40坪の敷地面積がある土地は、アパートを建築するのに十分な広さがあります。
40坪の土地には部屋数6戸の2階建てアパートが建てられる
- 建築費の相場は3,552万～5,040万円（木造2階建てアパート）
この記事では、建築費の相場だけでなく、アパートの建築を計画する時のポイントや、アパート経営を成功させるコツについても解説しています。是非最後まで読んで、アパート建築のご検討にお役立てください。
40坪の土地に建てるアパート建築費
40坪の土地には、1Kの部屋を6戸設けた2階建てアパートを建てることができます。
また、土地の条件によっては更に多くの住戸を設けたり、3階建て・4階建てのアパートを建てることも可能です。
40坪の土地に建てるアパートの建築費の相場
40坪の土地いっぱいに2階建てのアパートを建てる時にかかる建築費の相場は以下の通りです。
| 建物の構造 | 敷地面積40坪のアパート建築費の相場 |
|---|---|
| 木造（W造） | 3,552万～5,040万円 |
| 軽量鉄骨造（S造） | 3,840万～5,040万円 |
| 重量鉄骨造（S造） | 4,320万～5,760万円 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 4,560万～6,000万円 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） | 5,280万～6,720万円 |
（指定建ぺい率60％で試算しています。）
3階建てのアパートを建てる場合は、木造なら5,328万円～、鉄骨造なら5,760万円～、鉄筋コンクリート造なら6,840万円～が建築費の目安です。
構造別の建築費坪単価
アパートの建築費は、坪単価と延べ床面積をかけ合わせることで大まかな金額を試算できます。
建築費の坪単価は、主に建物の構造によって相場が異なります。建物の構造ごとに、使われる建材や工期が変わるためです。
主要な構造別の坪単価相場は以下の通りです。
| 構造 | 坪単価 |
|---|---|
| 木造（W造） | 74万～105万円 |
| 軽量鉄骨造（S造） | 80万～105万円 |
| 重量鉄骨造（S造） | 90万～120万円 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 95万～125万円 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） | 110万～140万円 |
（※イエウール編集部調べ）
アパート建築費の坪単価や計算方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
2・3階建ての賃貸アパートの構造には、コストの観点から木造や軽量鉄骨造が用いられることが多いです。
構造ごとにそれぞれ異なる特徴がありますので、ご自身でアパートを建てる場合には、地域の賃貸需要や建築予定のアパートの規模などを考慮しながら、適切な構造を選ぶとよいでしょう。
アパートの構造については、以下の記事もご参照ください。
建築費以外にかかる費用
「坪単価×延べ床面積」で試算できる建築費は「本体工事費」といって、アパートそのものの工事にかかる費用にあたります。
アパートの建築時には、仮設工事や電気・ガスや給排水管の引き込み工事、塀や門などの外構工事といった、その他の工事も行われます。これらのアパート建築に附帯した工事にかかる費用を「付帯工事費」といいます。
また、建築したアパートの不動産登記にかかる費用やローンの事務手数料、火災保険料など、工事費用以外の出費もあります。アパート建築に伴って支払う必要のある費用をまとめて「諸費用」と呼びます。
付帯工事費は本体工事費の約2割、諸費用は本体工事費の約1割程度かかるため、アパート建築の予算を考える時は気をつけましょう。
ご自身の土地に建てるアパートの建築費がいくらになるか、見積り金額を知りたい方は「イエウール土地活用」の一括見積をご利用ください。
複数の大手ハウスメーカーにまとめて見積もりを請求できるため、各企業のプランを比較しながら、アパート建築の計画を進められます。
＼建築費は？初期費用は？／
※工事の請負契約締結まで、無料でご利用いただけます。
40坪以外の坪数別のアパート建築費用は、以下の記事をご覧ください。
40坪の土地のアパート建築規制
40坪の土地でアパートの建築を計画するにあたっては、土地の建築規制についても留意しておく必要があります。
土地の建築規制によっては想定よりも小さなアパートしか建てられず、思っていたような収益が出ないということも起こり得ます。
事前にチェックしておくべき項目は以下の通りです。
- 建ぺい率と容積率
- 用途地域の制限
- 接道義務
1つずつ、詳しく見ていきましょう。
建ぺい率と容積率
市街地の土地は、建ぺい率と容積率の指定によって、建てられる建物の規模が制限されています。
建ぺい率とは、土地の敷地面積に対する建物の建築面積の割合のことです。一方、容積率は土地の敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです。
基本的に、建ぺい率は1フロアあたりの広さ、容積率は建物の高さの規制に関わります。
土地の面積いっぱいに建物を建築できてしまうと、災害時に緊急車両が入れなくなってしまったり、地域の住環境を損ねる恐れがあるため、このような規制が設けられています。
たとえば、同じ40坪の土地でも、建ぺい率の違いによって、建てられる2階建てアパートの延べ床面積の上限は以下のように異なります。
▼指定建ぺい率60％の場合
- 建坪の上限＝40坪×60％＝24坪
- 延べ床面積の上限＝24坪×2階＝48坪
▼指定建ぺい率80％の場合
- 建坪の上限＝40坪×80％＝32坪
- 延べ床面積の上限＝32坪×2階＝64坪
単純計算による比較になりますが、たとえば約8坪の部屋をアパートに設ける場合、建ぺい率60％の場合は48坪÷8坪＝6戸設置できるのに対して、建ぺい率80％の場合は64坪÷8坪＝8戸まで設置できます。
このように、土地の指定建ぺい率と容積率は建てられるアパートの規模を左右し、アパートの部屋数や家賃収入にも影響するため、事前に確認しておくようにしましょう。
用途地域の制限
都市計画区域内の土地は、13の用途地域のいずれかに区分されています。区分の振り分けは、各自治体が行っています。全ての土地は、振り分けられた用途地域ごとに建てられる建物の用途や規模が制限されます。
特に、工業専用地域に区分されている土地は、アパートを含め住宅が一切建築できません。
工業専用地域以外であれば、アパートを建築できます。
ただし、第一種・第二種低層住居専用地域ならびに田園住居地域に指定されている場合は、高さが10mまたは12mを超える建物は「絶対高さ制限」によって建築不可となっています。
また、先述した「建ぺい率・容積率」の指定も、用途地域の振り分けに基づいて行われています。
土地の用途地域の区分は、インターネット上で検索して閲覧できます。
接道義務
建築基準法第43条に規定されている「接道義務」を満たしていない土地は、原則として、アパートを含む建物を建築することができません。
土地が接道義務を満たしているかどうかは、主に以下の条件によって確認できます。
- 土地が間口2m以上で前面道路に接道しているか
- 前面道路の幅員が4m以上あるか
土地が接している道路の幅員が1.8m以上4m未満の場合は、セットバックすることによって、建物の建築が可能になるケースが多いです。
また、地域によっては、一定規模以上の集合住宅（アパート・マンション）の間口は4ｍ以上でなければならないという規定があることがあります。詳しい要件は、建築予定地の自治体の窓口やHPにて確認してみましょう。
接道義務については、以下の記事で更に詳しく解説しています。
アパートを建てようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当もつかないという方も多くいらっしゃるでしょう。
土地の条件やアパート経営の目的によって、最適なアパート設計は変わります。
「イエウール土地活用」の一括見積なら、複数の大手ハウスメーカーに一度にまとめて問い合わせを送れます。複数の企業の建築プランを比較して、あなたに合ったプランを見つけましょう。
＼建築費は？初期費用は？／
活用事例:Afit（戸建賃貸）
“/>
| エリア | 広島県 |
| 土地面積(㎡) | 800 |
| 延べ床面積(㎡) | 421.46 |
| 工法 | 木造在来 |
| 建築費用(円) | 5,000万 |
40坪の土地にアパートを建てるときのポイント
40坪の土地にアパートを建てるとなると、どのようなことに注意すればよいのでしょうか。
本章では、後悔しないアパートを建てるためのポイントを3つご紹介します。
地域調査をする
どのようなアパートを建てるかは、その地域の特徴から考えるとよいです。
例えば、立地や人口、開発予定の有無などからニーズや賃貸需要などをから設備や間取り、家賃などを検討します。
特に、都心部や駅から徒歩圏内であるなどの特徴をもつ土地は賃貸需要が強く家賃を高く設定しやすいです。
その地域に最適化されたアパートであれば、安定した収益を確保することでができます。そのため、アパートを建てることが決まったらまずはその地域調査から始めてみることをおすすめします。
積極的な設備投資をする
40坪の土地というのは、アパート建てるには比較的狭い広さとなります。そのため、解放感やゆとり空間の訴求などで差別化を行うことが難しいといえます。
40坪アパートの場合、外観のデザインや全室南向き、ペット可物件など競合にはない要素に対する設備投資を行うことをおすすめします。
先に挙げたような要素は、数あるアパートのなかでも賃貸需要が高く空室リスクを避けるために有効なものです。
40坪でのアパート建築費は、比較的狭い土地となることから建物本体の工事費を抑えやすいです。資金に余裕があるのであれば、設備投資に比重を置いた収支計画を立ててもよいでしょう。
複数のプランを比較検討する
アパートを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。
アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、建築のプランによって将来の利回りも変わります。
イエウール土地活用なら複数の大手ハウスメーカーの見積もりを一括請求することができます。
いくつかの建築プランを比較検討することによって、自分にとって最適な条件を提案してくれる建築会社と契約を結ぶことができます。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
＼建築費は？初期費用は？／
アパート経営を成功させるために必要な視点
アパート経営は、年間で数百万~数千万円もの収益を得ることができます。
しかし、初期費用や維持管理費など支出も多く身動きがとれないような経営状態になることも珍しくはありません。
この章では、安定したアパート経営を行うにあたり大切なポイントご紹介します。
長期的な目線で経営をする
アパート経営は、数十年と続けて行うものです。そのため、5年後や10年後時点での経営についても考えておく必要があります。
特に、不動産投資に関しては社会情勢の影響を大きく受けます。そのため、日々情報収集をし予想されるリスクに備えておくと安心です。
また、資金についても備えをしておくことをおすすめします。
アパート経営では、維持管理費や固定資産税などの固定費が多くかかります、加えて、修繕やリフォーム費用が都度必要になりますので、いつでも数十万~数百万円単位の支払いができるような体制を整えておくことは大切です。
アパート経営の資金繰りに関しては、次項で詳しく解説します。
急な出費に対応できるようにする
アパート経営には、様々な費用がかかってきます。税金などの固定費や維持管理費用、さらにローンの返済などを含めると、収入の半分以上が支出となります。
アパートの維持管理では、設備の修理や定期点検などの費用がありますが、なかでも5年~10年ごとに行う修繕では数百万円ほどかかります。
そのため、来る出費に備えて修繕積立金を行う方が多いです。
修繕積立金は、計画的にアパート経営の資金を蓄えることができるので、「資金面でアパート経営に不安がある」と思う方であれば毎月積立ておくと安心です。
入居率の低下など、経営改善を行うために資金が必要になる可能性もありますので、このような急を要する出費に対しても積立は効果的です。
アパートを建てるなら最初の情報収集が重要です。一括見積もり請求サービスイエウール土地活用なら、土地所在地の入力だけで建築費の見積もりを取り寄せることができます。
40坪での土地のアパート建築費は複数の建築プランを比較しよう
40坪の土地に2階建てアパートを建てたときの建築費の目安は、木造で3,552万円～5,040万円、鉄骨造で3,840万～5,040万円、鉄筋コンクリート造で4,560万～6,000万円です。
アパートの建築費は、土地の状況やアパートに導入する設備、建築会社によっても大きく変わるため、適正な建築費を見極めるためには、複数の建築会社に相談してプランを比較しましょう。
