決して経済状況がよいとはいえない世相のなかで、老後の生活を不安視している人も少なくないでしょう。年金だけで生活できるのだろうか、急に病気になったらどうしたらよいのだろうかなど不安要素はあげればキリがない状態です。
こうした状況のなかで、土地活用のひとつとしてアパート経営を検討している人もいるでしょう。老後の収入源として不労所得はポイントが高く、気になる存在です。
この記事では老後の備えとしてアパート経営をどう捉えればよいのかについて解説します。アパート経営の基本から利点・注意点まで紹介しますので参考にしてください。
アパート経営を老後のために始める4つの利点
アパート経営を行うことで老後の生活はどのように変化するのでしょうか。不労所得としてさまざまな投資方法があるなかでアパート経営を行うことで得られる利点について4つ解説します。
仕事を辞めた後でも年金以外の収入源
長年、年金をかけてきたとはいえ、現在の日本の状況を考えると老後を支給された年金だけで生活することは難しいという声が多く聞かれます。実際、夫婦2人が生活していくには月25万?30万円の生活費がかかるとされています。
もちろん節約して切り詰めていけばこれほどの金額は必要ないかもしれません。ただ、老後はこれまでには必要なかった医療費や介護費などの負担も加わります。車の運転ができなくなればお金を払って公共交通機関を利用することになるかもしれません。介護サービスも補助があるとはいえ無料ではありません。
こうしたことから老後に年金以外の収入源を確保しておきたいと考える人が増えています。可能であればその収入源が不労所得であればなおよいというのが理想です。なぜなら年齢を重ねれば当然、若いときのように毎日会社に働きに行くということは難しくなります。
肉体労働で収入を得るということは高齢者にはなかなかハードルが高い目標となるでしょう。病気になったとしても毎月安定して収入が入ってくる方法をなんとか考えたいという人にとってアパート経営は大きなメリットを含む収入源のひとつです。
なおかつ長期的に安定した収入が得られる可能性が高いという点でも利点は大きいでしょう。
急激な価格変動が少ない投資先
不労所得といえば株やFX、仮想通貨などを検討している人もいるでしょう。もちろん知識があればこうした投資先を選択することも老後のための備えとしては大きな利点を含むでしょう。ただし、これらには損失が出るというリスクが伴います。
調子がよいときにはかなりの大金を得ることができる可能性もあります。その反面で急に暴落して一気にマイナスに転じる可能性も含んでいるのが株式投資やFXなどのデメリットです。
老後の資金として蓄えるために一時的にチャレンジしてある程度稼いだタイミングでうまく辞めることができる人には向いているでしょう。ただギャンブル的にはまり込んでいくと老後の資金どころか現在の生活資金まで失う可能性もあります。
これに対して不動産投資は価格変動が緩やかであり、価値がいきなりゼロやマイナスになるということはありません。一気に大きくもうけることもできない代わりに、安定して収入を得ることができるという点は利点といえるでしょう。
アパートは現金より相続税で得をする
老後の問題として相続問題についても考えている人がいるでしょう。ある程度の資産がある場合には相続税の問題も考えなければなりません。この場合、現金で相続するよりもアパートを経営しておいて建物を相続するほうが相続税で得をするという点を理解しておくとよいでしょう。
相続税は資産の評価額に税率を乗じた金額が課税されます。つまり現金であれば相続した金額がそのまま評価額にあたるため場合によってはかなりの額の税金が課税されることになるでしょう。
これに対してアパートなどの建物については現金よりも評価額が低くなる可能性が高いため、相続税も安くなるケースが多くあります。自分が亡くなった後のことも考えてアパート経営を選択するというのもひとつの方法です。
死亡してもローンの残債は家族の負担にならない
もしもアパートのローンが残っているときに死亡してしまったら家族に迷惑がかからないかと心配している人もいるでしょう。アパート経営をする際、ローンを利用するなら基本的には団体信用生命保険に加入することになります。
金融機関にもよりますが、基本的に団体信用生命保険はローンの借主に万が一のことがあった場合にはローンの残債が免除されることになっています。なかにはガンと診断されるとローンの残債が半額になるという保険もあります。
このように万が一のことがあってもローンの返済が家族に降りかかるということはないため、安心して取り組むことができるでしょう。
アパート経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。
なぜなら、アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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| エリア | 愛知県 |
| 土地面積(㎡) | 183.09 |
| 延べ床面積(㎡) | 78.1 |
アパート経営をはじめるための基礎知識
ではアパート経営をはじめる前に知っておきたい基本的な知識について理解していきましょう。アパート経営ではさまざまな知識が必要となりますが、ここではとくにお金にまつわる基本的な知識について解説しますので参考にしてください。
アパート経営の初期費用の相場
アパート経営をはじめる場合、初期費用はどの程度必要になるのかをみていきます。自己資金に余裕があるかどうかも考えながら確認してみましょう。
基本的に必要となる費用については次のとおりです。
- アパート取得費用＝取得する物件によって変動
- 不動産取得税＝固定資産税評価額×税率3％
- 印紙税＝取得した不動産の価格で変動
- 登記費用＝登記を司法書士に依頼した場合には成功報酬が必要
- アパートローンの手数料＝金融機関によって変動するが借入額の1?3％程度が目安
- 各種保険料＝火災保険・地震保険などの料金（年払いや月払いで費用が変動）
このようにアパート経営の初期費用にはかなりの費用が必要となります。アパートの取得費用についてはアパートの希望や工法などによって大きく変動するためあくまでも目安です。おおよその取得費用を算出するには「坪単価×延べ床面積」で計算してみましょう。
坪単価については構造によって異なりますが、おおよそ木造・鉄骨造・鉄筋コンクリートの順で高額になると考えてよいでしょう。
アパート経営のランニングコストの相場
アパート経営がいくら不労所得であるとはいえ、ランニングコストは必要です。具体的にどのようなコストが必要になるのかをみていきましょう。毎月必要なコストと定期的に必要になるコストがあるため、わけて解説します。まずは毎月必要なコストは次のとおりです。
| 費用項目 | 目安 |
|---|---|
| 光熱費 | 1万円 |
| 損害保険料 | 1万?100万円 |
| 管理費 | 家賃の5％程度 |
光熱費は共有部分の電気や水道代です。掃除の際に利用した水道代や廊下の電気代などがこれにあたります。損害保険料は万が一に備えて加入する火災保険や地震保険の保険料です。場合によっては10年分をまとめて支払っておくという方法も可能なためどちらが得かを考えてみるのもひとつでしょう。
管理費については、アパートの管理を管理会社に委託する場合にかかる費用です。管理を自分で行う場合にはこの費用はかかりません。
では定期的に必要となるランニングコストについてみていきましょう。
| 費用項目 | 目安 |
|---|---|
| 修繕費 | 1万～10万円 |
| リフォーム費用 | 10万?300万円 |
| 仲介手数料 | 家賃の半月分程度 |
定期的に必要となるランニングコストは上記のとおりです。修繕費については10年?20年に1度の割合で外壁や共有部分の大規模修繕を行うことを想定して積み立てておくとよいでしょう。修繕する規模によって費用は変動します。
リフォーム費用は入居者が退去したあと、次の入居者が入るまでの間に行うハウスクリーニングやクロス・床の張り替えにかかる費用です。これは入居者がどの程度のスパンで入れ替わるかによって費用が変動します。
仲介手数料については入居者を紹介してもらった場合に不動産会社に支払い手数料のことです。これも入居者が入れ替わるたびに発生するため、1度入居した入居者にはできるだけ長く住んでもらえるような努力や工夫をする必要もあるでしょう。
アパート経営で期待できる利回り
アパート経営で重要になるのが利回りです。これを計算せずに経営を進めてしまうと損をすることもあるでしょう。利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があり、それぞれで計算方法が異なります。まずは表面利回りの計算方法からみていきましょう。
表面利回りは、アパートを購入した価格に対して家賃収入がどの程度入ってくるかを表すものです。計算方法は次のようになります。
表面利回り＝年間家賃収入÷アパートの購入価格×100
不動産会社が物件情報に提示している利回りは基本的にはこの方法で計算された表面利回りであると考えてよいでしょう。表面利回りで注意が必要なのは経費が計算に含まれていないという点です。つまり実際の利回りを知るためには実質利回りを計算する必要があるということです。
実質利回りの計算方法は次のとおりです。
実質利回り＝（年間家賃収入－年間経費）÷（アパートの購入価格+物件取得時に発生した経費）×100
実質利回りを計算すれば実際にアパート経営した場合にどの程度の利益を得ることができるかを把握することができます。
日本不動産研究所の調べによるとアパート経営の利回りはエリアによって変動します。ただ全国平均をみてみると単身者向けアパートの利回りが5％前後、ファミリー向けアパートの利回りが5.3％程度であることがわかります。
ちなみに利回りは都市部よりも地方のほうが高い傾向がみて取れます。これに関しては地方のほうが土地価格や建築費用が安い点が理由としてあげられるでしょう。
老後に安定した収入を得るアパート経営のコツ
アパート経営も若い頃は馬力があって自分でなんとかやりこなせるだけのパワーがあるため手広く展開していく人もいるでしょう。ただ老後のためのアパート経営となると必要以上に手を広げると経営が難しくなるという点も考えておく必要があります。
ここからは老後も安定した収入を得るためのアパート経営のコツについて解説します。老後の潤沢な収入源としてアパート経営を進めていくための参考にしてください。
長期でニーズが期待できるアパートを経営
老後もアパート経営を安定して続けていくためには長期的なプランが必要となります。一時的に稼げたとしても後々、空室リスクや家賃滞納問題などに悩まされるようでは老後が安泰とはいえません。
長期的に安定した経営を行うには、スタート時の計画が重要です。まずはアパートの周辺環境とその環境が将来的にどう変化していく可能性があるかを探りましょう。そのうえでニーズにあったデザインや広さ、設備のアパートを建築しておくことが大切です。
いくらよいアパートでもエリアのニーズにあっていなければ入居者をみつけることが困難となり空室リスクを背負うことになります。長期的な視点でニーズを分析して、長く入居してもらえるアパートを建築することが必要です。
入居者がぜひこのアパートに住みたいと思うような競争力の高いアパートを建築するには専門家の意見を取り入れることをおすすめします。専門家も複数の意見を聞くことで本当に必要とされているものがなにかを知ることができるでしょう。
アパート経営はさまざまなプランがあるため多角的な視野で計画を立てることも必要となってきます。自分だけで考えていると一面しかみえておらず建築してからさまざまなトラブルを抱えることになりかねません。
そのため複数の専門家に意見を聞いて、自分になかった視点からの考え方を学ぶこともアパート経営には必要な工程となるのです。
ローンを組んで自己資金を残す
アパート経営はアパートを手に入れることからスタートします。そのためには資金が必要です。自己資金が多くあり融資を受けなくてもアパートを建築できる場合には問題ないでしょう。ただ大半の人がローンを利用してアパート経営をスタートする可能性が高いと考えられます。
もしも自己資金だけでもギリギリなんとかアパートを建築できるという場合には、頭金を入れて残りをローンにするという方法をおすすめします。いくら一括で支払える蓄えがあったとしても、それを全額使ってしまうと万が一のときに困ることになるからです。
老後は急な病気や突発的な出来事でまとまったお金が必要になることも多くあります。働けず毎月大きなお金を稼ぐことができなくなる時期であるからこそ、蓄えに余裕を持たせておくことが重要です。
ローンを利用することはマイナスであると考える人もいるかもしれません。ただ、ローンを利用することでレバレッジをかけた投資をすることができると考えることもできるでしょう。
場合によっては自己資金とローンを併用してレバレッジをかけることで家賃収入を何倍にもすることができると考えると少額であってもローンを利用して収益を増やすことを考えるのもひとつの方法といえるでしょう。
管理を委託して自己負担を軽減
アパート経営は不労所得の面が強く、肉体労働を伴わずに収入を得ることができるという点で老後の収入源として検討する人も多いでしょう。ただ、実際のところはアパート経営に伴う作業は思いの外、多いという声も聞かれます。
入居者の募集、共有部分の管理、クレーム対応、トラブル処理、契約関係の手続きなど人が生活する空間である以上、さまざまなことが動くのがアパート経営でもあります。
老後、このような事務的な作業を行うことが果たしてできるかどうか不安に感じる人もいるでしょう。そのような場合には管理業務を業者に委託するという方法を取ることができます。
管理業者に管理を委託すれば24時間365日待機してもらえるため自分が動かなくてもクレーム対応もトラブル処理もしてもらうことができます。ただし、管理会社に委託料を支払う必要がある点に関しては理解しておく必要があるでしょう。
空室や家賃滞納は早期に改善
アパート経営で大きなデメリットとなるのが空室と家賃滞納の問題です。これらについては初期段階でしっかりと対策を講じておくことで回避できるでしょう。もしも空室や家賃滞納が常態化してしまうと収入で損をすることになります。
こうならないためにも空室に関しては工夫した入居者募集を行うこと、家賃滞納については所定の手続きを踏んで強制退去を実行することで改善することが可能です。
また空室にならないために、ニーズをしっかり把握してある程度の修繕やリフォームを行う、家賃を自動引き落としやクレジットカード払いにしておくなどの対策も講じておきましょう。
太陽光発電を設置して収入源を増やす
アパートを建築する際に太陽光発電システムを導入することで収入源を増やすことができます。初期投資費用はプラスになりますが長い目でみれば、電気代の節約にもなり得になる可能性が高いでしょう。初期投資に余裕がある場合にはこうしたことも検討してみるのもひとつです。
アパート経営のプランは複数社で比較
アパート経営をはじめる前に行っておきたいのは建築プランの比較です。アパートにはさまざまなプランがあります。そのため1社だけのプランで建築を決めてしまうと偏りやニーズにそぐわないアパートになってしまう可能性も出てきます。
こうした事態を回避するためにもプランは複数社から取り寄せて比較することが大切です。この際に便利なのが一括サイトの利用になります。自宅にいながらインターネットに情報を1度入力するだけで同時に複数社に見積りを依頼することが可能です。
アパート経営を始めようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
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老後のためにアパート経営を始める注意点
老後の収入源にとアパート経営をはじめる場合、注意しておきたいポイントがいくつかあります。安定した老後を送るためにも注意点についてはよく理解してできることはしっかりと対策を取っておくことをおすすめします。
初めてのアパート経営で頭金なしは審査が厳しい
アパート経営をする際にローンを利用してアパートを建築する人は少なくないでしょう。ローンを利用するにはまず金融機関の審査を通過する必要があります。アパートローンの審査基準は通常の住宅ローンよりも厳しくなるケースが多いとされています。
具体的には次のような項目が基準となるため参考にしてください。
- 本人の属性
- 経営状態
- 目的
- 事業用であるかの確認
- 物件の価値
おおよそこのような項目が審査基準となります。アパートローンはあくまでも事業用のローンであるため経営状態や不動産投資であるのかなどが確認されることになるでしょう。
もしもアパート経営がはじめての場合にはそれなりの頭金を用意しておくことも必要です。経営の実績がない分、経営状態がよいという点をしっかりアピールする必要があります。実績がない人に高額な融資をするということはそれだけ金融機関にとってもリスクがあるということです。
いかにこのリスクが少ないかをアピールできるかがアパートローンの審査のハードルを下げるためのポイントといえるでしょう。
サブリースは契約更新で収入が減る
アパート経営にはすべてを自分で管理する方法と、家賃保証をしてもらいながら経営するサブリース型の2種類があります。サブリースは家賃滞納が起きた場合でも保証会社が家賃を代わりに支払ってくれるため収入面で損をすることはありません。
ただし、サブリースを利用するからには利用料を支払う必要があるという点がデメリットになるでしょう。さらにアパートが経年劣化や競合に勝つためなどといった理由で契約更新のタイミングで家賃の値下げ交渉をされる可能性が高い点にも注意が必要です。
家賃が下がれば当然、年間収入が減ります。満室の家賃収入をあてにしてアパート経営をスタートしてもサブリースを利用すると満額の8割程度まで収入が減ることは覚悟しておく必要があります。また空室が増えればその分、家賃がどんどん減額される可能性があることも理解しておきましょう。
サブリースを利用すること自体は保証があり安心を買うという点ではメリットがあります。ただ、アパート経営をスタートする場合には、まずサブリースを利用しなくても経営できるかどうかをしっかり検討してみることも重要です。
ニーズがなくなる前にアパートを売却する
アパート経営は周辺環境に左右される面も大きいと考えておきましょう。アパートを建てたばかりの頃は子どもも多く家族向けのアパートのニーズが多かったエリアでも、少子化で子どもが減り徐々にニーズが変化していくことがあります。
こうなるとローンを完済していても、入居者が見込めず空室が増える一方のアパートを維持していくだけの状態になるでしょう。収益を見込めないアパートは売却も難しくなります。そのためよいタイミングで見切りをつけてニーズがなくなる前に売却してしまうというのもひとつです。
老後のためアパート経営で資産を増やそう
支給される年金だけでは老後の生活に不安があるという場合、老後の収入源を確保しようと考える人が大半でしょう。アパート経営も老後の収入源確保のために注目されている方法のひとつです。
今ある土地や資産をうまく活用して老後のための資産づくりをすることは大切なことです。ただ、アパート経営にもデメリットやリスクがある点はよく理解しておきましょう。
はじめてのアパート経営の場合は、専門家に相談したり信頼できる不動産会社に相談したりして自己判断で進めずに、あらゆる情報と意見を取り入れるようにすることもポイントです。
イエウールでは信頼できる不動産会社をみつけることができます。アパート経営が得意な不動産会社やいざというときに売却をする際にサポートしてくれる不動産会社など、その時々でしっかりと提案してくれるパートナーがいることは老後を過ごすうえでも安心要素となるでしょう。
記事のおさらい
