空き家に使える補助金や減税制度とは?空き家の賢い活用方法 

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こんにちは、イエウール編集部です。深刻な社会問題になっている、日本の空き家事情。「相続で引き受けたものの、どう活用すればよいかわからない」という人も多いのではないでしょうか。今回は空き家が増えている背景や空き家の活用方法、各自治体で異なる補助金・減税制度をご紹介します。

先読み!この記事の結論
  • 空き家を放置し続けることで強制執行等の対象になり家が取り壊されてしまうことも
  • 自治体ごとに空き家活用のための制度が用意されていることもあるのでチェックしてみよう

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「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、家を売る記事をご覧ください。

日本の空き家事情

日本の空き家とは?

平成26年に交付された「空家等対策の推進に関する特別措置法」によると、空き家とは、建築物、それに付随するものが居住または使用されていないものを指します。つまり、誰も住んでいない、使っていない放置された物件のことです。売却中、賃貸募集中の物件は該当しません。
特定空き家の定義は下記のように明記されています。

  1. 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  3. 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
  4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

日本の空き家率

物件の老朽化や人口の高齢化、また、所有者不明のため放置されてしまった状態の空き家が増加しています。
平成25年の総務省の調査では、総住宅数は6063万戸のうち、空き家数は820万戸という結果が出ました。
日本の住宅のうち約14%が空き家になっており、5年間で空き家は8.3%(63万戸)増えています。

空き家が増えている原因

空き家が増えている原因は、主に老朽化と人口現象・高齢化です。

人口減少により、住む人間より家の方が多くなると、空き家が増えてしまいます。
また、現在居住していても、所有者が高齢者で死亡した場合を考えると、将来的に空き家になる可能性をはらんでいます。

物件の老朽化が原因で、居住できない場合もあります。住みたいけれど、安全面の問題がある物件です。人も住めず、処分もできない状態で、放置されたままになっているケースがあります。

登記すらされていない建築年不明の空き家であると、所有者の特定が困難になり、放置が長期化してしまいます。

 

 

家の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の家に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

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空き家のリスクとデメリット

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空き家の問題

空き家によって発生するトラブルやリスク

空き家は基本的にリスクしかありません。税金の負担だけでなく、周囲の住環境にも影響を及ぼすため、所有者だけの問題ではないのです。

1.周囲の住環境への影響
空き家は、倒壊、外壁の剥離、屋根や壁が落ちて道路をふさぐこともあります。その落下物で、住民が怪我をする可能性も否めません。防災の観点でも、有事の際に避難経路を絶ってしまいます。そのため、事件・事故を危惧した周辺の住民が自治体に報告し、空き家が発見されるケースが多くあります。

2.景観の悪化
朽ち果てた柱や外壁は景観を悪化させます。また、雑草が生えたり害虫や動物が住みつくこともあり、周囲に不衛生な印象を与えるでしょう。
観光施設や商業施設付近であれば、景観を損ねることは大問題です。

3.防犯
不法投棄や不法侵入、不法占拠、放火のリスクも避けられません。その物件が被害にあうだけでなく、近隣にも影響が及びます。空き家の多い地域は犯罪の温床になり、地域の魅力を下げ、居住者が減り、空き家が増えるという悪循環をうみます。

4.経済的損失をうむ
人口が減少する中、住宅の数自体は減っていません。今のまま空き家が増えると、住宅数が過剰供給になり、住宅の資産価値が落ちてしまいます。たくさんの空き家が市場に出回ると、価格崩壊が起きるので、住宅ローンを抱える売主には大打撃です。日本の経済においても、大問題なのです。

空き家の活用方法

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賃貸、シェアハウス

空き家を賃貸やシェアハウスとして貸し出す方法です。賃貸料として収入を得られるだけでなく、誰かが家に住むことで家の劣化スピードをゆるめることができます。

店舗

ある倉庫街では、倉庫をカフェやショップにリノベーションし、若者の街として人気を集めている事例があります。
改装可能な物件として貸し出すことで、店舗物件として用途が広がります。物件の原形はなくなってしまいますが、用途のなかった物件が再利用されます。

民泊

観光客向けに宿泊可能な施設にすることも可能です。

古民家を宿泊施設に改装した事例では、行政から開業資金として補助が出て、自己資金の負担が少なく民泊ビジネスに着手することができます。

2018年6月に施行された民泊新法で、民泊運営のルールが厳しく定められ、誰でも気軽に事業を開始することが難しくなりましたが、所定の手続きをとり、条件をクリアした物件は資格が与えられ、宿泊施設として貸し出すことができます。

空き家バンク

空き家バンクとは、空き家を借りたい、貸したい人のマッチングサイトです。主に、自治体から委託された団体により運営されています。

不動産会社の運営する不動産検索サイトのようなイメージですが、自治体が運営主体のため営利目的ではありません。
自治体としては、人口を増やし税収を増やしたいので、空き家を活用して移住者の促進を促しています。

補助金、減税制度を使おう

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空き家対策とは

自治体ごとに空き家対策は異なりますが、主に4つの対策を講じています。

1 空き家の情報収集 空き家の調査、データベース化、所有者特定のための固定資産税情報の利用
2 空き家、跡地の再利用 空き家をどのように利用・活用するかの検討
3 特定空き家に対する措置 特定空き家等に対しては、除却、修繕、立木竹の伐採等の措置の助言又は指導、
勧告、命令 、さらに、行政代執行の方法により強制執行が可能
4 財政、税制上の措置 空き家対策に関する費用の補助、税制の優遇
空き家対策特措法のポイント
  • 管理されていない空き家を「特定空家」に指定
  • 特定空家に対して罰金や行政代執行を行うことが可能
  • 行政代執行で空き家が解体などされた場合、所有者は費用を負担しなければならない

各自治体の空き家対策事例

群馬県前橋市のケース
群馬県前橋市では、空き家利活用センターの設置、相談会の実施、借主と貸主のマッチングの他に、補助制度をつくりました。居住支援、まちづくり拠点活用支援、空き家を活用した二世代近居、同居住宅支援、老朽化空き家対策事業(解体工事費支援)です。

東京都板橋区のケース
区内に207件ある危険な老朽建築物(うち空き家118件)を、10年計画で0にする目標を設定しました。
対策としては、パトロールや助成金制度、啓発・相談・専門家派遣制度をつくる計画です。

鳥取県日南市のケース
空き家や特定空き家の認定戸数、特定空き家の撤去戸数の目標数値を定め、5年かけて現状10戸ある空き家を、5戸まで撤去する計画を立てました。
空き家バンクを通じて契約が成立した空き家には、「家財道具等処分補助金」「老朽化危険家屋等解体撤去補助金」「解体撤去にかかる固定資産税の減免」などの施作を実施する予定です。

それぞれの自治体では、空き家や特定空き家の戸数を調査した上で、相談窓口を設置し、撤去のための費用を補助する施作を打ち出しました。

各自治体の行政代執行の事例

行政代執行は、所有者に代わり行政が強制的に対策をとることです。
自治体はパトロールや住民からの通報で、空き家を認識、危険度を調査し、固定資産税や登記簿を元に所有者を特定して、指導を行っています。

悪質な場合だと、20年にわたり自治体が自力解決の指導を行っている不動産もあります。助言・指導を無視して放置した場合は、勧告からおよそ半年以内に撤去されています。

撤去費用は、不動産の所有者に請求されます。この支払いを放置していると、住んでいる家や車などの財産の差し押さえをされてしまいます。放置せずに、自治体の指導に従い、窓口に相談することで、補助金・助成金を紹介してもらえたり、空き家活用のサポートをうけ、できるだけ自己負担が少なく空き家を処分することができます。行政代執行が実施されると、家が自動的に取り壊され、撤去費用の請求だけが残ります。

お金がないからといって、空き家を放置するのは、自身にとっても、周囲の住民・住環境にとってもリスクがあります。

東京都葛飾区のケース
窓や外壁が剥がれ落ち、大きく傾いており、数本の大木で支えている状態の空き家は、10年間にわたり所有者に老朽化対策を働きかけてきたが放置されたままでした。近隣住民の苦情がきっかけで調査に入ると、老朽化による倒壊、周囲の鉄道や公園に危害を及ぼす危険性が判明されます。
強制執行により物件は完全に撤去され更地になりました。この撤去費用約185万円は所有者に請求されました。

山形県川西市のケース
競売により取得した昭和27年建築の倉庫件車庫を所有者は放置しており、近隣住民から落雪や積雪倒壊の危険性についての通報があり、町は所有者に指導していました。所有者は、除去費用の捻出が困難なため放置していたというケースです。
すでに傾き外壁の損傷が激しいため、通学路、近隣店舗、通行人に危害が及ぶと判断し行政代執行を実施し、撤去費用約400万円は所有者に請求されました。

各自治体の略式代執行の事例

略式代執行は所有者が判明しない場合に実施されます。かなり古い物件や、登記簿がない物件は、所有者を特定するのが難しいためです。所有者が特定できない場合の撤去費用は自治体が負担します。

略式代執行が実施されているのは、主に所有者が死亡または相続放棄手続き完了というケースが多いようです。

新潟県妙高市
平成22年に廃業した温泉街にある元旅館のケースです。所有者である法人は破産しており、その後積雪により屋根が崩落しました。
近隣への影響、景観を乱し、観光に影響がある、住民や観光客の通行に妨げがあるという理由で略式代執行を実施することが決定。
その際には約4,000万円の撤去費用がかかりました。

空き家対策の補助金制度とは

空き家対策の補助金は主に3種類にわけられます。

1 空き家の除去に対する補助金 (解体費用、撤去処分の費用)
2 空き家の改修に対する補助金 (リフォーム、改修工事)
3 空き家の取得に対する補助金 (購入、転入)

1.空き家の除去に対する補助金
・空き家解体・除去支援
自治体内の事業者に撤去を請け負わせる場合、補助金を交付する
北海道伊達市
北海道北広島市
北海道釧路市

2.空き家の改修に対する補助金
・住宅団地購入費補助事業
特定の団地の購入、住居の住み替え費用の補助金を交付
福井県越前市
広島県広島市
・リフォーム・改修補助
自治体内の事業者にリフォームを請け負わせる場合、補助金を交付
岩手県盛岡市
新潟県
埼玉県
・空き家貸付支援
移住定住者に対して空き家を貸す場合に助成金を交付
北海道厚真町
福島県
秋田県
・ふるさと復興支援
被災者が居住のために空き家を購入または借りる場合、ハウスクリーニングやリフォームの代金の一部を補助。対象は被災者に限る
福島県
・耐震改修支援
旧耐震基準で建築された木造住宅の「耐震改修」に対して、補助金を交付
神奈川県厚木市
高知県
愛知県
三重県
・空き家再生支援
空き家バンクを通じて契約が成立した空き家に対して改修費用の一部を補助
茨城県利根町
佐賀県小城市
熊本県
・空き家利用・活用支援
空き家を使って事業を行う際の費用を補助
青森県弘前市
岐阜県
岡山県岡山市
高知県

3.空き家の取得に対する補助金
・定住促進住宅新築・購入補助金制度
町内に居住するため住宅を取得し、新たに町内に転入する移住者への取得費用の補助
栃木県栃木市
奈良県吉野市
・促進奨励金
転入する際の引っ越し費用、および仲介手数料等の費用の一部を助成
三重県鳥羽市
長崎県
千葉県

減税制度とは

まず、特定空き家に該当する空き家に対する固定資産税に対して住宅用地特例が適用されなくなりました。放置された危険な空き家は税制優遇を適用されず、通常の空き地と同じ税金が課されます。

一方で、空き家を処分、改修、購入するための税制優遇があります。空き家を譲渡した際の所得3,000万円の特別控除を受けることができます。

補助金、減税の調べ方

現在空き家を所有しているのであれば、補助金・助成金、減税制度を利用して、空き家を活用することも検討しましょう。
居住や再利用が不可能な物件は、撤去することになりますが、撤去費用の補助金や助成金を活用することで、自己資金の負担を減らすことができます。
また、これから引っ越しや住宅の購入を検討している人は、空き家も選択肢になります。空き家の購入、リフォームに対して補助をしている自治体もあります。

そういった自治体、補助金や減税制度を調べるには下記のサイトが利用できます。

・検索サイト
全国補助金一覧|空き家の補助金・助成金の都道府県別リスト
空き家の事なら、管理から活用まで【空き家みまわり隊】
こちらでは都道府県別に空き家の補助金・助成金を調べることができます。

・自治体のウェブサイト
各自治体のウェブサイトで空き家対策の補助金、助成金を紹介しています。
ウェブサイトに情報が見られない場合は、直接自治体の住宅課に問い合わせると最新の情報が手に入ります。
空き家対策補助金 | 厚木市

神奈川県厚木市のウェブサイトでは、老朽空き家解体工事補助金、要耐震改修空き家取得事業補助金が紹介されています。

東京都であれば、様々な空き家対策相談窓口が紹介されています。
【空き家の相談窓口】NPO法人 空家・空地管理センター

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
マンション購入で使える補助金や控除とは?制度の種類や申請方法を紹介

空き家の売却や活用を考える前に

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  • 日本の空き家事情について知ろう
  • 空き家のリスクとは
  • 空き家を活用する方法

まずは現状の資産価値を把握する

空き家は状況によって活用方法が異なります。

  • 売却する
  • 賃貸として貸し出す
  • 補助金を利用して、撤去、解体する
  • 補助金を利用して、事業用に転用する、事業用として貸し出す
  • 補助金を利用して、改修、リフォームをする。さらに貸し出す、または自分で居住する
  • 補助金を利用して、購入者、借主を探す

このように様々な選択肢が考えられます。
活用方法を判断するためには、まずは現状の資産価値を把握する必要があります。
資産価値とは、「いくらの価値があるか」です。
いくらぐらいで売却できるか、賃貸として運用できるかの査定額を元に、撤去するか、リフォームするか、貸し出すか、売り出すかを判断できます。

あまりにも古い場合は、撤去・解体を選ばざるを得えません。いずれにも費用がかかります
また、まだ使えるが用途や借主が見つからない場合でも、自治体の窓口に相談することで、解決策がみつかる場合があります。

空き家を放置していると、老朽化するだけでなく、税金も多く払わなければいけないケースも出てきます。また、経済に不利益、周囲への悪影響を及ぼす可能性もあるので、できるだけ早く、利用方法、処分方法を決めましょう。

物件の状況により対策は様々ありますが、売却した方が利益が出て、損が少ない場合があります。
エリアや周囲の環境、築年数で売却金額は大きく変わってきますので、まずは、現在の売却価格を査定に出して、売却するか、活用するか(賃貸やリフォーム)、処分するかの判断材料を得ましょう。

補助金を利用して改修、リフォームしても借り手がつかなければ意味がありません。

また、リフォームしなくても十分価値があり、売却も可能な場合もあります。
そういった価値や可能性を見るためにも査定は重要なきっかけになります。

売却を考えるなら、一括査定

空き家の処分方法として、売却を検討しているなら、まずは、物件の価値、価格を知るために査定することが必要になります。
不動産会社に訪問することなく、オンラインで査定する一括査定という方法がおすすめです。
一括査定には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。

簡易査定では、物件の築年数、間取り、エリアといった概要を入力し、おおまかな査定額を知ることができます。過去から蓄積された潤沢なデータに基づき、似ている物件を参考に、売却できる金額を算出します。
しかし、実際の物件独自のアピールポイントや、マイナスポイントが反映されないため、正確な査定額とは言えません。あくまでも、過去のデータと似た物件を参考にされた金額になります。

訪問査定は、実際に不動産会社の担当者が売却される物件を訪れ、物件を調査した上で査定額を算出します。
オンラインの簡易査定では伝えきれなかった、物件独自のポイントも評価されるため、より具体的かつ現実的な査定額になります。
また、対面で不動産会社の担当者に気軽に相談することもできるため、情報収集にも役立ちます。

一括査定は、無料で一度にたくさんの不動産会社に査定依頼ができることが大きなメリットです。
一括査定を利用しない場合、自分で不動産会社を調べて訪問し、都度、物件の説明をしなければいけないという手間がかかります。

しかし、一括査定では、複数の業者が見積もりを出すため、相場観を知ることができるだけでなく、最高額をつける業者と出会うことが可能です。

イエウールで一括査定

一括査定サイト、『イエウール』では、1,600社以上の厳選された不動産会社が登録されています。首都圏だけでなく、全国各地の不動産会社の中から、自身の所有する不動産に売却と相性の良いパートナーを見つけることが可能です。
悪徳業者やしつこい営業、クレームの多い業者は契約解除され、優良企業のみが掲載されています。自身で不動産会社を調べていれば、悪質な業者と知らずに契約してしまうリスクがあるので、注意しましょう。

全国にアピールできる広告力を持つ大手企業から、地域の情報やネットワークを持つ地域密着型の企業まで様々な強みを持つ会社が登録されています。会社によって強みは違ってきますので、複数の会社の中から、自身の所有する不動産と相性の良い企業を探せることが大きなメリットです。

簡易査定では気軽に、簡単に不動産の価値、価格の相場を知ることができ、訪問査定では堅実な価格を知ることができます。

空き家オーナーは、空き家の活用、処分方法を決めるために、まずは、現在の不動産の価値・価格を知り、損をしない方法を検討する必要があります。
補助金や助成金にとびついても、売り手や借り手が見つからなければ大損です。
それぞれの物件に合った方法を見つけるためにも、まずは一括査定で現在の価格を把握しましょう。

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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