新築アパート投資は、不動産投資のなかでも特に収益性が高いと人気の投資方法です。
では、実際に新築アパート投資にはどのような特徴があるのでしょうか。
本記事では、新築アパート投資のメリットやデメリットを中心に、その他不動産投資との比較や新築アパート投資をおススメできる人について詳しく解説します。
- 新築アパート投資は中古と比べて入居者を確保しやすい
- 新築アパート投資は投資の回収に時間がかかる
- 実質利回りの目安は3％~8％が相場であり、理想は5％以上
- 出口戦略を考えておくことが重要
- 不動産投資初心者におすすめ
- 複数の業者に相談することが大切
アパート経営の失敗談については以下の記事をご覧ください。
新築アパートの投資って儲かるの？
アパート経営は儲かるのか儲からないのかという問いについてですが、準備と条件次第というのが実際のところです。
知識が少なく得ようともしない・自己資金がない・立地が悪い・想定が甘いなどといった状態で始めれば儲かりませんし、逆にアパート経営に明確な目的や綿密な計画、十分な自己資金があり利回りや費用の見通しが正確な人であれば儲かる可能性が高くなります。
本章では新築アパートの投資について、利回りや失敗談、他の投資方法との比較などを紹介しているため参考にすると良いでしょう。
新築アパートの利回り
利回りとは投資額に対する利益のことであり、表面利回りと実質利回りの2種類があります。表面利回りは賃料収入と建築費のみで計算するもので、実質利回りとは建築費だけではなく維持管理費なども含めて計算するものです。そのため、利回りを計算する時は実質利回りで考える必要があります。
そして、新築アパート投資における実質利回りの目安は3％~8％が相場であり、理想は5％以上です。
実際にアパート経営を行なった人の収益と建築費、利回りについて紹介するため参考にしてください。
| 収益（月） | 建築費用 | 利回り | |
|---|---|---|---|
| 東京都杉並区 | 20万円～30万円 | 3,001万～4,000万円 | 8% |
| 埼玉県蕨市 | 50万円 | 1億5,000万円 | 8% |
| 千葉県東金市 | 50万円～60万円 | 1億円～1億5,000万円未満 | 9% |
| 群馬県高崎市 | 30万円 | 3,000万円 | 7.57% |
| 静岡県浜松市 | 20万円～30万円 | 5,001万～6,000万円 | 12.50% |
| 兵庫県尼崎市 | 20万円～30万円 | 1,001万円～2,000万円 | 0.25% |
| 愛知県名古屋市 | 30万円～40万円 | 5,001万～6,000万円 | 10.50% |
新築アパート投資の失敗談
アパート経営は様々な事態を想定した上で、計画を立てて進めていく必要があります。
見通しの甘い状態で始めてしまうと、いとも簡単に地獄への道をたどってしまうことになります。実際にアパート経営を行なったオーナーの失敗談を紹介するため、参考にして失敗を回避できるようになりましょう。
新築アパート投資を一括借り上げで始めて失敗
以下は新築アパート投資を一括借り上げで始めて失敗した体験談です。
初期費用は4000万円程度かかり、自己資金が1000万円、借入金額が3000万円でした。アパートの経営・管理は不動産会社に一括借り上げで任せました。新築当初は部屋も満室になり、賃料収入が入って何の問題もありませんでした。
しかし5年ほど経った時に不動産会社からいきなり家賃を減額するので家賃保証も減額すると連絡があり、これに応じない場合には一括借り上げの契約を解除すると言われてトラブルになりました。結局不動産会社の言うとおりに家賃保証を減額することになったのですが、収入は減っても管理費などは減らずむしろ人件費の高騰を理由に増額されてしまったので、維持費などを考えると赤字になってしまいとても困りました。
利回りの見積もりを甘く見て失敗
以下は利回りの見積もりを甘く見て失敗した体験談です。
しかし、空室リスクに対する準備が甘かったと感じました。8戸なので、1戸空室が出ると、単純に収入の12.5%が減る。2戸空室で25%です。このブレが可能性としてあるにも関わらず、10%という甘い見積もりをしてしまいました。理論的には10年~15年くらいで回収はできると思っていたのですが、20年くらいになりそうな予想になっています。当時の物件選びと試算をもっと丁寧に、より安全に運用できるよう見積もりをするべきだったと後悔しています。
他の投資との比較
ここでは、新築アパート投資とその他5つの不動産投資を比較します。
新築アパート投資と似たような不動産投資方法には、以下の5つの不動産投資が挙げられます。それぞれについてかんたんにまとめると、以下の表のようになります。
| 投資方法 | 借入金額 | 初期投資金額 | 破綻リスク | 収益性 | 投資難易度 | どんな人向けか |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 新築アパート投資 | 非常に大きい | 中程度 | 中程度 | 高い | 中程度 | 投資初心者・投資中級者 |
| 中古アパート投資 | 中程度 | 非常に大きい | 大きい | 非常に高い | 非常に高い | 投資中級者・現金がある方 |
| 新築区分所有マンション投資 | 中程度 | 小さい | 小さい | 小さい | 中程度 | 投資初心者 |
| 中古マンション投資 | 小さい | 中程度 | 中程度 | 中程度 | 非常に高い | 投資中級者 |
| 戸建賃貸投資 | 中程度 | 小さい | 小さい | 小さい | 低い | 投資中級者・現金がある方 |
| コインパーキング投資 | 小さい | 小さい | 小さい | 小さい | 低い | 投資初心者 |
以上より、新築アパート投資の特徴としては、投資額とリスクのバランスが取れており、借入を増やすことができ、初期投資がそこまで必要にならないという点があげられます。
難易度としても、新築物件は入居者を集めやすく、空室対策のノウハウが少ないアパート初心者であっても家賃収入を確保できます。不動産投資初心者が初めの一棟としての投資方法としても、投資経験者がより安定した資産形成する方法としても、企画を変えることで対応できるため、バランスの取れた不動産投資方法です。
アパートを建てようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
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新築アパート投資のメリット
ここでは、新築アパート投資を行うメリットについて詳しくご紹介します。
新築アパート投資のメリットは主に以下の5つです。
- 利益を確保しやすい
- 立地や建築設計を選びやすい
- 維持費を抑えることができる
- ローン審査が通りやすい
- 売却しやすい
ここからは新築アパート投資のメリットについて解説します。
利益を確保しやすい
新築アパート投資は、新築というブランドがあるため中古物件と比べ入居者を確保しやすいです。そのため、不動産投資の大きなリスクである空室リスクを回避しやすいといえます。
特に、中古アパートでは入居状況が思わしくない場合広告やリフォームを検討するなど、時間とお金もかかります。
新築アパートであれば、特段入居者を集めるためにリフォームなどを追加で行う必要もありませんので、かえって中古アパートよりも最終的なコストを抑えることも可能です。
立地や建築設計を選びやすい
新しく建築する新築アパート投資は、時代に即した物件を建てることができ、これによりアパートの競争力を上げることができます。
例えば、新型コロナウイルスによって在宅ワークが増えるにあたり、夫婦それぞれ仕事に集中ができる間取りなどのニーズ等が出てきました。このようなライフスタイルに変化によるニーズをとらえて、アパート建築に活かすと利益を最大化させることができまｓ。
アパートであれば、マンションと比べ建物規模が小さくリフォームや建て替えもしやすく、時代に合わせた柔軟な対応によって入居者を確保することができるでしょう。
維持費を抑えることができる
新築アパートは、新しさゆえに建物の維持費にかかるコストを抑えることができます。目安として、設備面であれば築後10年程度は修繕費がかかることはないでしょう。保証期間の修繕であれば、無償で修復可能です。
また、建物が今どんな状態であるのかを把握可能できることも大きな利点です。中古物件では、それまでのオーナがどのような維持管理を行ってきたのか不透明である場合が多く、思わぬ破損個所などが後から見つかる場合があります。修繕度合によってはかなりの金額になるでしょう。
新築アパートでは、建物の維持も加味して収支計画が建てやすいといった点も魅力です。
ローン審査に通りやすい
新築アパート投資では、不動産投資ローンを組む場合にでも中古物件に比べ有利です。中古物件は、過去の収益性を基に融資の審査が行われますが、新築アパートでは立地や設備面など想定収入を基に審査が行われます。中古物件では借入できないケースもあるため、新築アパートは資金面でも余裕を持った投資ができます。
また、中古物件だと頻繁な思わぬ修繕や入居者関連のトラブルによって思わぬ費用が発生する場合があります。そのため、このような理由から中古物件は金融機関からするとリスク面で融資審査が厳しくならざる負えません。
しかし、新築物件であれば修繕にかかる負担や入居者もいないため、
売却しやすい
不動産投資は一般的な投資と異なり、損失が大きくなりすぎたタイミングや急に現金が必要になったときに売却し現金化することが難しいです。アパート経営や不動産投資を初めての行う人の中には、家賃収入による定期的な収入を考えており、出口についてあまり考えていないという人も少なくありません。
不動産投資では、金利分から先に返済することになるため、元本返済が遅く売れる金額よりローン金額が多い状態になりやすく、時間が経つほど資産価値が下がり売値が下がってしまいます。さらに、中古アパートは買い手がローンを組めず、現金がある以外はそもそも買えないことが多く、買い手が少なく、売却にはかなりの時間がかかります。
新築アパート投資は、様々な不動産投資の中でも耐用年数が長くローンが付きやすいため、万が一の際でも買い手が付きやすく、比較的短期で売却できます。新築アパート投資は、あくまで投資であり長期的に保有できない可能性も少なくため、売却しやすいかどうかは安全な投資になるかを判断する上で重要です。
新築アパート投資のデメリット
一方で、新築アパート投資のデメリットは主に以下の6つです。
- 投資回収が遅い
- 返済比率が高く空室リスクが大きい
- 賃料の下落が早い
- 施工会社によるクオリティの差が大きい
- 入居率が予測しづらい
ここからは新築アパート投資のデメリットについて解説します。
投資回収が遅い
中古アパート経営の場合、購入した段階で家賃収入が発生しますが、新築アパート投資では、入居者集めから必要になるため収益化するまでにどうしても一定の期間が必要です。例えば、一からアパートを建築する方法は、建物設計や集客も含め経営を始めるまでに1年ほどかかります。
また、ローンの返済期間が長い分、投資回収には木造の場合には20年、RC造の場合には30年近くの期間がかかります。投資回収が遅いため、災害や廃線などの外部環境リスクも小さくありません。
投資回収を早くするためには、売却などの方法もありますが、アパートのような投資物件は物件費用が大きいため、買い手が少なくなかなかかんたんに売却することもできません。新築アパート投資を考えている場合には、長期的な投資回収が実現可能な企画や事業計画であるかなども含めて綿密な計画を作成するようにしましょう。
返済比率が高く空室リスクが大きい
新築アパートは借入額が大きくなりやすいため、返済リスクが高く空室リスクが高くなりやすいという特徴があります。返済比率とは、「年間収入に占める年間返済額の割合」のことを指します。返済比率を50%に抑えるということは、例えば年間収入400万円の場合には、年間のローン返済額を200万円以下に抑えるということです。返済比率が重要と言われる理由は、返済比率がアパート経営の健全性を表しているからです。
アパート経営では、年間収入のうち15％～30%程を経費として使用します。残りの85%をローンの返済額や修繕積立金、手取り収益にあてます。収入の中で経費を20%、返済比率を50%とすると、残りの30%から修繕積立金と手取り収益を捻出しなければなりません。この場合、もし空室率が30%の場合には、アパート経営の儲けは0になってしまいます。
借入額が小さい中古アパート経営や戸建賃貸経営では、返済比率を小さく抑え返済リスクを小さくすることができます。新築アパート投資では、一室の空室による影響が大きいため、新築期間の入居者をどれだけ早く集め、長い期間入居し続けてもらうかが重要です。返済比率を小さくするためには、ローンの頭金や借入額を小さくする必要があります。アパート建築前には、収支計画を作成しますが、その際にはどのぐらいの返済が月々で発生するのかや返済比率がどのぐらいになるのか試算しておきましょう。
施工会社によるクオリティの差が大きい
アパート建築は、設計や建築に関して様々な規制があります。そのため、イメージとは違ったアパートが建つことになる可能性がある点には注意が必要です。
また、土地によって建てられるアパート規模に制限があります。土地も購入する場合は、容積率と建ぺい率は必ず確認しておきましょう。
竣工直後の新築のアパートを購入する場合は、周辺のニーズや環境に対してどのような設計がなされているのかを確認しておくことよいです。収益を最大化させるための参考情報となるでしょう。
賃料の下落が早い
一般的にマンションよりもアパートの方が賃料の下落が早く、目安として築後10年経過すると賃料が新築時から10%下落します。
例えば、家賃7万円のアパートが10%下落すると6万3000円となります。10%であっても、戸数が10戸のアパート投資の場合、年間家賃収入が84万円下落することになります。
特に、アパート経営は長期事業であるため、家賃は一定期間ごとに下落してしまいます。そのため、収支計画を考える際に賃料の下落を見込んでおく必要があるでしょう。
入居率が予測しづらい
中古アパートやマンション投資の場合には、ある程度入居率データが購入前に見ることができるため、購入後にどのぐらいの家賃収入を得られるかを正確に見積もることができます。
一方で、新築アパート投資の場合、きちんと入居者が集まるかや空室がうまるかのデータは周辺施設のデータのみしかないため、入居率を正確には予測しづらいというリスクもあります。
特に新築アパートでは、立地に需要がない場合には、一棟全体の経営に影響が出てしまいます。周辺施設のリサーチやエリア内の家賃相場だけではなく、どんな企画が求められているのかなど調べ、できるだけ入居率は正確な予測ができるように情報を集めておきましょう。
アパート経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。
なぜなら、アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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活用事例:北新宿の活用事例
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 168.95 |
| 延べ床面積(㎡) | 271.25 |
| 工法 | 木造2×4工法 |
| 建築費用(円) | 8,000万 |
(住友不動産株式会社の土地活用事例)
新築アパート投資の注意点
ここでは、新築アパート投資ならではの注意点について解説します。
建売物件の場合はプランを確認
建売物件とは、建築したアパートと土地をセットで売る形態のことをいいます。
建売物件の場合、アパートが完成するまでその実態をつかむことができません。そのため、立地やニーズに合わせた設計を行い、収益の立つ物件にできるよう担当者と密にコミュニケーションを図る必要があります。
アパートの収益に直結する入居率は、外観や設備などによって大きく左右されます。
建売物件を検討する場合は、納得のいくまでプランを練ることが大切です。
出口戦略を考えておく
アパートのデメリットの一つとして、売却がしにくいという点があります。そのため、新築アパート投資を行う際には同時にその出口戦略について考えることも必要です。
特に、将来的にはアパートの周りに建物が建つなど環境が一変することも考えられますが、場合によっては日当たりが悪くなるなどして入居率や売却価格に悪影響が出る恐れもあります。
そのため、収益の低下などの事情によってアパートを手放す際はスムーズにできるようあらかじめ戦略を考えておくことが望ましいです。
新築アパート投資はこんな人におすすめ
新築アパート投資の特徴は、新築ならでは集客力の高さや借入額を増やし初期費用を減らせる資産性の高さにあります。
ここからは、新築アパート投資がどんな人におすすめなのか解説します。
持ち出し資金を小さくしたい人
新築アパート投資は耐用年数が長く、ローンの返済期間を中古に比べて長くすることができます。そのため、十分な現金がなくてもローンを借り入れ、家賃収入から返済できるため、物件購入時の持ち出し資金を小さくできるのです。
さらに、中古アパート投資やマンション投資の場合、すでに老朽化進んでいるため、多額の修繕費用が購入後に突然必要になる可能性が高いです。修繕費用はローンなどで借り入れることができないため、持ち出し資金から修繕費用などは捻出する必要があります。
また、不動産取得税や登記費用など物件を取得するための税金がかかるため、現金がないと初年度で経営が破綻してしまうリスクが大きいです。新築アパート投資の場合、老朽化し修繕が必要になるのは、家賃収入から修繕積立金が溜まっている段階なので、自己資金から持ち出しする必要がほとんどありません。
また、建築後のメンテナンス次第で修繕負担はある程度対策できるため、将来的な持ち出し費用も小さくできます。そのため、1ヶ月あたりの収入が決まっている方や、できるだけ持ち出し資金を小さくしたい方であれば、新築アパート投資はおすすめの不動産投資方法です。
土地活用としてアパートを建てたい人
土地活用を考える場合には、アパート以外にも駐車場経営や戸建賃貸経営、トランクルーム経営など様々な方法があります。土地活用方法のなかでも、新築アパート投資は、相続税対策効果や固定資産税や都市計画税などの節税効果や収益の安定性が優れています。
また、すでに土地がある場合には、アパートの建築費用のみでアパート投資を始めることができるため、新築アパート投資のデメリットである借入額をできるだけ減らすことができます。
一方で、すでに土地が決まっている場合、立地に賃貸需要がないというケースも珍しくありません。賃貸需要はアパートの企画でなかなか変えられるものではなく、立地で大きく左右されてしまうため、経営努力が難しいです。
土地活用としてアパート投資をする際には、アパート投資を考える前に賃貸需要を必ず確認しておきましょう。
副業として堅実な資産形成をしたい不動産投資初心者
新築アパート投資は、中古アパートに比べて耐用年数が長いため、ローンの返済期間が長くなり、ローンをつけやすいです。そのため、もし経営に限界を感じた場合でも、買い手がローンをつけやすいため、売却し現金化するという選択が残されています。
また、新築アパート投資は、新築から数年で家賃水準は下がるが、減価償却費などによってキャッシュフローを確保しやすく長期的に資産を形成を得やすいです。中古アパートや区分所有マンションでは、売却しにくいだけではなく、ローンをつけにくく入居者がつかない場合のリスクが大きくなります。
副業として確実なキャッシュフローと、万が一のリスクヘッジも考えている場合には、新築アパート投資はメリットとリスクのバランスが取れた投資としておすすめです。
新築アパート投資の成功はパートナー選びで決まる
新築アパート投資は、不動産投資のなかでも人気な方法です。
しかし、大きな収益を得るには新築アパート投資の特徴を掴んだ上でしっかりとしたリサーチなどを行う必要があります。また、新築アパート投資は建築会社選びも大切です。複数の業者に相談することによって、より自分に合ったプランで投資を行うことができます。
入念な準備を経て、多くの収益化を生み出すことのできる新築アパート投資を行いましょう。
また、アパートを建てるなら最初の情報収集が重要です。一括見積もり請求サービスイエウール土地活用なら、土地所在地の入力だけで建築費の見積もりを取り寄せることができます。
記事のおさらい
