新築アパート投資は儲かるの?|儲けるための条件や収益性について解説

新築アパート投資は儲かるの?|儲けるための条件や収益性について解説
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新築アパート投資を検討されている方にとって、本当に新築アパート投資が儲かるのかについて気になっている方もいらっしゃるかと思います。

本記事では、新築アパート投資は果たして儲かるのか、またどのくらいの収益が得られるものなのかについてご紹介します。

アパート経営について、詳しくは以下の記事をご覧ください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

新築アパート投資は儲かるの?

新築アパート投資は儲かるの?

新築アパート投資は、果たして数ある投資のなかでも儲かるといえる投資法なのでしょうか。

ここでは、新築アパート投資が儲かるかどうか、また儲かりやすい人の特徴について解説します。

儲かるかどうかは様々な要因で変わる

新築アパート投資で儲けることができるかどうかは、主に以下のような3つの要因によって変わります

  • 立地
  • 資金
  • アパートの設備

新築アパート投資を検討されている方は、上記のような3つの要因について確認しておくとよいです。

要因1 : 立地

立地は、新築アパート投資を行う上で非常に大切な要素です。

特に、土地を決める段階から始める場合には、周辺地域の特徴について詳しく調査しておくことをおすすめします。

ポイントとしては、都心部であることや、駅から徒歩10分圏内にある土地など人の動きが多くあるエリアを探すことです。新築アパート投資を始めとする賃貸住宅経営への投資では、これら賃貸需要が強い場所での経営が勝敗を分けるといっても過言ではありません。

新築アパート投資では、まず立地について調べておくことが儲かるための第一歩といえます。

要因2 : 資金

新築アパート投資では、中古アパートなどと比べ多くの資金がかかります。

自己資金の目安としては、投資額に対して最低でも1割です。収益性を高めるのであれば、3割以上が望ましいとされています。

例えば、都市圏にある駅近の物件ではおよそ1億円~2億円が相場となります。そのため、これらの地域で新築アパート投資を検討されるのであれば、1000万円以上は手元に準備しておくことをおすすめします。

都市圏でなくとも、新築アパート投資の場合は少なくとも500万以上の自己資金を用意しておくと安心です。

自己資金の割合によってキャッシュフローが大きく変わるため、結果的に儲けることができるのかにも関わってくるということは念頭においておくとよいです。

要因3 : アパートの設備

新築アパート投資が儲かるかどうかは、アパートの設備によっても左右されます。

新築アパートは、それまでの経営実績がないため収益性に関しては未知数です。そのため、儲かるアパートを建てるためにはしっかりとした根拠のもとに設備などを決める必要があります。

これから新しくアパートが建築される場合は、周辺地域にあるニーズや競合となる物件を調査し競争力のある物件とするためにはどのようなアパートを建てるとよいのかについてしっかりと検討することが大事です。

一方で、既にある新築アパートを購入する場合は、内見などをしながらどのような設備や工夫がされているのかについて担当者などによく確認しておくと安心です。

新築アパート投資で儲けられる人は?

新築アパート投資の特徴は、新築ならでは集客力の高さや借入額を増やし初期費用を減らせる資産性の高さにあります。ここからは、新築アパート投資ではどんな人が儲けることができるのかについて解説します。

自己資金を多く用意できる人

新築アパート投資は耐用年数が長く、ローンの返済期間を中古に比べて長くすることができます。そのため、十分な現金がなくてもローンを借り入れ、家賃収入から返済しやすくなります。

このような特徴から、自己資金が少なくとも始めやすいといえますが、逆に自己資金を多く用意することで余裕を思ったアパート経営が可能となります。

築後数年であれば、多額の修繕費用が発生することも考えにくいです。また、ローンの負担額も自己資金が多いほど軽くなります。そのため、自己資金を多く用意できると、新築というアドバンテージを活かした高利回りの経営が可能になります。

ただし、大規模修繕などアパートの維持管理では一度に数十万~数百万円の費用が発生するケースがありますので、普段から修繕積立金などを行っておくと安心です。

土地活用としてアパートを建てる人

土地活用を考える場合には、アパート以外にも駐車場経営や戸建賃貸経営、トランクルーム経営など様々な方法があります。土地活用方法のなかでも、新築アパート投資は、相続税対策効果や固定資産税や都市計画税などの節税効果や収益の安定性が優れています。

また、すでに土地がある場合には、アパートの建築費用のみで投資を始めることができます。そのため、新築アパート投資のデメリットである借入額をできるだけ減らすことも可能です。

一方で、すでに土地が決まっている場合、立地に賃貸需要がないというケースも珍しくありません。賃貸需要はアパートの設備などで変えることは難しいです。

土地活用としてアパート投資をする際には、アパート投資を考える前に賃貸需要を必ず確認しておきましょう。

副業として堅実な資産形成をする人

新築アパート投資は、中古アパートに比べて耐用年数が長いため、ローンの返済期間が長くなります。そのため、もし経営に限界を感じた場合でも、買い手がローンをつけやすいため、売却し現金化するという選択が残されています

また、新築アパート投資は、新築から数年で家賃水準は下がるが、減価償却費などによってキャッシュフローを確保しやすく長期的に資産を形成を得やすいです。中古アパートや区分所有マンションでは、売却しにくいだけではなく、ローンをつけにくく入居者がつかない場合のリスクが大きくなります。

サラリーマンの方など、投資の他にも安定した給与所得がある方であれば、アパートの収益性を上げるための設備投資などがしやすくなります。加えて、万が一経営が不安定になったとしても、他に所得があれば経営状態を立て直す余裕も残しやすいです。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

新築アパート投資の収益性

新築アパート投資の収益性

実際に新築アパート投資を行うと、どのくらいの収益が得られるのでしょうか。

ここでは、新築アパート投資を土地と一緒に購入する場合と、所有している土地から始める場合の収益性をシミュレーションします。

土地も購入する場合

土地を所有していない場合、新築アパート投資を始めるにあたっては土地代とアパート購入費もしくはその建築費がかかります。

ここでは、土地の購入費、アパート購入費合わせて1億円としたときの収益をシミュレーションします。条件は以下の通りです。

投資・物件情報
投資額 1億円(土地含)
戸数 8戸/1R
家賃 7万円/月
自己資金 1000万円
金利 2%

また、アパートの諸費用率と空室率はともに10%として計算します。

諸費用率は、アパートの維持管理費や各種税金を含めたものです。

この条件のアパートの収益性は以下の通りになります。

収益性
年間家賃収入 672万円
年間支出 約600万円
年間手取り 約32万円
表面利回り 6.8%
実質利回り 5.4%

土地も購入する場合は、土地代が数千万円ほどかかってくるため、実質利回りはおよそ5%程度になります。

アパート経営での利回りは、少なくとも5%以上は確保しておくと安心です。そのため、今回のシミュレーションは儲かるどうかを判断する上で基準となる例といえます。

所有している土地から始める場合

所有している土地にアパートを建てる場合は、アパートの建築費が投資額となります。そのため、土地も購入する場合よりは収益性が高くなります。

所有している土地から始める場合の条件は以下の通りです。

投資・物件情報
投資額 8000万円
戸数 8戸/1R
家賃 7万円/月
自己資金 800万円
金利 2%

土地も購入する場合と同様に、アパートの諸費用率と空室率は10%として計算します。

この条件のアパートの収益性は以下の通りになります。

収益性
年間家賃収入 672万円
年間支出 約534万円
年間手取り 約133万円
表面利回り 8.4%
実質利回り 6.8%

土地を所有している場合の年間手取りの目安は、約133万円と土地も購入する場合と比べ100万円ほどの差があります。

このように、新築アパート投資の収益性は、土地の購入もするのか、アパートの建築だけでよいのかで大きく変わってきます。

アパートの建築費について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

新築アパート投資の5つのメリット

新築アパート投資の5つのメリット

新築アパート投資のメリットは主に以下の5つです。

  • 利益を確保しやすい
  • 立地や建築設計を選びやすい
  • 維持費を抑えることができる
  • ローン審査が通りやすい
  • 売却しやすい

ここからは新築アパート投資のメリットについて解説します。

利益を確保しやすい

新築アパート投資は、新築というブランドがあるため中古物件と比べ入居者を確保しやすいです。そのため、不動産投資の大きなリスクである空室リスクを回避しやすいといえます。

特に、中古アパートでは入居状況が思わしくない場合広告やリフォームを検討するなど、時間とお金もかかります。
新築アパートであれば、特段入居者を集めるためにリフォームなどを追加で行う必要もありませんので、かえって中古アパートよりも最終的なコストを抑えることも可能です。

立地や建築設計を選びやすい

新しく建築する新築アパート投資は、時代に即した物件を建てることができ、これによりアパートの競争力を上げることができます。
例えば、新型コロナウイルスによって在宅ワークが増えるにあたり、夫婦それぞれ仕事に集中ができる間取りなどのニーズ等が出てきました。このようなライフスタイルに変化によるニーズをとらえて、アパート建築に活かすと利益を最大化させることができまs。

アパートであれば、マンションと比べ建物規模が小さくリフォームや建て替えもしやすく、時代に合わせた柔軟な対応によって入居者を確保することができるでしょう。

維持費を抑えることができる

新築アパートは、新しさゆえに建物の維持費にかかるコストを抑えることができます。
目安として、設備面であれば築後10年程度は修繕費がかかることはないでしょう。保証期間の修繕であれば、無償で修復可能です。

また、建物が今どんな状態であるのかを把握可能できることも大きな利点です。
中古物件では、それまでのオーナがどのような維持管理を行ってきたのか不透明である場合が多く、思わぬ破損個所などが後から見つかる場合があります。修繕度合によってはかなりの金額になるでしょう。

新築アパートでは、建物の維持も加味して収支計画が建てやすいといった点も魅力です。

ローン審査に通りやすい

新築アパート投資では、不動産投資ローンを組む場合にでも中古物件に比べ有利です。
中古物件は、過去の収益性を基に融資の審査が行われますが、新築アパートでは立地や設備面など想定収入を基に審査が行われます。中古物件では借入できないケースもあるため、新築アパートは資金面でも余裕を持った投資ができます

売却しやすい

不動産投資は一般的な投資と異なり、損失が大きくなりすぎたタイミングや急に現金が必要になったときに売却し現金化することが難しいです。アパート経営や不動産投資を初めての行う人の中には、家賃収入による定期的な収入を考えており、出口についてあまり考えていないという人も少なくありません。

不動産投資では、金利分から先に返済することになるため、元本返済が遅く売れる金額よりローン金額が多い状態になりやすく、時間が経つほど資産価値が下がり売値が下がってしまいます。さらに、中古アパートは買い手がローンを組めず、現金がある以外はそもそも買えないことが多く、買い手が少なく、売却にはかなりの時間がかかります。

新築アパート投資は、様々な不動産投資の中でも耐用年数が長くローンが付きやすいため、万が一の際でも買い手が付きやすく、比較的短期で売却できます。新築アパート投資は、あくまで投資であり長期的に保有できない可能性も少なくため、売却しやすいかどうかは安全な投資になるかを判断する上で重要です。

新築アパート投資のデメリット

新築アパート投資のデメリット

多くのメリットがある新築アパート投資ですが、デメリットには主に以下の4つがあります。

  • 中古アパートなどに比べ多くの資金が必要
  • 築年数とともに家賃が下落する
  • リセールバリューに劣る
  • イメージするアパートにならない可能性がある

中古物件に比べ多くの資金が必要

アパートなどの不動産は、築年数によって売買価格が上がります。そのため、新築アパート投資を行う際にも中古物件に比べより多くの資金が必要になります。

ただし、一般的に、新築であれば入居率や家賃が高い傾向にあるため、新築物件はローンの審査に有利といえます。そのため、資金不足となることは考えにくいです。

ローンの審査では、個人の属性はもちろん、アパートの収益見込みもその対象項目ですので、過去の滞納歴などがないか確認するとともに安定した収益を得られると認められる物件であるかも確認する必要があります。

築年数とともに家賃が下落する

アパートをはじめとする賃貸住宅では、築年数とともに家賃が下落していきます。

そのため、新築時の収益性を基準として収支計画を考えると、いずれ経営が苦しくなってしまう可能性があります。特に、新築アパート投資では、中長期的な視点が非常に大切です。

家賃の下げ幅は状況により異なります。人気のある物件の場合は、家賃を下げなくても入居希望者が多くいるというケースもあります。

しかし、実際に数年後、数十年後に入居率がどうなるのかは予想できませんので、適度に入居率や家賃設定を見直すようにする必要があります。

リセールバリューが低い

新築で購入、建てたアパートを売る場合、投資額に対する売却価格は低いということを念頭に置くとよいです。

まれに、投資額と変わらない価格でも売却できる場合もありますが、それは高利回りや立地が良いケースなどに限ります。また、優良物件の場合はそもそも売却を考えるケースは少ないので売却価格を気にする必要もないかと思います。

反対に、利回りや立地が悪く負債となってしまうようなアパートでは、売却しようにも買い手がつかず身動きがとれないような状況も考えられます。このような場合、アパートを解体し土地として売るなど追加コストがかかってしまいます。

イメージするアパートにならない可能性がある

新築アパート投資を、新たに建物を建てる段階から行う場合は、どのようなアパートを建てるのかについて担当者と詳しく話し合うことをおすすめします。

意思疎通が図れてないと、イメージとは違ったアパートが建ちトラブルに発展する可能性もあります。そのため、建築プランの段階からアパートの外観や設備など細かい部分についても話し合いを重ねておくと安心です。

どのようなアパートにするのかは収益性にも関わってくるので、建築プランは時間をかけて納得いくまで練るとよいです。

新築アパート投資の5つのリスクと対策

新築アパート投資のリスクは主に以下の6つです。

  • 投資回収が遅い
  • 返済比率が高く空室リスクが大きい
  • 賃料の下落が早い
  • 施工会社によるクオリティの差が大きい
  • 入居率が予測しづらい

ここからは新築アパート投資のリスクについて解説します。

投資回収が遅い

中古アパート経営の場合、購入した段階で家賃収入が発生しますが、新築アパート投資では、入居者集めから必要になるため収益化するまでにどうしても一定の期間が必要です。例えば、一からアパートを建築する方法は、建物設計や集客も含め経営を始めるまでに1年ほどかかります。

また、ローンの返済期間が長い分、投資回収には木造の場合には20年、RC造の場合には30年近くの期間がかかります。投資回収が遅いため、災害や廃線などの外部環境リスクも小さくありません。

投資回収を早くするためには、売却などの方法もありますが、アパートのような投資物件は物件費用が大きいため、買い手が少なくなかなかかんたんに売却することもできません。

新築アパート投資を考えている場合には、長期的な投資回収が実現可能な企画や事業計画であるかなども含めて綿密な計画を作成するようにしましょう。

返済比率が高く空室リスクが大きい

新築アパートは借入額が大きくなりやすいため、返済リスクが高く空室リスクが高くなりやすいという特徴があります。
返済比率とは、「年間収入に占める年間返済額の割合」のことを指します。返済比率を50%に抑えるということは、例えば年間収入400万円の場合には、年間のローン返済額を200万円以下に抑えるということです。返済比率が重要と言われる理由は、返済比率がアパート経営の健全性を表しているからです。

アパート経営では、年間収入のうち15%~30%程を経費として使用します。残りの85%をローンの返済額や修繕積立金、手取り収益にあてます。

収入の中で経費を20%、返済比率を50%とすると、残りの30%から修繕積立金と手取り収益を捻出しなければなりません。この場合、もし空室率が30%の場合には、アパート経営の儲けは0になってしまいます。

借入額が小さい中古アパート経営や戸建賃貸経営では、返済比率を小さく抑え返済リスクを小さくすることができます。新築アパート投資では、一室の空室による影響が大きいため、新築期間の入居者をどれだけ早く集め、長い期間入居し続けてもらうかが重要です。

返済比率を小さくするためには、ローンの頭金や借入額を小さくする必要があります。アパート建築前には、収支計画を作成しますが、その際にはどのぐらいの返済が月々で発生するのかや返済比率がどのぐらいになるのか試算しておきましょう。

施工会社によるクオリティの差が大きい

アパート建築は、設計や建築に関して様々な規制があります。そのため、イメージとは違ったアパートが建つことになる可能性がある点には注意が必要です。
また、土地によって建てられるアパート規模に制限があります。土地も購入する場合は、容積率と建ぺい率は必ず確認しておきましょう。

竣工直後の新築のアパートを購入する場合は、周辺のニーズや環境に対してどのような設計がなされているのかを確認しておくことよいです。収益を最大化させるための参考情報となるでしょう。

賃料の下落が早い

一般的にマンションよりもアパートの方が賃料の下落が早く、目安として築後10年経過すると賃料が新築時から10%下落します。

例えば、家賃7万円のアパートが10%下落すると6万3000円となります。10%であっても、戸数が10戸のアパート投資の場合、年間家賃収入が84万円下落することになります。

特に、アパート経営は長期事業であるため、家賃は一定期間ごとに下落してしまいます。そのため、収支計画を考える際に賃料の下落を見込んでおく必要があるでしょう。

入居率が予測しづらい

中古アパートやマンション投資の場合には、ある程度入居率データが購入前に見ることができるため、購入後にどのぐらいの家賃収入を得られるかを正確に見積もることができます。

一方で、新築アパート投資の場合、きちんと入居者が集まるかや空室がうまるかのデータは周辺施設のデータのみしかないため、入居率を正確には予測しづらいというリスクもあります。

特に新築アパートでは、立地に需要がない場合には、一棟全体の経営に影響が出てしまいます。周辺施設のリサーチやエリア内の家賃相場だけではなく、どんな企画が求められているのかなど調べ、できるだけ入居率は正確な予測ができるように情報を集めておきましょう。

新築アパート投資を成功させるコツ

新築アパート投資を成功させるコツ

新築アパート投資は、年に数百万から数千万という大きな収益を得られる可能性を秘めています。ここからは、新築アパート投資を成功させるコツについて解説します。

周辺の中古アパートの家賃を参考にする

新築アパート投資において最も重要なことは、物件のあるエリアの特徴です。
例えば、駅や商業施設の有無や人口流入の割合から、アパートの需要がどのくらい見込めるのかをあらかじめ見立てておくとよいです。

加えて、売れている競合物件があれば設備や間取りを調べ、どのようなニーズがありそうかを把握することも収益を上げることに役立つでしょう。

キャッシュフローまで考える

ある程度の賃貸需要が見込める場合には、最後に「新築アパートを始めても問題がない土地か」を調査します。新築アパートを建てるには、大きな建築費が必要になります。問題がないかとは、ローンを返すことができるほどの収益力をもった土地かを調査することを指します。

アパートを建てる際には、エリアの家賃相場から利回りを算出し、アパートを建てても収益を得ることができるか判断します。そのため、賃貸需要が存在していても家賃相場が低い場合には、アパートの建築費を含めて十分な利回りを出すことができません。

返済額も含めた返済後利回りをもとに、十分な収入が期待できる場合には、アパート経営に向いている土地といえます。アパート経営では、付加価値をつけても、エリアの賃貸相場以上の価格設定は難しいです。

賃貸需要だけではなく、ローン返済額も含めて利益がでるほどの家賃収入がでるのかは事前に試算を繰り返しておきましょう。

企画通りにアパートが建つのか確認する

どれだけ魅力的なアパートの設計や企画ができたとしても、様々な規制を鑑みた場合、全く企画と異なるアパートが建ってしまう可能性があります。特に、建築申請が入金後になっている場合には、注意が必要です。

まずは、自身の土地にアパートを建設することが、建築基準法と照らし合わせて問題がないか、以下の3点を確認する必要があります。

  • 接道義務
  • 建ぺい率
  • 容積率

建築基準法では、建築物の敷地が「幅員が4m以上の道路」に2m以上接していなければなりません。これを接道義務といいます。接道義務を満たせない土地の場合には、新たにアパートを建てることはできません。特に旗竿地などの不整形地に土地を持っている場合には、最初に確認すべきポイントといえます。

容積率や建ぺい率とは、土地あたりに建てることができる建物の大きさを定めた数字です。アパートの収益性は戸数によって変わります。戸数が多ければ、それだけ空室リスクを分散し、家賃収入を高めることができます。

しかし、容積率や建ぺい率の制限が厳しい場合には、建てられるアパートの大きさに限界があります。そのため、十分に収益性のあるアパートを建てることができません。場合によっては、アパート経営以外の土地活用方法を検討する必要があります。

収益性以前の問題ではありますが、時間を無駄にしないためにも、そもそもアパートを建てることができるかを事前に確認しておきましょう。

サブリースに頼らない

アパート経営を考え始めた方の中には「家賃保証があるから安心」という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。

家賃保証のようにアパートを業者が一括で借り上げ管理まで行うという管理方式を、サブリースといいます。貸主側は、管理・集客の手間もかからず、空室があっても収益を上げることができます。そのため、安定収益を得られる管理形態として注目されています。

しかし、サブリースでの管理委託の場合、以下のようなトラブルが発生することがあります。

  • 収支計画に見合わない賃料の引き下げ要求
  • 築年数が経ち中古物件となったタイミングでの契約解除

サブリースは、一見安定して収益が発生するように見えますが、実際には管理会社側の都合で収益が変わってしまうリスクがあります。家賃保証は、家賃の支払いをする保証なだけで、家賃収入の額までは保証してくれません。また、法律では借主側の権利が強いため、貸主側から契約を破棄することは難しいのです。

さらに、契約解除後には、中古アパートになっているため、家賃相場が下がった状態で初期集客を行わなければいけません。結果的に損してしまわないように、サブリースの契約時には、家賃の見直し時期の確認を必ず行いましょう。

入居者像と企画を合わせる

アパート経営で失敗してしまう方の多くは、「アパートが建てば、入居者は自然と集まる」と考えてしまいます。しかし、どんな人が入居者になるのかを知らないと、全く入居者が集まりません。アパートを建てる前には、駅からの距離や周囲の施設などから、「どんな人向けの物件が求められているのか」「入居者はどんな内装を求めているのか」など調べます。

エリアに住む人のニーズを正確に捉えることができないと、入居者がつきにくく空室リスクが上がってしまいます。

どんな人が入居者になるかは、主に以下の2点を確認しましょう。

  • 周辺の施設や、生活の拠点となっている場所を調べる
  • 人口動態などでどの層が変化しているか調べる

どんな人に入居者になるかは周辺の施設を確認することである程度予測することができます。例えば、大学などの教育施設があれば学生が、大きな工場などがあれば作業員がターゲットになりやすいです。

また、店舗が出店する場合にはエリアについて詳細に分析し、出店計画を立てています。そのため、出店している店舗の客層などを確認すれば、どのような層がエリアに存在しているか予測できます。

また、実際にどんな層が増えていて、どの層が減少しているかは、人口動態統計を確認することで把握できます。実際に周辺施設を見て入居者の層を確認する場合に比べて、よりマクロな視点で、人口の変化を掴むことができます。

付近の施設の状態などの観察では、偏った判断になりやすいです。人口動態を確認することで、中長期的にアパートの入居者になりうる層について知ることができます。

複数の建築プランを比較する

新築アパート投資を新しくアパートを建てるところから始める場合は、建築会社の選び方が重要になります。
まずは、新築アパート投資を専門としている複数の業者に相談をしてみるとよいでしょう。専門業者は、土地の選定やデザインなど収益物件として必要な要素リサーチやサポートを行ってくれます。

専門業者であれば、二人三脚で新築アパート投資を行うことができるため、不動産投資が初めての方でも安心して始めやすいといえます。

新築アパート投資の成功はパートナー選びで決まる

アパート建築 設計

新築アパート投資は、不動産投資のなかでも人気な方法です。
しかし、大きな収益を得るには新築アパート投資の特徴を掴んだ上でしっかりとしたリサーチなどを行う必要があります。また、新築アパート投資は建築会社選びも大切です。複数の業者に相談することによって、より自分に合ったプランで投資を行うことができます。

入念な準備を経て、多くの収益化を生み出すことのできる新築アパート投資を行いましょう。


「初めて不動産投資を行う」、また「複数の業者に相談する時間がない」といった方は、土地活用比較サイトの利用がおすすめです。
特に、上場企業であるSpeeeが運営している日本でも最大級の土地活用比較サイトであるイエウール土地活用は、家にいながら複数のプランを手元にそろえることができます。

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新築アパート投資をお考えの方は、ぜひ一度イエウール土地活用を利用してみてください。

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