マンション管理会社とは?管理組合との違いや業務内容についても解説

分譲マンションを購入する際に多くの方は間取りや費用を気にするでしょう。しかし、それらと同じく念入りにチェックしておきたいのがマンション管理会社です。

マンション管理会社は、その名の通りマンションの管理業務全般を担う業者です。しかし、実際にどのような業務を行っているかは、物件情報として詳しく記載されている訳ではありません。

管理会社のことを知らずにマンションを購入してしまうと、入居後に建物のトラブルやお金のトラブルに巻き込まれることもあります。マンション購入時には管理会社のことも念入りに調べ、信頼できる物件を選ぶことが重要です。

中古マンションの購入を検討している方はこちらの記事もご覧ください。
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マンション管理会社とは?

マンションを購入する際に「管理組合」「管理業者」という言葉を耳にすることがあります。言葉が似ていることから混同されやすいですが、この2つは全くの別のものです。まずは管理組合と管理業者の違いと関係性を把握しておきましょう。

管理会社は管理組合の委託によりマンション管理を代行する業者

マンション管理会社は管理組合の委託によって分譲マンションの管理業務を代行する業者のことです。管理組合の業務をサポートするコンサルタントという側面もあります。

言葉は似ていますが管理組合と管理業者は全くの別物。それぞれの意味は以下の通りです。

管理組合:分譲マンションの区分所有者からなる建物の管理を行う組織。
管理会社:管理組合の委託を受け、マンション管理業務を代行する業者。

本来、分譲マンションの管理業務を担当するのはそのマンションの住人(区分所有者)で結成される管理組合です。管理組合員の中から更に代表者を選出し、理事長を中心とした理事会がマンション管理計画の立案、意思決定を行います。

分譲マンションの場合、管理組合は区分所有法という法律に基づき必ず設置されなければなりません。しかし、実際には居住者の多くが自身の仕事を持っており、管理業務の全てを自分達で行うことは現実的に困難です。その為、多くの分譲マンションでは管理組合に替わって管理会社に業務を委託しています。

マンションの管理組合について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

マンション管理組合の役割や管理会社との関係など詳しく紹介

管理会社にはデベロッパー系と独立系がある

マンション管理業は大きくデベロッパー系独立系の2つに分けられます。

デベロッパー系はそのマンションの施工・販売を担当した住宅デベロッパーの子会社であり、主に親会社が扱う物件の管理を担当します。施工時からの情報を基にした適切かつ高品質な管理ができる点がメリットです。一方、管理費が高額になりやすいというデメリットもあります。

独立系は特定の系列に縛らずにマンションの管理業務を行う業者です。デベロッパー系と比べると価格重視であり、管理費を安く抑えることができます。その代わりとして管理の品質が下がってしまうことがデメリットです。

これらはあくまで一般的な傾向ですので、独立系でも高品質なサービスを提供している業者はあります。マンションを購入する際は物件情報だけではなく、管理会社の情報も参照するようにしましょう。

マンション管理会社の業務内容とは

マンション管理会社が担う業務は「事務管理業務」「管理員業務」「清掃業務」「建物・設備管理業務」の4つに分けることができます。

それぞれの業務の中身について詳しく解説します。

事務管理業務

事務管理業務は管理組合の会計管理が主な内容です。それに伴い長期修繕計画の立案や総会・理事会への出席等、管理組合の運営全般をサポートすることもあります。

マンションの管理資金は主に住民から徴収する管理費修繕積立金の2つです。修繕積立金は定期的に行われるマンション大規模修繕の為の費用、管理費はそれ以外の日常的な修繕等に充てられる費用と覚えておきましょう。

事務管理業務を委託した場合、管理会社は住民から徴収したマンション運営資金の収支を管理します。滞納されている管理費や修繕積立金がある場合、それを徴収することも管理会社の仕事です。

また、定期的に開催される理事会に管理会社の担当者が出席し、理事らに対して助言をすることもあります。管理組合の結成が義務化されているとは言え、組合員の殆どがマンション運営に関して素人です。プロのアドバイスにより適切な管理・運営ができるようになります。

管理員業務

管理員業務ではマンションに作業員を派遣し、日常的な雑務を担当させます。いわゆる「マンションの管理人さん」も、その多くは管理会社から派遣されたスタッフです。

管理員の業務には以下のようなものがあります。

● フロントでの来客受け付け
● 設備の点検
● 備品の管理
● 建物の巡回
● 業者作業の立ち合い
● 理事会や管理会社への連絡・報告業務

管理員の業務形態には日勤型、常駐型、巡回型の3種類があります。日勤型は決められた曜日と時間で管理員が出勤する形態、常駐型は管理員がマンションに住み込む形態です。これらのタイプは作業に割ける時間が長く、きめ細かい管理が期待できます。

巡回型は1人の管理員が複数のマンションを巡回する業務形態です。必然的に実作業の時間が少なくなってしまう為、行き届いた管理ができていない可能性もあります。マンションを購入する際は管理員のタイプにも注目してみましょう。

清掃業務

清掃業務は大きく日常清掃定期清掃の2つに分けられます。日常清掃は共用部の掃き掃除や拭き掃除、ゴミ出し等の作業です。小規模のマンションであれば管理員がこれらの作業も担うことが多いのですが、大規模マンションでは日常清掃にも別途専門業者を雇い入れる場合があります。

一方の定期清掃は、年に数回行われる共用部分の床や壁の清掃を指します。専用の洗浄機を利用して作業を行う為、マンションの規模に関わらず専門業者に依頼することが一般的です。

建物・設備管理業務

建物・設備管理業務はエレベーターや配給管といった各種設備の保守・点検作業です。特にエレベーターや消防設備は法令によって定期的な点検が義務付けられている為、資格を有した専門の作業員にチェックしてもらう必要があります。

保守・点検の対象となる設備には以下のようなものがあります。

● エレベーター
● 電気設備
● 給排水設備
● 消防・防災設備
● 機械式駐車場

これらの設備の不備は、場合によっては人命に関わる可能性もあります。法定点検が義務付けられていない設備に関しても、どのような管理が行われているのかチェックしておくとよいでしょう。

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マンション管理会社への3つの委託方式

マンション管理会社が担う業務は多岐に渡りますが、マンションによっては一部の業務のみ委託し、残りは管理組合が行う場合もあります。ここでは管理会社への3つの委託方式である「全部委託」「一部委託」「自主管理」について、それぞれの特徴を解説します。

全部委託

全部委託はマンションの管理業務を全て管理会社に委託する方式です。現在では多くのマンションでこの方式が採用されています。管理組合の役割は管理業務が適切に行われているのか確認することです。また、業務の内容について管理会社から提案があれば理事会が意思決定を行います。

全部委託のメリットは何よりも管理組合の負担が少ないということです。清掃や保守といった具体的な作業はもちろん、業者の手配、修繕計画の立案、収支管理まで全てを管理会社が担当します。最終的な意思決定権は管理組合にあるとは言え、居住者に掛かる負担は限りなくゼロです。

また、全部委託にはマンション管理に関わる窓口が一元化されるというメリットもあります。突発的な修繕が必要になった場合も、管理会社の担当者に連絡を入れるだけで以降の対応を手配してもらうことが可能です。修繕箇所に応じて業者を選定したり、価格の交渉をしたりという手間は必要ありません。

一方、全ての管理業務を委託する為、居住者の管理意識が希薄になりやすいというデメリットもあります。管理業務のチェックを怠っていると、管理の質が下がったり、緊急性の低い修繕に費用を使われていたりということにもなり兼ねません。

マンション管理の主体はあくまで管理組合にあります。管理業務を委託する場合でも、管理組合が業務内容をチェックし管理の全体像を把握しておくことが大切です。

一部委託

一部委託はマンションの管理業務を部分的に委託し、残りは管理組合で対処する方式です。どの業務まで委託するかに特定の決まりはありません。事務管理業務のみ委託する場合であれば、修繕や清掃、保守・点検等の管理業務は居住者自ら行うか、各業者と個別に契約をする必要があります。

一部委託のメリットとして管理費用の削減が挙げられます。そもそも、管理会社も全ての業務を自分達の手で行っているわけではありません。修繕や清掃といった作業はさらに別の業者へ委託することが一般的です。その為、同じ作業だとしても、管理会社を経由すると仲介手数料が加算されてしまいます。

管理会社に頼らず、管理組合と業者が直接契約することで仲介手数料を省くことが可能です。また、複数の業者に見積りを取り、価格交渉を行うこともできます。ただし、業者の選定や契約等は管理組合が行う為、居住者の負担も大きくなってしまう点がデメリットです。

自主管理

自主管理はマンション管理会社に頼らず、全ての管理業務を管理組合が担う方式です。長期修繕計画の立案、資金管理、費用の徴収、業者への発注依頼、日常的な清掃や修繕等、全てを自分達で行う為、居住者に大きな負担が掛かります。マンションの規模が大きくなればそれ相応のノウハウも必要です。

特に近年のマンションでは設備の高度化・複雑化が進んでおり、その管理を素人が行うことは現実的ではありません。実際のところ、自主管理を行っているマンションはごく僅かです。

購入前に要チェック!管理会社とトラブルにならないポイント

中古マンションを購入するのであれば、事前にマンションの管理状況や管理費の運用状況を調べておきましょう。
購入した住戸は自身の資産です。管理業務に不備があるようでは自身の資産を守ることができず、管理会社とのトラブルに発展してしまう可能性もあります。

現地マンションの管理状況を確認する

マンションの管理状況を確認する手段として、以下の2点を実施しましょう。

● 管理会社からマンションの管理に関する書類を取り寄せる

● 実際に現地に足を運び共用部分の管理状況を確認する

管理に関する書類には管理規約長期修繕計画書、管理組合総会の議事録等があり、不動産仲介業者を通じて取り寄せることが可能です。総会議事録は実際に居住者が感じている不満や、マンション管理に対する意識度合を知る手掛かりにもなります。

物件の状態を確認する際は、必ず自分の足で現地に赴き現状を確認するようにしてください。住宅情報サイトに掲載されている外観写真を当てにしてはいけません。これらの写真は修繕直後で状態が良いものが掲載されます。

確認すべき箇所としては共用部分の清掃度合い、外壁のひび割れ・塗装剥がれの有無、建物周囲の雑草処理等です。このような点をチェックするだけでもそのマンションの管理状況が見て取れます。

修繕積立金の値上がりについて確認する

マンション購入前には現在設定されている修繕積立金が適切な金額であるかを確認しておきましょう。計画的な資金運用が行われていないマンションでは、突然の増額や追加徴収が発生するリスクもあります。

修繕積立金は新築時には安く設定されており、長期修繕計画の改定に合わせて積立金額が増額されることが一般的です。しかし、マンションによっては計画通りに値上げがされず、資金不足に陥っている物件もあります。

マンションの規模に応じた適切な修繕積立金については国土交通省もガイドラインを発表しています[注1]。物件の規模に対して修繕積立金が安過ぎる場合、適切な資金運用がされていない物件という可能性もあります。

大規模修繕は居住者の安全性を確保する為、また建物の資産価値低下を防ぐ為に定期的に実施されるものです。マンション選びの際は計画通りに大規模修繕が行われている物件を購入するようにしましょう。

[注1]国土交通省「修繕積立金に関するガイドライン」

物件情報だけでなくマンション管理会社もチェックしよう

管理会社は管理組合からマンションの管理業務を委託された業者です。居住者にとっては自分の資産管理を委ねることになるので、物件の購入時はマンション管理会社の信頼性もチェックするようにしましょう。

しかし、信頼できる業者だからと言って管理業務を全て丸投げすることは危険です。あくまでマンション管理の主体は管理組合ですので、管理業者と協力して建物を管理していくという意識を持ちましょう。

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