一般的に「駅から近いマンション」は、多くの購入希望者にとって魅力的な条件となることが多いため、売れると言われています。
人気であるはずの駅近のマンションが売れない場合、要因はどういったところにあるのでしょうか。
この記事では、駅近のマンションが売れる理由から、売れない原因、対策法まで詳しく解説します。
- 駅近のマンションが売れない主な原因は、価格設定、日当たり・眺望の問題、そして周辺の競合にあります。
- 資産価値を高める要素として、駅からの距離、生活利便性、地域の発展性が特に重要です。
- 売れないときの対策として、適正価格の見直し、内覧時の準備と対応、さらには不動産会社の選定が鍵となります。
駅近のマンションって売れる？売れない？
「駅近」のマンションは売れやすいと聞いていたが、思いのほかマンションが売れず困っている方はいませんか？
しかし、「駅近マンションは」以下の理由から、一般的に売れると言われています。
都心に住んでいる方は交通の便を重視するから売れる
特に都心に住んでいる方は、車よりも電車移動が当たり前の方も多いのではないでしょうか。
そんな方にとって、駅から近いことは、通勤や通学の時間を大幅に短縮できるため、多忙な現代人にとって大きなメリットです。
また、駅周辺には多くの商業施設やサービスが集中していることが多いため、日々の買い物や外食、娯楽が手軽に楽しめます。
このため、単身者からファミリー層まで幅広い層で需要が高まっています。
マンションの不動産価格指数が上昇傾向だから売れる
| 年/月 | マンション | 戸建て | 土地 |
| 2020/01 | 151.4 | 102.0 | 93.5 |
| 2021/01 | 157.1 | 102.9 | 102.1 |
| 2022/01 | 175.0 | 111.8 | 107.1 |
| 2023/01 | 189.4 | 117.6 | 109.8 |
| 2024/01 | 197.9 | 118.2 | 115.2 |
参照：国土交通省
国土交通省の提供する不動産価格指数をみると、マンション価格は過去5年間上昇し続けていることがわかります。
他の戸建てや土地の価格推移と比べても増加率は、圧倒的で、この5年間でおよそ23.6%ほど増加しています。
最近の市場調査によると、駅から徒歩5分以内のマンションは、同じエリア内の駅から離れた物件と比較して、平均で約10〜15%高い価格で取引されているとも言われています。
また、売却時の成約スピードも速く、市場に出てから成約に至るまでの期間が平均的に短縮される傾向にあります。
売却を検討している方は、これらの点を強調することで、より魅力的な物件としてアピールすることが可能です。
市場動向を踏まえ、適切な価格設定と戦略的な販売計画を立てることが、成功への鍵となるでしょう。
駅近のマンションが売れない原因８選
人気であるはずの駅近のマンションが売れない要因は、どういったところにあるのでしょうか。この章では、駅近のマンションが売れない原因を8つに分けて詳しく解説します。
- 近隣相場より高く売ろうとしている
- 日当たりや眺望が良くない
- 周辺に競合マンションが多い
- 治安・セキュリティに不安がある
- 外観・室内の印象が良くない
- 騒音問題がある
- 内覧時の対応が適切ではない
- 駐車場が完備されていない
近隣相場より高く売ろうとしている
多くの場合、物件が売れない一番の原因は価格設定にあります。
特に、駅近だからという理由で、近隣の相場価格よりもはるかに高い価格を設定している場合、購入者は他のオプションを探す傾向にあります。
具体例として、駅から近いという特長を持つマンションでも、価格が高いとその特長も埋もれてしまい、資産価値が得ずに終わってしまいます。
日当たりや眺望が良くない
日当たりや眺望も物件の価値を大きく左右します。
例えば、南向きでない、または高層ビルに囲まれているため日当たりが悪い物件は、同じエリアの良好な日当たりの物件に比べて、価格が10〜15%低くなることがあります。
駅近という利点だけでは、
このような住み心地に関する要素が不足している場合、購入希望者は他の物件を探し始める可能性が高いです。
そのため、このような物件は、内装や設備の改善で補う戦略が有効です。
周辺に競合マンションが多い
駅近の地域では、当然ながら競合するマンションが多く存在する可能性があります。
この競合状況は、自身の物件が目立たなくなる一因となる場合があります。
例えば、同じ駅からの距離で、より新しいマンションやより安い価格の物件が出ていると、自身の物件は選ばれにくくなります。
競合物件の価格や条件をリサーチし、差別化できるポイントを明確にすることが重要です。
治安・セキュリティに不安がある
特に女性や家族を持つ購入者は、治安やセキュリティに強い関心を持っています。
駅近だからといって、地域の犯罪率が高い、またはセキュリティシステムが不十分な物件は、同じ条件の物件に比べて売却価格が低くなることがあります。
また、セキュリティの要素が疎かになっていると、購入の決断を避ける人々が増えるでしょう。治安の良し悪しやセキュリティ体制は、物件の資産価値にも影響を及ぼしますので、セキュリティシステムの強化や地域の安全性に関する情報提供が有効です。
外観・室内の印象が良くない
第一印象は非常に重要です。
例えば、外壁の汚れが目立つ、内装が古いといった物件は、リフォームされた同等の物件に比べて、売却価格が低くなることがあります。また、内覧時の物件の外観や室内の印象が良くないと、購入希望者は次に進みたくないと考えるでしょう。
印象が悪いと、その後の交渉にも悪影響を及ぼし、結果的に物件が売れなくなる可能性が高いです。対処として、コストをかけずに印象を改善する方法として、クリーニングや小さな修繕を行うことが効果的です。
騒音問題がある
駅近の物件は、環境の騒音が大きな問題となる場合は大きいデメリットになります。
例えば、駅のアナウンスや電車の音が直接聞こえる物件は、静かな環境の同等物件に比べて、価格が低くなることがあります。
また、騒音がある場合、購入者は住み心地を重視して他の物件を探す可能性が高くなります。騒音対策として、二重窓の設置や防音材の利用が有効です。
内覧時の対応が適切ではない
内覧は物件を実際に見てもらう大事な時ですが、この時の対応が適切でないと購入意欲が削がれ、売却機会を逃す原因になります。そのため、内覧時の対応は、売却成功の鍵です。
購入者に対する説明や対応が不十分だと、他の物件を探し始める動機を与えてしまうことになります。
例えば、内覧の際に物件の長所を十分にアピールできない、清掃が行き届いていないなどの問題があると、購入希望者は他の物件を検討する可能性が高まりますので、事前に内覧に備えて準備を整えておくことが大切です。
駐車場が完備されていない
最後に、駅近であっても、駐車場の有無は重要な要素です。
特に、家族持ちや車を持つ層にとっては、駐車場がないというのは大きなデメリットです。
もし、駐車場が完備されていないマンションの場合は、近隣の駐車場情報の提供が有効です。
駅近なのに売れないマンションを確実に手放す方法
駅近なのに売れないマンションを手放す方法として、「不動産買取」をおすすめします。
不動産買取とは、不動産会社が直接物件を買い取る方法であり、仲介での売却が難しい物件や、売却を迅速に進めたい場合に有効な方法です。不動産買取は確実性が高いです。
仲介売却では、購入希望者が見つかったとしても、ローン審査に通らなかったり、交渉が破談したりするリスクがあります。
一方、不動産買取では、業者が提示した価格に合意すれば、その後の手続きが迅速かつ確実に進行します。
業者は既に資金を用意しているため、契約が破談するリスクがほとんどありません。
基本的に、不動産買取の際は、市場価格のおよそ7～8割程度の価格での取引になります。
しかし、どうしても売れない駅近のマンションの売却方法としておすすめの方法です。
駅近マンションの資産価値を左右する8つの条件
ただ「駅近」といっても、利用する駅の利便性や、地域の発展性などによって、資産の価値は変わってきます。
購入の際のみならず、売却時にも情報を把握しておくと良いでしょう。
この章では、駅近マンションの資産価値を左右する9つの条件を紹介していきます。
駅の利便性はどうか
資産価値を考慮する際に重要なのは、駅自体の利便性です。
ただ駅に近いだけでは不十分で、その駅が多くの路線に接続しているか、頻繁に電車が走っているかなどがポイントになります。
具体例として、都心へのアクセスが良い駅や、主要な施設へのアクセスが容易な駅が近い場合、その物件の資産価値は高く評価されるでしょう。
生活利便性はどうか
駅近であれば、スーパーやコンビニ、病院などの生活に必要な施設が充実している場合が多いです。
これらの施設が近くにあるかどうかは、物件の資産価値を大きく左右します。
例として、子育て世代には近くに学校や公園があるかも重要な判断材料となります。
地域の発展性はあるか
地域が今後発展する可能性があるかどうかも、資産価値に影響を与えます。
都市計画や新しい商業施設の建設など、地域の将来性が期待される場合、物件価値は上がる可能性があります。
具体的には、新しいショッピングモールやオフィスビルが建設された場合、その地域の人口が増え、物件の需要も増加するでしょう。
住環境が整っているか
住環境が整っているとは、例えば周辺の治安が良い、公共施設が整備されている、緑豊かな環境であるなどの点です。
これらは、特にファミリー層や高齢者にとっては非常に重要なポイントとなります。
緑が多い場合、子供が遊ぶスペースも多く、ストレスの少ない生活が可能です。
投資家に注目されているか
物件が投資家から注目されているかも、資産価値に影響を与える要素です。
具体的には、賃貸需要が高いエリアや、将来的な価格上昇が見込まれるエリアは、投資家にとって魅力的です。
その結果、物件の価格が安定するか、あるいは上昇する可能性があります。
付加価値があるか
付加価値とは、例えば共用部分にジムやプールがある、ペット可、最上階にスカイラウンジがあるなどの特別な設備やサービスを指します。
これらの付加価値がある物件は、同条件の物件と比べて資産価値が高くなる場合があります。
希少性があるか
物件が持つ希少性も資産価値に影響を与えます。
たとえば、海が見えるマンションや、大規模な開発が予定されているエリアで既に建っているマンションなどは、その希少性から高い価格がつく場合があります。
管理体制・セキュリティ体制は整っているか
管理体制も資産価値に大きく影響します。
24時間体制のセキュリティ、清掃が行き届いているなど、管理体制がしっかりしている物件は資産価値が高いと評価されます。
駅近のマンションが売れないときの対策ポイント
適正価格に見直す
最初に考慮すべきは、物件の価格設定です。
近隣の相場を調査し、適正な価格に設定することで、購入者が興味を持ちやすくなります。
あなたのマンションに合った不動産会社を見つけるために、身近にある不動産屋に1件1件問い合わせしていくには時間も手間も掛かってしまいます。そこでオススメなのが不動産一括査定サービスを利用することです。
複数の不動産屋に査定してもらった方が、そのエリアの市場に合った適正価格を出してもらうことが出来ます。より良い売却をしたいのであれば、業界No.1の不動産一括査定サービス「イエウール」を使って信頼できる不動産会社を見つけましょう。
不動産会社を見直す
もちろん価格も重要ですが、不動産会社の選定も重要です。
適正な売却を決めるところから、実際の売却契約などの細かい作業まで満足できる会社を選ぶことで、売却がスムーズに行えます。
内覧準備を徹底・対応方法を見直す
次に、内覧時の対応や準備に問題がないかを見直してください。
具体的には、部屋をきれいに掃除しておき、必要な修繕を行い、良い印象を与えるように努力することが重要です。
時期を見直す
物件が売れない場合、売却のタイミングも考慮するポイントです。
例えば、春や秋は引っ越しシーズンであり、物件が売れやすい時期とされています。
駐車場やスーパーなど近所の情報も把握しておく
最後に、近隣の便利な施設や駐車場の有無など、周辺環境の情報も把握しておくことで、買い手に対して物件の魅力を更にアピールすることができます。
これにより、資産価値を高め、売却を成功させる可能性が高まります。