アパートローンとは? プロパーローンとの違いと金融機関の金利一覧

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平井 美穂
監修者:平井 美穂(ひらい みほ)
ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士
企業系ファイナンシャルプランナーとして資産運用相談および融資業務に従事。出産を機に独立系ファイナンシャルプランナーとして活動をはじめる。現在は、住宅購入相談、資産運用相談業務を専門とするコンサルタント業務などを務める。

賃貸経営を行うためにアパートやマンションを購入する際、金融機関のローンを有効に利用することで計画的に事業を行うことが可能となります。

こうしたニーズにマッチするのが各金融機関で取り扱っているアパートローンです。
アパートローンとは具体的にどのようなローンなのでしょうか。

アパート経営については、以下の記事もおすすめです。

アパートローンとは

不動産を購入する際に利用できるローンとして、住宅ローンやアパートローン・不動産担保ロ-ンなどがあります。民間企業や公的機関を含めた多くの金融機関では、住宅ローンやアパートローンの両方を取り扱っています。
賃貸併用住宅やアパートを建築する場合、また投資用マンションを購入する場合に役に立つのが、各金融機関が取り扱っている「アパートローン」です。賃貸住宅の経営を検討している方であれば、アパートローンの内容を把握して上手に活用することをおすすめします。

しかしながら、これまでマンションやアパート経営を行った経験がなければ、アパートローンは難しく感じるかもしれません。
アパートローンは、今後アパート経営する際に役に立つ利便性の高いサービスです。ここからは、アパートローンの仕組みを住宅ローンとの違いを比較しながら、審査の特徴やアパートローンを利用する際の注意点について解説します。

アパートローンと住宅ローンとの違い

住宅ローンとアパートローンは、利用できる人の条件や資金使途、金利など細かい点に違いがあります。アパートローンとは具体的にどのような内容なのでしょうか。アパートローンの代表的な特徴について、住宅ローンの場合と比較しながら紹介します。

投資用不動産に対して借りられる

アパートローンとは、自分が居住する目的で購入する際に利用するのでなく、投資用の不動産を建築・購入する際に利用できるローンを指します。アパートやマンションの一室を購入する場合や集合住宅1棟丸ごと購入する場合、土地の上に賃貸住宅を建築する場合などに利用できます。
ただし、賃貸併用住宅のように、自宅と賃貸住宅が混在する1棟の建物を建築・購入する場合は、自宅部分の面積割合によっては、アパートローンの融資を受けられるケースがあります。

購入資金以外の目的でも借りられる

アパートローンは投資用不動産の建築・購入資金としての利用だけでなく、融資金を幅広い目的で柔軟に利用できる特徴があります。たとえば、建築・購入に伴い発生する解体費用や火災保険料・登記費用などの諸費用に充当できるケースもあります。また、賃貸住宅のリフォーム資金や借地の上に建てたアパートの底地買取資金などに利用することが可能です。
さらに必要な条件さえ満たせば、以前に借り入れを行ったアパートローンの借り換えとしても利用できるため、アパートローンは利便性が高いサービスと言えるでしょう。

金利は住宅ローンと比較して高い

住宅ローンと比較して金利がやや高めに設定されている点も、アパートローンの特徴のひとつです。住宅ローンはあくまでも借り入れする本人と家族が居住することを前提としているのに対し、アパートローンは投資用物件を購入し収益を上げることが前提です。そのため、住宅取得を支援することが目的である住宅ローンよりも、アパートローンの金利は高くなるのが一般的です。
アパートローンの利用を考える際に、確認しておきたいのは投資する物件にかかる費用がいくらで、収支などから考えてどのくらい借入ができるかです。自分だけでは正確に計算するのは難しいものですが、プロであれば実際のプランを参考に具体的な資金計画や事業計画を見積もってくれるでしょう。

アパートローンとプロパーローンの違い

プロパーローンとは、各金融機関が保証会社の保証をつけずに独自で直接融資するローンのことを指します。パッケージ化されたアパートローンとは異なり、融資額や資金使途などが限定されず、柔軟に融資することが可能です。

プロパーローンは保証会社の保証付きのローンよりも審査が厳しくなりますが、自己資金や年収が多く収支に余裕があるなど、条件が良い場合は、あえてアパートローンではなくプロパーローンを活用した方が金利が下がる場合もあります。

アパートローンとプロパーローンは、保証や審査基準などに以下のような様々な違いがあります。

アパートローン プロパーローン
用途 投資用の居住不動産の建築・購入 不動産投資に限らず明確な制限はない
審査基準 物件の担保価値や収益性
契約者の属性
案件ごとに独自の審査基準
審査スピード 最短1週間ほどで比較的はやい アパートローンより遅い
金利 年1~10%など金融機関で異なる 収益性が認められたら低め
融資限度額 あり(大体3億円以内) 明確な限度額はない
期間 法定耐用年数以内などの設定 個別の設定
保証 保証会社を用意 連帯保証人を用意

審査基準が金融機関ごとに異なる

アパートローンは住宅ローンとは審査基準が異なり、契約者本人の年収・勤務先といった属性よりも、収益物件の事業収支や担保評価額が重視される傾向にあります。ただし、1棟のアパートを建築するのか、それとも投資用1ルームマンションを購入するのか、また利用する金融機関によっても、審査の難易度にかなりの差があります。検討する際には、さまざまな金融機関にあたってみるとよいでしょう。

保証料がかからない

アパートローンを利用する場合には、保証会社との保証委託契約が一般的な条件となっています。金融機関によっては、保証料の支払いが別途必要だったり、保証料分が金利に上乗せされていたりします。

一方、プロパーローンの場合には保証料がかからないことから、アパートローンと比べて金利や支払総額の負担が少なくなる特徴があります。ただし代わりとして、プロパーローンを利用する場合は、連帯保証人を求められるのが一般的です。

アパートローンでも、妻や子など法定相続人を連帯保証人とする必要がある場合もあるため、このあたりは、金融機関を検討する際に注意しておきたいところです。

返済期間は建物の種類や築年数による

アパートローンの返済期間は、建物の法定耐用年数を元にそれぞれの金融機関が決定します。一般的に木造建築の場合のローン返済期間は約20年鉄筋コンクリートの返済期間は約50年と幅があります。

またアパートローンの返済期間は、月々の家賃収入が大きく影響します。家賃収入が多ければ毎月の返済額を高く設定して返済期間を短くすることができますが、家賃収入が少なければ毎月の返済額を高く設定できず、必然的に返済期間は長くなります。

あくまでアパートローンは不動産投資が目的であることから、アパート経営が「事業」として収支が成り立つかどうかが、貸し手側の重要なポイントとなるのです。

ローンの融資金額には上限・下限がある

アパートローンは、金融機関ごとに融資金額の上限や下限が設定されています。融資金額の具体的な範囲は金融機関がそれぞれ独自に設定しています。

例えば三井住友銀行の場合には、融資金額は下限が200万円以上、上限は融資対象物件の取得価格までとされています。また、みずほ銀行の場合には、融資金額の下限が50万円以上、上限が5億円以内と設定されています。ただし、審査の結果、上限の範囲内であっても融資額が希望よりも減らされる場合もあります。

多くの金融機関がアパートローンを取り扱っていることから、事前にできるだけ多くの金融機関に問い合わせて情報を収集することをおすすめします。自分の希望に合った融資金額を設定している金融機関に依頼すると良いでしょう。

プロに見積もってもらう際には、土地活用比較サイトを利用して企業から無料でプランを取り寄せることをおすすめします。契約するまでは無料で相談できますし、企業によってはより良いプランを見積もって提案してくれます。
まずは、チャットで質問に答えて企業から無料でプランを取り寄せましょう。

アパートローンの審査

アパートローンを借りる場合、それぞれの金融機関が設定している融資の審査基準を満たす必要があります。審査基準は金融機関ごとに異なることから、アパートローンの審査を受ける際には金融機関に事前に確認することが大切です。

ここからは、アパートローンの審査に関する具体的な内容について解説します。

物件の収益性

アパートローンの審査の特徴として、これから賃貸経営する不動産の賃料収入によって融資の可否が判断される傾向があります。

アパートローンはあくまで投資用不動産の取得に利用されることから、事業として十分に成り立つことが金融機関にとっても大切な判断ポイントとなるのです。

具体的には、立地やや築年数、面積・間取り、家賃設定など、将来にわたり賃貸需要が見込まれるかどうかといった「アパートの収益力」が、融資の判断基準となります。

物件の担保としての価値

アパートローンの審査では、ローンを利用する物件の担保価値により判断されます。
物件の担保としての価値が低ければ、アパートローンを利用することは難しくなるでしょう。

また、借りる本人やその家族の資産状況も判断材料のひとつになります。預金や有価証券などの金融資産だけでなく、土地や建物などの不動産も保有資産として審査の結果に影響するでしょう。

契約者のステータス

融資を受ける契約者のステータス、融資を受ける本人の給与なども審査されます。
どのような会社で勤続何年か、個人の年収や勤務状況、保有資産、家族構成、銀行との取引状況など、審査内容は多岐にわたり、多くの情報を提供する必要があります。できるだけ早く審査してもらうために、必要な情報は速やかに用意することをおすすめします。

また、これまでアパート経営を行ったことがない初心者に比べて、アパート経営の実績がある経験者の方が審査が通りやすく金利は低くなる傾向があります。融資を行う金融機関としては、全く経験がない方よりも経験がある方の方が融資する相手として信頼できるため、金利を下げることも可能となります。

同じ金融機関で取引実績があればなお有利ですが、過去に別の金融機関で融資を受け賃貸経営した実績があれば、実績が分かる書類などを用意すると良いでしょう。

アパートローンの金利

アパートローンの仕組み

アパートローンの金利は、銀行によって異なります。
ここでは、アパートローンの金利における相場や推移をご紹介します。

金利の種類と推移

たとえば、住宅ローンの場合、金利の種類と過去の推移は以下のように公表されています。

アパートローンの金利推移

参考:住宅金融支援機構「フラット35」

アパートローンの金利も、金融機関によっては、住宅ローンと同じように以下のような種類を取り扱っており、過去の金利推移も住宅ローンの金利と同様の変動幅で推移しています。


  • 変動金利型
  • 全期間固定金利型
  • 固定金利期間選択型

アパートローンの金利一覧と比較

アパートローンの審査は、金融機関ごとに特徴があります。三菱UFJ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行といったメガバンクの場合は、融資基準が厳しく、審査に時間がかかる傾向があります。

地方銀行や信用金庫の場合は、都市銀行よりも地域密着型の金融機関となるため、物件がある地域にその金融機関の支店があるかどうかが重要なポイントになります。エリアによっては融資対象外となるケースがあるため注意が必要です。

各金融機関におけるアパートローンの金利一覧は、以下のようになっています。

金融機関 変動金利 固定金利選択 全期間固定金利
みずほ銀行 2.475% 2.55%~3.15% 1.45~1.59%
横浜銀行 2.00%~3.00% 1.50%~2.00% 0.20%~0.30%
イオン銀行(ジャックス保証) 2.87% 1.50%~
auじぶん銀行(ジャックス保証) 0.41% 1.80%~ 2.17%
SBJ銀行 3.075%~ ~3.575%
オリックス銀行 3.675% 3.30%~3.50%
セゾンファンデックス 3.65%~4.75%
香川銀行 2.875% 2.45%~3.20%
関西みらい銀行 2.00%~3.90% 4.90%~9.80%
日本政策金融金庫 2.475% 2.55%~3.15% 1.45~1.59%

*金利一覧は完全に正しいものではありませんので、詳しくは各金融機関にお問い合わせください。

金利の相場

アパートローンにおける金利の平均は3%前後で、相場は1~5%ほどです。

都市銀行や住宅金融支援機構の金利は比較的に低く、1~2%台で融資を受けられることもあります。

地方銀行や信金・信組、ネット銀行、銀行以外の金利は比較的に高めに設定されています。

地方銀行は概ね2~4%ほどの金利で、銀行以外のノンバンクでは2~15%ほどの金利と比較的高めです。

ネット銀行でも融資を受けることが可能なため、ネット銀行を利用されている方は確認してみると良いでしょう。

金利はいくらでアパートローンを借り入れられるか、資産価値の下がらない物件の購入は、プロに相談してプランを見積もってもらうことをおすすめします。

プロにプランを見積もってもらう際には、まずは複数の企業からプランを取り寄せてみましょう。複数の企業から取り寄せたプランを比較することで、プランの事業計画はどうか、資産価値の下がる物件ではないかわかりますし、企業の対応はどうかわかり安心して始められます。
プランを取り寄せた後は、契約するまで無料で相談できますし、企業によってはより良い物件やプランを提案してくれるはずです。まずは、チャットで質問に答えて企業から無料でプランを取り寄せてみましょう。

アパートローンを借りる際の注意点

アパートやマンションの金額は数百万〜数千万円と高額なため、アパートローンがなければ不動産投資を始めることが困難な方も決して少なくありません。

ここでは、アパートローンを上手に活用して不動産投資を開始する際の、押さえるべき注意点を紹介します。

アパートを購入しての事業計画を立てる

不動産投資に取り組むと決めた後は、最初に事業計画を立てることが重要です。不動産投資は事業であり、事業を成功させるためには適切な資金計画を立てる必要があります。

事業計画を立てる際は、収入と支出の両方を考慮することが大切です。具体的には、収入面である家賃と、支出面である毎月の返済金、アパートの維持管理費や積立修繕費、固定資産税をはじめとした税金などを全て考慮します。

将来的に安定した収益を確保できるような、現実的な事業計画を立てることを心がけましょう。

支援制度がないため対策しておく

一般的な住宅ローンに比べて、アパートローンはハードルが高い特徴があります。住宅ローンには、一定要件のもと所得税からの控除が受けられる制度である「住宅ローン減税」などの支援制度があります。住宅ローン減税は、翌年の住民税から控除される場合もあります。

しかしアパートローンにはこのような支援制度がなく、きちんと収益を出していなければ納税の際は大きな負担が発生する可能性があるので注意が必要です。

不動産は資産価値が下がっていく

一度購入した物件も、年数が経ち建物が古くなると次第に資産価値は下がっていきます。築年数が経過すると借り手も少なくなり、空室が増えるといった悪循環に陥る危険性があります。

不動産投資を行う際は、資産価値が下がらないように上手に事業運営する必要があるのです。

どのようなプランで運営するか、資産価値の下がらない物件の購入は、プロに相談してプランを見積もってもらうことをおすすめします。
プロにプランを見積もってもらう際には、まずは複数の企業からプランを取り寄せてみましょう。複数の企業から取り寄せたプランを比較することで、プランの事業計画はどうか、資産価値の下がる物件ではないかわかりますし、企業の対応はどうかわかり安心して始められます。

プランを取り寄せた後は、契約するまで無料で相談できますし、企業によってはより良い物件やプランを提案してくれるはずです。まずは、チャットで質問に答えて企業から無料でプランを取り寄せてみましょう。

アパートローンの金利は金融機関に確認する

アパートローンの金利は、最終的に物件の担保価値や契約者のステータスによって異なってきます。
そのため、アパートローンの利用を考えている方は、各金融機関に確認することをおすすめします。アパートローンに関する審査方法や具体的な特徴、利用する際の注意点についても、金融機関などに確認すると詳細がわかるはずです。

無事にアパートローンの審査が降りて準備が整えば、マンションやアパートの賃貸経営がスタートします。毎月確実に収益を上げられるように、事前の準備は綿密に行う必要があるでしょう。

アパート経営を考えたら、イエウール土地活用を利用してアパート経営のプランを複数取り寄せることをおすすめします。
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まずは、簡単な情報の入力を済ませて、無料で複数プランを取り寄せてみましょう。

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