親のアパート経営を相続するときに選ぶべきおすすめ相続方法を解説

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親が経営していたアパートを急に相続しなければならなくなった時、まず初めになにをすればよいのでしょうか。何も調べずに相続してしまうと、後々、大きな負債を背負うことにもなりかねません。相続するアパートの経営状態を把握して、相続するのかまたは相続放棄するのかを判断できるようにしましょう。ここではアパートの経営と相続や相続放棄について説明したいと思います。

先読み!この記事の結論
  • 相続放棄の期間は3カ月
  • ローン残債と維持費を確認し、適切な判断を
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STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

費用対効果が高いアパート経営の相続方法とは

アパート経営を相続する方法には、主に5つの方法があります。

  • そのままアパート経営を相続する
  • 相続人で分割して相続する
  • 相続後に売却する
  • アパートを生前贈与する
  • 相続放棄をする

それぞれの違いを把握した上で最適な相続方法を選べるようにしましょう。

1人がアパート経営を相続する

アパートを相続する方法の中でも最も一般的なのが、「1人がアパート経営を相続する」という方法です。

1人がアパートを相続する場合、相続トラブルが起こりにくく、相続後の意思決定や家賃収入の配分などを細かく相談する必要がありません。既に入居者がいる場合にはほとんど手放しで家賃収入を得ることもできます。

アパートの相続には煩雑な手続きが少なくないため、時間がない場合などには1人が相続することによって、スムーズなアパート相続が可能です。

一方で、アパートにかかる相続税負担や、相続後の経営管理、銀行や管理会社との折衝などのアパート経営に必要な作業を全て担う必要があります。相続税分割払いや専門家の活用で負担を減らすこともできますが、その分費用や時間もかかります。

アパートなどの不動産相続時には、トラブルが起こりやすいためできる限り1人が相続するのをおすすめです。

相続人で分割して相続する

アパートの相続には、複数の相続人で分割して相続する方法もあります。この方法を「分割相続」といいます。

分割相続をすることで、アパートを複数の相続人での共有財産とすることができます。そのため、相続時のトラブルを減らすことができます。トラブルを減らせるというメリットもある一方で、権利を持っている人が増えるため、次の世代へ引き継ぐ際の権利問題や平等な管理体制の構築が難しいです。

相続時にはよくても、のちのちトラブルに繋がりやすいのが、アパートの分割相続です。最も無難ではありますが、できる限り避けたい相続方法といえます。

相続後に売却し現金化する

「相続後にアパートを売却し現金に変える」というのもよくあるアパート経営の相続方法です。特に築年数が経ているアパートは、入居者がつきにくいだけではなく修繕コストや維持管理コストも必要になります。そのため、無理に経営を続けるよりも売却を選択したほうが、経営リスクを抑えることもできます

また、不動産の状態の資産は分けにくいため、売却し現金化することでトラブルや公平な財産の分配をすることができるようになります

一方で、相続と異なり、相続後に売却して利益を得た場合、譲渡時にかかる所得税や住民税などの他の税金もかかります。相続税の支払いが難しい場合や、アパート経営が困難な場合には、トラブルが少なく最も合理的な相続方法といえます。

アパートを生前贈与する

アパートの生前贈与とは、まだ相続が発生する前にアパートを贈与することを指します。アパートの生前贈与には、贈与税がかかりますが、評価額が2,500万円に満たないアパートの建物であれば、贈与時には贈与税がかかりません。

また、贈与後には、子供に家賃収入を渡すこともでき、贈与相手も自由に選択できるため自分の意思で渡したい相手に渡すことができます

一方で、相続する場合よりも、贈与税や不動産取得税が高くなる可能性が高くなります。また、不公平感がある生前贈与は、相続人同士でトラブルの原因にもなりやすいです

アパートの生前贈与を行う際には、まずは贈与の場合と相続の場合にはどちらのほうが得なのか試算から始めてみましょう。

相続放棄をする

相続放棄とはプラスの資産と借金などのマイナスの資産の一切の遺産の相続をせずにすべてを放棄してしまうことです。被相続人の遺産を相続する時、最初にしなければならないのが全てのプラスの資産とマイナスの資産の確認です。明らかに債務超過となる場合は直ちに相続放棄の手続きをしなければなりません。

相続放棄のメリットとしては、負債を相続せずにすむということが挙げられます。また、被相続人が交通事故などで死亡した場合、高額な損害賠償債務が発生することがあります。この損害賠償債務の額は事故後、かなりの時間が経過してからでないと決まらない為、相続期間内に金額を知ることができないことが多いです。このような場合も相続を放棄することで損害賠償債務も放棄することができます。

アパート経営の相続税対策効果はどのくらいなのか

アパート経営には以下のような相続税対策効果があります。

特例 概要
路線価評価 土地の相続税評価額は現金の約8割に減額される
固定資産評価 建物の相続税評価額は現金の約6~7割に減額される
貸家建付地 建物は貸し出すことでエリアに応じて約9%~27%の相続税評価額減額効果がある
小規模宅地等の特例 宅地の価格を一定の面積まで50%~80%まで減額できる制度
債務控除 借入金もマイナス資産として課税遺産に含むことで課税遺産額を減額できる

これらを相続時にきちんと計算しないと、本来支払わずに済んだ相続税を支払ってしまう可能性もあります。相続税について不安がある場合には、税理士に相続税の試算を依頼するなど専門家に相談しましょう。

アパート経営の相続方法で悩んだら考えるべきポイント

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アパートを経営するにはできるだけ空室をなくして利益をださねばなりません。建物の老朽化や管理コストを考慮にいれて経営を続けるメリットがあるかどうかを考えてから相続か相続放棄かを考えると良いでしょう。

アパート経営で利益が出せるか考えよう

まずはアパートの経営を相続した時、ローンが残っているのならローンの支払いも含め利益を出せるかどうかを考えなければなりません。そして、築古の物件ならば今後かかるであろう大型修繕の費用や老朽化による不具合の修繕費リフォーム費用なども見越して利益を上げる必要があります。また、アパート経営では住民間のトラブルなどにも対応しなくてはなりません。これらの費用や手間を考えて、どれくらいの利益がでるかを調べてから相続するかどうかを検討すると良いでしょう。

ですが、検討しようにも自分だけで利益が出るか調べて計算するのは難しいものでしょう。

おすすめしたいのは、活用プランをプロに相談できる「イエウール土地活用」で、収益プランを試算してもらう方法です。契約するまでは無料で相談できますので、このままアパートを相続して経営すると収益はどのくらいになるか、売却や相続放棄するとどれくらい得するか、試算してもらうと良いでしょう。まずは、イエウール土地活用で活用プランを取り寄せることをおすすめします。

アパート経営は空室率を考慮に入れて収支を考えよう

アパート経営をしているといかに空室をなくすかということが問題になります。その地域のアパートの空室率を確認し、どれくらいの家賃収入が見込めるのか前もって試算する必要があります。アパートは築年数がたつにつれて、空室が多くなりはじめます。どれくらいの空室がでるかを考えて利益を計算していないと、後のローンの支払いや固定資産税の支払いに苦慮します。

建物の経年劣化による修繕費用やリフォーム費用も考慮しよう

アパート経営の利益が出やすいのは最初の10年だと言われています。それを超えると建物の大型修繕を行わなければならなかったり、室内をその時の賃貸ニーズに合わせてリノベーションをしなければ入居者を確保できなかったりします。これらの費用を捻出するために、月々の維持費に加算して考える必要があります。また、災害などが起こった時にも高額の修理費用がかかることがあります。このようにアパートを維持・経営するにはそれなりの利益がないと成り立ちません。

築年数の増加に伴う管理コストの増加を考慮しよう

築年数が増加すると、建物自体の耐久性や耐震性にも不安がでてきます。また、外壁塗装をする費用や、防水設備も不安がでてくるのでコーキングの打ち直しの費用など、数百万を超える費用がかかることがあります。また、築20年を超える頃から原価償却はほぼなくなり、所得税が増加するうえに純利益が増えているため、純利益をもとに返済しているローンの返済額も増加します。このように、よほどの好立地で好条件を持ったアパートでない限り、築年数がたつと建替えや大規模なリノベーションを行わない限り利益を出すのは難しくなってきます。

  • 要収支チェック
  • 空室率を確認する
  • 修繕・維持費を確認

アパート経営の相続前に行っておくべきポイント

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相続放棄する前にまずはアパートを経営することができるか検討しましょう。また、経営に不安があるのなら売却した時の価値を調べて売却することも視野に入れましょう。

弁護士や司法書士などの専門家に相談する

相続放棄の手続きをするには被相続人の最終の住所のある場所の家庭裁判所で手続きを行う必要があります。必要書類を揃え、相続放棄申述書を記入し収入印紙800円と連絡用の郵便切手を用意すれば手続きを行うことができます。必要書類は以下になります。

  • 相続放棄申述書

  • 被相続人の住民票除票(または戸籍附票)
  • 申述人の戸籍謄本
  • 収入印紙 800円
  • 郵便切手 (82円の切手を5枚程度)
  • 被相続人の死亡の記載のある戸籍謄本

被相続人の孫、親、兄弟姉妹が申述を行う場合は他に別途必要書類がありますので確認が必要になります。もし、自分で手続きができなかったり、不安に思う時には弁護士や行政書士に相談すると良いでしょう。

経営できるかを検討

アパートを相続放棄する前に、まずはそのアパートの経営状態を調べましょう。アパートの経営自体が黒字になっているか。今後、数年間経営していく中での経費がどれくらいになるのか。これらのことに加え、アパートを売却したときにはどれくらいの価値があるのかも調べましょう。一度、アパートを相続してしまうとすぐには売却することはできません。売却するにしろ、数年間の経営を維持してからの売却になるので経営状況に不安がある場合は相続放棄してしまうほうが良いかもしれません。

不動産の一括査定で複数社から見積もりを取得しよう

土地や物件を売却する時には名義人本人しか売却できません。アパートの売却をしたいのであれば、単純承認するか限定承認するかを決めましょう。その後、不動産会社などに売却額の査定を依頼するとともに数年間の経営の相談をすると良いでしょう。

不動産の売却は一括査定

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アパートの相続を検討しているのなら、その価値をきちんと把握することが必要です。不動産価値を知るには一括査定が便利です。

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