空き家は処分すべき、維持すべき? 空き家にかかる固定資産税のまとめ

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

こんにちは、イエウール編集部です。空き家に限った話ではないのですが、土地(宅地・田・畑・山林・雑種地など)や家屋(住宅・事務所・店舗・工場・倉庫など)といった不動産を所有していると、毎年、「固定資産税」がかかります。

「不動産を所有していると固定資産税がかかる」ことを何となく知っている人は多いと思います。なかには空き家を相続して毎年の固定資産税の支払いに頭を悩ませている、あるいは将来空き家を相続する予定なので固定資産税がいくらなのか気になる人もいるのではないでしょうか。このページでは空き家所有者が気になる固定資産税のアレコレについて解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • 固定資産税は土地の評価額の1.4%
  • 空き家など住宅が建っていればさらに1/6になる減税措置がうけられる

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

不動産売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか? 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で、複数の不動産会社に査定してもらえます。

空き家は固定資産税がかかる

 class=

固定資産税評価額とは

固定資産税が課税されるのはその年の1月1日となります。その時点で「固定資産課税台帳」に登録されている人に対して課税されます。「固定資産課税台帳」とは、土地に関する土地課税台帳と土地補充課税台帳、家屋に関する家屋課税台帳と家屋補充課税台帳、償却資産に関する償却資産課税台帳の総称です。何らかの理由で登記簿上に所有者として登録されていないケースでも、各市町村(23区の場合は東京都となります)は、補充課税台帳などで所有者を把握しており、台帳を参照して固定資産税の納付書を送付しています。なお、固定資産税は他の税金と違って「賦課課税方式(ふかかぜいほうしき)」です。つまり、役所が勝手に納税額を計算していて決めているのです。

さて、その固定資産税を算出するための基準となるのが「固定資産税評価額」となります。その目安は土地については公示地価のだいたい7割、家屋は建築費の4割から7割くらいと言われています。

ちなみに、家屋は時間と共に古くなり、その価値が落ちることから、「再建築価格×経年減点補正率」が評価額となります。再建築価格とは、その家屋とまったく同じものをもう一度建てたときにかかる建築費を指し、経年減点補正率とは使用年数ごとに下がっていく家屋の価値の減少率のことです。一方、土地は、時間が経っても価値が落ちないものとして考えられています。

固定資産税評価額は3年ごとに評価替えが行われ、市町村(23区の場合は東京都)が決定しています。評価替えの年を「基準年度」といい、平成30年度(2018年度)は固定資産の評価替えの基準年度です。以後3年間、固定資産税評価額は据え置きとなり、固定資産課税台帳に登録されます。

余談ですが、相続登記が完了していない場合、市町村に「相続人代表者指定届」を提出する必要があります。これは紛らわしいのですが、不動産の登記とは別物です。詳しくは司法書士など専門家に確認することをおすすめします。

課税標準額とは

固定資産税課税標準額とは、固定資産税を課税する対象となる金額のことです。固定資産税の税額は、原則として「固定資産税課税標準額の1.4%」とされています。課税標準額は、税率をかけて固定資産税額を算出するための基準となります。

建物に関しては、課税標準額と評価額は同一額です。しかし、土地(住宅地)に関しては税負担の調整措置や負担調整率により、課税標準額が評価額よりも低くなります。

これはどういうことでしょうか。住宅用地は、税負担の軽減を目的として、課税標準の軽減措置が設けられているのです。住宅用地の特例措置を適用すると税額は以下の表のように安くなります。
住宅用地のみ

区分 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地 住宅用地で住宅1戸につき200平方メートルまでの部分 価格×1/6 価格×1/3
一般住宅用地 小規模住宅用地以外の住宅用地 価格×1/3 価格×2/3

それ以外も含むもの

区分 主な用途 固定資産税 特例率 都市計画税 特例率
小規模住宅用地 (200平方メートル以下の部分) 一戸建て住宅やアパート等の敷地 評価額×1/6 評価額×1/3
一般住宅用地 (200平方メートルを超える部分) 評価額×1/3 評価額×2/3
非住宅用地 工場等の住宅以外の敷地、駐車場等 特例なし 特例なし
市街化区域農地 田、畑 評価額×1/3 評価額×2/3

表の通り、固定資産税は最大で1/6に軽減されます。

なお、表中にある「都市計画税」とは、都市計画事業または土地区画整理事業に要する費用として、課税される税金のことです。都市計画区域内にある土地建物が課税対象で、市街化調整区域だと対象外となります。固定資産税と都市計画税をまとめて「固都税」と呼んだりもします。私たちが普段「固定資産税」と認識しているものは、より厳密に表現すると、固定資産税と都市計画税の合計である場合があり、都市計画税の税率は最大で0.3%と決まっているので、「固定資産税(1.4%)+都市計画税(0.3%)=固定資産税(1.7%)」となります。

土地の固定資産税が6倍に? その話のウソホント

 class=
「空き家を解体すると固定資産税が高くなるので放置している」
このように考える空き家所有者は意外と多いです。彼らが空き家を放置し続ける理由が、「更地にすると固定資産税が最大6倍になるから」だとされています。本当でしょうか?

必ずしも6倍になるわけではない

住宅用地は、税負担の軽減を目的とした特例措置が設けられています。一方で更地(非住宅用地)にはこのような特典はありません。このため、たとえボロボロの家でも土地に建物が建っていると、それだけで固定資産税が安くなるので、「それなら、空き家を解体したくない」と考える人が一定数いるのです。

ここでカンのいい方は、前出の表で小規模住宅用地は固定資産税が1/6に軽減されていることに気がついたかも知れません。特例により収める固定資産税が1/6ですんでいる住宅用地は解体すると非住宅用地の扱いとなります。つまり、「固定資産税が6倍になる」のではなく、正確には「減額特例が受けられなくなることで、固定資産税が通常の金額に戻る」ことになります。

さらに、厳密に言うと、「1/6の減額適用から除外される=税金が6倍」とはなりません。
これはどういうことなのでしょうか。

前出の表で紹介した内容を整理すると、200平方メートル以下の小規模住宅用地は、固定資産税の価格(地価公示価格の7割)の1/6を課税標準額としています。また、200平方メートルを超える部分は一般住宅用地として扱われ、1/3に減額されています。都市計画税は、200平方メートル以下が1/3に、200平方メートルを超える部分が2/3にそれぞれ減額されています。

次に、住宅用地に建つ家屋を取り壊して更地にすると、住宅用地の減額特例の適用から外れ、商業地などと同じ非住宅用地として評価されることになります。非住宅用地では、地価公示価格の7割が固定資産税の価格とされ、その価格が本則課税標準額となります。さらに、その価格の7割を、負担調整措置として上限価格としています。

つまり、更地(非住宅用地)にすると、前年度の課税標準額が本則課税標準額の7割を超える場合、上限の7割に引き下げられます。これにより、固定資産税価格の7割(地価公示価格×0.7×0.7)が上限価格となります。

ざっくり言うと、6倍ではなくだいたい3倍〜4倍程度(6倍の70%となり最大4.2倍)に収まるということになります。
したがって、更地にすると固定資産税が上がるのは事実ですが、「6倍になる」という指摘は正確でないと言えます。

より詳しい数字を知りたい方は、税理士や不動産鑑定士といった専門家に相談してみてはいかがでしょうか。

土地の状態、広さによって固定資産税が変わる

土地の状態や広さによって固定資産税は変わってきます。たとえば最寄り駅の人気度、駅からの距離、嫌悪施設の有無などにより、土地の価値や固定資産税が変わってくるのは誰でも想像できると思います。もっと言うと、ほぼ同じエリアに建つ同仕様の家でも、道路付けや、字型(土地の形)、道路の高低差といった要因で固定資産税は変わります。お隣同士でほぼ同じ広さの土地に建つ住宅を買っても、片方は公道に2面接する角地の整形地で、片方は旗竿地だったりすると、一見同じような家でも、前者のほうが価値があるとされ、固定資産税も高くなります(反面、旗竿地は安く買えるメリットもあります)。

さらに極端なケースだと、更地にしても税金はあまり変わらない、むしろ更地にしたら税金が安くなることもあり得ます。

たとえば、田舎(市街化調整区域)の広い土地に建つ、とうの昔に償却が終わった小さな古家を壊しても、固定資産税における建物評価の比率が低く、土地もそもそも200平方メートルを超える部分の方が多いため、固定資産税が大幅に上がるわけではありません。

他にもRC造や豪華な設備が導入された新しい家は評価が高く、そんな家を地価の安い場所に建てると、家屋の固定資産税が土地以上になることも。もし、家の評価額が土地の評価額の3.2倍以上だとしたら、家を取り壊して更地にしても固定資産税が上がらないといった現象が起こり得ます。

こうした例は非常に極端なので、当てはまる人は少数だとは思いますが、大事なのは、どの場所にあるか(都会か田舎か)、どれくらいの広さか、家屋の評価額がいくらか、維持するのか、壊すのか、といった要因で、空き家にかかる固定資産税の金額は違ってくるということです。

「特定空家」にされると優遇措置がなくなる

空き家は放置したほうが税金が安くなるというのは、もともとはマイホームを取得した人の税負担の軽減を意図した優遇措置が、誰も住んでいない空き家にも適用されていることが理由です。そして、少子高齢化が進行する日本では、年々空き家の数が増えており、社会問題化しています。

こうした状況を是正するため、平成26年11月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」(通称「空家等対策特別措置法」)が施行されています。これにより、行政の管理指導に従わない空き家は「特定空家」に認定され、さらに「勧告」されると、固定資産税の優遇措置が受けられなくなりました。

つまり、空き家を放置することで得られる税制上のメリットは消滅したのです。これはあくまでも「特定空家」に指定された場合の話なので、すべての空き家の固定資産税がただちに上がるわけではありません。

しかし、空き家所有者としては、今後放置以外の選択肢、活用、解体、売却などを積極的に検討する必要があります。

空き家にかかる固定資産税まとめ

 class=

一般的な戸建の広さ、土地にかかる固定資産税の例

ここでは、一般的な木造戸建てにかかる固定資産税について、東京都主税局のWebサイトの例を見てみましょう。
前提条件は次のとおりです。
平成29年10月に23区内の土地に住宅を新築しました。土地の面積は150m2、家屋の床面積は100m2(木造2階建)です。
土地及び家屋の価格(評価額)などは、それぞれ次のとおりです。30年度の税額はどのように求めるのでしょうか。
●土地
30年度価格
45,000,000円
29年度固定資産税課税標準額
6,750,000円
29年度都市計画税課税標準額
14,700,000円
●家屋
30年度価格
6,000,000円
 class=

出典:東京都主税局 http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/kotei_tosi.html
画像内(2)の本則課税標準額の7,500,000円は30年度価格の4500万円に小規模住宅用地の1/6をかけた額となります。
(4)では、前年度の課税標準額と本年度の課税標準額から負担水準を求め、90%と出しています。
負担水準が100%以上だと固定資産税が据え置かれるか、下がることになります。負担水準が100%未満の場合、税額が上昇します。ここでは90%なので、前年度課税標準額+当該年度評価額×1/6×5%の調整措置が採られて、平成30年度の課税標準額(5)が7,125,000円となりました。
あとはこれに1.4%をかければ、固定資産税(6)の99,750円が求まります。
都市計画税も固定資産税と同じような考え方です。
都市計画税の本則課税標準額(7)は15,000,000円となり、これは45,000,000円に小規模住宅用地の軽減措置、1/3をかけた金額です。前年度の課税標準額から負担水準を求めたところ、98%(100%未満)となったので、前年度課税標準額+当該年度評価額×1/6×5%の調整措置を取り、Bの15,450,000円が求まります。
本則課税標準額を上回る結果が出たので、15,000,000円がそのまま、平成30年度の課税標準額となり、それに税率0.3%をかけた金額が45,000円(11)となります。
(※東京都の場合、「小規模住宅用地に対する都市計画税の軽減措置」により、小規模住宅用地は、都市計画税が1/2に軽減されるので、税額は22,500円となっています)
一方、家屋についての考え方はシンプルです。
 class=
出典:東京都主税局 http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/kotei_tosi.html
土地と違って前年度の課税標準額との比較が行われないので、30年度価格がそのまま課税標準額となり、それぞれ税率をかけると固定資産税42,000円、都市計画税18,000円となります。
以上のことから、この例における固定資産税・都市計画税は
土地の固定資産税=99,750円
土地の都市計画税=22,500円
家屋の固定資産税=42,000円
家屋の都市計画税=18,000円
の合計182,250円となりました。
繰り返しですが、固定資産税は「賦課課税方式(ふかかぜいほうしき)」なので、このように我々が税額を計算して申告する必要は有りません。しかし、基本的な考え方は知っておいても良いでしょう。なお、実務においてはさまざまな軽減措置も存在するので、具体的に物件の固定資産税を知りたいのであれば、税理士など専門家のアドバイスをもらうのも手です。

知らないといけない「空き家法」

 class=

正式名称は「空家対策特別措置法(空家等対策の推進に関する特別措置法)」

「空き家を解体して更地にすると固定資産税が上がるから」という理由で、空き家放置が助長されていた面があるのは前述のとおりです。

その状況を是正すべく、平成26年11月に「空き家法」とも言うべき、「空家対策特別措置法(空家等対策の推進に関する特別措置法)」が施行されました。
これにより「適切な管理が行われていない空き家が防災、衛生、景観等、住民の生活環境に深刻な影響を及ぼさないよう、命や身体、財産を守るとともに、あわせて空き家の活用を促進する」とされるようになりました。

空き家を放置しているとどうなる?

この法律により、行政はこれまで難しかった私有地への立ち入りや、住民票や戸籍、固定資産税台帳を参照して所有者を特定することが簡単になりました。行政は空き家所有者に対して、適切な管理を促すため、助言、指導、勧告、命令をします。あまりに危険な空き家であれば「行政代執行」により強制的に解体することも可能となっています。

「特定空家」に指定されそうになったら・・・

空き家の中でも以下の状態に当てはまると「特定空家」に指定されます。

  • そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  • そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

「特定空家」に指定されて行政から勧告を受けると、小規模住宅用地の優遇措置が受けられなくなるのは前述したとおりです。

しかし、「特定空家」に指定されても、原因を除去し改善をはかれば、「特定空家」から解除されます。空き家の所有者は適切な管理をすることが求められます。

空き家を取り壊した際の固定資産税

 class=
ここでもう一度、空き家を壊して更地にすると、どうなるのかおさらいしておきましょう。

小規模住宅用地の優遇は受けられなくなる

200平方メートル以下の小規模住宅用地は、固定資産税の価格(地価公示価格の7割)の1/6を課税標準額としています。また、200平方メートルを超える部分は一般住宅用地として扱われ、1/3に減額にされます。
更地にすると非住宅用地となり、固定資産税の軽減措置が受けられなくなります。だからといって空き家のまま放置しておいても、行政から「特定空家」に指定されれば、同様に固定資産税の軽減は受けられなくなります。

区分 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地 住宅用地で住宅1戸につき200平方メートルまでの部分 価格×1/6 価格×1/3
一般住宅用地 小規模住宅用地以外の住宅用地 価格×1/3 価格×2/3

更地にすることのメリットとデメリット

空き家を解体して更地にするメリットとデメリットは次のとおりです

メリット デメリット
管理にかかる手間やコストが不要 解体に費用がかかる
立地次第で駐車場や畑など土地としても活用できる 固定資産税がかかる

空き家所有者はメリットとデメリットを天秤にかけて、そのまま保有するか更地にするか選択しましょう。

売却もひとつの手。一括査定に申し込もう

もはや空き家を放置し続ける選択肢はあり得ないものとなりました。そのため、空き家が遠方にあったり、多忙だったりと管理になかなか手が回らず、売却して手放すことを選ぶ人が増えています。そんな方にオススメなのがイエウールの一括査定です。このサービスを使えば、簡単に複数の見積もりが取れます。ぜひ、活用してみてください。

まとめ

  • 固定資産税は高額解体費用は現実的でないときも 管理が大変になる前に、売却も要検討

固定資産税は高額

空き家にかかる固定資産税は、住んでもいない家に対して毎年税金を払い続けることになり、家計の負担となります。仮に空き家の立地が良いなど、固定資産税評価額が高ければ、毎年納める固定資産税もそれなりに高額となります。このまま無駄に税金を払い続けるか、あるいはある程度予算をかけて賃貸住宅にリフォームするか、はたまた売却するか、前向きに検討すべきでしょう。

解体費用は現実的でないときも

一般的な木造住宅の解体工事費用は、だいたい100万円〜200万円かかると言われています。急に100万円単位の出費が発生すると負担に感じる人も珍しくありません。

管理が大変になる前に、売却も要検討

一方で、空き家を所有し続けるには、近隣に迷惑をかけない適切な管理が求められます。長年放置して住環境を悪化させていると、行政から「特定空家」に指定されかねません。空き家の維持管理には手間やコストも相応にかかります。負担に感じるのであれば、売却するのも手です。

イエウールで一括査定

もし、空き家を売却する予定があれば、国内最大級の一括査定サイトで豊富な利用実績のある「イエウール」を是非利用してみてください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

マンションを売る

あなた不動産の売却価格をチェック

所在地と種別を選択して、大手から地場で実績豊富な会社まで最大6社の査定額を比較しましょう

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
step2
step3
step4
step5

提携数は全国1600社以上

  • 住友林業ホームサービス
  • スターツピタットハウス
  • 三井住友トラスト不動産
  • 大京穴吹不動産
  • 近鉄不動産
  • みずほ信不動産
  • 大成有楽不動産販売
【完全無料】うちの価格いくら?