「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
空き家には補助金、減税制度を使おう
空き家の活用で利用可能な補助金は、以下の3つあります。
- 転入の家賃補助制度
- 空き家の改修に対する補助金 （リフォーム、改修工事）
- 空き家の除去に対する補助金 （解体費用、撤去処分の費用）
- 空き家の取得に対する補助金（購入）
転入の家賃補助制度
賃貸物件において、世帯収入が低所得者世帯であった場合や、避難支援が必要な世帯に対して、本来の家賃から一部を国や自治体が補助するというものです。
家賃の補助額は、毎年一定額ずつ現象していく仕組みになっており、初年度で、【最大4万円/月】が支給されます。
そして、最長20年間補助を受けることができ、20年間で、本来の家賃に戻るように計算されています。
※市区町村によって、補助の割合が変わる可能せいがあるため、利用前にかならず最新情報を確認してください。
空き家の改修工事に対する補助金
国の補助制度として住宅リフォームの支援制度というものがあります。
さまざまな対象がありますが、例えば、子育てしやすい生活環境の整備を測るための改修や、自身の際の住宅・建物の当回答による被害の軽減をはかるためなど、があります。
もう少し具体的な説明をすると、「ふるさと復興支援」は、被災者が居住のために空き家を購入または借りる場合、ハウスクリーニングやリフォームの代金の一部を補助するものです。対象は被災者に限ります。
こちらの制度も補助の対象となる区域、規模、敷地、建物用途等の要件は、お住いの市区町村により異なりますので、利用前にかならず確認を行ってください。
空き家の除去対する補助金
最後に紹介するのは、解体工事時に補助金のサポートを受ける事ができる制度です。
老朽化した空家の場合、人がいないことで放火の危険があったり、不法投棄されやすい環境だったりします。また、街の景観を損ねてしまう恐れも非常に高いため、建物の解体が推奨されています。
建物解体公示に対する補助金は、国土交通省から出ている補助金制度になりますが、個人が解体工事を行う場合は、地方自治体から補助金を受け取る形となります。
建物の解体に伴う補助金をいただけるかどうかの条件は自治体ごとにことなります。利用時には、最寄りの市区町村・自治体に詳細を確認するようにしてください。
減税制度とは
まず、特定空き家に該当する空き家に対する固定資産税に対して住宅用地特例が適用されなくなりました。放置された危険な空き家は税制優遇を適用されず、通常の空き地と同じ税金が課されます。一方で、空き家を処分、改修、購入するための税制優遇があります。空き家を譲渡した際の所得3,000万円の特別控除を受けることができます。
補助金、減税の調べ方
現在空き家を所有しているのであれば、補助金・助成金、減税制度を利用して、空き家を活用することも検討しましょう。居住や再利用が不可能な物件は、撤去することになりますが、撤去費用の補助金や助成金を活用することで、自己資金の負担を減らすことができます。
また、これから引っ越しや住宅の購入を検討している人は、空き家も選択肢になります。空き家の購入、リフォームに対して補助をしている自治体もあります。
そういった自治体、補助金や減税制度を調べるには下記のサイトが利用できます。
検索サイト
全国補助金一覧｜空き家の補助金・助成金の都道府県別リスト
空き家の事なら、管理から活用まで【空き家みまわり隊】
こちらでは都道府県別に空き家の補助金・助成金を調べることができます。
自治体のウェブサイト
各自治体のウェブサイトで空き家対策の補助金、助成金を紹介しています。
ウェブサイトに情報が見られない場合は、直接自治体の住宅課に問い合わせると最新の情報が手に入ります。
空き家対策補助金 | 厚木市
神奈川県厚木市のウェブサイトでは、老朽空き家解体工事補助金、要耐震改修空き家取得事業補助金が紹介されています。
東京都であれば、様々な空き家対策相談窓口が紹介されています。
【空き家の相談窓口】NPO法人 空家・空地管理センター
空き家対策とは
自治体ごとに空き家対策は異なりますが、主に4つの対策を講じています。| 1 | 空き家の情報収集 | 空き家の調査、データベース化、所有者特定のための固定資産税情報の利用 |
| 2 | 空き家、跡地の再利用 | 空き家をどのように利用・活用するかの検討 |
| 3 | 特定空き家に対する措置 | 特定空き家等に対しては、除却、修繕、立木竹の伐採等の措置の助言又は指導、 勧告、命令 、さらに、行政代執行の方法により強制執行が可能 |
| 4 | 財政、税制上の措置 | 空き家対策に関する費用の補助、税制の優遇 |
- 管理されていない空き家を「特定空家」に指定
- 特定空家に対して罰金や行政代執行を行うことが可能
- 行政代執行で空き家が解体などされた場合、所有者は費用を負担しなければならない
各自治体の空き家対策事例
【群馬県前橋市のケース】群馬県前橋市では、空き家利活用センターの設置、相談会の実施、借主と貸主のマッチングの他に、補助制度をつくりました。居住支援、まちづくり拠点活用支援、空き家を活用した二世代近居、同居住宅支援、老朽化空き家対策事業（解体工事費支援）です。
【東京都板橋区のケース】
区内に2０７件ある危険な老朽建築物（うち空き家１１８件）を、10年計画で0にする目標を設定しました。
対策としては、パトロールや助成金制度、啓発・相談・専門家派遣制度をつくる計画です。
【鳥取県日南市のケース】
空き家や特定空き家の認定戸数、特定空き家の撤去戸数の目標数値を定め、５年かけて現状10戸ある空き家を、５戸まで撤去する計画を立てました。
空き家バンクを通じて契約が成立した空き家には、「家財道具等処分補助金」「老朽化危険家屋等解体撤去補助金」「解体撤去にかかる固定資産税の減免」などの施作を実施する予定です。
それぞれの自治体では、空き家や特定空き家の戸数を調査した上で、相談窓口を設置し、撤去のための費用を補助する施作を打ち出しました。
各自治体の行政代執行の事例
行政代執行は、所有者に代わり行政が強制的に対策をとることです。自治体はパトロールや住民からの通報で、空き家を認識、危険度を調査し、固定資産税や登記簿を元に所有者を特定して、指導を行っています。
悪質な場合だと、20年にわたり自治体が自力解決の指導を行っている不動産もあります。助言・指導を無視して放置した場合は、勧告からおよそ半年以内に撤去されています。
撤去費用は、不動産の所有者に請求されます。この支払いを放置していると、住んでいる家や車などの財産の差し押さえをされてしまいます。放置せずに、自治体の指導に従い、窓口に相談することで、補助金・助成金を紹介してもらえたり、空き家活用のサポートをうけ、できるだけ自己負担が少なく空き家を処分することができます。行政代執行が実施されると、家が自動的に取り壊され、撤去費用の請求だけが残ります。
お金がないからといって、空き家を放置するのは、自身にとっても、周囲の住民・住環境にとってもリスクがあります。
【東京都葛飾区のケース】
窓や外壁が剥がれ落ち、大きく傾いており、数本の大木で支えている状態の空き家は、10年間にわたり所有者に老朽化対策を働きかけてきたが放置されたままでした。近隣住民の苦情がきっかけで調査に入ると、老朽化による倒壊、周囲の鉄道や公園に危害を及ぼす危険性が判明されます。
強制執行により物件は完全に撤去され更地になりました。この撤去費用約185万円は所有者に請求されました。
【山形県川西市のケース】
競売により取得した昭和27年建築の倉庫件車庫を所有者は放置しており、近隣住民から落雪や積雪倒壊の危険性についての通報があり、町は所有者に指導していました。所有者は、除去費用の捻出が困難なため放置していたというケースです。
すでに傾き外壁の損傷が激しいため、通学路、近隣店舗、通行人に危害が及ぶと判断し行政代執行を実施し、撤去費用約400万円は所有者に請求されました。
各自治体の略式代執行の事例
略式代執行は所有者が判明しない場合に実施されます。かなり古い物件や、登記簿がない物件は、所有者を特定するのが難しいためです。所有者が特定できない場合の撤去費用は自治体が負担します。略式代執行が実施されているのは、主に所有者が死亡または相続放棄手続き完了というケースが多いようです。
【新潟県妙高市】
平成22年に廃業した温泉街にある元旅館のケースです。所有者である法人は破産しており、その後積雪により屋根が崩落しました。
近隣への影響、景観を乱し、観光に影響がある、住民や観光客の通行に妨げがあるという理由で略式代執行を実施することが決定。
その際には約4,000万円の撤去費用がかかりました。
空き家の売却や活用を考える前に
まずは現状の資産価値を把握する
空き家は状況によって活用方法が異なります。- 売却する
- 賃貸として貸し出す
- 補助金を利用して、撤去、解体する
- 補助金を利用して、事業用に転用する、事業用として貸し出す
- 補助金を利用して、改修、リフォームをする。さらに貸し出す、または自分で居住する
- 補助金を利用して、購入者、借主を探す
このように様々な選択肢が考えられます。
活用方法を判断するためには、まずは現状の資産価値を把握する必要があります。
資産価値とは、「いくらの価値があるか」です。
いくらぐらいで売却できるか、賃貸として運用できるかの査定額を元に、撤去するか、リフォームするか、貸し出すか、売り出すかを判断できます。
あまりにも古い場合は、撤去・解体を選ばざるを得えません。いずれにも費用がかかります
また、まだ使えるが用途や借主が見つからない場合でも、自治体の窓口に相談することで、解決策がみつかる場合があります。
空き家を放置していると、老朽化するだけでなく、税金も多く払わなければいけないケースも出てきます。また、経済に不利益、周囲への悪影響を及ぼす可能性もあるので、できるだけ早く、利用方法、処分方法を決めましょう。
物件の状況により対策は様々ありますが、売却した方が利益が出て、損が少ない場合があります。
エリアや周囲の環境、築年数で売却金額は大きく変わってきますので、まずは、現在の売却価格を査定に出して、売却するか、活用するか（賃貸やリフォーム）、処分するかの判断材料を得ましょう。
補助金を利用して改修、リフォームしても借り手がつかなければ意味がありません。
また、リフォームしなくても十分価値があり、売却も可能な場合もあります。
そういった価値や可能性を見るためにも査定は重要なきっかけになります。
売却を考えるなら、一括査定
空き家の処分方法として、売却を検討しているなら、まずは、物件の価値、価格を知るために査定することが必要になります。不動産会社に訪問することなく、オンラインで査定する一括査定という方法がおすすめです。
一括査定には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。
簡易査定では、物件の築年数、間取り、エリアといった概要を入力し、おおまかな査定額を知ることができます。過去から蓄積された潤沢なデータに基づき、似ている物件を参考に、売却できる金額を算出します。
しかし、実際の物件独自のアピールポイントや、マイナスポイントが反映されないため、正確な査定額とは言えません。あくまでも、過去のデータと似た物件を参考にされた金額になります。
訪問査定は、実際に不動産会社の担当者が売却される物件を訪れ、物件を調査した上で査定額を算出します。
オンラインの簡易査定では伝えきれなかった、物件独自のポイントも評価されるため、より具体的かつ現実的な査定額になります。
また、対面で不動産会社の担当者に気軽に相談することもできるため、情報収集にも役立ちます。
一括査定は、無料で一度にたくさんの不動産会社に査定依頼ができることが大きなメリットです。
一括査定を利用しない場合、自分で不動産会社を調べて訪問し、都度、物件の説明をしなければいけないという手間がかかります。
しかし、一括査定では、複数の業者が見積もりを出すため、相場観を知ることができるだけでなく、最高額をつける業者と出会うことが可能です。
イエウールで一括査定
一括査定サイト、『イエウール』では、2,300社以上の厳選された不動産会社が登録されています。首都圏だけでなく、全国各地の不動産会社の中から、自身の所有する不動産に売却と相性の良いパートナーを見つけることが可能です。悪徳業者やしつこい営業、クレームの多い業者は契約解除され、優良企業のみが掲載されています。自身で不動産会社を調べていれば、悪質な業者と知らずに契約してしまうリスクがあるので、注意しましょう。
全国にアピールできる広告力を持つ大手企業から、地域の情報やネットワークを持つ地域密着型の企業まで様々な強みを持つ会社が登録されています。会社によって強みは違ってきますので、複数の会社の中から、自身の所有する不動産と相性の良い企業を探せることが大きなメリットです。
簡易査定では気軽に、簡単に不動産の価値、価格の相場を知ることができ、訪問査定では堅実な価格を知ることができます。
空き家オーナーは、空き家の活用、処分方法を決めるために、まずは、現在の不動産の価値・価格を知り、損をしない方法を検討する必要があります。
補助金や助成金にとびついても、売り手や借り手が見つからなければ大損です。
それぞれの物件に合った方法を見つけるためにも、まずは一括査定で現在の価格を把握しましょう。