親のアパート経営を相続放棄すべきか|相続と売却について

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親が経営していたアパートを急に相続しなければならなくなった時、まず初めになにをすればよいのでしょうか。何も調べずに相続してしまうと、後々、大きな負債を背負うことにもなりかねません。相続するアパートの経営状態を把握して、相続するのかまたは相続放棄するのかを判断できるようにしましょう。ここではアパートの経営と相続や相続放棄について説明したいと思います。

先読み!この記事の結論
  • 相続放棄の期間は3カ月
  • ローン残債と維持費を確認し、適切な判断を

相続放棄とは?

相続放棄するには決められた期間内に手続きを行わなければなりません。その期間内に相続した方がよいのか、相続放棄すべきかを考えて確実に手続きを行いましょう。

相続放棄とその期間

相続放棄とはプラスの資産と借金などのマイナスの資産の一切の遺産の相続をせずにすべてを放棄してしまうことです。被相続人の遺産を相続する時、最初にしなければならないのが全てのプラスの資産とマイナスの資産の確認です。明らかに債務超過となる場合は直ちに相続放棄の手続きをしなければなりません。また、債務よりもプラスの資産の方が多いのであれば相続放棄をすると損になります。
相続放棄には期間が定められており、その相続を知ってから三カ月の間に被相続人の最終住所のある家庭裁判所に相続放棄申述書を提出しなければなりません。その期間の間に遺産の状況を調べて手続きを行う必要があります。1度手続きをすると取り消しすることができないので注意が必要です。

相続放棄のメリット

相続放棄のメリットとしては、負債を相続せずにすむということが挙げられます。また、被相続人が交通事故などで死亡した場合、高額な損害賠償債務が発生することがあります。この損害賠償債務の額は事故後、かなりの時間が経過してからでないと決まらない為、相続期間内に金額を知ることができないことが多いです。このような場合も相続を放棄することで損害賠償債務も放棄することができます。
また、法定相続人が複数人いる場合、遺産分割協議でのトラブルに関わらずにすむことができます。もし、被相続人が事業をしていたなら、被相続人に代わって準確定申告をしなければなりません。また、相続税が発生したら相続税の申告と納税もしなければなりません。これらの手続きなども相続放棄すれば回避することができます。

相続放棄のデメリット

相続放棄をすると、プラスの遺産があってもそれを相続することはできません。また、先祖代々の土地や宝石、骨董品、生家なども受け取ることができなくなります。他に自分以外に相続する人がいれば資産は失われずにすみますが、誰もいなければ相続財産管理人が精算し、売り払い最終的には国のものとなります。
相続放棄の期限は3カ月あります。この期間の間に財産調査をして相続放棄をするか、限定承認をするか単純承認をするか考えましょう。限定承認とは調査の結果、相続財産から必要な支払いをして余りがでたら相続人が相続できる手続きです。この場合、債務超過であれば借金の相続をする必要はありません。また、単純承認とは相続を放棄せずにすべてを相続することです。
  • 財産を確認する
  • 相続放棄は期間内に
  • 相続放棄は取消不可
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アパートの経営を引き継がず相続放棄すること

アパートを経営するには維持費や管理費がかかります。また、ローンの残債があればその支払い義務も発生します。アパート経営に不安がある場合や収支バランスが悪い場合は、相続放棄することもできます。また、売却を検討するのも良いでしょう。

アパート経営には維持費がかかる

相続で手に入れたアパートは、もちろんのこと立地は選べません。アパート経営には立地が大きく影響してきます。現在の周辺地域の市場調査をすることが必要になります。また、そのアパートの築年数も確認しましょう。築年数がたっていると、建物は老朽化し不具合が出てきます。そうなると、入居者が決まらず空室が増え始め収入に影響します。
その立地で今後、利益を生み出すことができるのか。リフォームや修繕の費用をかけて、その費用を回収してもなお利益をだせるのか。このようなことを考えながらアパートの経営を続けるか、相続を放棄するのかを検討すると良いでしょう。

ローンの残債を考慮して利益がでているか確認しよう

相続したアパートにローンの残債が残っているにも関わらず、空室が目立ち利益が出ていなくて困っているという人もいるでしょう。現在はローンの支払いができるくらいの黒字がでているが、大した利益は出ていないそんな人もいるでしょう。アパートは築年数がたつにつれて、空室率が目立つようになってきます。また、賃料も築年数がたつほど下がってきます。今後、そのローンを払うだけの利益をだせるか、大型修繕などの高額な経費の発生がないかなども考慮する必要があります。大きな経費をかけても回収できそうにないのなら相続放棄するほうが良いでしょう。

アパートの価値を確認し、メリットがあれば売却も検討しよう

アパートを経営していても利益は出そうになり。しかし、そのアパートの価値を確認して売却することでローンの残債を返済できるのであれば、相続することも1つの案です。売却してしまえば、相続放棄した時の次の相続人がアパートの扱いに苦慮することもなくなります。しかし、売却を前提として相続するのなら租税回避行為とみなされないように4年程度はアパートを経営しなければなりません。その期間の利益などを計算しその後、売却してローンの残債が返済できるか確認しましょう。
アパートを売却する際にはそのアパートの価値を正しく知ることが必要になります。アパートの価値を知るには一括査定が便利です。一度に最大6社まで査定を依頼できるイエウールなら、アパート売却に特化した不動産会社が最適の価値をだしてくれます。

  • 維持費を確認する
  • ローンの残債を確認
  • アパートを売却する

アパート経営を相続すべきか相続放棄べきか悩んだときの注意点

アパートを経営するにはできるだけ空室をなくして利益をださねばなりません。建物の老朽化や管理コストを考慮にいれて経営を続けるメリットがあるかどうかを考えてから相続か相続放棄かを考えると良いでしょう。

アパート経営で利益が出せるか考えよう

まずはアパートの経営を相続した時、ローンが残っているのならローンの支払いも含め利益を出せるかどうかを考えなければなりません。そして、築古の物件ならば今後かかるであろう大型修繕の費用や老朽化による不具合の修繕費リフォーム費用なども見越して利益を上げる必要があります。また、アパート経営では住民間のトラブルなどにも対応しなくてはなりません。これらの費用や手間を考えて、どれくらいの利益がでるかを調べてから相続するかどうかを検討すると良いでしょう。

ですが、検討しようにも自分だけで利益が出るか調べて計算するのは難しいものでしょう。

おすすめしたいのは、活用プランをプロに相談できる「イエカレ」で、収益プランを試算してもらう方法です。契約するまでは無料で相談できますので、このままアパートを相続して経営すると収益はどのくらいになるか、売却や相続放棄するとどれくらい得するか、試算してもらうと良いでしょう。まずは、イエカレで活用プランを取り寄せることをおすすめします。

アパート経営は空室率を考慮に入れて収支を考えよう

アパート経営をしているといかに空室をなくすかということが問題になります。その地域のアパートの空室率を確認し、どれくらいの家賃収入が見込めるのか前もって試算する必要があります。アパートは築年数がたつにつれて、空室が多くなりはじめます。どれくらいの空室がでるかを考えて利益を計算していないと、後のローンの支払いや固定資産税の支払いに苦慮します。

建物の経年劣化による修繕費用やリフォーム費用も考慮しよう

アパート経営の利益が出やすいのは最初の10年だと言われています。それを超えると建物の大型修繕を行わなければならなかったり、室内をその時の賃貸ニーズに合わせてリノベーションをしなければ入居者を確保できなかったりします。これらの費用を捻出するために、月々の維持費に加算して考える必要があります。また、災害などが起こった時にも高額の修理費用がかかることがあります。このようにアパートを維持・経営するにはそれなりの利益がないと成り立ちません。

築年数の増加に伴う管理コストの増加を考慮しよう

築年数が増加すると、建物自体の耐久性や耐震性にも不安がでてきます。また、外壁塗装をする費用や、防水設備も不安がでてくるのでコーキングの打ち直しの費用など、数百万を超える費用がかかることがあります。また、築20年を超える頃から原価償却はほぼなくなり、所得税が増加するうえに純利益が増えているため、純利益をもとに返済しているローンの返済額も増加します。このように、よほどの好立地で好条件を持ったアパートでない限り、築年数がたつと建替えや大規模なリノベーションを行わない限り利益を出すのは難しくなってきます。
  • 要収支チェック
  • 空室率を確認する
  • 修繕・維持費を確認
アパート経営の相続放棄

相続放棄はどのように行うのか

相続放棄を行うには家庭裁判所に必要書類を揃えて提出する必要があります。自分でもできますが書類の作成や取り寄せに不安があるのなら行政書士や弁護士に相談しましょう。

弁護士や司法書士に相談する。

相続放棄の手続きをするには被相続人の最終の住所のある場所の家庭裁判所で手続きを行う必要があります。必要書類を揃え、相続放棄申述書を記入し収入印紙800円と連絡用の郵便切手を用意すれば手続きを行うことができます。必要書類は以下になります。
・相続放棄申述書
・被相続人の住民票除票(または戸籍附票)
・申述人の戸籍謄本
・収入印紙 800円
・郵便切手 (82円の切手を5枚程度)
・被相続人の死亡の記載のある戸籍謄本
被相続人の孫、親、兄弟姉妹が申述を行う場合は他に別途必要書類がありますので確認が必要になります。もし、自分で手続きができなかったり、不安に思う時には弁護士や行政書士に相談すると良いでしょう。

相続放棄申述書を作成

相続放棄申述書は裁判所のホームページからダウンロードすることができます。また、家庭裁判所でも書類は入手することができます。申述人の年齢が20歳未満と20歳以上では書式が違うので注意が必要です。手続きの仕方や書類の作成に不安がある人は弁護士や行政書士に頼むと良いでしょう。ネットでも書き方が詳細に説明されているので自力で作成することも可能です。

添付書類とともに家庭裁判所へ提出

相続放棄申述書の作成が完了して必要書類を揃えることができたら、被相続人の最終の住所がある家庭裁判所へ書類を提出しましょう。相続放棄申述書の提出から数日から2週間以内に家庭裁判所から照会書が送付されてきます。この書類にはいくつかの質問が書かれているのでその質問に解答して署名押印返送します。その後、相続放棄が認められると相続放棄申述受理通知書が交付されます。これで正式に相続放棄が認められ手続きは完了となります。
  • 必要書類を揃える
  • 申述書を作成する
  • 書類を家裁に提出
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相続放棄するにあたりどれだけの売却価値があるかを調べる

相続放棄する前にまずはアパートを経営することができるか検討しましょう。また、経営に不安があるのなら売却した時の価値を調べて売却することも視野に入れましょう。

経営できるかを検討

アパートを相続放棄する前に、まずはそのアパートの経営状態を調べましょう。アパートの経営自体が黒字になっているか。今後、数年間経営していく中での経費がどれくらいになるのか。これらのことに加え、アパートを売却したときにはどれくらいの価値があるのかも調べましょう。一度、アパートを相続してしまうとすぐには売却することはできません。売却するにしろ、数年間の経営を維持してからの売却になるので経営状況に不安がある場合は相続放棄してしまうほうが良いかもしれません。

不動産の一括査定で複数社から見積もりを取得しよう

土地や物件を売却する時には名義人本人しか売却できません。アパートの売却をしたいのであれば、単純承認するか限定承認するかを決めましょう。その後、不動産会社などに売却額の査定を依頼するとともに数年間の経営の相談をすると良いでしょう。

不動産の売却は一括査定

不動産の売却なら一括査定が便利

アパートの売却を検討しているのなら、その価値をきちんと把握することが必要です。不動産価値を知るには一括査定が便利です。

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