アパートを建築するには高額な資金が必要です。自己資金だけで建築できない場合、金融機関が提供するアパートローンを利用する方法があります。
住宅ローンは個人的に居住する不動産の建築に必要な資金を融資してもらうことですが、アパートローンは投資用または商業用不動産に必要となる資金を融資するローンを指します。
この記事では、アパートローンの審査に通るためのポイントや審査で見られるポイントについて解説しています。
アパートローンの審査基準と審査機関
アパート・マンションの購入・建築やリフォーム費用などに幅広く使えるローンとしてアパートローンがあります。アパートローンは、住宅ローンと異なり、申し込みの際の審査で本人属性以外も調査されます。また、年齢制限がないことも多いため、誰でも審査の申し込むができます。
ここからは、アパートローンの審査基準と審査期間について説明します。
本人の属性だけで判断されない
アパートローンの審査では、本人の属性だけでなく経営状態もあわせてチェックされます。住宅ローンの場合は、給与所得から返済が可能であるかが基準となります。一方、アパートローンでは地域需要を満たしているなど、経営がしっかりと行える状況にあるのかが審査基準に含まれます。
これは、アパートローンの返済原資がアパートの収益に深く関係するためです。本人属性に加えて経営状態がプラスされるため、住宅ローンと比較して審査のハードルが高いといえます。
お金を借りる目的も関係する
アパートローンの利用を検討している場合には、しっかりとした返済計画を提示するためにもお金を借りる目的について明確にしておくことが重要です。お金を借りる目的は大きく分けて2種類あります。
負債による相続税対策
1つは、相続対策です。相続した土地には相続税がかかりますが、アパートローンを利用すると結果的に相続税は安くなります。これはローン抱えていることが、多額の負債を抱えた状態とみなされるためです。アパートの建設には多額の費用が必要になります。そのため場合によっては、1,000万円単位で安くなることもあります。
レバレッジをかけた資産形成
2つめは、資産形成が目的のケースです。借り入れは借金なので投資ととらえることに違和感がある人もいるかもしれません。ただ、ローンを利用すれば自己資金では手に入れることが難しいアパートを購入することができます。ローン完済後は、副収入を得ることができるため資産運用と考えることができるのです。
投資用不動産に対してのみ適用される
アパートローンの利用目的には、2種類あると説明しました。ただ、基本的にはアパートローンは不動産投資にのみ適用されます。事業として行うということを前提に審査が行われるのが基本ということです。
金融機関によっては、アパートローンという商品を取り扱っていないケースもあります。その場合には、プロパーローンという形で借り入れの審査をしてもらうことになります。
プロパーローンは、事業を行うための開業資金や運転資金のための事業用融資を指します。アパートローンよりも金利が高い場合があり、そのため返済総額が高くなる可能性があります。
物件の資産価値も判断材料になる
アパートローンの審査基準には、物件の資産価値も含まれます。建物の構造や耐用年数、築年数、リフォームの有無などが審査項目となります。これは、万が一ローンの返済が滞った場合に、担保としての価値がアパートにあるかどうかが審査されるからです。机上での計算では収益性が高くても、立地や地域ニーズにそわないなどの理由から資産価値や担保価値が低いと判断されると融資を受けることができない場合もあります。
審査期間は1カ月が目途
アパートローンの審査期間の目安は1カ月程度とされています。申請者が明らかに十分な貸出条件を満たしていたり、すでに長期的に安定した取引実績がある場合には最短で1週間程度で審査が通るケースもあります。また、条件を満たしていないと判断された場合も、審査は短期間で審査が終了します。
アパート経営を考えている方は、実際にアパートローンを使えるのか、いくら使えるのか疑問に思われているのではないでしょうか。実際に購入できる物件も異なってくることから、どのようなプランがあるのかと併せて確認が必要です。
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金融機関でのローン受付状況を知る
アパートローンを利用する前に、利用したい金融機関のローン受付状況を確認することが大切です。金利についてもしっかりと確認しておきましょう。さらに提携先にも注目しておくと、仮審査などを敷いてもらいやすくなります。
金利が低めの金融機関
メガバンクや日本政策金融公庫は、比較的金利が低い金融機関です。目安で1〜2.5％程度になります。メガバンクは、金利は低いですが審査が厳しく、物件評価・本人属性ともに厳しく審査される点が特徴です。ただし、審査に通過すると返済しやすいというメリットはあります。
日本政策公庫は、政府が100%出資を行う公的な金融機関です。国民の生活向上を目的としていることから、金利が低めで融資基準が比較的やさしい点が特徴です。ただし、融資期間が短く、融資上限が低い可能性があります。
金利が高めの金融機関
地方銀行、信金・信組、ノンバンク、ネット銀行は、比較的金利が高めです。地方銀行は、1〜4％程度と金利の幅が少し広めです。審査基準は、低金利であるほど厳しくなります。さらに、担当エリア外は融資してもらえない可能性が高いです。
信金・信組は、金利、審査基準においては地方銀行とほど同程度と考えてよいでしょう。こちらも営業エリアが限られている点には注意が必要です。ノンバンクは、金利が2〜15％台と高いですが、融資審査基準は比較的やさしいとされています。ノンバンクは、融資のみを行う消費者金融や信販会社です。金利は高めですが金融機関のようにエリア制限もなく、築古物件でも融資を受けられる可能性が高い点が魅力です。
ネット銀行は、店舗を持たない金融機関です。ネット銀行でも不動産融資を受けることが可能です。審査基準は、地方銀行と同程度ですが、金利は比較的高めです。特徴としては、銀行によって融資金の使用目的が自由であったり、条件を満たせば優遇金利が受けられたりするサービスもあります。
提携先にも目をむける
融資先を探す際には、自分ひとりで探すよりも契約している不動産会社などと提携している金融機関を利用するほうが有利に働く可能性もあります。提携先であれば、仮審査などもしてもらいやすく、金利の優遇を受けられる可能性もあるでしょう。
アパートローン審査に通るためには
アパートローンを利用するには、まず審査に通る必要があります。金融機関によって審査の難易度は変動します。審査を通るためには、安定的に高い収入があるなどの条件を満たす必要があります。
収入が高く安定していること
個人属性として収入が高く安定していることが、審査を通過する上で重要なポイントになります。毎月一定の収入が保証されている会社員はもちろん、公的期間勤務の職員や学校法人、医療法人など倒産のリスクが低い勤務先に勤めている人のほうが審査を通過しやすい特徴もあります。個人事業主に関しては、収入が高くても安定性がないと判断されると融資を断られる可能性もあります。
また独身者よりも配偶者や子どもがいる人のほうが審査が通りやすいという特徴もあります。ただし、子どもが小さい場合は、将来的な教育費の負担などが加味されるため融資金額が下がる可能性があります。
資産状況がいいこと
融資の審査には、資産状況も加味されます。ローンの申請をした本人や家族が土地という資産を持っていることが重要です。持ち家も資産ではありますが、住宅ローンの返済中である場合は、負債とみなされます。事前にアパートローンのシミュレーションを行うことで、返済計画を立てる際の参考となるでしょう。
ローン返済額シミュレーター
試算条件(お借入金額、ボーナス返金元金、金利、返済期間)を入力していただくことで毎月のご返済額を概算します。
試算条件を入力し、「この条件でシュミレーションする」をクリックしてください。月額返済額が、画面下部に表示されます。
借入金額
万円
内ボーナス返済額
万円
借入れ金利
%
返済期間
年
ヶ月
※1年以上35年以内
想定年数経過後の借入残高
年後
※入力される年数経過後の借入残高を計算いたします。返済期間内でご希望の年数を入力ください。
[参考]アパートローン金利例
| 金融機関 | 固定金利 | 変動金利 |
|---|---|---|
| みずほ銀行 | 2.8～4.7% | 1~2.5% |
| 三井住友銀行 | 3.3～4.5% | 2.5～3% |
| 日本政策金融公庫 | 1.2～3% | なし |
毎月返済額
万円○○年後借入残高
万円※ローン返済額のシミュレーションは元利均等法に基づいて行われています。
※計算結果は簡易計算による概算金額です。
- 本当にシミュレーション通りの借入金額で大丈夫かな？
実際の建築費用の見積もりは坪数やアパートの材質だけでなく、建築会社の工法や設備のグレードによって大きく変動します。
建築費用が変動すると最初に必要となる借入金額も異なります。
建築費用の見積もりをとる際は、複数の建築会社で相見積もりをおこなって比較・検討をしましょう。
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建てるアパートの収益性が高いこと
アパートの資産価値は、土地の立地条件によって変動します。立地条件がよいアパートのほうが、資産価値が高くなります。駅から近い、都心部である、人が集まりやすく生活に便利という条件が立地のよさとつながります。立地が悪いという条件は、駅から遠い、郊外であるという点が挙げられます。ただし、収益性という点では、良い立地のほうが値段も高くなるため、利回りは低くなるという特徴があります。立地条件が悪い土地は、値段が安いためアパート経営としての利回りが高くなります。収益性と資産価値を両立することは難しいため、アパートローンでは、収益性と資産価値のバランスをうまく保てるかがポイントとされるでしょう。
審査を行うにあたって金融機関は、最悪の状況でのアパートの収益性を想定して審査を行います。これは、アパートの収益が家賃収入である、空室リスクを伴うからです。利回りについては、金融機関や支店によって異なります。そのため一概にはいえませんが、収益性の高さについて納得してもらえるだけの説得力が必要です。
アパート経営の実績があること
アパートローンの金利については、アパート経営の実績も影響することがあります。すでに実績がある人の場合は、審査が通りやすい上、金利が安くなる可能性が高いでしょう。アパート経営が初心者の場合は、審査のハードルが高くなり、金利も高くなりやすい傾向があります。
まずは信頼できる会社を探す
土地を活用してアパート経営を行う場合、まずは信頼できる不動作会社を探すことからはじめましょう。不動産会社のなかには、アパートローンの提携先を持っている会社もあります。そのため、融資を受ける際に有利になる可能性もあります。
土地活用比較サイトを利用する
不動産会社には得意分野を持つ会社も多くあります。アパート経営を行う場合には、アパート経営の実績を多くもつ会社を選ぶことが大切です。経営経験が豊富であれば、融資に関しての知識についても豊富に保有している可能性が高いと考えられます。
ただ、自分だけで不動産会社の情報を収集することは手間のかかる作業です。また信頼できる不動産会社を見極める目も必要になり、何かと準備が必要になります。土地活用比較サイトを利用すれば、インターネットで情報を入力することで一度で複数の不動産会社とつながることが可能です。複数社の提案や情報を比較検討することで、信頼できる不動産会社を見つけましょう。
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今の状況でアパート経営をするとなるとどうなるか、というオーダーメイドのアパート経営プランを確認することができますので、現実的なイメージを膨らませることができるでしょう。
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アパートローン審査は条件が多い
アパートローンの審査基準や期間について解説してきました。本人属性だけでなく、経営実績の有無や不動産の価値、収益性などが審査基準として含まれるため、住宅ローンと比較してハードルが高いです。
アパートローンを利用するためには、さまざまな条件をクリアする必要があります。提携先を持つ不動産会社と契約を結ぶことで、仮審査をしてもらうことができるケースもあるため、審査に不安があるが場合には、不動産会社選びから慎重に行うことも大切です。
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活用事例:ペットも安心して暮らせる賃貸住宅に
| エリア | 神奈川県 |
| 土地面積(㎡) | 181.81 |
| 延べ床面積(㎡) | 295.5 |
| 工法 | 木造２×４工法 |
(大東建託株式会社の土地活用事例)
記事のおさらい
