アパートローンとは? 金融機関の金利一覧から比較し、審査の方法を知る!

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不動産経営を行うためにアパートやマンションを購入する際、金融機関のローンを有効に利用することで計画的に事業を行うことが可能となります。各金融機関には、プロパーローンとは別にアパートローンを設けており、比較的自由度が高いことから多くの方がアパートローンを上手に活用しています。

アパートローンとは具体的にどのようなサービスなのでしょうか。

アパート経営については、以下の記事もおすすめです。

アパートローンとは

アパートローンとは

不動産物件を購入する際に利用できるローンとして、住宅ローンやアパートローンがあります。民間企業や公的機関を含めた多くの金融機関では、住宅ローンやアパートローンの両方を取り扱っています。

賃貸用のマンションを投資用として購入する際に役に立つのが、各金融機関が実施している「アパートローン」です。賃貸用住宅の運用や土地の購入を検討している方であれば、アパートローンの内容を把握して上手に活用することをおすすめします。

しかしながら、これまでマンションやアパート経営を行った経験がなければ、アパートローンは難しく感じるかもしれません。

アパートローンは、今後アパート経営する際に役に立つ利便性の高いサービスです。ここからは、アパートローンの仕組みを住宅ローンとの違いを比較しながら、審査の特徴やアパートローンを利用する際の注意点について解説します。

アパートローンと住宅ローンとの違い

住宅ローンとアパートローンは、同じ融資制度であるものの融資の条件など細かい点に違いがあります。アパートローンとは具体的にどのような内容なのでしょうか。アパートローンの代表的な特徴について、住宅ローンの場合と比較しながら紹介します。

投資用不動産に対して借りられる

アパートローンとは、自分が居住する目的で購入する際に利用するのでなく、投資用の不動産を購入する際に利用できるローンを指します。アパートやマンションの一室を購入する場合や集合住宅1棟丸ごと購入する場合など、商業用の不動産の建築資金や購入資金など様々な用途で利用することが可能です。

アパートローンの特徴は、自分が住む物件を購入する際には利用できない点です。自分の生活拠点として不動産を購入するのであれば、通常の住宅ローンを活用します。したがって、アパートローンと住宅ローンでは融資の要件や審査の過程に違いがあるので注意しましょう。

購入資金以外の目的も借りられる

アパートローンは投資用不動産の購入資金としての利用だけでなく、融資資金を幅広い目的で柔軟に利用できる特徴があります。アパートやマンションの建築資金、リフォーム資金、すでに投資用物件として稼働しているアパートの底地買取資金など、様々な目的で利用することが可能です。

さらに必要な条件さえ満たせば、以前に借り入れを行ったアパートローンの借り換え資金や内装、外装工事資金、火災保険料、担保関連費用、設計料、解体工事費用、近隣対策費など幅広い利用が可能であるため、アパートローンは利便性が高いサービスと言えるでしょう。

相続対策に借りる場合もある

アパートローンは、相続対策として利用することができます。通常不動産の相続を行うと、多額の相続税が発生して大きな負担となります。

しかしアパートローンを利用してアパートやマンションを建設し多額の債務を負担することによって、相続資産に関する評価が低くなり相続税の節税が期待できるのです。

金利は住宅ローンと比較して高い

住宅ローンと比較して金利がやや高めに設定されている点も、アパートローンの特徴のひとつです。住宅ローンはあくまで自分自身が居住することを前提に利用できるのに対し、アパートローンは商業用の投資用物件を購入することが前提であり、主に対象物件の将来的な市場価値を考慮して金利などの条件が設定されます。

不動産投資の一環としての活用を考慮した結果、金利は高めに設定されています。

返済期間は家賃収入による

アパートローンの返済期間は、建物の法定耐用年数を元にそれぞれの金融機関が決定します。一般的に木造建築の場合のローン返済期間は約20年、鉄筋コンクリートの返済期間は約50年と幅があります。

またアパートローンの返済期間は、月々の家賃収入が大きく影響します。家賃収入が多ければ毎月の返済額を高く設定して返済期間を短くすることができますが、家賃収入が少なければ毎月の返済額を高く設定できず、必然的に返済期間は長くなります。

あくまでアパートローンは不動産投資が目的であることから、アパート経営が「事業」として成り立つかどうかが、貸し手側の重要なポイントとなるのです。

ローンの融資金額には上限・下限がある

アパートローンは、金融機関ごとに融資金額の上限や加減の範囲が設定されています。融資金額の具体的な範囲は金融機関がそれぞれ独自に設定しています。

例えば三井住友銀行の場合には、融資金額は下限が200万円以上、上限が当該賃貸物件の建築・購入価格等の範囲内と設定されています。またみずほ銀行の場合には、融資金額の下限が50万円以上、上限が5億円以内と設定されています。

多くの金融機関がアパートローンを取り扱っていることから、事前にできるだけ多くの金融機関に問い合わせて情報を収集することをおすすめします。自分の希望に合った融資金額を設定している金融機関に依頼すると良いでしょう。

アパートローンの利用を考える際に、確認しておきたいのは投資する物件にかかる費用がいくらで、年収などから考えてどのくらい借入ができるかです。自分だけでは正確に計算するのは難しいものですが、プロであれば実際のプランを参考に具体的なプランを見積もってくれるでしょう。

プロに見積もってもらう際には、土地活用比較サイトを利用して企業から無料でプランを取り寄せることをおすすめします。契約するまでは無料で相談できますし、企業によってはより良いプランを見積もって提案してくれます。
まずは、チャットで質問に答えて企業から無料でプランを取り寄せましょう。

アパートローンの金利

アパートローンの仕組み

アパートローンの金利は、銀行によって異なります。
ここでは、アパートローンの金利における相場や推移をご紹介します。

金利の相場

アパートローンにおける金利の平均は2.7%前後で、相場は年1~5%ほどです。

メガバンクや日本政策金融公庫の金利は比較的に低く、目安で1~2.5%ほどになります。

地方銀行や信金・信組、ネット銀行、銀行以外の金利は比較的に高めに設定されています。
地方銀行は1~4%ほどの金利で、銀行以外では2~15%ほどの金利と比較的高めです。

ネット銀行でも融資を受けることが可能なため、ネット銀行を利用されている方は確認してみると良いでしょう。

金利の推移

民間金融機関の住宅ローンにおける金利の推移は、以下のように公表されています。

アパートローンの金利推移

参考:住宅金融支援機構「フラット35」

金利はいくらでアパートローンを借り入れられるか、資産価値の下がらない物件の購入は、プロに相談してプランを見積もってもらうことをおすすめします。
プロにプランを見積もってもらう際には、まずは複数の企業からプランを取り寄せてみましょう。複数の企業から取り寄せたプランを比較することで、プランの事業計画はどうか、資産価値の下がる物件ではないかわかりますし、企業の対応はどうかわかり安心して始められます。

プランを取り寄せた後は、契約するまで無料で相談できますし、企業によってはより良い物件やプランを提案してくれるはずです。まずは、チャットで質問に答えて企業から無料でプランを取り寄せてみましょう。

アパートローンの審査

アパートローンを借りる場合、それぞれの金融機関が設定している融資の審査基準を満たす必要があります。審査基準は金融機関ごとに異なることから、アパートローンの審査を受ける際には金融機関に事前に確認することが大切です。

ここからは、アパートローンの審査に関する具体的な内容について解説します。

各金融機関の特徴

アパートローンの審査は、金融機関ごとに特徴があります。みずほ銀行や三井住友銀行などのメガバンクの場合は融資基準が比較的厳しく、審査に時間がかかる傾向があります。

また、個人の年収や勤務状況、自己資金の額など細かな属性のハードルが設定されており、多くの情報を提供する必要があります。できるだけ早く融資審査を行うために、必要な情報は速やかに用意することをおすすめします。

地銀や信用金庫の場合は、物件がある地域にその金融機関の支店があるかどうかが重要なポイントになります。地域内に支店があり、担当者や支店長と懇意にしていれば検討してくれる可能性が高まります。

メガバンクと異なり信用金庫など地域密着型の金融機関は、該当エリアの居住者であることや経営者の人物像、人間関係などの信用面を重視する特徴があります。

給与ではなく収益性で判断される

アパートローンの審査の特徴として、融資を受ける本人の給与よりも、実際に運用する不動産の収益性によって融資の可否が判断される傾向があります。

アパートローンはあくまで商業用不動産の購入の際に利用されることから、商業として十分に成り立つことが金融機関にとっても大切な判断ポイントとなるのです。

具体的には、立地や周辺環境に恵まれている場合や、新築物件かどうか、交通の便など利便性の高さの有無を考慮した「アパートの収益力」が、融資の判断基準となります。

資産も判断の元とされる

アパートローン

アパートローンの審査では、借りる本人やその家族の資産状況も判断材料のひとつになります。現金や預金残高だけでなく、土地や建物などの不動産物件の有無なども資産として融資結果に影響するでしょう。

過去の実績も関与する

これまでアパート経営を行ったことがない初心者に比べて、アパート経営のスキルや実績がある経験者の方が金利は安くなる傾向があります。融資を行う金融機関としては、全く経験がない方よりも経験がある方の方が融資する相手として信頼できるため、金利を下げることも可能となります。

過去にアパートやマンション経営の実績があれば、アパートローンの審査に対してプラスに働くため実績が分かる書類などを用意すると良いでしょう。

アパートローンだけでなくプロパーローンも検討する

賃貸住宅経営を行うために融資を受ける際には、必ずしもアパートローンにこだわる必要はありません。金融機関ごとに設けているプロパーローンも検討し、自分にとって最適なローンを選択することをおすすめします。

ここからは、プロパーローンの特徴について解説します。

プロパーローンとは

プロパーローンとは、各金融機関が独自に融資を行う事業用ローンのことを指します。賃貸住宅経営の融資に特化したアパートローンとは異なり、ローンの用途は特に限定されておらず柔軟に利用することが可能です。

プロパーローンは不動産投資に利用されることもあり、あえてアパートローンではなくプロパーローンを活用して住宅を購入する方も多くいます。

審査基準が金融機関ごとに異なる

アパートローンは審査基準が比較的厳しく、物件の収益性や物件の価値、契約者本人の属性などから総合的に審査されます。アパートローン自体が事業経営に特化したローンであることから、厳しめに基準が設定されているのです。

一方、プロパーローンは賃貸住宅経営に限らず、広く様々な目的での利用が可能です。審査基準も金融機関ごとに異なることから、自分にとって有利な金融機関を選択してプロパーローンを依頼できます。

保証料がかからない

アパートローンを受ける場合には、住宅ローン保証会社との契約が一般的な条件となっています。融資を受けた場合、月々の保証料の支払いが大きな負担になります。

一方、プロパーローンの場合には保証料がかからないことから、アパートローンと比べて負担が軽くなる特徴があります。ただし代わりとして、プロパーローンを受ける際は保証人または連帯保証人が求められます。

したがって、プロパーローンを利用する場合には、自分の保証人になってくれる人を探して了承してもらう必要があり、手間がかかります。

制約が少ない

プロパーローンの場合は、その利用目的に関する制約が少ない特徴があります。具体的な融資金額や返済期間、返済方法などはそれぞれの状況に応じて個別具体的に判断され、利用用途も特に決まりはありません。

賃貸経営目的に特化したアパートローンと比べて柔軟性があり、自由度が高いため利用しやすい特徴があります。

アパートローンとプロパーローンの違い

アパートローンとプロパーローンは、保証や審査基準などに以下のような様々な違いがあります。

アパートローン プロパーローン
用途 投資用の居住不動産の購入 明確な制限はない
審査基準 物件の価値や収益性 独自の審査基準
金利 年1~5%ほど 収益性が認められたら低め
金額 3億円以内 明確な限度額はない
期間 法定耐用年数以内などの設定 個別の設定
保証 保証会社を用意 連帯保証人を用意

まずはプランの一括比較から始めよう

アパートローンの利用

今回は、アパートローンに関する審査方法や具体的な特徴、利用する際の注意点について解説しました。無事にアパートローンの審査が降りて準備が整えば、マンションやアパートの賃貸経営がスタートします。毎月確実に収益を上げられるように、事前の準備は綿密に行う必要があるでしょう。

アパート経営を考えているのであれば、まずはその土地の市場価値を把握することが大切です。インターネットを活用すれば、簡単に一括査定を依頼できることから、手軽に所有している土地の価値を調べることができるでしょう。

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