不動産コラム

こんにちは。イエウールコラム編集部です。
不動産を売却する際には様々な税金を収めなければなりません。そのなかでも今回は、不動産に課税される固定資産税と都市計画税についてみていきます。

目次

1.はじめに

中古住宅など不動産売却の際には通称「固都税」とも略称される固定資産税や都市計画税精算金の処理が売主と買主との間で必要になってきます。

その他にも売却する資産の条件に応じて固定資産税に関する重要な諸手続きがあります。また、固都税を滞納すると様々な税務上のペナルティが課されるためにその計算方法や納付のタイミングなど気になる重要なポイントについて解説していきます。

2.固定資産税・都市計画税（固都税）とは

（１）固定資産税とは

固定資産税とは、土地や家屋、さらに建物などに付随する償却資産の所有者に対して課税される地方税法上の市町村税となります。

この償却資産とは、個人や法人により所有される土地や家屋を除いた事業に供される資産を意味しており、例えば建物内にあるボイラーなどの機械の他、船舶や飛行機などが該当します。

固定資産税は毎年1月1日を課税基準日として、その時点で所有されている固定資産に対して課税されます。

あくまで1月1日付けで所有していた場合には一律に課税されるため、その翌日の2日に該当資産の売却処分などをしても、元の所有者はその全額を納税しなければなりません。

尚、課税額の方法については改めて後述します。

（２）都市計画税とは

土地計画税とは、土地計画事業や土地区画整理事業に必要な費用に充当するために市街化区域内にある土地や家屋の所有者に対して各市町村（東京都内23区については東京都）が課税する税金となります。

この都市計画税は固定資産税と同時に課税され、特定の支出に充当することを目的とすることから、目的税とも呼ばれています。

3.固都税は売却主が負担をする

（１）固都税を納税する人の条件

固都税を納付する義務のある人ですが、既にご紹介したようにあくまで1月1日時点での土地や家屋の所有者ということになります。

より具体的に言えば、固定資産課税台帳上で所有者として登録されている人が該当する固定資産の所有者ということになっており、その人が納税義務を負うことになります。従って、不動産を売却する場合、基本的には売主が納税義務者となります。

中には登記上の所有者が納税義務者であると誤解される場合がありますが、固都税については登記の有無は全く関係ありません。この場合、所有者として登記されている人が課税賦課期日以前に死亡した場合、現在の所有者が納税義務者となりますので注意が必要です。

4.固都税の精算

（１）固都税の精算の概要

中古住宅などの不動産を売却する場合、固定資産税の精算が買主との間で行われます。

これは前述の通り、売主側が通年分として既に納付した固都税に対して、日割り計算により不動産の引渡し日以降の分に該当する同税額を買主から売主に負担してもらうのが、固都税における精算になります。

固都税の精算の際に用いられる日割り計算については暦年計算と年度計算の二種類があります。

前者の暦年計算は1月1日を起算日にする場合であり、後者の年度計算は4月1日を起算日にする場合となります。

計算方法については特に決まりが無いためにどちらを用いても構いません。尚、関東地方の不動産業者は1月1日を起算日として用いるケースが多く、関西の不動産業者は4月1日を採用する傾向が多いようです。

いずれにしても売買契約書などに精算方法に関する記述がありますので確認してみてください。

（２）固都税を精算する理由

売却不動産の固都税を精算する理由ですが、売主と買主間において税負担の公平性を保つために行われます。

税額については日割り計算が可能であるため、売主が該当不動産を売却し、引渡しを済ませた日以降の固都税についても負担するのは不公平です。

従って、引渡し日以降はその不動産所有の恩恵を受ける買主が負担すべきであるため、既に売主が支払った分から差し引いて計算する形で買主が売主に対して支払うことになります。

（３）固都税以外も精算が必要な物

中古住宅を売却する際には固定資産税や都民税の他にも精算が必要なものがあります。

例えば、マンションを売却する場合、管理費などは固都税と同じように引渡し日までの分を日割りで計算して求め、該当する金額分を買主に支払ってもらいます。

この管理費の売主負担分に対する精算についても売買契約の際に買主と予め相談した上で決めておきましょう。

この他にも電気、水道、ガスといった公共料金や固定電話の基本料金、インターネット使用料の精算についても引越し日前に忘れずに済ませておきます。これらの費用の精算については各業者に退去する日について予め連絡しておきます。

5.固都税の精算の計算方法

（１）計算方法

次に固定資産税の計算方法について触れていきます。基本的な計算方法は以下の通りとなります。

例えば、課税標準額が5,000万円の土地に対する固定資産税の税額は、「5,000万円×1.4％＝70万円」ということになります。非常にシンプルに算出できます。

上記の課税標準額ですが、土地と家屋（建物）でそれぞれ評価方法が異なります。まず、土地に対する固定資産税の税額については、土地の評価額をベースに算出される課税標準額に税率を掛けて求められます。

一方の家屋については、課税台帳に登録されている価格に対して税率を掛けて求めることができます。この場合の標準税率は1.4％となっており、自治体によってそれよりも高い税率を課すことも可能となっています。

つまり、自治体によっては超過税率ということで1.4％を超える税率が設定されている場合もありますので注意が必要です。尚、土地や家屋の評価額ですが、3年に1度のタイミングで見直しが行われます。

土地や家屋に対する固定資産税ですが、その評価方法は異なります。

まず、土地の固定資産税については主に路線価方式が採用されており、街路に沿って標準宅地の単位地積あたりの適正時価に対して設定される価格をベースに課税されます。

尚、路線価には固定資産税におけるものと相続税におけるものとがあり、前者は各市町村において判定され、後者は各国税局で算定されます。

一方の家屋の固定資産税については再建築価格が算出され、その価格をベースに固定資産税が計算されます。この再建築価格とは同じ材料で同じ建物を建築した場合の理論上の建築コストを算出することで求められる価格となっています。

（２）固都税には精算すべき法的義務は無いが、契約書類に記載されている

ここまでご説明してきた固都税の精算ですが、実は法律上決められた手続きではなく、あくまで不動産取引の慣習上のものにすぎません。

ただし、固定資産税の精算については売買契約書上に該当する条項が含まれていますので、いったん契約を締結し、引渡しの時点で買主がその支払いを拒否すれば債務不履行となり、トラブルとなってしまいます。

6.固都税の納税方法と流れは？

（１）固都税の納税方法とその流れ

固都税の納付方法ですが、基本的には後述するようなケースを除いて、特別な手続きは必要なく、納付書が来たら、所定の支払方法から選んで納付することになります。

支払方法には各市町村において違いがあるものの、概ね「現金での支払い」「口座振替」「ペイジー支払い」「クレジットカード支払い」の4つの方法があり、任意で選択することができます。特に昨今ではペイジー（Pay-easy）を利用できる市町村が増加し、利便性が高まっています。

ペイジーでの支払いなら対応しているATMやインターネットバンク上で決済できるためにわざわざ金融機関まで足を運ぶ必要がなくなっています。

固都税の納付時期ですが、年4回の分割方式が基本となり、市町村によっては第一期限定で1年分を一括払いできる自治体もあります。

納付期限は送付される納付書上で記載がありますので確認します。ご参考までに東京都23区の場合の納付期限は以下の通りとなっています。

（２）必要な手続きと必要書類

固定資産税に関する手続きですが、固定資産税の軽減措置を受ける場合の他、家屋を新築又は増築した場合、家屋を取り壊した場合、償却資産を所有している場合、家屋の用途を変えた場合の4つの場合、さらに徴収猶予と減免制度を利用する場合に必要となる手続きがあります。

まず、固定資産税の軽減措置については自己申告となっています。住宅用地の申告の場合、「固定資産税の住宅用地等申告書」を提出し、認められれば固定資産税の課税標準に対する特例が受けられ、税金が安くなります。

次に家屋を新築又は増築した場合ですが、建物が完成した日又は建物の構造や床面積などに変更があった日から1ヶ月以内に登記所での申請を行わなければなりません。

家屋を取り壊した場合については、翌年から固定資産税がなくなるため、取り壊してから1ヶ月以内に所有者又は登記名義人が建物の滅失登記の申請を行なう必要があります。

1月1日時点で償却資産を所有している場合には、1月31日までにその資産の所在地となる市区町村の税事務所にて申告しなければなりません。

さらに家屋の用途を変えた場合も、用途変更から1ヵ月以内に用途変更の登記申請をします。

固定資産税を納付できない場合、原則1年限定で徴収猶予の申請ができますが、その場合猶予が必要となる理由を説明できる書類や担保提供書を用意して申請します。

また、災害等により固定資産に被害が発生した場合、固定資産税の減免が認められる場合があります。従って減免を受けるには、減免申請書と「り災証明書」を税事務所に提出します。

7.固都税を滞納した場合は？

固定資産税を納付期限までに納めないとその期限の翌日から延滞金が発生します。

延滞金は納付税額に一定の割合で加算されて徴収され、納付期限から1カ月を超えるとさらにその割合が高くなっていきます。

このように固定資産税を滞納すると、まず市町村から督促状が送られ、次に文書や電話、さらに訪問などで納税を催告されます。納税できるだけの資産がありながら滞納を続けると財産についての調査が行なわれ、最終的には差し押さえられ、競売等にかけられてしまいます。

8.固定資産税を節税するための賢い方法

建物を取り壊して売却する場合には12月中旬までにその不動産を更地にしておくと固定資産税の節約となります。

というのも上述の通り、固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対し課税されるので1月1日時点に建物が残っていれば、例えその後に建物を取り壊しても1年分の固定資産税が課税されてしまうからです。つまり、2月に入って解体しても存在しない建物のために余計な固定資産税を払わなければならなくなります。

9.不動産売却の税金は複雑！相談できる税理士や不動産会社を探そう

（１）税理士に相談するメリット

不動産売却時の税金は課税上の特例措置なども含めて様々な税法規定があり、非常に複雑です。

後々追徴課税の支払いを請求されたり、税務上のトラブルに巻き込まれないためにも税の専門家である税理士に事前に相談しておくほうが安心です。

税理士に相談するメリットとしては、まず税務上の申請に必要な書類作成や申請自体をすべて代行してくれる点が挙げられます。

さらに現状に従って最善策についてアドバイスしてくれるので、無駄な税金を支払う必要がなくなることも大きなメリットとなります。

（２）不動産会社に相談するメリット

不動産会社も税理士ほどの専門性は無いにしても、長年不動産関連のビジネスに携わってきただけあって、不動産売却時の税金について、売却のタイミングや売却するための戦略の観点からアドバイスを受けることができます。

ただし、個別具体的な税務相談は税理士法があるために一般事例に置き換えての説明になるでしょう。売却するための戦略については特に不動産会社に相談する大きなメリットと言えます。例えば、家付き土地の売却について現状のまま売却するか、更地にするかは費用対効果や税務上のメリットなどを総合的に考慮する必要があり、まさに不動産会社が力を発揮する場面となります。

10.不動産会社探しに困ったときは一括査定サイトがお勧め

（１）一括サイトのメリット

大小様々で無数にある不動産会社からどの会社に売却を依頼すればいいのかを一社ずつ調べて、足を運ぶのは大変な作業です。

しかもそのようにして探したとしても、特に利用したことのある友人などから前評判や紹介でもない限り、中々いい会社に巡り会うのは難しいかもしれません。

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11.まとめ

今回は固定資産税・都市計画税（固都税）に関する計算方法や精算手続き、さらに納税方法などについてご紹介しました。

いずれも大切な知識ですので、不動産を売却された場合には必ず確認し、わからない場合には税理士や不動産会社などに事前に相談されることをお勧めします。