マンションを仲介で売るか買取で売るか。マンションの売却が初めてだと悩まれる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
マンション買取の注意点は次の10つです。
1.複数社を比較する
2.買取相場を調べておく
3.マンションのローンは完済が必要
4.マンションの買取実績が豊富な業者を選ぶ
5.引き渡し条件を確認しておく
6.仲介手数料のかからない買取を選ぶ
7.買取に必要な書類を揃えておく
8.買取保証の存在を知っておく
9.買取勧誘のチラシをあてにしない
10.確定申告を忘れない
この記事では買取を選んだ際に知っておきたい注意点をひとつひとつ解説しますので、買取を選ぶか否かの参考にしてください。
マンションを買取で売却する際の注意点
マンションを買取で売却する場合、どのようなことに注意した方が良いのでしょうか。買取を選んだ際に知っておきたい注意点は以下になります。
【注意点1】複数社を比較する
買取業者の買取価格は複数社を比較しましょう。
買取業者の行う査定に法律などで定められた明確なルールはなく、買取業者によって異なります。つまり、1社の買取価格を見ただけでは、その価格が安いのか高いのかはもちろん、妥当であるかも判断できないということ。
買取相場より安く売って損しないために、買取でマンションを売却する場合は、3社以上に買取のための査定を依頼するようにしましょう。
【注意点2】買取相場を調べておく
買取価格の提示を受ける前に自身でも買取相場を調べておきましょう。
買取価格の相場を事前に調べておけば、買取価格が安いのか高いのか判断しやすいですし、買取価格についてなぜ安いのか高いのかなどを担当者に聞くことができます。
買取価格に納得感を持って売却先を決められるので、後々売却した後に後悔しにくくなるでしょう。
買取価格は売却相場を調べ、それを7～8割程度の価格にすることで、買取価格の相場を調べることができます。売却相場は不動産会社の査定で調べることが可能です。
【注意点3】マンションのローンは完済が必要
売却したいマンションにローンが残っている場合、完済が必要となります。
マンションを売却するということは、マンションの名義人を買主（買取業者）にしなくてはならないのですが、名義変更をするには抵当権の抹消手続きが必要です。抵当権とはマンションを購入し住宅ローンを組んだ際に設定されたもので、万が一住宅ローンが返済できなくなった際には金融機関がマンションの差し押さえをできるようにする権利のこと。
この抵当権は基本的には住宅ローンを完済しないと末梢手続きが行なえないようになっており、マンションを買取業者に引き渡すまでに完済を求められます。
自己資金で返済できるような額であれば問題ありませんが、多くの売主はマンションの売却額を使ってローンを完済します。ローン残債が少なくなっており売却額だけで返済できるアンダーローンであれば問題ありません。
しかし、売却額では返済できないオーバーローンとなってしまうと自己資金が必要になってしまうので、買取価格だけで問題がないか買取価格が提示された時に確認をしましょう。
【注意点4】マンションの買取実績が豊富な業者を選ぶ
買取業者を選ぶ際はマンション買取の実績が豊富な業者を選ぶと良いでしょう。
買取業者にも買取を得意とするジャンルがあり、戸建てが得意、マンションが得意など業者によってさまざま。マンションの買取実績が豊富ということは、多くのマンションを扱ってきたのでノウハウがたまっているということ。
ノウハウがたまっていれば買取価格が安くなりすぎてしまう心配もありませんし、転売先の不動産会社を多く知っている可能性も高いため、買取価格に融通が効きやすい可能性があります。
買取業者のサイトなどで実績を見て、マンションを多く扱っている業者を選んだ方が良いでしょう。
【注意点5】引き渡し条件を確認しておく
マンションを買い取ってもらう買取業者を決める際には引き渡し条件を確認しておきましょう。
引き渡し条件とは、買い取ってもらうマンションを買取業者に引き渡す際にどのような状態であるかを決めたもの。家財は置いていって良いのか、置いていく場合は処分費用がかかるのか否かなどが条件としてあります。
エアコンやいらないテーブルなどを置いていって良いと言われたので、そのままにしたら確認不足で後で処分費用を請求されてしまったなんてこともありえます。買取業者は一般家庭がゴミ出すように無料ゴミを捨てることはできず、ゴミを捨てる際は産業廃棄物扱いになります。
そのため、自分で捨てた方が安くなる場合も多々あるので、買取業者には処分費用の内訳を確認すると共に、引き渡し時には料金が発生するものはあるのか事前に確認をしておきましょう。
【注意点6】仲介手数料のかからない買取を選ぶ
買取を利用する際には仲介手数料がかからない買取を選ぶようにしましょう。
基本的には買取に仲介手数料は発生しませんが、なかには仲介手数料が発生する買取もあります。それは、不動産会社に買取業者を探してもらう場合です。
不動産会社に買取業者を探してもらうと、たとえマンションの最終的な売却方法が買取だったとしても、不動産会社には、買主（買取業者）を探してもらったことになるので、仲介手数料が発生します。
買取業者を探す際は、自ら探し不動産会社に探してもらわないように注意しましょう。
【注意点7】買取に必要な書類を揃えておく
マンションをなるべく早く売りたい方は必要書類を揃えておきましょう。
買取を選択された方の中にはできるだけ早く売りたいために、買取を選ばれた方もいらっしゃると思います。そういった方はできるだけ早めに書類を集め始めた方が良いでしょう。書類を早めに集めておくことで、書類を待つといった無駄な時間を省くことができます。
主に必要な書類は以下です。
- 実印
- 印鑑証明書
- 本人確認書類（免許証・パスポートなど）
- 住民票
特に、相続したマンションを売却した場合は早めに準備しておきましょう。被相続人（亡くなった方）の本籍地が分からない本籍地が遠方にあるなどの理由で、書類の取得に時間がかかる場合があります。
役所が遠方にある場合は書類を郵送してもらうことも可能ですが、郵送にも時間がかかることがあるので早め早めに行動しておきましょう。
ただし、書類を集めるが早すぎるのも注意。書類を集めるのが早すぎて、契約時には有効期限が切れてしまっていて使い物にならないなんてこともありえます。書類の有効期限は役所などに行って取得する前に確認しておくのが賢明でしょう。
【注意点8】買取保証の存在を知っておく
マンションの売却を選ぶ際には買取保証の存在も知っておいた方が良いでしょう。
買取保証とは、仲介で一定期間マンションが売れなかった時に、あらかじめ決めていた価格で不動産会社にマンションを買い取ってもらえる。というもの。
始めは仲介でマンションを売り出すことができるので、高く売れるかチャレンジすることができます。必ず売れるという保証もついているので、売り出し価格も少し強気につけて挑戦してみるというのも手でしょう。
ただし、一度仲介での売却活動を行うので、買取のように早く売ることはできません。1ヶ月～3ヶ月で売却するというのは難しいでしょう。また、仲介を行うということは内覧対応も必要となります。住み続けて売却活動を行う場合は、都度掃除が必要になるでしょう。
【注意点9】買取勧誘のチラシをあてにしない
買取勧誘のチラシに表示されている価格はあてにしないようにしましょう。
買取勧誘のチラシとはポストなどに入っているチラシのことで、「マンション高く買取ります！」といった内容のもの。マンションや地域などを狙ってチラシを作っているので、それらしい価格が書いてありますが、実際の買取り価格よりも高めになっている可能性もあります。
信じて買取を選択してしまうと、後々階数が低いから日当たりが悪いからなどさまざま理由をつけて、チラシより低い価格で買い取られてしまう恐れがあります。
すべてが嘘というわけではありませんが、悪質な場合もゼロではないので注意しましょう。
【注意点10】確定申告を忘れない
買取でマンションを売却したら、確定申告を忘れないようにしましょう。
仲介であっても買取であっても、不動産を売却して購入金額より売却額の方が上になった場合、不動産の売買で利益を得たとみなされて譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税が発生したら確定申告が必要なので、マンションを売却した翌年2月16日～3月15日の間に確定申告を行うようにしましょう。
確定申告をする際にマンション売却時の税金に使える控除の利用も可能です。自分は使える控除がないかの確認も合わせて行い、必要の場合は申請をしましょう。
まとめ
初めてのことが多いマンションの売却。買取を選んで良いか不安になりますよね。マンションの買取はメリットも多いですが、その分デメリットや注意点もある売却方法です。
仲介など他の売却方法と比較して、最も自身が行いたい売却に近いかを調べて買取を選択するようにしましょう。