マンションの大規模修繕|修繕の基本と費用の相場を把握しよう

マンションの大規模修繕|修繕の基本と費用の相場を把握しよう

マンションでは、定期的に大規模修繕を行う必要があります。これは建物劣化による不具合などを補修するのが目的で、これを怠ると、せっかくの資産価値を落としてしまうことにもなりかねません。

大規模修繕では、工事費用として数千万円が必要となります。そのため、しっかりと検査を行い計画的に進めることが大切です。

大規模修繕についての基本的な知識はもちろん、工事内容や工事費用についてもしっかり把握しておきましょう。

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マンションの大規模修繕とは

マンションでは、共有部分の修繕工事が定期的に行われます。主に高層の分譲マンションで行われるのが一般的で、その費用は毎月各家庭から一定額を徴収し積み立てられています。では、大規模な修繕とはどのような工事なのでしょうか。

計画的に行う修繕工事

修繕工事とは、老朽化による不具合を防ぐために、設備や共用部分の修繕を行う工事のことを指します。管理組合が主体となって、長期修繕計画に基づいて進められます。

大規模修繕と呼ばれるものは、修繕が長期にわたるものや工事内容が大規模、工事費用が高額になるものが該当します。

修繕とは、老朽化した設備や共有部分を応急処置するための工事ではなく、建設当初の水準まで戻す工事のことを言います。しかし、建物のグレードアップを図り資産価値を高めるために、修繕だけではなく、改修工事を合わせて行うことも少なくありません。

一般的な修繕周期

修繕を行う周期としての目安は12年と言われています。しかし、実態の調査では13年から16年に一度行われるのが多いです。

12年周期という目安は、国土交通省が公開している「長期修繕計画ガイドライン」にも記載されているためですが、あくまでも目安です。

大規模修繕では、長期修繕計画を作成してから工事が始まります。長期修繕計画では、修繕の時期や頻度、費用について明確にします。

正確な工事内容を把握しておかないと、費用が無駄になってしまったり、修繕しなければならない場所の修繕ができなかったりするので、10年目を目処に診断を受けます。

主な修繕場所

大規模修繕ではどのような場所を修繕するのでしょうか。具体的な工事場所をみてみましょう。

雨風にさらされる外装

外壁や屋根、屋上などを目視または機器を用いて調査を行ってから修繕工事に取りかかります。事前にきちんと検査をすることで、建物の劣化具合を確認することができ、適正な工事をすることができるようになります。

外装の修繕工事では、補修や防水工事、洗浄を行います。外壁の汚れを放置しておくと美観が損なわれるため、資産価値が低下してしまうおそれがあります。

さらに劣化が進むと雨漏りなどを引き起こし、建物全体が傷むだけでなく、快適な住空間も奪われてしまう可能性があります。

外壁工事と洗浄を一緒に行うと、足場を組むのが一度で済むため、時間の短縮と費用を抑えることにもつながります。

マンションの共有部分

廊下や階段などの共有部分も、修繕工事を行う場所の一つです。劣化部分を修繕する工事をするのが一般的です。

他にも、駐車場設備やエレベーターの修繕、セキュリティシステムの点検なども行われます。修繕する場所が多いため、費用も時間もかかってしまう傾向があります。

機器類の点検、補修では専門的な知識を必要とすることも多いため、専門業者に早めに相談しておくのも良いでしょう。

さまざまな設備

電機、給水、防火設備などの補修も修繕工事に含まれます。これらの機器類にはそれぞれ耐用年数が決められているため、設置年数に応じて修繕や取り替えが必要になってきます。

特に、防火設備はマンション火災を防ぐ大切な設備です。マンションのような共同住宅での火災は大規模な火災に発展しやすいので、万一の火災に備えられるよう、きちんと管理をしていかなければなりません。

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大規模修繕の主な流れ

大規模修繕は、長期修繕計画に則って進められますが、具体的な流れについて把握しておきましょう。流れを抑えておかないと、のちにトラブルを引き起こしてしまう可能性があるので注意が必要です。

マンションの診断

築10年、または前回の修繕工事から10年を目安に、事前の調査、診断を行い、建物の劣化状況を確認することが大切です。

適正な工事を適正な費用で行うためにも、重要な手順の一つです。建物診断はマンション管理業協会などに申請すれば受けることができますが、実際にかかる修繕費用の負担はマンション側なので、しっかりと説明を聞き、納得してから進める必要があるでしょう。

施工会社の選定や説明会

実際に修繕工事を行う施行会社の選定を行います。施行会社を選ぶポイントは、過去の施行実績に注目しましょう

施行実績のない会社を選んでしまうと、工事費用は抑えられても施行品質が水準に届かない可能性があるので、過去の実績、アフターサービスなどにも注目して選ぶのがおすすめです。

施行会社が決まったら、工事内容やスケジュールなど住民への工事に関する説明をしなければなりません。住民には不便な生活を強いてしまうこともあるため、住民からの理解を得られないとトラブルに発展してしまう可能性もあります。

工事とアフターケア

大規模修繕は、基本的に住民が生活しながらの工事になります。住民にとっては、洗濯物が外に干せなかったり、騒音があったりとストレスが溜まりやすい環境になるため、工事の進捗具合などは、随時掲示板に貼り出すなどして対応するようにしましょう。

修繕工事が完了したら、予定されていた修繕がされているかどうかの確認を行います。これは、次の修繕工事にも影響を及ぼしてくるため、細かな部分もきちんと確認するようにしましょう。

入居者にも工事完了の連絡を行い、工事に関するアンケートなどを実施することで、次の修繕工事に活かすことも可能です。また、不具合が起きたらすぐに施行会社に連絡が取れるようにしておくことも忘れないようにしましょう。

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大規模修繕費用とその内訳

大規模修繕では色々な場所を補修しますが、各場所によって費用は異なります。建物の種類や修繕内容などによっても費用は変動しますが、目安として参考にすると良いでしょう。

一般的な修繕費用

一般的には一戸約75万~125万円が相場です。この金額を約12年の期間で積み立て、修繕費用に充てます。

マンションの規模によって修繕に必要な総額は異なってくるため、あらかじめ費用の概算を計算し、毎月いくら積み立てれば良いのかを計算しておくのがおすすめです。

マンションのある自治体によっては、工事の内容次第で助成金や補助金が受け取れるところもあるので、自治体に確認しておくと良いでしょう。

工事別の修繕費用相場

修繕工事では、工事前に調査をして工事が必要な部分を明確にしておく必要があります。適正な価格かどうかを判断するためにも、各工事がいくらくらいかかるのか目安を知っておくことは大切です。

外装塗装工事の費用相場

外装塗装工事は、1㎡あたり約3,000~7,000円が相場です。そのため、マンションの大きさによって塗装する面積が変わるため、費用も変動します。

また、塗料のグレードによっても費用は大きく変わります。期間としては、規模の小さなマンションであれば1~3カ月程度、50戸以上であれば3~5カ月、もっと大きなマンションであれば半年以上要することもあります

外壁塗装では、塗装する範囲全体に足場を組み、高圧洗浄を行います。ひび割れやサビなどの下地処理を施し養生をしてから塗装が始まります。

このように、複数の工程があるため、外壁塗装工事には時間がかかると覚えておきましょう。

防水工事の費用相場

防水工事は、大規模修繕で必ず行う修繕の1つです。防水工事は1㎡あたり、アスファルト防水であれば約3,000~6,500円、ウレタン防水であれば約3,500~6,000円、シート防水は約3,000~6,500円が相場と言われています。

マンションの屋根は、紫外線や風雨によって劣化が激しいので、必ず防水工事を施すようにしましょう

マンションによってどの工法を用いるのかは異なりますが、一般的にウレタン塗装防水で行われます。バルコニーや共有廊下、階段などでは防滑性塩ビシートを用いられることが多いです。

給水や排水関係の費用相場

給水や排水関係の工事では1棟あたり約70~200万円必要になります。戸数によって費用は変動するため、戸数の多いマンションほど高額になります。

耐用年数は約20年ほどはありますが、交換の工事は簡単なものではないので、交換時期がきたら不具合がなくても交換しておくのがおすすめです。

給水管の工事では仮設ホースを設置する必要があり、排水管の工事中は入居者が水道を使えなくなるため、入居者に事前にスケジュールの説明をしておくことが大切です。

足場や飛散シートの費用

外壁工事などを行うため、足場を組んで作業していきます。1㎡あたり約600~1,500円が相場と言われていますが、足場の種類によって費用は変動します。

大規模修繕で利用される足場は枠組み足場、ビケ足場、単管足場の3種類が一般的です。

枠組み足場は、最も多く使われている足場です。設置場所を選ばず高い強度を持つ点が特徴ですが、部材が多いためコストが高い点がデメリットです。

ビケ足場は、耐久性や強度が高い上に、組み立てや解体が簡単な特徴があります。短工期で費用も抑えられますが、設置場所が限られるので注意が必要です。

単管足場は、狭い場所でも設置することが可能ですが、工期がかかる点や他の足場に比べて安全面で劣る点がデメリットと言えます。

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大規模修繕費用の注意点

大規模修繕では、高額な修繕費用を必要とすることから、計画的に進めなければなりません。それ以外にも注意点があるので、きちんと把握してから修繕工事に取り掛かりましょう。

抑えられる費用は節約する

大規模修繕では高額な費用がかかるため、抑えられる費用は抑えて節約したいと思う人は多いでしょう。施工会社などに一括して依頼する場合でも、丸投げをするのは危険です。

全てを任せるのではなく、足場などの工法を検討してもらい、費用を抑えていくようにしましょう。

特に丸投げした場合は、談合に注意しなければなりません。談合とは、コンサルタント会社が施工会社と癒着し、工事費用を意図的に吊り上げ、見返りとしてバックマージンを不正に受け取る行為のことを言います。

丸投げしてしまえば、調査から工事まで任せることができるので、管理会社の手間を省くことができます。しかし、第三者のチェックが入らないということで、費用が高額になることが多いので注意が必要です。

談合や相場よりもはるかに高額な費用を請求されないためにも、修繕設計と工事を分離する設計監理方式で契約することがおすすめです。

追加費用が掛かることがある

大規模修繕では、当初の工事費用から約5%の追加費用が発生することが多いと言われています。修繕工事には、追加費用がつきものと考えておきましょう。

これは、施工されてからでないと正確な費用が出ない部分があるためです。追加費用を請求されてから慌てないためにも、予備費を設定しておくことがおすすめです。

追加費用の中で最も発生しやすい工事が、外壁タイル工事です。一般的には、全体の3~5%に対して修繕工事が必要と想定された上で見積もりが出されますが、実際には10~15%に対して工事が必要となることが多いです。

大規模修繕では、完成図面や建物診断をもとに修繕設計が作成され、見積もり数量通りに工事が進められます。これは責任数量と言って、修繕工事完了後に数量がオーバーしていても追加請求できない仕組みになっています。

しかし、外壁タイルに関しては、足場を設置しないと正確な数量が導き出せないため、見積もり段階では想定内の数量が設定され、工事完了後には追加請求できる仕組みとなっているのです。

複数社の見積もりで比較検討する

施工会社によって修繕費用の見積もり額が異なるため、複数の会社に見積もり依頼をすることがおすすめです。

複数社のプランや費用を比較検討することで、大規模修繕の費用を節約することが可能になることもあります。

複数社に一度に見積もり依頼ができる比較サイト

を利用すると便利です。無料で査定を行うことができ、提示された見積もりを比較検討することができるので、面倒な手間を省くことができます。

信頼できる施工会社を見つけるためにも、複数社の中から選ぶようにしましょう。

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適切な大規模修繕費用を知ろう

大規模修繕とは、約12年程度に一度、より良い居住空間を維持するために建物の劣化を補修する工事です。

大規模修繕では、数千万円という高額な修繕費用を必要とするため、計画的に進めていくことが大切です。また、信頼できる施工会社を選び、タッグを組んで進めることもポイントです。

土地活用比較サイトを利用して、安心して任せられる施工会社を選び、大規模修繕をしっかりと行うようにしましょう。

初心者でもわかる!
記事のおさらい

マンションの大規模修繕はどのくらいでする?
大規模修繕をする周期の目安は12年です。調査では13~16年の間に、外装や共有部分を修繕することが多くあります。詳しくは、こちらご説明していますのでご確認ください。

マンションを修繕する際にはどんな工程がある?
修繕する際には、まずはマンションがどのくらい劣化しているか状況の診断を受けます。その上で、施工会社を選定していきます。詳しくは、こちらでまとめていますのでご覧ください。

修繕費用の相場はいくらくらい?
修繕費用としては、一般的に一戸につき約75万~125万円が相場です。工事する部分によってかかる費用が異なってきますので、詳しくはこちらでご紹介していますのでご覧ください。

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