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アパート経営の利回り計算は、収益やローンの返済を考えるうえで避けることはできません。一度利回りの計算式の意味を理解し、エクセルなどで式を入力しておけば、必要な数字を入れるだけで挑戦したほうがよい物件なのかどうかを判断できるようになります。
ただし、アパート経営の利回りは、計算通りにうまくいかないことがあるので、アパート経営のコツも一緒に紹介します。正確に利回り計算ができるようになれば、複数棟のアパート経営も夢ではありません。
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アパート経営について詳しくは、以下の記事をご確認ください。
アパート経営における利回りの計算方法3種類
アパート経営で利回りというときは「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」のいずれかが使われ、どの利回りでアパート経営を想定しているかによって、最終的な収益は大きく変わります。それぞれどんなときに使うのか、また、どのように計算するのかも見ていきましょう。
表面利回り
表面利回りは、物件の収益性を測るために使われる数字ですが、アパート経営にかかる経費は考慮されず、年間の家賃収入とアパートの購入価格だけで計算されます。
| 表面利回り（％）（年間の家賃収入÷アパートの購入価格）×100 |
購入価格が5,000万円のアパート経営で、年間の家賃収入が500万円と400万円の場合、利回りは以下のように計算できます。
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想定利回り
想定利回りは、不動産会社が物件の広告を出すときに使われる数字です。計算式は表面利回りと一緒で、家賃収入は広告を出している時点での最高額で、満室経営を想定しています。
新築で1年目なら、想定利回り通りに収益が得られる可能性はあります。しかし、満室でアパート経営を続けられなければ、利回りは下がっていきます。また、経年劣化などで家賃の値下げも必要になってくるので、初めに計算した想定利回りでアパート経営を続けることは困難です。
実質利回り
実質利回りは、満室を想定した年間の家賃収入からランニングコストを差し引いて、実際に手元に残るお金を計算します。
| 実質利回り（％）＝（年間の家賃収入－ランニングコスト）÷アパートの購入価格×100 |
いくら表面利回りが高いアパートでも、ランニングコストが高額なら実質利回りは低く、満足のいく収益は得られないでしょう。物件を比較するならできるだけ実質利回りを使わないと、どれだけ収益が期待できるかがイメージできません。
アパート経営の利回りは、土地の立地や周辺環境のニーズによって異なります。
そのため、正確に利回りを試算するには、プロに相談して収益プランを作ってもらうようにしましょう。
土地活用比較サイトに相談することで、無料で複数社からアパート経営プランを取り寄せることができ、具体的な利回りを試算することが可能です。
大手から地域密着型企業まで、様々な企業に相談することが可能なので、幅広くアドバイスを受けることができます。
利用は以下のバナーから無料でできるので、アパート経営を本格的に検討している方は、一度利用してみることをおすすめします。
アパート経営の利回り平均と相場
理想の利回りだけを想定してアパート経営を始めてしまうと、思うような収益は得られずにローンの支払いまで困ってしまう場合があります。アパート経営での利回りの実態から現実を見ていきましょう。
全国のアパート経営での平均利回り
アパート経営での平均利回りは、物件の立地や間取りだけでなく、以下の通り地域によっても差が出ます。
| 地域 | 平均利回り |
| 地方の一般的な市町村 | 8～11％ |
| 政令指定都市 | 7～9％ |
| 東京や大阪の都市部 | 5～8％ |
利回りだけを見ると、地方の市町村のほうが平均利回りが高くなっています。しかし、地方だとアパートの建設費用は、都市部より安くなりやすいです。そのため、平均利回りが高いからといって、収益が大きいとは一概にいえません。
空室ばかりだとローンの支払いが滞る
アパート経営を続ける限りは、空室リスクが常につきまといます。入居者の満足度を上げるために管理を徹底していても、周辺の環境の変化で空室は起こってしまいます。 例えば、近くにある大学の学生をターゲットにしたアパートなら、大学の移転によって入居者は激減してしまいます。年度の切り替わりで入居者がみつからなければ、長期に空室が増えてローンの支払いが滞り、アパートを売却せざるを得ない状況になるでしょう。
利回りよりキャッシュフローで経営判断
「利回りが10％を超えるアパート経営」と聞くと、銀行にお金を預けたままにするよりはお得に思えます。しかし、この利回りが想定利回りなら、実質利回りは半分以下になることも珍しくありません。
また、実質利回りが高くても、アパートの購入価格やローンの金利によって、最終的に手元に残るお金に差が出ます。したがって、アパート経営の準備段階から綿密な計算が必要です。
利回りはアパート経営をする判断基準の一つと考え、キャッシュフローがどうなっているのかに注目しましょう。どの程度の収益がほしいのかや、ローンの支払いはどの程度の空室まで許容できるのかなど、自分なりの損益分岐点を想定して経営判断をします。
実質利回りでアパート経営の利益を計算
実際に数字を入れて、アパート経営での実質利回りを計算してみましょう。計算のためにランニングコストの内訳や費用の目安や、ローンを組んだ時の融資割合による利回りの違いまで紹介します。
アパート建設の経費とランニングコスト
アパートの購入価格には、物件価格や登記費用、印紙代などの諸経費がかかります。諸経費の目安は物件価格の7～8％です。
ランニングコストとしてかかる費用の目安は、内訳別で以下のようになっています。
| 費用の内容 | 費用の目安 |
| 管理や清掃の委託費用 | 家賃収入の5％ |
| 修繕費用 | 家賃収入の7％ |
| 空室が出た時の広告費 | 家賃収入の5％ |
満室でアパート経営を続けても、家賃収入の17％程度は諸経費がかかります。ランニングコストの一部は、自分で行えば節約は可能です。しかし、経営するアパートが近隣ですぐに対処できなければ、管理や修繕の遅れで入居者の満足度は下がってしまいます。
頭金0円での実質利回りの計算例
ここからは物件価格や家賃、借入年数や金利を仮定して、実質利回りといくらの収益があるのかを計算していきます。アパートの購入の諸経費やランニングコストは上記で紹介した目安を使います。
＜条件＞
＜計算例＞
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融資割合別の実質利回りの計算例
アパートの建設でいくら融資を受けるかによって、年間の収益は大きく変わってきます。建設するアパートの条件は上記と一緒の場合、実質利回りは融資割合によって変わることはありません。 融資割合によって年間の収益は以下のようになります。
| 融資割合 | 年間の収益 |
| 10割（頭金0円） | 317万5,260円 |
| 9割 | 355万4,940円 |
| 8割 | 393万4,608円 |
| 7割 | 431万4,288円 |
実質利回りが同じアパートでも、頭金を増やせば年間の収益は増えていきます。また、ここまでの計算は満室で、家賃が一定であることを想定しています。空室があったり経年劣化で家賃の値下げをしたりするので、実際の利回りは計算より下がると考えましょう。
利回りは新築と中古どちらがよいか
アパート経営の利回りは極端に古くなければ、購入価格が安く安定した家賃収入があるため、新築より中古のほうがおすすめです。
また、中古なら新築よりも、建物部分の経年劣化による資産価値の低下は緩やかです。
中古だからと空室リスクを恐れるなら、リノベーションを行いましょう。新築に引けを取らない付加価値をつけられて、ライバル物件と勝負ができます。
アパート経営で高い利回りを維持するコツ
アパート経営での利回りは、何も対策をしていないとどんどん悪くなりローンの支払いができなくなります。そこで、高い利回りを維持するコツを5つ紹介します。
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これらを実行することで、収益は安定してトータルの支払いをおさえ、問題なくローンの完済を目指せます。
空室リスクの低い需要のある土地で経営
常に満室でアパート経営ができれば、実質利回りに近い形で収益を得られます。そこで重要になるのがアパートの立地です。交通機関へのアクセスがよかったり、近隣に病院やスーパーが充実していたりすれば、暮らしやすいので空室は起きにくいです。
また、アパートを建設する地域の人口が、減少していないかどうかにも注目してください。今は需要があっても、アパート経営は数十年続きます。人口が減少している地域だと空室リスクは高まり、広告を出してもなかなか入居者は決まりません。
高い家賃でも空室にならない独自性
相続などをした土地でアパート経営を始めるなら、立地の変更はできません。そこで、高い利回りを維持するためにやってほしいことは、ニーズに合わせた独自性のあるアパートにすることです。
想定している入居者に合ったデザイン性やオプションをつけることによって、高い家賃を維持して空室対策もできます。オプションには、Web環境の整備や浴室乾燥機の取り付けなどがあります。複数種類用意して、入居者が選べるようにしておけば、たとえ空室ができてもすぐに入居者は見つかるでしょう。
節税や自身での管理でランニングコストを削減
アパート経営をして不動産所得があると、確定申告をしなければなりません。不動産所得は、年間の収入から必要経費を引いた額で計算されます。不動産所得にかかる税金を少しでも節税するため、経費は漏れなく計上しましょう。些細な出費でも積み重なれば、無視できない金額になります。
ランニングコストの削減の近道は、管理の委託をやめて自分で行うことです。すると家賃収入の5％程度を削減でき、アパート経営のノウハウも身につきます。また、修繕業者や仲介業者とのやり取りで人脈が広がり、2棟目のアパート経営に生かすことも可能です。
確定申告は漏れなく行い、ランニングコストはできる範囲で削減すれば、利回りは高くなり現金が手元に残りやすいです。
金利の安いローンを探す
アパート経営をするときのローンは数十年間での支払いになるので、1％違うと1,000万円以上の差が出る場合もあります。よって、少しでも金利が安くなる方法でローンを組みましょう。アパート経営で金利の安いローンを探す方法は3つあります。
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変動金利は、金利の変動リスクに備える必要はありますが、固定金利よりはお得です。不動産会社の提携金融機関は、他と比較して安いかどうかを検討しましょう。日本政策金融公庫からの融資は、審査が厳しく融資額に上限が設けられています。しかし金利は1％からあるので、トータルの支払いは抑えられます。
家賃保証を抑えて利回りを維持する
家賃保証は、不動産会社がアパートを一棟まるごと借上げ、オーナーは空室に限らず一定の家賃収入が得られる制度です。しかし保証される家賃はいつまでも同じではなく、アパートの経年劣化で見直されます。契約先によっては2年程度で見直され、利回りは低下の一途をたどります。
また、空室での家賃収入ゼロを避けるために家賃保証をつけていても、空室が続くと家賃保証の額を引き下げる提案をされてしまいます。ローン返済を引き下げなしでの家賃保証だけで計算していれば、こちらでもローンの支払いは起きるでしょう。
家賃保証をつけることにより、通常より10～20％家賃収入が減ってしまいます。収益は安定しても、トータルの収益が減ってローンの支払いがギリギリなら、制度を利用するメリットはないといえるでしょう。
不動産会社に最適な経営プランを提案してもらう
アパート経営の利回り計算を正確に行うためには、専門的な知識や経験が必要です。自分で計算するだけでは、計算間違いがあったり想定漏れがあったりして、現実と大きく異なる結果になりやすいです。
そこで、不動産会社にアパートの経営プランを相談することで新たな気づきもあり、立地や広さに見合った妥当な利回りがわかります。経営プランを相談する不動産会社は、イエウール土地活用を使えば簡単に見つけられます。物件の情報や連絡先を入力すれば、一度に複数社にアパート経営の無料査定を申し込め、比較して最適な不動産会社を絞り込めます。
アパート経営の利回り計算は正確にしよう
アパート経営の利回りは、不動産会社などの広告の数字だけを信じると、途中でローンの支払いができなくなる恐れがあります。そのため、最低限諸経費を考慮して実質利回りで計算をしましょう。さらに、実際にアパート経営を始める前に、将来利回りがどう変化するのか、キャッシュフローはどうなるのか
まで検討してください。
アパート経営は長期での資産運用です。準備段階での失敗はじわじわと効いてくるので、後悔しないために不安要素を1つずつ解消しましょう。
記事のおさらい