賃貸アパートやマンションを購入・建築する際の資金調達にはアパートローンを利用する方が多いですが、「プロパーローン」を利用するという方法もあります。
この記事では、これから不動産投資を始める方に向けて、プロパーローンのメリット・デメリットやアパートローンとの違いを分かりやすく解説します。
プロパーローンはアパートローンよりも審査が厳しい
プロパーローンはアパートローンよりも低金利で借りられる可能性があるが、返済期間は短くなりやすい
プロパーローンとは
プロパーローンとは、保証会社の保証を介さずに、金融機関が貸付を行うローンのことです。借主に合わせて金利や融資額、返済期間が設定されるのが特徴です。
住宅ローンやアパートローンは、「保証付きのローン」です。万が一返済を滞納してしまった際には、保証会社が弁済を行います。その代わり、借主は金融機関に支払う利息とは別に、保証会社へ保証料を支払います。
一方で、プロパーローンは保証会社を介さないため、保証料がかかりません。ただし、金融機関は貸し倒れのリスクを負うため、独自の基準で融資を厳しく審査しています。
プロパーローンの融資は事業資金や開業資金を目的としているため、不動産投資事業でも借り入れることが可能です。
プロパーローンのメリット
プロパーローンのメリットは、保証料がかからないことです。
保証付きのアパートローンの場合は、借入時に一括で保証料を支払うか、ローンの金利に上乗せする形で保証料を支払うため、費用を抑えられます。
また、審査が下りさえすれば、アパートローンよりも低い金利で融資を受けられることがあります。
金利だけでなく、融資可能額や返済期間も融資取引ごとに審査されるため、他のローンでは借りられなかった金額をまとめて借り受けられる可能性もあります。
プロパーローンのデメリット
プロパーローンのデメリットは、融資のための審査基準が厳しいことです。
また、金融機関が貸し倒れを防ぐために、比較的短い期間での返済を求めてくるケースが少なくありません。
アパートを建築予定の方は、以下の記事もご参考になります。
アパートローンとプロパーローンの違い
アパートローンとプロパーローンの違いをまとめると、以下の表のようになります。
アパートローン | プロパーローン | |
---|---|---|
資金の使途 | 収益不動産の購入資金や建築費用、リフォーム費用など | 事業用・開業用 |
審査基準 | 購入・建築する不動産の資産性や収益性が加味される | 取引ごとに個別に審査される。アパートローンよりも厳しめ |
審査スピード | 最短1週間程で、比較的早い | 数週間~3ヶ月程度 |
金利 | 年金利2%~5%(金融機関によって異なる) | 取引ごとに決定。アパートローンより低金利のケースもある |
融資限度額 | あり(年収の10倍以内など) | 取引ごとに決定 |
期間 | 不動産の法定耐用年数に基づき設定 | 取引ごとに決定(比較的短め) |
保証料 | かかる | かからない |
連帯保証人 | 条件によっては不要 | 必要なケースが多い |
プロパーローンは融資条件が柔軟である一方で、取引ごとに借入条件や返済条件が決定されるため、事前に条件を把握することは難しいです。
アパートローンと比較しながら、プロパーローンの特徴を理解していきましょう。
資金の使途
アパートローンが収益不動産を購入・建築して、賃貸経営を行うことを目的とした資金の融資に限定されているのに対して、プロパーローンは資金の使途に明確な制限を設けていません。
ただし、プロパーローンを申し込む際に、事業計画書などを提出して融資資金の使途を明らかにする必要があります。不動産投資事業を目的に融資を受ける場合は、不動産の購入費や建築・リフォーム費用に充てるための資金を借り受けることになります。
審査基準
アパートローンは、年収や勤務先・保有資産・銀行との取引状況といった個人の属性に加えて、購入・建築予定の不動産の資産性や収益性によって融資の可否が判断されます。
金融機関によって審査の基準の厳しさは異なりますが、借入可能額が個人の属性に依拠する住宅ローンとは異なり、不動産の担保評価額が収益性が評価されれば購入資金や建築費を融資してもらえます。
一方で、プロパーローンは金融機関が融資取引ごとに独自に審査するため、明確な基準はありません。
不動産投資事業の収益性も審査基準と1つとなりますが、返済不能になった場合のリスクを金融機関が被る関係上、プロパーローンの方がアパートローンよりも厳しく審査されます。
アパートローンの審査については以下の記事もご参考になります。
金利相場
アパートローンの金利の相場は、金融機関の種類や金利のタイプ、団信の加入の有無によって異なりますが、おおよそ年2%~5%が相場です。
都市銀行(メガバンク)の融資であれば年金利2%以下で借り入れられるケースもありますが、低金利の金融機関ほど融資審査は厳しい傾向にあります。
プロパーローンの金利は融資取引ごとに決定されるため、一概に相場を見ることはできません。
しかしながら融資が下りた場合は、アパートローンよりも低金利の契約になるケースが多いようです。
保証料の支払いや金利上乗せもないため、一般的にはアパートローンよりもプロパーローンの方が、ローンに関する支払いの負担が軽いと言えます。
アパートローンの金利について、詳しくは以下の記事をご参照ください。
融資限度額
アパートローンの融資限度額は、一般的に借主の年収の10~20倍が目安と言われています。明確な基準はなく、過去の投資実績によって限度額が緩和されるケースもあります。
なお、住宅ローンを既に借り入れている場合、借入可能額に影響することがあります。
また、金融機関ごとに「2億円以内」などと具体的な金額での上限も設定されているため、融資を検討している金融機関の案内を確認しておきましょう。
プロパーローンの場合は、明確な上限額は設けられていません。
融資取引の審査時に、金利や返済期間と共に融資額を決定します。借主の属性や過去の実績によっては、アパートローンよりも多くの資金を調達できる可能性があります。
アパートローンの借入可能額について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
返済期間
アパートローンの返済期間は、購入・建築予定の不動産の法定耐用年数を基準に決められるのが一般的です。中古不動産の場合は、残存耐用年数が基準となります。
ただし、法定耐用年数が30年を超える建物に関しては、最長30年間を返済期間に定める金融機関が多いです。
プロパーローンの返済期間は、金利や融資額同様に取引ごとに決定されますが、アパートローンよりも短めに設定されるケースが多いです。
これは、早期に返済してもらうスケジュールを立てることで、金融機関が融資のリスクを抑えようとするためです。
低金利でプロパーローンの融資を受けられても、返済期間が短ければ月々の返済負担が重くなることには注意が必要です。以下の記事もご参考になります。
不動産投資が初めてならアパートローンがおすすめ
これから不動産投資を始めるという方は、まずは「アパートローン」で融資を受けるのがおすすめです。
アパートローンは金融機関ごとに金融商品としてパッケージ化されているため借入条件が分かりやすく、融資の可否の審査にかかる期間も短いからです。
たとえば、せっかく良い物件を見つけたとしても、ローンの審査に時間がかかってしまうと購入を逃してしまいます。
また、プロパーローンの融資の審査には「これまでの事業の実績」が加味されるため、不動産投資が初めての場合は信用がサラの状態です。
「経営が破綻したとしても返済しきれるかどうか」を資産状況で判断されるため、融資のハードルはかなり高くなります。
したがって、初めて不動産投資を行う方は「アパートローン」を借り入れ、賃貸経営が軌道に乗り、2棟目、3棟目を建築するなど事業規模を拡大させていくタイミングでプロパーローンの借り入れを検討してみるとよいでしょう。
所有している土地にアパートやマンションを建てて賃貸経営をしたい方は、複数の企業の見積もりを比較した上で計画を立てましょう。建築プランによって、収益性が大きく変わる可能性があります。
また、建築会社によっては提携の金融機関からローンを借り入れられるため、融資に関する疑問や不安も解消できます。
土地活用比較サイトの「イエウール土地活用」の一括見積を利用して、あなたに合ったパートナー企業を見つけましょう。
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アパートローンを借りる際の注意点
アパートやマンションの購入・建築費用は数千万円に上ることが多く、アパートローンの融資を受けて不動産投資を始める方はたくさんいらっしゃいます。
この章では、アパートローンを上手に活用して不動産投資を始める時に、押さえておくべき注意点をご紹介します。
事業計画を綿密に立てる
不動産投資に取り組むと決めた後は、最初に事業計画を立てることが重要です。不動産投資は事業であり、事業を成功させるためには適切な資金計画を立てる必要があります。
事業計画を立てる際は、収入と支出の両方を考慮することが大切です。具体的には、収入面である家賃と、支出面である毎月の返済金、アパートの維持管理費や積立修繕費、固定資産税をはじめとした税金などを全て考慮します。
将来的に安定した収益を確保できるような、現実的な事業計画を立てることを心がけましょう。
支援制度がないため対策しておく
一般的な住宅ローンに比べて、アパートローンはハードルが高い特徴があります。住宅ローンには、一定要件のもと所得税からの控除が受けられる制度である「住宅ローン減税」などの支援制度があります。住宅ローン減税は、翌年の住民税から控除される場合もあります。
しかしアパートローンにはこのような支援制度がなく、きちんと収益を出していなければ納税の際は大きな負担が発生する可能性があるので注意が必要です。
不動産は資産価値が下がっていくことに注意する
一度購入した物件も、年数が経ち建物が古くなると次第に資産価値は下がっていきます。築年数が経過すると借り手も少なくなり、空室が増えるといった悪循環に陥る危険性があります。
不動産投資を行う際は、資産価値が下がらないように上手に事業運営する必要があるのです。
どのようなプランで運営するか、資産価値の下がらない物件の購入は、プロに相談してプランを見積もってもらうことをおすすめします。プロにプランを見積もってもらう際には、まずは複数の企業からプランを取り寄せてみましょう。複数の企業から取り寄せたプランを比較することで、プランの事業計画はどうか、資産価値の下がる物件ではないかわかりますし、企業の対応はどうかわかり安心して始められます。
プランを取り寄せた後は、契約するまで無料で相談できますし、企業によってはより良い物件やプランを提案してくれるはずです。まずは、チャットで質問に答えて企業から無料でプランを取り寄せてみましょう。
アパートローンの金利は金融機関に直接確認する
アパートローンの金利は、最終的に物件の担保価値や契約者のステータスによって異なってきます。
そのため、アパートローンの利用を考えている方は、各金融機関に確認することをおすすめします。アパートローンに関する審査方法や具体的な特徴、利用する際の注意点についても、金融機関などに確認すると詳細がわかるはずです。
無事にアパートローンの審査が降りて準備が整えば、マンションやアパートの賃貸経営がスタートします。毎月確実に収益を上げられるように、事前の準備は綿密に行う必要があるでしょう。
活用事例:Afit(戸建賃貸)
エリア | 広島県 |
土地面積(㎡) | 300 |
延べ床面積(㎡) | 233.1 |
工法 | 木造在来 |
建築費用(円) | 3,000万 |