相続税対策としてのアパート経営|どのくらいお得になる?

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  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

相続税対策にはさまざまな方法がありますが、すでに土地を持っている方にとってはアパートを建てて経営するという方法がおすすめです。銀行からお金を借りてアパートを建て、経営することで、相続税を節税しつつ賃料収入も得ることができます。

ただ、アパート経営にはその分リスクがつきものです。節税対策として始めたアパート経営で負債を抱えてしまっては本末転倒です。
この記事では、アパート経営を通じて実際にどのくらいの金額を節税できるのかを紹介しつつ、アパート経営を失敗しないための方法も紹介します。

先読み!この記事の結論
  • アパート経営によって長期的に安定した収入が得られ、融資が受けやすくなり、各種税金が抑えられる
  • 一方で、高い入居率を継続することが求められ、修繕や維持管理費が絶対不可欠
アパート経営について詳しく知りたい方には、以下の記事がおすすめです。

アパート経営が相続税対策になる!

アパート経営が相続税対策になる理由は、端的に言うと「相続税を算出する際の評価対象となる金額(=課税評価額)低くなるから」です。
土地のみを相続する場合に比べて、アパート経営をしている場合の方が課税評価額が数10%ほど低くなり、その分相続税を低く抑えられます。
  1. アパート経営をすると相続税が低く抑えられるんだね♪
  2. そうじゃ。もちろんアパート経営にはリスクもあるのじゃが、きちんと準備しておけば収入を増やすことがかできるんじゃぞ。
  3. そうなんだ!でも、どうして相続税が低く抑えられるの?
  4. よし、相続税が低く抑えられる秘密を下で解説するぞ。少し難しくなるから、なんとなく理解する程度で大丈夫じゃ。詳しくはしっかり専門家に相談して話し合っておくんじゃぞ。

ポイント①:土地の課税評価額が低くなる

土地を相続する場合には、現金で資産を保有しているときに比べて2割ほど課税評価額が低くなり、相続税が低く抑えられるという話は聞いたことがあるかもしれません。
それに合わせて、アパートなど第三者が利用する賃貸物件が建っている土地を保有している場合は、さらに課税対象額が低くなります。

というのも、第三者が利用する賃貸物件は「貸家建付地」と呼ばれ、「借地権割合」と「借家権割合」によって、課税評価額の減額措置を受けることができるからです。
したがって、アパート経営をして入居者を住まわせることで、土地だけを持っている場合に比べて相続税を低く抑えることができます。

ポイント②:建物の課税評価額が低くなる

賃貸物件の建物に関しても、土地と同様に相続税を低く抑えることができます。
建物にかかる相続税は固定資産税評価額を元に計算されます。自分で住んでいる建物や賃貸でない物件を持っている場合は、この固定資産税評価額をもとに相続税が計算されます。

ただ、土地の場合と同じように、建物がアパートとして使用されている場合はそこからさらに減額措置が適用されます。
ただ、建物に関しても土地の場合と同じく、あくまでも実際に貸し出されているもののみが減額措置の対象になるので、空室は対象外となり自己使用扱いになる点には注意が必要です。そのため、相続税対策を徹底するには、満室を心掛けるようにしましょう。

  1. アパートを経営することで、土地や建物にかかる相続税が低く抑えられるんだ♪
  2. そうじゃ。ただ、空室の場合はその部分は減額措置の対象外となることには注意が必要じゃぞ。
  3. は~い。じゃあ、満室に近ければ近いほど、より多くの減額措置を受けられるんだね。
  4. そうじゃ。ほかにも、相続税を低く抑えられるパターンがあるんじゃぞ。

ポイント③:小規模宅地等の特例を受けられる

アパートを経営する場合、200㎡までの大きさであれば、50%の減額措置を受けることができます。
ほかにも、特例に定められている条件を満たすアパートを経営している場合は、上記に合わせてさらに相続税の減額措置を受けることができることもあります。

※平成30年に税制改正が行われ、相続時点でアパート経営が3年以内の場合は特例から除外されることになりました。すでにアパートを所有していて、2棟目、3棟目の建設については継続的な事業と認められますが、新たに賃貸業を初めて3年以内に相続が発生した場合は軽減措置を受けられない場合があります。


アパート経営を始める前には土地活用プランを取り寄せよう

アパート経営の具体的な節税効果や税負担を知るには、複数の企業から経営プランを取り寄せて比較してみるのがおすすめです。
しかし、一つ一つの企業から経営プランを取り寄せるのは手間がかかります。

そこで、複数企業から一括で資料請求することができる土地活用比較サイトの利用がおすすめです。

1分程度のかんたんな質問に答えるだけで、複数企業から資料を取り寄せてアパート経営プランを比較することができます。
企業によっては、「実際の節税効果シミュレーション」や「より節税効果の高い土地活用方法の提案」をしてくれる場合もあります。

まずは、チャットでかんたんな質問に答えて、複数企業に資料を請求してみましょう。

相続税対策としてアパート経営がおすすめな理由

相続税対策でアパート経営

相続税の改正に伴って、アパート経営を始める人が増加しています。土地を相続した場合アパートやマンションなどの経営を始めることは資産運用として有効な方法ですが、ここではアパート経営が人気を集めている理由を解説します。

長期的に安定した収入が期待できる

まず第一に考えられるメリットとして、アパート経営の収益は長期的に安定した収入になることです。安定した不労所得として、病気や事故などの万が一の場合も収入を確保することができ、老後の生活資金として私的年金の一つと位置付けることも可能です。

また、賃貸物件を所有していることは、土地と建物の資産を確保しながら長期的な賃料収入を得る、ローリスク・ロングリターンの投資と考えることもできるでしょう。そのため、中長期的に安定した収入が期待できます。

アパートを担保に銀行から融資ができる

所有しているアパートが安定した収益を上げ黒字経営を行っている場合、金融機関との信頼関係の構築も構築でき、物件は資産と評価されます。
自分が保有する物件が試算だと評価されることで、銀行からの融資を受けることも可能になります。結果として、アパート経営から収入を得ながらさらに資産を増やすことも可能です。

節税対策として有効である

アパート経営は節税対策としても有効です。相続税や住民税、固定資産税などの軽減が可能になります。

相続税の圧縮

前述の説明の通り、賃貸物件に対する相続税は現金で所有しているよりも不動産、さらに賃貸物件の方が低く抑えられます

経営経費の計上で所得税や住民税の軽減

アパートの経営者は賃貸物件からの収入と給与収入の両方を申告する必要があります。ただこの際、アパート経営で発生した費用はすべて経費として計上することが可能です。さらに、建物は減価償却費として経費と認められるため、利益を抑えることができます。

また、アパート経営が赤字になった場合は、給与収入から差し引かれるので、当初の給与から支払った所得税が還付されます。そして収入が減った分住民税も減額されます。

固定資産税の軽減

不動産を所有すると毎年、固定資産税と都市計画税の納付義務が発生します。これらの税金は路線価など、市区町村が決定した固定資産税評価と利用状況によって税額が決定されます。

例えば、200㎡以下のアパートなどの賃貸物件が建設された場合、更地に比べ土地の固定資産税は6分の1になり、都市計画税は3分の1に軽減されます。

建物については、新築の賃貸物件は3年間固定資産税と都市計画税が50%軽減され、中高層耐火建築物である住宅は5年間軽減措置を受けることができます。

参考:平成30年度地方税制改正(税負担軽減措置等)


相続税対策にアパート経営を考えたら、どのくらい節税できるのか収入と費用からプランを立てる必要があります。
自分だけで活用プランを考えていくのは難しいものですし、土地や理想的な節税から考えたときに、もっと最適な活用方法が考えられるかもしれません。
まずは、専門家からプランを取り寄せて試算してもらうことをおすすめします。

土地活用の始め方
土地活用の始め方

アパート経営をするとどのくらい相続税対策ができる?

アパート経営で相続税対策できる

  1. アパート経営をすると、実際どのくらい相続税がおトクになるの?
  2. そしたらここで実際に計算してみるんじゃ。少しややこしい話になるから、なんとなく理解する程度で大丈夫じゃ。ただ、詳しい話は専門家と話してみるのがおすすめじゃ。
  3. は~い♪ がんばるぞ~!
アパート経営をすることで、実際どのくらいの相続税対策ができるのでしょうか?
ここでは具体的な例を交えつつ、実際にどのくらい課税評価額が低く抑えられるのかを紹介します。
ここでは簡易な計算方法のみを記載しているので、より詳しい計算方法については以下の記事をご覧ください。

アパートの相続税課税評価額を計算する方法

アパートにかかる課税評価額を具体的に計算してみましょう。通常の場合と同じく、アパートが立っている土地と、建物に分けて相続税課税評価額の算出方法を紹介します。

アパートの土地にかかる相続税課税評価額の計算

アパートのように、第三者が利用する賃貸物件が立っている土地は「貸家建付地」と呼ばれます。この貸家建付地の課税評価額を計算することで、アパートが立っている土地の課税評価額計算することができます。
これは、以下の計算式で求めることができます。
  • 貸家建付地の評価額=評価額×(1-借地権割合0.3~0.9×借家権割合0.3×賃貸割合)
借地権割合は、土地それぞれに30~90%の割合が決められており、路線価図に記載されています。また、借家権割合は一律30%となっています。

そして、貸家建付地の課税評価額は、路線価から導き出された評価額に借地権割合と借家権割合をかけ、さらに実際に貸し出されている割合(賃貸割合)をかけた数字となります。
したがって、賃貸物件を貸している割合や借地権の割合によって、さらに課税対象額を引き下げることが可能になるのです。

アパートの建物にかかる相続税課税評価額の計算

アパートの建物の評価は、固定資産税の評価額を用いて計算します。この固定資産税評価額は実勢の取引金額のおおよそ60~70%だと見積もっておいてよいでしょう。
以下の計算式で求めることができます。
  • 賃貸物件建物評価額=固定資産税評価額×(1-借家権割合0.3×賃貸割合)

土地の計算と同じく「借家権割合」と「賃貸割合」を乗じて算出します。借家権割合は、土地の場合と同じで30%です。

相続税計算シミュレーション

面積:300m2
部屋数:20部屋(すべて同じ大きさ)
使用状況:18室賃貸中(2室は空き=賃貸割合0.9)
路線価図:180Dの路線に接地
(補正値は0として省略します)
建物の固定資産税評価額:5,000万円
借入金残高:4,000万円

上記のようなケースを想定して、相続税の課税評価額を計算してみましょう。まずは土地の課税評価額から計算します。

土地の評価額は、路線価図を参考に算出します。今回は「180D」であるため、1m2当たりの価格は「180×1,000円」で計算し、Dの借地権割合を60%として計算します(路線価図参照)。この場合、

  • 300m2(土地面積)×180,000(路線価図記載値)=5,400万円(更地の場合の土地の評価額)
  • 5,400万円(土地の評価額)×( 1-0.6(借地権割合)×0.3(借家権割合)×0.9(賃貸割合))=45,252,000円(貸家建付地の評価額)

となります。更地の場合は評価額は5,400万円ですが、アパート経営をした場合は約4,500万円の評価額になり、900万円ほど相続税の課税評価額を抑えることができます。

続いて、建物の課税評価額を計算します。建物の固定資産税評価額は、5,000万円と想定して計算してみましょう。

  • 5,000万円(固定資産税評価額)× (1-0.3(借家権割合)×0.9(賃貸割合)=3,650万円(賃貸物件建物の評価額)
この物件を自己所有で持っている場合は5,000万円が課税評価額となるのに対して、1割ほどが空室のアパートを経営することで3,650万円に抑えることが可能です。
アパート経営をすることで、相続税の課税評価額にこれほどの差が生まれます。課税評価額の差はそのまま相続税額の差に直結するため、土地をそのまま保有したり、自己所有の物件として所有するよりも相続税を低く抑えることが可能になるのです。
  1. 確かに、アパート経営をするだけで、土地や建物にかかる相続税が低く抑えられるんだね♪
  2. うぬ。ただ、アパート経営にはその分リスクがつきものじゃ。ここからは、アパート経営に失敗しないために、あらかじめ押さえておきたいポイントを紹介するぞ。

相続税対策としてアパート経営を失敗しないための注意点

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ここまで、アパート経営を通じて相続税対策をする方法に関して紹介してきましたが、そうはいっても相続税対策だけを目的にしたアパート建設は非常に危険です。というのも、アパート経営には多くのお金が必要になるからです。
相続税対策のためにアパートを建てたものの、管理費や運用費がかさんでしまい、結果として節税分を上回って負債が出たとなると本末転倒です。ここでは、アパート経営を失敗させないためにあらかじめ押さえておくべき注意点を紹介します。

立地環境を見極める

アパートを経営するにあたりもっとも重要なポイントは立地環境です。相続税対策のためだけに需要のない地域にアパートを作っても、長期的な収益を得ることはできません。
立地環境を見極める際には、その地域がどんな地域なのかを理解し、需要を満たせるようなアパートを作るようにしておきましょう。

例えば、周りにどんな人たちが住んでいるのか、どういった人たちが多い地域なのか、周辺にどんな施設があるのか、そもそも周りに賃貸物件があるのかなどを知っているだけでもどんな物件を建てるべきかがある程度想像できるでしょう。
せっかく立てたアパートが空室ばかりにならないようにするためにも、まずはその土地がある周辺の情報を集めるようにしましょう。

徹底的にリサーチをする

立地環境について調査し、ニーズに合わせたアパートを建設できたらそこからがスタートと言っても過言ではありません。アパート経営は事業として考えなければなりません。
地域環境や周りの生活スタイルを意識するだけでなく、近隣のライバルアパートの動向、家賃設定、不動産動向に気を配ることも必要です。

設備や部屋の好みも時代とともに変化し、流行があります。特にこの際、借り手のニーズやトレンド情報にも精通しておけるとなおよいでしょう。
市場の動向に合わせることをせず、作りっぱなしの物件ではやがて人気がなくなり、空室を埋めることができなくなってしまいます。アパートを経営していくには、経営者としてコンスタントに収益を上げるためのリサーチや変化が求められます。

築年数が経過した物件には注意

健全なアパート経営での空室率は5%といわれていますが、総務省の住宅土地統計調査では賃貸物件の空室率は全国平均で約19%となっています。
築年数が経過した古い物件は空室率が高くなってしまうことは予想できるため、経過年に応じた補修、改装、リニューアルを行わなければ利回りの低下を止めることはできません。

アパートから得られる収入を適正な管理のために修繕費として蓄えず、使い切ってしまう経営では人気のない古いアパートを生み出してしまう結果となってしまいます。近隣の賃貸物件に比べ劣化が目立つようになれば、家賃を下げて空室を埋めることになってしまい、結果として利回りが低下してしまいます。
そのため、新築で多くの入居者が入っているときから、少しずつ修繕費やリノベーションのための費用を取っておくようにしましょう。
参考:総務省統計局 住宅土地統計調査

事業計画を立てておく

アパートを建てる前には、きちんと事業計画を立てておくようにしましょう。不動産会社が作ってくれている場合は、その事業計画に甘い見積もりがないかをしっかりチェックしておくことが重要です。
建築にどのくらいのコストがかかるのか、ランニングコストがどのくらいかかるのか、借入した金額をどう返済していくのかを見積もっておくことはもちろん、大規模修繕のための費用や近隣対策のための費用など、さまざまなコストを考慮して事業計画を立てておく必要があります。

事業計画を立てておくことで、自分のアパート経営は無謀なものなのか、それとも現実的に利益を生み続けることができるのかを判断することができます。
ただこの際、想定するコストや利益に抜け漏れが発生すると、アパート経営可否の判断を誤ってしまうことがあります。そのため、一度アパート経営の専門家に話を聞いて確認し、正確な判断
ができるようにしておきましょう。

  1. アパート経営、簡単じゃないんだね..!
  2. ばかもん。当たり前じゃ。「相続税対策だ」不動産会社に乗せられてアパートを建てたものの、空室が増えてコストが増加し、浮いた相続税分を大幅に超えて負債を抱えたなんてのもよくある話じゃ。。
  3. そうなのか~。アパート経営を始める前に、どのくらいの利益が見込めそうなのかを見積もっておくと安心できるね♪
  4. そうじゃ。ただ、この見積もりを個人でするとなると途方に暮れる。経験のある専門家に相談して一緒に計画を立てたほうが安心・安全じゃ。

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記事のおさらい
アパート経営は相続税対策になるの?
はい。相続税対策として有効です。相続税や固定資産税を大幅に節税することができ、相続予定の土地にアパートを建てて相続税対策をしておく、という方は多くいらっしゃいます。詳しくはこちらをご覧ください。
どのくらい相続税を節税できる?
課税評価額を5,000万円から3,650万円にひきさげることに成功した事例もあります。アパートの間取りや空室率によって異なるので、詳しくはアパート経営をするとどのくらい相続税対策ができる?をご覧ください。
相続税対策だけでアパートを建ててもいいの?
相続税目的だけでアパート経営をするのはそれほどおすすめできません。きちんと収益が上がるのかどうかを見極めてからアパート経営に踏み切ることが重要です。詳しくは相続税対策としてアパート経営を失敗しないための注意点をご覧ください。