新築一棟アパートへの投資はあり?アパート経営でのリスクやメリットを解説!

新築一棟アパートへの投資はあり?アパート経営でのリスクやメリットを解説!
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将来の資産形成やもうひとつの収入源として新築一棟アパートの建築を検討している方もいるのではないでしょうか。

アパート経営は工夫次第で、赤字になるリスクを減らし、安定したリターンを受け取ることができます。

この記事では、アパート経営が赤字になるリスクやリスクの対策方法、安定したリターンを得ることのできるアパートの選び方を解説していきます。新築一棟アパートに投資を検討している方は、是非参考にしてみてください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート建築費について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

新築アパートを経営するリスク

新築のアパートを一棟購入することも株式や投資信託と同様に投資となります。もちろん、投資には中長期的に安定した利益を得られる反面赤字になってしまうリスクも存在します。

この章では、新築アパートに発生する可能性のあるリスクについて解説していきます。

新築のプレミア賃料がなくなると家賃は下落していく

アパートを新築で建築したとき、初めての入居者にのみ、家賃を一番高く設定することができます。これは新築のプレミア家賃価格と呼ばれ、日本人は新しいものを好む傾向があるため、こういった家賃設定が可能になります。

一度、入居者が退去してしまうと、家賃を元の値段に戻さないといけないため、収入は徐々に減少していきます。

仮に、新築のプレミア賃料のまま、利回りなどを想定してしまうと、家賃が下落したときにキャッシュフローが回らず、ローンの返済に苦しむことになります。最悪の場合、所有していたアパートを売却しなければならなくなります。

そのため新築アパートの投資では、プレミア賃料が終わった後のキャッシュフローに注目して、投資を始めるか判断することが大切になります。

空室が増加してしまう可能性がある

アパート経営やマンション経営など不動産投資には必ず伴う問題である、空室のリスクが存在します。

新築アパートは比較的、入居者が集まりやすいため、空室に悩まされることは少ないです。しかし、時間が経つことで入居者が入れ替わり、管理や修繕がおろそかになってしまったときに空室のリスクが発生します。

空室が増えてしまうと、見込んでいた家賃収入よりも少ない金額しか手元に残らず、ローンの返済が苦しくなってしまいます。そのため新築のアパートであっても、空室を増やさないアパート経営を進めていく必要があります。

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新築アパート経営でのリスク対策

アパート経営で発生するリスクに対する対策方法を解説します。具体的な対策方法を以下の通りとなっています。

新築アパート経営でのリスク対策の方法
  • 出口対策を考えておく
  • コストをしっかり回収する
  • 空室対策として賃料は柔軟に変更する

出口対策を考えておく

出口対策とは所有しているアパートをいかに高く売却できるかどうかということです。
具体的な出口対策は以下の3パターンとなります。


  • 収益物件のまま売却
  • 更地にして売却
  • 自己居住用として売却

  • 実際に自身が所有しているアパートがどのような状態かによって、取るべき対策は異なります。

    仮に所有しているアパートが、収益性の高いアパートであれば収益物件として売却を検討するべきです。また、建物に問題がありそのままの売却が難しい場合は、更地にして、土地の売却を検討するべきです。

    出口対策は、新築アパートに投資を始める前に、ある程度検討しておくことが大切になります。なぜなら、「保有している物件を高く売る」ためのノウハウを実行することはいつでもできますが、「価格が下がりにくく、高く売れやすい物件を買う」ことは購入後にはできないからです。

    そのため、不動産投資を始める前には、物件の売却も視野に入れつつ投資を始める必要があるでしょう。

    コストをしっかりと回収する

    アパート経営には、イニシャルコストランニングコストが発生します。

    イニシャルコストは物件の7~10%が目安となっています。ランニングコストは毎月かかるものや随時かかるものがあるため、具体的な金額は物件によりますが、多くの費用がかかります。

    以下は国土交通省の修繕計画ガイドラインを参考にした、ランニングコストのシミュレーションとなっています。

    木造10戸(1LDK~2DK)の修繕時期・費用のイメージ

    経過年数 内訳 修繕費
    5~10年 塗装(ベランダ・階段・廊下)・室内整備・排水管 戸あたり約9万円
    11~15年 塗装(ベランダ・階段・廊下・屋根・外壁)・給湯器等・排水管 戸あたり約64万円
    16~20年 塗装(ベランダ・階段・廊下)・室内整備・給排水管・外溝等 戸あたり約23万円
    21~25年 塗装(ベランダ・階段・廊下・屋根・外壁)・浴室設備等・排水管 戸あたり約98万円
    26~30年 塗装(ベランダ・階段・廊下)・室内設備・給排水管・外溝等 戸あたり約23万円
    合計 戸あたり約216万円

    ※30年目以降も修繕は必要になります。
    ※税制上の耐用年数は、木造の場合、22年とされています
    参考:国土交通省 民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック

    イニシャルコストやランニングコストが多くなりすぎてしまうと、コストを回収しきるまでに多くの時間がかかってしまいます。回収の目処が立たないコストというのは、そのままリスクとなってしまいます。

    新築のアパート経営を始めるときには、できるだけコストのかからない物件を選ぶようにしましょう。

    アパート経営でかかる初期費用と維持費用はこちらの記事を参考にしてみてください。

    空室対策として賃料は柔軟に変更する

    空室対策として家賃を柔軟に変更することは、とても有効です。

    アパートを借りる側にとって、入居の決め手となる条件の1つが家賃です。アパートの設備に見合った家賃になっていなかったり、その周辺地域の家賃相場とかけ離れていると入居者が集まらないことが多いです。

    また、新築のプレミア賃料のまま、新しく入居者を募集しても集まりが悪くなっていしまいます。

    そのため、しっかりと周辺地域の家賃相場に合った家賃に変更でする必要があるでしょう。

    アパート経営で可能な空室対策方法はこちらの記事を参考にしてみてください。

    新築一棟アパートに投資するメリット

    新築一棟アパート投資は、融資を受けることができるのであれば、ローリスクで利益を得ることができる投資だと言えます。また、新築一棟アパートに投資するメリットも多くあります。


  • 三大リスクが発生する可能性が低い
  • 融資が簡単に受けられる
  • 手間をかけずに運営できる

  • では、順番に解説していきます。

    三大リスクが発生する可能性が低い

    アパート経営における3大リスクとは、出口リスク・コストリスク・空室リスクと言われています。これらのリスクが発生しにくい理由を順番にみていきましょう。

    出口リスク

    新築のアパートは中古のアパートに比べて、売却しやすいというメリットを持っています。
    これは、次に購入する人が長い期間ローンを組むことができるため、新築の方が売却しやすくなっています。

    コストリスク

    新築アパートは中古のアパートに比べてランニングコストが少なくなります。アパートは時間の経過によって修繕が必要になってきます。中古アパートの場合、購入後すぐに修繕が必要になる可能性があります。

    しかし、新築のアパートでは、修繕が必要な回数が少なく、ランニングコストが少なくなるのです。

    空室リスク

    新築も中古もしっかりと家賃設定を行えば入居者は増えますが、日本人は新しいものを好む傾向があるため、新築の方が入居者は集まりやすいです。

    また、新築であれば、設備や間取りに流行を取り入れることができるため、中古アパートよりは入居者が見つかりやすいです。そのため、新築アパートでは比較的、空室が少なくなります

    融資を簡単に受けられる

    新築のアパートを購入するとき、中古のアパートの購入時に比べて、アパートローンを低金利で長期間のローンを組むことができます。具体的には、30~35年の長い間、融資を受けれたり、サラリーマンでも金利が2%でローンを組むことができる可能性があります。

    このように、条件良くアパートローンを組むことができるのは、金融機関から見て回収できなくなる可能性が低いためです。

    手間をかけずに運営できる

    アパートの管理業務は入居者募集や家賃の回収、入居者トラブルの対応など多くの業務があります。しかし、アパート経営では管理会社を利用することで、オーナーにかかる管理の手間が少なくなります。

    管理会社によって委託できる業務は異なりますが、自分にあった管理会社を選ぶことで、効率よくアパート経営を始めることができます。

    アパート経営で必要な管理業務についてはこちらの記事をご覧ください。

    管理会社の選び方についてはこちらの記事をご覧ください。

    新築一棟アパートの選び方・建て方

    この章では、新築一棟アパート建築を始めるのときに注目するべきポイントを解説します。

    立地の良さ

    アパート建築を始める前に、立地の良さを確認しましょう。

    立地の良さとは、その地域に賃貸需要があるかどうかということを指します。駅から近いことや近くに大学があるなど、賃貸需要がある地域でないとアパート経営を始めたとしても、空室に悩まされてしまいます。

    空室に悩まされないためにも、事前に立地の良さを確認しておくことはとても重要です。

    利回りが5%以上

    ポータルサイトなどで情報収集をするとき、利回りに注目して新築アパートの情報を探しましょう。

    利回りとはアパートの建築や購入における投資額に対し、どのくらい利益があるかリターンの割合を数値化したものです。物件を探すときは、最低でも3~3.5%を超えるような利回りの物件を探し、利回りが5%を超えるような物件がおすすめだとといえます。

    アパート経営の利回りに関しては、以下の記事をご覧ください。

    ユーザーニーズを満たした設備や間取り

    立地や利回りを確認したら、次はユーザニーズを確認しましょう。

    建築するアパートには、どのような人が住み、どういったニーズを持っているのかをよく検討する必要があります。入居者ニーズが定まったら、それにあった設備や間取りを含めて設計を行いましょう。

    これを行うだけで、アパート経営を始めた後の空室率が、かなり低くなります。

    まとめ

    新築一棟アパートへの投資には、家賃の下落や賃料設定の見直しなど新築アパート特有のリスクがあることを解説してきました。しかし、しっかりとリスクを対策すれば、安定したリターンを得ることができ、資産を増やすことが可能になります。

    新築一棟アパートに投資を検討したら、土地活用比較サイトを利用して、複数社からプラン請求をしてみましょう。イエウール土地活用では、一度に最大複数社からプラン請求をできるため、本業で忙しく、不動会社へ相談する時間のない方におすすめです。

    イエウール土地活用を利用して、新築一棟アパートへ投資を始めましょう。

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