土地にアパートを建てることを考えたときに、一番イメージしやすいのが2階建てのアパートではないでしょうか。
この記事では土地に2階建てのアパートを建てるときの費用の相場やシミュレーション、実際のアパートの建築事例、建築費を抑える方法について解説します。
2階建てアパート建築を検討している方は、ぜひご参考にしてください。
アパート建築費についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事がおすすめです。
2階建てアパート建築費はいくら？
50坪の土地に2階建ての木造アパートを建てる費用の目安は、5,772万円～8,190万円ほどです。
この章では、2階建てのアパートを建築するときの坪単価や建築費用のシミュレーションをわかりやすく解説します。
アパートの建築には、以下の記事もご参考にしてください。
アパートの構造で建築費の相場が変わる
アパート建築にかかる費用を考える上でまず知っておきたいのは、アパートは建物の構造によって相場が変わるということです。
2階建てのアパートに用いられる構造は、木造または軽量鉄骨造が主流です。
主な建物の構造の特徴について以下にまとめました。
| 建物の構造 | 特徴 |
|---|---|
| 木造（W造） |
|
| 鉄骨造（S造） |
|
| 鉄筋コンクリート造（RC造） |
|
| 鉄骨鉄筋コンクリート（SRC造） |
|
木造は安価で建設にかかる期間も短いため、2階建ての賃貸アパートに最もよく使われる構造です。また、間取りを広く取れる鉄骨造（軽量鉄骨造）もよく用いられます。
構造別の坪単価相場
建物の建築費を坪数ごとに表したものを「坪単価」といい、建築費の相場を見るときによく用いられます。
建物の構造別の坪単価相場は以下の通りです。
| 建物の構造 | 坪単価相場 |
|---|---|
| 木造 | 74万円～105万円/坪 |
| 軽量鉄骨造 | 80万円～105万円/坪 |
| 重量鉄骨造 | 90万円～120万円/坪 |
| 鉄筋コンクリート造 | 95万円～125万円/坪 |
（※イエウール編集部調べ）
坪単価相場は、他にも建築を施工する地域によっても細かな差がありますが、構造によって以上のような違いがあります。
アパート建築にかかる費用の内訳
アパートの建築には、建物そのものの工事にかかる費用（本体工事費）以外にも付帯工事費や諸費用がかかります。
アパート建築に関するそれぞれの費用について、以下に概要をまとめました。
| 建築にかかる費用の内訳 | 概要 |
|---|---|
| 本体工事費 | 建物そのものの工事にかかる費用。建物の基礎部分や外壁、内装、浴室・トイレなどの設備の工事費用。 |
| 付帯工事費 | 建物の建築に付随して必要となる工事の費用。給排水管や電気・ガス管の引き込み工事や庭や駐車場などの外構工事、整地や地盤改良工事等にかかる費用。 |
| 諸費用 | 税金や登記費用、ローン手数料、保険料等。 |
アパート建築の予算にを考えるときは、本体工事費以外にも費用がかかることを念頭に置いておく必要があります。
先ほど紹介した「建築費の坪単価」は、一般的には本体工事費の坪単価を表しますが、建築会社によっては付帯工事費を含んでいたり、工事費用の内訳が異なる場合があるため、見積もりを見る際は必ず明細を確認しましょう。
なお、付帯工事費は本体工事費の20％、諸費用は本体工事費の10％程度かかると言われています。
【構造別】初期費用シミュレーション
アパートの建築費を試算するには、「坪単価×延べ床面積」で計算します。
たとえば、延べ床面積が60坪の2階建てアパートの建築費（本体工事費）と初期費用の総額の目安は以下のようになります。
| アパートの構造 | 費用 |
|---|---|
| 木造 （坪単価：75万円） |
|
| 軽量鉄骨造 （坪単価：80万円） |
|
| 鉄筋コンクリート造（参考） （坪単価：120万円） |
|
延べ床面積は、建物の各階ごとの床面積を合算した数値のことです。2階建てアパートの場合は、1階と2階の床面積を合算したものになります。
土地には建ぺい率の上限が設けられているため、敷地面積いっぱいにアパートを建てることはできません。
たとえば建ぺい率の上限が60％の地域であれば、敷地面積が50坪の土地なら1階あたり30坪・延べ床面積60坪のアパートを、敷地面積が100坪の土地なら1階あたり60坪・延べ床面積120坪のアパートを建てられます。
- 土地に建てられるアパートの制限については、後の章で詳しく解説します。
なお、実際に2階建てのアパートを建築したユーザーへのアンケートによると、おおよそ8,150万円かかった（※）というデータがあります。
建てるアパートの構造によって建築費も大きく異なりますが、2階建てのアパートを建築するときの建築費の目安として、ご参考にしてみてください。
ご自身の土地に建てるアパートの建築費がいくらになるのか知りたい場合は、以下のツールで試算してみてください。
アパート建築費シュミレーター
新築アパートを建築する際は、アパート本体（躯体）、仕上げ、設備それぞれに建築費用がかかってきます。
試算条件を入力していただくと過去の建築事例をもとに、建築する際の概算費用を試算することができます。
試算条件を入力し、「この条件でシュミレーションする」をクリックしてください。 予想建築費が、画面下部に表示されます。
坪数
坪
建ぺい率
%
容積率
%
未記入（不明）の場合は建ぺい率60%、容積率200%で自動試算
土地所在地
構造
坪単価
万円
＜参考＞構造別坪単価
木造 : 坪単価 73万円
軽量鉄骨造 : 坪単価 125万円
重量鉄骨造 : 坪単価 108万円
鉄筋コンクリート造 : 坪単価 108万円
予想建築費 万円
内訳
(坪数 × 建ぺい率 × 容積率) × 構造別の坪単価*1 = 予想建築費
*1 構造別の坪単価は、建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表中の 「共同住宅」における「工事予定額」に基づいています。
- 本当にシュミレーション通りの建築費用で建てられるかな？
実際の建築費用の見積もりは坪数やアパートの材質だけでなく、建築会社の工法や設備のグレードによって大きく変動します。
建築費用の見積もりをとる際は、複数の建築会社で相見積もりをおこなって比較・検討をしましょう。
イエウール土地活用なら、 最大で10社の建築費の見積もりを一括請求 することができます。
坪数別のアパート建築費用については、以下の記事をご参照ください。
活用事例:SCENA Palazzo（シエーナ・パラッツォ）
間取り・内装はオーナー様のご希望から収納を沢山設け、ウォークインクローゼットもつけました。またキッチンにはワークトップが人工大理石で奥行90cmのフルフラット対面キッチンを設置しました。(大和財託株式会社の土地活用事例)
2階建てアパートの建築事例
実際に2階建てアパートを建築した例を紹介していきます。
例①｜木造2階建てアパート
- 性別：男性
- 年齢：20代
- 坪数：100坪
- 建築費：5,000万円
- 構造：木造
- 部屋数：8部屋
- 目的：収益性の高い事業として魅力的だったから
- こだわりのポイント：できるだけ駅から近い立地にすることで、入居者を確保しようとした
投資としてアパート経営を行うのであれば、初期費用を抑え、できるだけ空室を減らして収益性を高める必要があります。この事例では、アパート本体の建築費を抑えるために坪単価の安い木造建築を選び、空室のリスクの少ない駅から近い立地を選ぶことで、投資としてもっともな方法だと言えます。
新築のアパート投資に関しては、こちらの記事をご覧ください。
例②｜鉄骨造2階建てアパート
- 性別：男性
- 年齢：30代
- 坪数：120坪
- 建築費：1億2,000万円
- 構造：鉄骨造
- 部屋数：12部屋
- 目的：使っていない土地を活用するため
- こだわりのポイント：1Kと1LDKの間取りを組み合わせることで、幅広いニーズに対応した
1Kを一人暮らし向け、1LDKを二人暮らし向けに設定することで幅広い入居者ニーズに応えています。幅広い入居者ニーズに対応することで他のアパートと差別化することができ、長期的に空室のリスクが少なくなります。
また、部屋数も12部屋あれば安定しての家賃を回収することができ、十分に利益を上げることができるでしょう。部屋数を増やすことで建築費は多少増えてしまいますが、満室になったときの恩恵を多く受けることができます。そのため、アパート建築を始めるときはできるだけ部屋数を増やすことを意識するとよいかもしれません。
例③｜鉄筋コンクリート造2階建てアパート
- 性別：女性
- 年齢：20代
- 坪数：100坪
- 建築費：1億円
- 構造：鉄筋コンクリート造
- 部屋数：6部屋
- 目的：相続税対策として有効な手段だったから
- こだわりのポイント：ペットと一緒に暮らしたいという需要に応えるような間取りや入居条件を設定した
アパート経営をすることは相続税対策になるだけでなく、家賃収入を得ることができ、もう一つの収入源にもなります。相続税を対策しながら家賃収入を得るには、しっかりと入居者を増やし空室を減らすことが必要になります。
実際、ペットと一緒に暮らしたいというニーズは多くこの事例ではしっかりと入居者ニーズを捉えることができています。入居者ニーズを捉えたアパート建築を行うことで相続税対策をしながら利益を多くの上げることができます。
アパート建築費の相談はイエウール土地活用
アパートを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。
アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、企業によって収益が1,000万円以上変わることもあります。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
イエウール土地活用なら土地所在地を入力するだけで複数の大手ハウスメーカーの見積もりを一括請求することができます。
＼建築費は？初期費用は？／
2階建てアパートの建築費を抑える方法
アパート経営を成功させるコツは、建築費を抑えてアパートの収益性を高めることです。
この章では、2階建てアパートの建築費を抑える方法を解説します。
- 規格化されたプランで建てる
- 設計施工一貫方式で建てる
- 設備や内装をシンプルにする
- 複数社のプランを比較する
規格化された設計プランで建てる
賃貸アパートの建築を請け負うハウスメーカーは、規格化されたアパートの設計プランを用意していることが多いです。
予め用意されているプランを利用すると、一から設計を依頼する場合に比べて安くアパートを建てられます。これは、ハウスメーカーが設計プランの規格化によって建材をまとめて確保できるようになり、コストを削減できるからです。
また、一から設計を依頼するよりも短い期間でアパートを建てて賃貸経営を始めることもできます。
ただし、標準的な仕様に変更を加えようとすると、費用がかさんでしまうことには注意しましょう。
設計施工一貫方式で建てる
土地の形状などの関係で用意されている設計プランを利用できない場合でも、ハウスメーカーに設計から施工までを一貫して任せる「設計施工一貫方式」でアパート建築を発注すると、設計料を抑えてアパートを建築できます。
アパートの設計は設計事務所に、建築工事は工務店等に依頼する「設計施工分離方式」の建築費の5～15％程度かかる一方で、設計施工一貫方式なら設計料を1～5％程度に抑えられます。
設備や内装をシンプルにする
建てるアパートの住宅設備や内装はできる限りシンプルにすることを意識しましょう。住宅設備は戸数の分だけ設置しなければならないため、グレードの高いものを導入しようとすると費用がかかります。まずは、必要最低限のものを備え付けるようにするのがおすすめです。入居者に対して売りになるような設備の導入は、予算にゆとりが出た場合に検討しましょう。
シンプルな内装にすることで、費用を抑えられるだけでなく、どんな入居者にも利用してもらいやすい部屋に仕上げられるというメリットもあります。
複数社のプランを比較する
建築プランを複数の会社に請求して見積もりを取得することも、アパートの建築費を抑える上で重要です。1社のみにしか相談していないと、出してもらった見積もりが高すぎたり安すぎたりしても気づくことができません。
複数社の見積もりを比較することで相場感をつかめれば、減額提案もしやすくなります。
複数社に見積もりを依頼するときは、「イエウール土地活用」の一括見積を利用するのが便利でおすすめです。以下のフォームよりご利用いただけます。
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アパート建築を依頼できる会社については、以下の記事もご参照ください。
アパート建築に関わる建築規制とは
ここまで記事を見てきた方の中には「もう少し予算をかけて3階建てのアパートを建てるとしたらどうだろう？」「もっと高い建物を建てられないだろうか？」と考えている方もいらっしゃるかもしれません。
賃貸経営は、高い建物を建てるほど戸数を増やして増収を図れます。しかしながら、防災や住環境の確保といった観点から、土地には様々な建築規制が設けられています。
土地に建てるアパートの規模を検討する際には、ご自身の土地の建築規制について知っておく必要があります。
建ぺい率と容積率
土地には、用途地域ごとに建ぺい率と容積率の上限が定められています。
| 建ぺい率 | 敷地に対して建物が建っている割合のこと。 敷地面積100坪の土地に建築面積（1階の床面積）60坪の建物が建っている場合の建ぺい率は「60坪÷100坪×100＝60％」です。 |
|---|---|
| 容積率 | 敷地に対する建物高さの割合のこと。 敷地面積100坪の土地に延べ床面積200坪の建物が建っている場合の容積率は「200坪÷100坪×100＝200％」です。 |
土地に建てられる建物の規模は、建ぺい率の上限と容積率の上限の二重に制限がかけられています。
たとえば、建ぺい率の上限が60％・容積率200％のエリアの50坪の土地の建築面積の上限は「50坪×60％＝30坪」、延べ床面積の上限は「50坪×200％＝100坪」です。
建築面積の上限いっぱいに2階建てのアパートを建てる場合の延べ床面積は「30坪×2階＝60坪」、3階建てのアパートを建てる場合の延べ床面積は「30坪×3階＝90坪」で、延べ床面積の上限内に収まります。
しかし、同じ建築面積で4階建てのアパートを建築しようとすると「30坪×4階＝120坪」で、延べ床面積の上限を上回ってしまいます。
そのため、3階建てまでのアパートを建築するか、建築面積を抑えて4階建てのアパートを建てるかを選ぶことになります。
高さ制限
周辺地域の住環境を守るために、土地には用途地域ごとに建物の高さに規制がかけられています。
建築物の高さに関する制限は、以下の5種類があります。
| 高さの規制 | 内容 |
|---|---|
| 絶対高さ制限 | 地域の住環境を確保するための制限。第1種・第2種低層住居専用地域では、10ｍまたは12ｍまでの建物しか建てられない。 |
| 道路斜線制限 | 土地の前面道路の日照を確保するための制限。 |
| 隣地斜線制限 | 隣地の日照や住環境を確保するための制限。 |
| 北側斜線制限 | 土地の北側の建物の日照を確保するための制限。 |
| 日影規制 | 周辺地域の日照環境を守るための制限。冬至の日を基準に、建物によってできる日影が一定時間以上周辺の土地にかからないように高さを制限する。 |
2階建てアパートを建てる場合は高さ制限には該当しない可能性が高いですが、3階建て以上の建築を検討する場合は考慮する必要があります。
接道義務
接道義務とは、土地と前面道路の接し方に関する規定です。
建物を建てる土地は、幅員4m以上の公道に2m以上の間口で接している必要があります。
特に旗竿地にアパートを建てようとしている方は、接道義務を満たしているか確認しましょう。
また、土地の前面道路の幅員が4m未満の場合は、セットバックを行ってから建物を建築しなければなりません。
用途地域と防火地域
市街地の土地には「用途地域」という区分が設定されていて、建てられる建物に規制がかけられています。
たとえば、第1種低層住居専用地域には、10ｍまたは12ｍまでの住宅ならびに一部の業種の店舗・施設しか建てられません。
用途地域は建ぺい率や容積率の上限にも関わるため、一度確認しておくとよいでしょう。
また、用途地域とは別途「防火地域」に指定されているエリアもあります。防火地域や準防火地域に建てる建物は、規模に応じて耐火建築物または準耐火建築物の基準を満たさなければなりません。
3階以上のアパートは鉄筋コンクリート造や耐火構造の鉄骨造でなければならなくなるため、防火地域にアパートを建てる場合は、2階建てに留めるのがおすすめです。
最適なアパートの設計は、所有している土地の条件やアパートの経営目的によって異なります。アパート建築についてお悩みのある方は、まずは建築会社に相談してみましょう。
イエウール土地活用なら土地の所在地を入力するだけで、複数の大手ハウスメーカーから、建築プランの提案を受けられます。
＼建築費は？初期費用は？／
2階建てアパート建築はイエウール土地活用にご相談を！
2階建てのアパートの建築費は、アパートの構造と規模によって異なります。
イエウール土地活用のアンケートによると、実際にかかった建築費の平均はおおよそ8,150万円でした。
アパートは構造によって、坪単価や収益性、耐久性などが異なります。2階建てのアパートの場合は、木造や軽量鉄骨造で建築されるのが一般的です。
また、同じような構造・規模のアパートを建てる場合でも、建築を依頼する施工会社によって建築費は異なってきます。そのため、複数社の建築プランを比較することが重要です。
建築プランを比較するならイエウール土地活用の利用がおすすめです。イエウール土地活用では簡単な情報を一度入力するだけで、複数の会社に見積もりを一括で依頼できます。
是非イエウール土地活用を利用して、2階建てのアパートを建築しましょう。
