アパート経営では、得られた収入から経費を差し引いた後の利益額に応じて税金を納める必要があります。そのため、多くの経費を計上できればそれだけ納める税金を少なくできますが、アパート経営では経費として認められるものと認められないものがあるため、どんな費用を経費にできるかをあらかじめ知っておくことが大切です。
本記事では、アパート経営で経費とできる項目とできない項目に加え、経費の目安や経費に関する注意点等をお伝えしていきます。
もくじ
- 1. アパート経営で経費になる、ならないの基準
- 2. アパート経営で必要経費として落とせるもの
- 2.1. 固定資産税や都市計画税などの税金
- 2.2. 建物や設備にかかる減価償却費
- 2.3. アパートを管理するためにかかる管理費
- 2.4. 破損や故障を治すための修繕費
- 2.5. 入居者を募るための広告宣伝費
- 2.6. 火災保険や地震保険などの損害保険料
- 2.7. インターネットや電話にかかる通信費
- 2.8. アパートローンの借入金利息（元本はNG！）
- 2.9. 物件を購入した際の仲介手数料
- 2.10. 税理士や弁護士に依頼した場合の報酬
- 2.11. 何らかの理由で立ち退いてもらうときの立ち退き料
- 2.12. 青色専業従事者への給与
- 2.13. 情報収集のための新聞や書籍代
- 2.14. 関係者と交流するための接待交際費
- 2.15. ペンやボールペンなどの事務用品費
- 2.16. カメラやパソコンなどの消耗品費は10万円以下
- 2.17. アパート経営に関連して移動した際の交通費
- 3. アパート経営で必要経費として計上できないもの
- 4. 経費で落とせるかわからない場合は家事按分
- 5. アパート経営者の確定申告はこうやって進めよう
- 6. 節税対策につなげるためのアパート経営のコツ
- 7. アパート経営は節税対策に最適
アパート経営でいくら収入を得られるか知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
アパート経営で経費になる、ならないの基準
アパート経営で必要な費用は経費として計上することが可能ですが、経費について完全に把握していない限りスムーズに経費計上を進めることは難しいです。
多くの方は「これって経費になるの？」「これは経費にならなさそう」とその都度判断して帳簿付けをしているでしょう。
まずここでは、アパート経営で経費になる基準とならない基準を紹介するので、理解しておきましょう。
「アパート経営に関係があるか」が基準
アパート経営で経費になる基準は、アパート経営に直接関係があるかないかです。例えば共用部の修繕費、入居者を募るための広告宣伝費などの費用は、当然アパート経営に直接関係するため、経費にあたります。一方で、事業に関係のない費用や支出は経費として認められません。
例えば、プライベートでいった食事の代金や自宅用の家具を買った際の費用は、アパート経営と関係ないので経費として計上することができません。
したがって、経費計上できるか迷った際は、「その費用がアパート経営上直接関係があったかどうか」で判断するようにします。
正しく計上すれば節税対策につながる
経費計上をきちんとしておくことで、節税対策につなげることができます。
そもそも、税金の額は家賃収入から経費分を差し引いた、所得に対して税率を掛け合わせて算出されます。
具体的には、「（売上―経費）×税率」という式になります。アパート経営に置き換えると、「（家賃収入―経費）×税率」です。
そのため、かかった経費が多いほど税額を低く抑えることができます。実は経費にできたにもかかわらず、計上していない費用があった場合は、その分節税できたチャンスを失ってしまいます。
できるだけ税金を抑えるために、経費にできるものをきちんと把握して、アパート経営に関係のある費用はすべて経費計上する必要があります。
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活用事例:いち早く「IoT」を取り入れた 蔵のある賃貸住宅
| エリア | 愛知県 |
| 土地面積(㎡) | 1056 |
長期的に差別化できる「蔵」収納に惹かれて
愛知県一宮市。50～60年もの間、競輪場の駐車場として活用されてきた土地に、2棟の賃貸住宅が完成しました。南側に平屋、北側に2階建ての重層タイプで、2棟とも蔵のある設計です。オーナーさまは、他にも賃貸住宅を経営される中で学んだことがあると言います。
「賃貸経営は建ててから10年目以降からが本当の勝負です。他の人の話を聞いていても、古くなってくると空室に悩まされるようになります。そのため、先々まで差別化できる賃貸住宅にする必要があります」。
税金対策や市場調査の結果から賃貸住宅を建てることに迷いはなかったものの、どんな賃貸住宅にすれば長期安定経営できるのか、考えを巡らせました。その結果、たどり着いたのがミサワホームの「蔵」収納がある賃貸住宅です。
「展示場で蔵のある家を見て、縦の空間を活用することで広い収納スペースを確保できることを知りました。間取りの取り方が斬新で、ひと目見て、これなら10年目以降も差別化でき、大丈夫だと確信しました」。
他社からは戸建賃貸の提案もありました。その中で選んだもありました。その中で選んだのは、収益性や機能性から、平屋と重層を混合した蔵のある賃貸住宅でした。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
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アパート経営で必要経費として落とせるもの
経費計上をする前に、何を経費計上してもいいのか把握していますか？ここでは経費計上しても問題ないものを紹介するので、アパート経営の経費計上で迷っている方は参考にしてみてください。
基本的に、「アパート経営に関する費用」が経費として計上できるというのが鉄則です。そのため、プライベートで使った費用などは経費計上しても認められません。
| 必要経費になるもの | 例 |
|---|---|
| 税金 | 固定資産税、都市計画税 |
| 減価償却費 | 建物や設備投資費用 |
| 管理費 | （委託する場合）管理委託費用 |
| 修繕費 | 共用部の修繕や排水管の工事などの費用 |
| 広告宣伝費 | 入居者を募集するためにかかった広告費用 |
| 損害保険料 | 火災保険や地震保険にかかる費用 |
| 通信費 | アパート経営に関係して利用した電話やインターネットにかかる費用 |
| 借入金利息 | アパートローンを返済する分のうち、利息分にかかる費用 |
| 仲介手数料 | 物件を購入したい際に不動産街会社に払う仲介手数料 |
| 報酬 | アパート経営に関して、弁護士や税理士に依頼する際にかかった費用 |
| 立ち退き料 | 立ち退きに際して発生した費用 |
| 給与 | 青色申告従事者への給料 |
| 新聞書籍代 | アパート経営関連の情報収集に使った書籍や新聞料金 |
| 接待交際費 | 関係者といった食事代や贈答品代 |
| 事務用品費 | ペンやボールペンなどの事務用品費 |
| 消耗品費 | カメラやパソコンなど、アパート経営に必要な機材の費用 |
| 交通費 | アパート経営関連の電車賃やガソリン代など |
固定資産税や都市計画税などの税金
アパート経営上かかってくる税金のうち、不動産関係の税金は、経費として計上することが可能です。例えば、アパートを所有する際に生じる、印紙税、都市計画税、登録免許税、事業税などは、経費として計上することが可能です。また、不動産所得税や自動車税、固定資産税などは、アパート経営に関する税金のみ計上することが可能です。
そのため、アパート経営に関してかかったものとプライベートでかかったものとをきちんと按分して整理し、証拠として残しておくようにしましょう。
ただ、所得税や法人税は経費として計上できない点には注意が必要です。経費として計上できない費用に関しては、2で解説します。
建物や設備にかかる減価償却費
アパート経営では、アパートの建物・設備部分に関してかかる減価償却費を経費として申請することが可能です。減価償却の計算をする際は通常、アパートを購入した金額を国が定める法定の耐用年数で割り、分割して毎年経費として計上します。
例えば、木造の場合の法定耐用年数は22年です。また、設備部分については電気設備や給排水設備などに分けられますが、法定耐用年数はおおよそ15年程度です。
多くの場合、アパートそのものを購入・建築するのにかかる費用は数千万円以上とかなり高額になるので、最も金額が多くなる経費です。
アパートを管理するためにかかる管理費
自分でアパートを管理する際にかかる費用や、アパートの管理を委託するために管理会社に支払った管理費用を経費として計上できます。例えば、エレベーターや共用部の設備点検にかかる費用や、保守管理費用、清掃に関する費用などがこの管理費用として挙げられます。また、これは管理会社に管理業務を委託している場合も同じです。管理会社に支払っている管理代行費用を経費として計上することができます。
破損や故障を治すための修繕費
アパートの修繕のために支出した費用を修繕費として経費計上できます。退去時のクリーニング代や、排水溝の修理といったものがこの修繕費にあたり、経費として計上することができます。ただし、修繕の内容によっては修繕費として計上しないこともあります。それは、「資本的支出」に当たるケースです。
資本的支出とは、アパートの修繕費のうち、建物本体や設備の使用可能期間を延長したり価値を高めたりする場合に発生する支出のことを指します。例えば、耐震補強や防水加工、屋根の張替えなどが例として挙げられます。
資本的支出に該当した場合、新たに修繕した設備や建物の耐用年数に応じて減価償却し、経費計上することになります。
修繕費と資本的支出の違いは税務署によっても見解が異なります。ただ、費用が30万円以下の場合や修繕の周期が3年以内の場合は修繕費とみなすことが多く、そうでない場合は個別具体的な判断が必要です。
なお、大規模修繕のための修繕積立金は、原則支払ったタイミングで経費計上できないので注意が必要です。
入居者を募るための広告宣伝費
建てたアパートに入居者を募るためにかかる広告費用や宣伝費用は、経費として計上することができます。不動産会社に依頼して入居者の集客をおこなってもらう際にかかる費用や、自分で集客するためにかかったパンフレットやチラシ等の費用がこの広告宣伝費に当てはまります。
火災保険や地震保険などの損害保険料
アパートを所有するにあたって入る、火災保険や地震保険、施設賠償保険といった損害保険料は、経費として申請することが可能です。ただし、1年ごとにかけている保険の場合は全額経費として計上することができますが、数か年契約で契約している場合は、1年単位で割って各年ごとに経費として計上します。
例えば、10年の火災保険を契約し金額が240万円であった場合は、1年あたり24万円分を経費計上することになります。
インターネットや電話にかかる通信費
不動産会社や管理会社とのやりとりにかかる電話代や郵送代、また、アパート検索や各種やり取りなどでインターネット通信を利用した場合は、その通信費を経費として計上することが可能です。ただ、プライベートで利用した場合とアパート経営関連で利用した場合とをきちんと分けて管理しないと、経費として税務署が認めてくれません。そのため、プライベート用とアパート経営用で使うものを分けるなどして、きちんとそれぞれで使った分を把握できるようにしましょう。
アパートローンの借入金利息（元本はNG！）
アパートローンを借りた場合、その利息への支払いにかかった費用分は経費として申請することが可能です。元本の返済金分は経費計上することができません。ただし、建物が建った後に支払った利息のみ計上可能である点には注意が必要です。
物件を購入した際の仲介手数料
アパート経営を始めるにあたって、物件の購入を不動産会社に仲介してもらった場合は、その仲介手数料を経費として計上することができます。アパート経営を始めた初年度に仲介手数料として経費計上しておくようにしましょう。
税理士や弁護士に依頼した場合の報酬
税理士にアパート経営関連の業務を依頼した際や、トラブルが発生した際に弁護士に依頼した際に発生する報酬は、経費として計上することが可能です。ただし、アパート経営とは関係なく、個人的な問題で税理士や弁護士に依頼する場合はもちろん経費として落とせないので注意してください。
何らかの理由で立ち退いてもらうときの立ち退き料
長期的な家賃滞納やトラブルが頻繁に続いたりするなどして、住人に立ち退いてもらうことがあるかもしれません。その際に発生する立ち退き料は、経費として計上することができます。
青色専業従事者への給与
事業者が青色申告をしている場合、そのアパート経営を手伝ってくれた家族に対して支払う給料は経費として落とすことができます。ただし、この給与を経費として落とすには条件があります。それは、「5棟10室以上」のアパートを保有している場合です。
この規模を満たさない場合は、給与を支払っても経費として落とすことができません。
情報収集のための新聞や書籍代
アパート経営に関する情報を集めるために新聞を購読したり、書籍を購入した場合はその分の費用を経費として落とすことが可能です。関係者と交流するための接待交際費
アパート経営上関係のある人と交流するための接待交際費は経費として計上することができます。もちろんですが、プライベートで使った飲食費は経費として計上することができません。例えば、管理会社や税理士等、賃貸経営に直接関わる人との飲食代やお中元等は対象になり、親戚に送ったお中元や夫婦での会食などは当てはまりません。
ペンやボールペンなどの事務用品費
帳簿をつけるためにノートやペンを購入したり、契約書にサインするためのボールペンを購入したりした場合など、アパート経営上必要な事務用品費は経費として落とすことができます。カメラやパソコンなどの消耗品費は10万円以下
アパートの外観を撮影するためにカメラを購入した場合は、アパート経営の管理をするためにパソコンを購入した場合、その費用が10万円以下であれば消耗品費として計上することができます。ただし、10万円を超える場合は減価償却費として対応する必要があるので注意が必要です。
また、購入した消耗品費をプライベートでも活用する場合は、全額を経費として落とすことができず、家事按分で対応する必要があります。家事按分について詳しく知りたい方は、下の段落をご覧ください。
アパート経営に関連して移動した際の交通費
保有するアパートに向かう際にかかる交通費や、関係者の移動にかかる交通費は経費として計上することができます。アパート経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけでアパート経営のプランを取り寄せることができます。
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アパート経営で必要経費として計上できないもの
アパート経営のために支出した費用であっても以下のような費用は経費計上できません。
アパートローン返済額のうち元本部分
アパートローンを借りて返済する際、元本部分に対する支払いは経費として計上することはできません。というのも、「借りたお金を返しているだけで、特別支払いをしているわけではない」とみなされるためです。利息部分のみに対する支払いしか経費として計上することができないので、注意するようにしましょう。
所得税や法人税など不動産に関係のない税金
固定資産税や不動産取得税、印紙税などは経費として計上できることは上で述べたとおりですが、所得税と法人税といった、不動産に関係のない税金は経費として計上できません。そもそも、原則として税金の支払いは経費になりません。上で挙げた固定資産税や不動産所得税のような「不動産に関する税金」だけが、例外として経費計上が認められていると考えるとよいでしょう。
修繕積立金は経費として落とせるけれど注意が必要
アパートは10~20年に一度ほど、大規模修繕を施す必要があります。そのために少しずつ積み立てていく修繕積立金は、原則として支払いのタイミングで経費計上できません。例えば、毎月5万円を修繕積立金として支払っている場合、この5万円という費用は経費として落とすことができません。というのも、まだアパートの修繕が実際に行われていないためです。
そのため、修繕積立金として支払っている金額は、実際に修繕を行う際にその修繕にかかった金額分とまとめて経費計上することが可能になります。支払いのタイミングでは経費計上できない点は注意しておきましょう。
アパート経営に関係ない費用
アパート経営に関係ない費用やプライベートで使った費用などは経費として計上することができません。そのため、アパート経営に関して支払った費用は、領収書を保存したり出納帳に記載するなどして、証拠を残しておくようにしましょう。
経費で落とせるかわからない場合は家事按分
経費計上する際には、経費にできるかわからない微妙なラインのものもあるでしょう。その多くは、「アパート経営でもプライベートでも使っているもの」にかかる費用である場合がほとんどです。
例えば、パソコンやガソリン代などが当てはまります。
ここでは、プライベートでもアパート経営でも使っている費用を経費計上するために知っておきたい、「家事按分」という概念を方法を紹介します。
家事按分で事業用とプライベート用を分けよう
プライベートでもアパート経営でも同じものを使う場合は、「家事按分」という方法で経費計上をします。家事按分とは、プライベートでの利用割合とアパート経営に使った利用割合を分けて計算する方法です。家事按分を通じて、アパート経営に使った割合分の費用だけを経費計上をします。
例えば、車を使って物件を見学する場合、その移動にかかったガソリン代等を経費計上できますが、その車をプライベートでも使っている場合には、アパート経営に使った利用割合のみしか経費として申請できません。
次に、アパート経営に使った利用割合を算出する方法を紹介します。
家事按分の割合を算出する例
家事按分でアパート経営の利用割合を出す方法は様々なものがありますが、結論からいうと、答えはありません。税務署がもっともらしいと判断した割合算出方法であれば、問題なく家事按分できているとみなされます。
そのため、ここでは家事按分をする際によく使われる割合例を紹介します。
面積の割合
1つめは面積の割合に応じて家事按分をする方法です。家賃などは、この面積の割合に応じた家事按分をなされることが多くあります。
例えば、50m2、家賃8万円の部屋に住んでいる場合を例にとってみましょう。
この部屋がアパート経営関連の事務所にもなっている場合は、家賃を家事按分して計算します。
家事按分の割合を求めるには、アパート経営関連の業務で利用するデスクやパソコン、棚などのスペースを算出し、部屋全体の面積に占める割合を算出します。
仮に、業務で利用する物のスペースが10m2ほどだとすると、部屋全体の面積に占める割合は、10m2÷50m2=20% です。
そのため、家事按分の割合を20%として家賃にかけると、8万円×20%=1.6万円がアパート経営における必要経費として計上可能になります。
アパート経営関連の業務をした時間の割合
2つめは、アパート経営に関する業務をした時間に応じて割合を算出する方法です。光熱費代やインターネット代などは、この割合を通じて家事按分をなされることが多くあります。
1日の中でアパート経営関連の業務をした時間を割合で算出します。例えば、1日当たり3時間ほどアパート経営に関する業務をした場合は、3÷24=12.5%が家事按分の割合です。
電気代やインターネット代の費用に対して、12.5%をかけた費用分だけアパート経営に関する経費として計上することができます。
利用した量を可視化できる場合は、その割合
アパート経営関連の業務で利用した量とプライベートで利用した量を可視化できる場合は、その割合をそのまま掛け合わせます。例えば、アパート経営用でもプライベート用でも車を使う場合、そのガソリン代を経費計上する際はこのパターンが多くつかわれます。
アパート経営に関連して移動した距離のメモと、ガソリンを補給した際に受け取る領収書を証拠として残しておき、アパート経営に関連する分のガソリン代のみを経費として計上します。
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アパート経営者の確定申告はこうやって進めよう
ここでは、毎年訪れる確定申告を進める流れと抑えておきたいポイントを紹介します。確定申告のタイミングはだれしも「これで大丈夫かな？」と不安になるものです。
事前に流れとポイントを抑えておくことで、安心して確定申告を迎えるための準備をしておきましょう。
確定申告の流れとタイミング
確定申告は、原則として「2月16日から3月15日」です。この間に、前年1年間分の確定申告を済ませます。まずは、下で紹介する必要書類を集めて整理しておきます。書類によっては取り寄せたり送ってもらったりするのに時間がかかるものもあるので、早めに対応しておくことが重要です。
必要書類が一通り集まったら、年間の支出と経費をまとめた帳簿を作成します。この際、青色申告で確定申告を進める場合は複式簿記で作成する必要があります。
その後、確定申告書を作成して税務署に提出します。
この期間内で対応することは現実的に難しいので、年が明けたタイミングくらいから、前年の支出や収入を整理し、確定申告に向けた準備を進める人が多いようです。
確定申告の際に必要な書類
- 確定申告書B（ある場合は昨年分の控えも）
- マイナンバーカードor身分証明書
- 領収書・レシート
- 現金出納帳
- 源泉徴収票
- 支払い調書
- 税金の納付通知書
- 賃貸契約書
- （管理委託の場合）家賃の送金明細書
- （物件を購入した場合）売渡清算書
- 借入金の返済予定表
ほかにも、細かな税金の控除を受ける場合や、青色従事者に給与を支払っている場合など、個別具体ケースに応じて必要な書類もあるので、詳しくは以下の国税庁のサイトを参考にしてみてください。
参考：申告書に添付・提示する書類
証拠を残しておくことを忘れずに
確定申告の際には、経費であることを示す根拠を残しておくようにしましょう。税務署に指摘される際によくあるのは、「アパート経営で使ったことが示せなかった」というケースです。
そのため、アパート経営で使った費用を示すための根拠を残しておくことで、必要経費として認められやすくなります。
例えば、領収書を保存したり、現金出納帳にその場にいた相手の人数や名前を記載しておいたりすることで、アパート経営で使われた費用だという根拠を残しておくことができ、必要経費として認められやすくなります。
出金伝票の作成がおすすめ
経費計上する際には、出金伝票作成しておくことがおすすめです。出金伝票は、何かしらの費用を支払ったときに書き留めるための書類です。形式は様々なものがあるので、書店やインターネット上で探してみてください。
この出金伝票には、「支払いをした日付」「支払った相手の名称」「金額」「目的・具体的なサービス内容」「一緒にいた人の名前」を記載しておきます。
この出金伝票と領収書を残しておくようにしましょう。
もしこれで認められない場合は、家事按分の割合が高いか、そもそもアパート経営に関連して発生した費用でない可能性があるので見直してみましょう。
節税対策につなげるためのアパート経営のコツ
ここでは、節税対策につなげるためのコツを紹介するので、参考にしてみてください。
損益通算で所得税・住民税を節税！
アパート経営は、家賃収入から経費を差し引くことで所得が決まります。ただし、場合によっては家賃収入が多く得られず、必要経費の方が多くなって赤字経営になってしまうこともあるでしょう。この場合、給与所得など、ほかの所得から赤字分を差し引くことで、給与所得にかかる所得税や住民税を節税することができます。
このように、赤字部分をほかの所得から差し引くことを損益通算と呼びます。
損益通算をすることで、後ほど収めた所得税が還付されるため、アパート経営が赤字になった場合は損益通算を活用することで節税効果が見込めます。
5棟10室以上を持っているなら青色申告
5棟10室以上のアパートを保有している場合は、アパート経営を始めてから2か月以内に青色申告申請書を提出することで、毎年の確定申告を青色申告で進めることができます。青色申告で確定申告を進めることで、所得から65万円の控除を受けられたり、専従従事者の給与を全額経費計上できたり、最大3年損失を繰り越せるといったメリットがあります。
青色申告で申告するには、複式簿記等の少し複雑な方法で記帳する必要がありますが、その分大きなリターンはあるので、勉強して青色申告で進めることがおすすめです。
また、青色申告の特典を最大限に受けるには、個人事業主として開業することをおすすめします。
課税所得が900万円を超えたら法人化
アパート経営の収入が増え、課税所得が900万円を超えた場合は法人化することがおすすめです。個人の場合、課税所得が900万円を超えると所得税率が33%になりますが、法人の場合は最高税率が23.4%のままです。
また、赤字が出た場合でも最大9年間繰り越す
ことができ、個人が3年であることに比べるとかなり余裕を持ったアパート経営が可能になります。
法人化するにはある程度の手間と費用がかかりますが、それを惜しんででも節税対策としては十分なメリットがあるでしょう。
アパート経営は節税対策に最適
アパート経営は節税対策に最適な土地活用です。そもそも相続税対策として有効であるだけでなく、経費計上をうまく進めることで所得税も節税することができるためです。使っていない土地があり、でも手放したくない。かといって何かするのは面倒だという方は、一度イエウール土地活用でアパート経営の相談をしてみることがおすすめです。
イエウール土地活用は複数社にまとめて相談できる一括相談サービスであり、相談や準備の手間をかけずにアパート経営に関する相談を進めることができます。
もちろん無料で利用できるので、使っていない土地を放置し続けるくらいなら一度話を聞いてみることがおすすめです。
初心者でもわかる！
記事のおさらい
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