木造3階建て共同住宅を建てたい人必見!メリット・デメリットを解説

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木造3階建て共同住宅を建築することには、さまざまなメリットがあります。木造3階建て共同住宅は魅力的な物件といえますが、同時に建築時のデメリットもある点には注意しなければなりません。
メリットとデメリットの両方に加えて、建築時のルールなども知り、木造3階建て共同住宅についての理解を深めていきましょう。

木造3階建て共同住宅のメリット

木造3階建て共同住宅のメリットとしては、次の5つがあげられます。

  • 建築コストを抑えることができる

  • 狭い土地を有効に活用できる

  • 安全性をアピールできる

  • 高い節税効果が期待できる

  • 高級感を演出できる

どのようなメリットがあるのかを知り、木造3階建て共同住宅ならではの魅力を知っていきましょう。

建築コストを抑えることができる

木造3階建て共同住宅は準耐火建築物に該当するものであり、鉄筋コンクリート造などの耐火建築物と比較すると、建築コストは安いです。

使用する建材や施工費用の違いが理由であり、木造は各構造の中でももっとも安価で建築できるため、建築コストが大幅に抑えられるのは大きなメリットです。

狭い土地を有効に活用できる

木造3階建て共同住宅は、狭い土地でも建てやすく、狭小地や変形地も柔軟に活用できる点がメリットです。木造3階建て共同住宅なら、土地が狭くても一定の戸数を確保できるため、家賃収入も安定して獲得できます。

土地の形状に合わせて設計プランを練ることができ、その選択肢は豊富であるため、土地の有効活用がしやすい点は大きなメリットです。

安全性をアピールできる

木造3階建て共同住宅の建築時には、構造計算が義務化されています。構造計算とは、一定震度の地震や強風があった際に、建物がどこまで耐えられるのかを数値化し、計算したものです。

正確な構造計算によって耐震性や耐風性が保証されているため、居住者に安全性をアピールできます。建物の安全性を明確な根拠を持ってアピールできることで、入居希望者を募りやすく、空室リスクを回避しやすい点はメリットです。

高い節税効果が期待できる

木造3階建て共同住宅は他の構造に比べて、節税効果が高い点もメリットです。木造の住宅は他の構造よりも法定耐用年数が短く、毎年計上できる減価償却費が多くなります。
短期間で減価償却が完了するため、1年に費用計上できる金額は増え、場合によっては大幅な節税ができる点は、木造3階建て共同住宅の魅力です。

高級感が演出できる

木造3階建て共同住宅は耐火性の向上のために、高性能な厚みのある外壁を使用しなければなりません。外壁がしっかりしているため、高級感を演出しやすく、見た目のよさから居住者を募りやすい点もメリットの1つです。

同じ木造の共同住宅でも、2階建てと3階建てでは使用する壁の厚みが違い、高級感の有無も異なります。より厚みのある外壁を使用する3階建ての共同住宅のほうが、雰囲気の演出ができて、集客効果も高まるといえます。

木造3階建て共同住宅のデメリット

木造3階建て共同住宅には、メリットだけではなく、デメリットもあります。

  • 2階建てよりも建築費が高い

  • 施工期間が長期化する

  • 部屋数が少なくなる場合もある

  • 構造計算に時間がかかる

  • 対応する建築会社が少ない

デメリットも正しく把握した上で、木造3階建て共同住宅の建築が自身の利益になるかを考えてみましょう。

2階建てよりも建築費が高い

2階建ての木造共同住宅と比較すると、3階建てのほうが建築費は高くなります。階数が増える分、建築するスペースは広がり、階段や住宅設備など、より多くの設備導入が必要となるため、2階建てよりも費用は高額です。

また、木造3階建て共同住宅の場合は、2階建てでは不要な構造計算も行わなければなりません。構造計算には別途費用がかかるため、この点からも建築費が高くなってしまうことは覚えておきましょう。

施工期間が長期化する

2階建てと比較すると、木造3階建て共同住宅は階数が1階多い分、施工期間は長くなります。2階建ての場合は3ヶ月程度が相場ですが、3階建てだと4ヶ月程度の施工期間がかかります。

階数の増加による作業箇所の増加はもちろん、構造計算にも時間がかかるため、施工期間が長引くと考えましょう。通常よりも長期間要するため、施工期間は長めに見積もっておき、余裕を持ってスケジュールを立てることが大切です。

部屋数が少なくなる場合もある

木造3階建て共同住宅は敷地内に通路を設けなければならず、その幅員は3m以上です。もし敷地面積が狭いと、敷地内通路に幅を取られてしまい、2階建てよりも部屋数が少なくなってしまうこともあります。

敷地面積が広いなら問題はありませんが、狭小地で木造3階建て共同住宅の建築を考えている場合は、どれくらいの部屋数が取れるのか、事前に確認しておくことが大切です。

構造計算に時間がかかる

木造3階建て共同住宅は耐震性や耐風性を確かめるために構造計算が必要であり、これに時間がかかります。構造計算をするには、別途建築申請が必要であり、通常の場合よりも長時間かかってしまうことは覚えておきましょう。

木造3階建て共同住宅を建築するまでに時間がかかりやすいため、居住者を募って収益化するまでの期間も長くなりやすいです。

対応する建築会社が少ない

そもそも木造3階建て共同住宅の建築に対応している建築会社は少なく、建築を依頼するだけでも手間がかかります。木造3階建て共同住宅の建築に精通した建築会社を探すのに苦労する場合もあり、建築の依頼段階でつまずいてしまうケースもあることは覚えておきましょう。

木造3階建て共同住宅の建築ルール

木造3階建て共同住宅の建築には、さまざまなルールがあります。

  • 1時間準耐火構造にする

  • 避難に有効なバルコニーの設置

  • 敷地内に通路を設ける

  • 防火設備を設ける

これらのルールを守らなければ、木造3階建て共同住宅は建築できません。全てのルールを把握して、スムーズに建築を進めましょう。

1時間準耐火構造にする

木造3階建て共同住宅は準耐火構造であることが求められ、主要構造部である次の部分は、火災が発生してからの遮炎性が1時間以上でなければなりません。

屋根の軒裏

また、壁と柱、床と梁、さらに屋根の軒裏の非損傷性が、火災発生から1時間以上であることも条件です。外壁の遮炎性も1時間以上であることが求められます。通常の準耐火構造では遮炎性は45分以上ですが、木造3階建て共同住宅の場合はさらに長く、1時間以上であることは覚えておきましょう。

避難に有効なバルコニーの設置

火災が起きた際の避難経路も設置が必要であり、避難可能なバルコニーを取りつける必要があります。部屋の出入り口とバルコニーの2方向の避難経路の確保が必要です。
さらに廊下と階段部分には、常時外気を開放し、排炎有効となる開口部を設けることも、木造3階建て共同住宅の建築ルールとなります。

敷地内に通路を設ける

敷地内には原則幅員3m以上の敷地内通路を設ける必要があります。敷地内通路が例外的に不要となることもありますが、そのケースでは次の条件を全て満たさなければなりません。

 

  • 宿泊室などに避難上有効なバルコニーなどを設けている
  • 宿泊室などから地上に通じる主な廊下や階段、その他の通路が直接外気に開放されている
  • 宿泊室などの通路に面する開口部に遮炎性能を持つ防火設備を設けている
  • 外壁の開口部の上部に遮炎性能のあるひさしなどが防火上有効に設けられている

上記の条件を一つでもクリアできない場合は、敷地内通路が必須となります。

防火設備を設ける

建物の3階部分には防火設備が必要です。3階の宿泊室や外壁の開口部、宿泊室以外の部分に面する開口部に、遮炎性のある防火設備の設置が必要であることは覚えておきましょう。次の条件のうち、いずれかを満たす場合は、例外として3階部分の防火設備は不要です。

 

  • 開口部から90cm未満の部分に宿泊室など以外の部分の開口部を設けない
  • 宿泊室以外の部分の開口部と50cm以上突出したひさし、そで壁などを設けている

例外の条件を満たさない限り、基本的には防火設備の設置が必要となります。

木造3階建て共同住宅の建築に関するQ&A

木造3階建て共同住宅についての理解をさらに深めるために、よくあるQ&Aを参考にしてみましょう。

 

  • 耐用年数は?
  • 建築費は?

細かい疑問を把握しておくことで、よりスムーズに木造3階建て共同住宅を建築できます。

耐用年数は?

建物の構造別の耐用年数は、次の通りです。

構造 耐用年数
木造 22年
木造モルタル 20年
鉄骨造(3mm以下) 19年
鉄骨造(3mm超4mm以下) 27年
鉄骨造(4mm超) 34年
鉄筋コンクリート造 47年
鉄骨鉄筋コンクリート造 47年

木造3階建て共同住宅の場合、耐用年数は22年です。そのため、22年で減価償却が完了すると考えましょう。耐用年数が長いほど、減価償却期間も長くなりますが、その分1年で計上できる費用が少なくなります。

建築費は?

木造3階建て共同住宅の建築費用は、坪単価で80万~100万円程度です。仮に100坪で建築する場合は、8,000万円~1億円程度が建築費用の相場になります。
また、木造3階建て共同住宅は建築費用以外に、構造計算費用もかかります。構造計算費用は50万円程度であり、建築の際には構造計算費用も含めてコストを考えておきましょう。

なお、アパートや共同住宅の建築費用について知りたい方は、以下の記事が参考になります。

メリットの多い木造3階建て共同住宅を建てよう

さまざまなメリットのある木造3階建て共同住宅は、魅力的な物件です。しかし、一部デメリットもあるため、建築する際にはこの点にも注意が必要です。
メリットとデメリットを正しく把握しておくことで、自身の賃貸経営に木造3階建て共同住宅が合っているかどうかが判断できます。細かいポイントまで把握して、木造3階建て共同住宅をスムーズに建築しましょう。

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