除を受けることができます
控除期間は前の銀行から引き継がれ、たとえば前の銀行で3年間控除を受けた場合、借り換え後の控除期間は7年となります。乗り換えた時の住宅ローン減税の申請は通常の2年目以降の手続きと同様、勤務先の年末調整のときに住宅借入金等特別控除証明書と借入金の年末残高等証明書を提出します。
  • 3/15まで確定申告する
  • 2年目は年末調整で
  • 借り換えでも控除可能
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減税に関する注意点

住宅ローン減税については、だいぶ理解できたのではないでしょうか。住宅ローン減税は条件さえ合えば、住宅購入額の8%程度が控除という方法で戻ってくるのでお得な制度ですね。しかし、住宅ローン減税には、まだ、注意点がありますので解説します。

住宅ローン減税の落とし穴

住宅ローン減税は、上げられている案件を全てクリアすることで対象になります。一つでもうっかりクリア出来ないと対象外になりますので注意が必要です。

床面積の確認をパンフレットでは行わない

住宅の購入を検討している時に不動産会社のパンフレットを見て、床面積が50㎡以上あるから大丈夫と購入を決めたのに、いざ、書類を作成する段階になったら適用外になってしまったということがあります。
これは、計測する時に、不動産のパンフレットは壁芯⾯積で、住宅ローン減税の条件は内法⾯積だからです。前者は、隣のうちとの間にある壁の中⼼から測った⾯積で、後者は、壁の内側から測った実際に使える部分の⾯積で不動産登記をする床⾯積だからです。
壁は建物によって異なりますが、10cmあったとしたら、5cm分測る基準が異なります。
「壁芯⾯積 > 内法⾯積」となり、「壁芯⾯積=50㎡」だったが「内法⾯積で測ったら49.5㎡だった。」ということが起こる可能性があります。49.5㎡では住宅ローン減税は適用外です。

転勤で居住しなくなった場合

住宅ローン減税は自分の居住用の住宅に適用されます。取得後6カ⽉以内に⼊居し、各年の12⽉31⽇まで引き続き住んでいることという条件があるため、12月31日の段階で自宅に居住していなければ適用外になります。
例を挙げてみましょう。

状況 住宅ローン減税の適用の有無
単⾝赴任で家族は引き続き住んでいる
短期の転勤で⼤晦⽇までには戻ってきている
2年間家族と⼀緒に海外赴任する

転勤のため、住宅ローン減税が適用外になっても控除できないのは、その年の分だけです。戻って来た時に控除期間が残っていれば再開することは可能です。

賃貸にした場合

自宅用として購入した住宅を住宅ローン減税中に賃貸にしてしまった場合は住宅ローン減税は適用外になります。民泊に使うことも適用外になります。

繰り上げ返済で返済期間が10年未満になった場合

住宅ローンの繰り上げ返済をすることがありますが、住宅ローン減税の対象になって場合は返済期間が10年未満になってしまうと適用外になるので注意が必要です。繰り上げ返済は2種類あります。

返済額が同じで返済期間を短縮するもの 10年未満になると適用外
返済期間が同じで返済額を軽減するもの 返済期間は変わらないので適用

所得が3000万円を超えてしまった場合

住宅ローン減税の条件には「合計所得が3,000万円以下であること」というものがあります。年収が3,000万円以上ではないというところがポイントです。合計所得なので、給与所得、譲渡所得、 雑所得、退職所得など全ての所得の合計が3,000万円以下であることが条件です。
例えば、年収が1000万円の方が、退職金で2500万円もらったら、所得合計は3500万円になってしまうということはありえます。この場合は住宅ローン減税は適用外になります。同様に、不動産を売却したり、株式を売却、FXで大きな儲けが出た、などがあれば3,000万円以上の所得になってしまうこともあるようです。

住宅ローン減税の仕組みを知り、上手に活用しよう

住宅ローン減税はいくつかの条件があることがわかりました。全ての条件をクリアすれば10年間所得税からの控除が受けられます。せっかく節税出来るので、途中で適用外にならないように住宅ローン減税の仕組みを知って上手に活用しましょう。

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住宅を購入して住宅ローン減税を受ける時の手続きは、いろいろな条件もあり大変です。信頼関係のある不動産会社との取引をしていれば、こんな書類のこともいろいろ相談が出来て安心です。そのためにも最初の不動産会社選びは大切です。一括査定のイエウールなら全国1,600社以上の優良不動産会社と提携しているので、あなたにベストな不動産会社とマッチングすることも出来るでしょう。

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