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固定資産税は、土地や家屋などの不動産や償却資産を所有している人に課税される税金です。納税義務者は、固定資産課税台帳にその土地や家屋の所有者として登録されている人です。
アパートやマンションなどの物件を経営している場合も固定資産税を支払う必要があります。この記事では、賃貸物件にかかる固定資産税について解説していきます。
固定資産税の考え方
アパートやマンションなどの賃貸物件を所有する際には、事前に固定資産税についても理解しておくとよいでしょう。
納税義務者は誰なのか、どのくらいの税金を支払うの必要があるのかについてみていきましょう。
大家が支払う税金
アパートやマンションの場合、固定資産税は土地や建物の所有者である大家に支払い義務があります。
所得税は毎年の収益によって変動しますが、固定資産税は変動することがありません。極端な話、収益がゼロであっても支払う必要があります。
土地や建物の所有者にかかる税金
固定資産税は、毎年1月1日付けで、土地、家屋および償却資産を所有している場合に課税されます。
不動産を所有している人は必ず納税しなければなりません。特に申告などの手続きは必要はなく、自治体が1月1日時点での登記情報をもとに納付金額を計算して納税通知書を送付します。
納付通知書は、毎年4〜6月ごろに手元に到着するでしょう。口座振替や市税事務所や金融機関での振り込みで納付することが可能です。コンビニでの支払いやクレジットカードでの支払いに対応する自治体も増えてきています。
税率は1.4%
固定資産税は、次の計算式で算出することができます。
固定資産税評価額は、国が定めた固定資産評価基準に基づいて各市町村が決定します。固定資産税の税率は1.4％です。
ただし、実際に適用される税率は市町村ごとに異なるため注意が必要なため土地がある自治体に確認することをおすすめします。
都市計画税が含まれることが多い
固定資産税には、都市計画税が含まれることが多くあります。都市計画税も固定資産税と同じ地方税です。そのため、毎年1月1日付けで不動産などを所有している場合に課税されます。
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業などの費用に充てられる税金です。税率は、標準で0.3％です。ただし、固定資産税と同様に各市町村ごとに税率が異なるため確認が必要です。
特例措置がある
固定資産税には、特例措置が設けられています。たとえば、住宅用地の場合は、課税標準の特例措置が適用されます。条件に当てはまる新築住宅などは、固定資産税評価額（課税標準額）が低く算定されることになります。
具体的には、次のとおりです。
- 住戸1戸につき200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）：課税標準の1/6に軽減
- 住戸1戸につき200平方メートル超の部分（一般住宅用地）：課税標準の1/2に軽減
都市計画税についても、特例措置が設けられています。具体的には、次のとおりです。
- 小規模住宅用地=課税標準の1/3に軽減
- 一般住宅用地=課税標準の2/3に軽減
更地より優遇されている
特例措置の項目で説明したとおり、アパートやマンション物件の場合は、特例措置が設けられています。
更地や駐車場、遊休地などの非住宅用地と比較すると大幅に軽減されることになります。
200平方メートルの考え方に注意する
賃貸住宅の場合は、200平方メートル×住戸数の面積が小規模住宅用地として認められます。固定資産税と都市計画税の特例措置を利用する場合は、200平方メートルの考え方に注意する必要があります。
200平方メートルという規定は、住宅一戸あたりで認められています。200平方メートルを超えた部分に関しては、一般住宅用地となるため、課税標準額の特例は評価額×1/3になります。
新築賃貸ならさらに軽減される
新築でアパートやマンションを建てた場合には、中古で物件を購入した場合よりもさらに税金が軽減されることになります。
新築された賃貸住宅は、一戸あたり120平方メートルまでの部分に対して、固定資産税が1/2になります。
一般賃貸住宅では、新築後3年間が適用対象です。3階以上の耐火構造・準対火構造の賃貸住宅は、新築後5年間が適用対象です。
対象となるのは、居住用部分の床面積が一戸につき40平方メートル以上280平方メートル以下の賃貸物件です。
賃貸経営時にかかる固定資産税以外の税金
アパートやマンション経営を行う場合、固定資産税以外にも税金が課税されます。ここからは、固定資産税以外に課税される税金について詳しくみていきます。
事業用の資産にかかる償却資産税
償却資産税とは、固定資産税のうち償却資産に課せられる税金です。毎年1月1日に所有している償却資産について申告する必要があります。
課税対象となる償却資産は、事業用の固定資産で、法人税法や所得税法で減価償却費が損金算入されるものになります。
ちなみに土地や家屋、自動車などは課税対象になりません。構築物であれば、門、塀、看板などが対象となります。
個人事業にかかる個人事業税
アパート、マンション経営は、個人事業ととらえられるため、個人事業税を支払う必要があります。個人事業税を納める必要がある人は次の条件をすべて満たす人です。
- 事務所や事業所を所有している
住所ではなく、事務所や事業所の所在地の都道府県での申告、納税を行います。 - 所得金額が290万円超
個人事業税の計算をする際、事業主控除として290万円を差し引いて計算されます。そのため、所得が290万円以下の場合には、事業税は課税されません。 - 法律で決められた70の業種に該当
アパート、マンション経営は、第1種事業に分類されるため、税率は5％に定められています。計算方法は次のとおりです。
所得金額＋青色申告特別控除金額－事業主控除額（290万円）＝課税所得金額
課税所得金額×事業税率（上記）＝事業税額
アパート、マンション経営に関する収益については、10室以上等と認定された場合に課税されます。年2回、納付通知書が送付され、期限内に納める必要があります。
所得税と住民税
アパートやマンション経営で利益を得た場合には、その利益に対して所得税が課税されます。利益＝所得と考えられるためです。所得税の課税方法には、総合課税と分離課税があります。
総合課税は、不動産所得や給与所得など区分ごとに計算したものを合算します。分離課税はそれぞれ独立して税額を求める方法です。
アパートやマンション経営の所得は総合課税の不動産所得に分類されます。総合課税に分類される所得の税率は、所得金額が増えるほど税率が高くなる累進課税制度をとっているのが特徴です。
住民税は、所得税と同様に所得に対して課税される税金です。住民税は、住んでいる都道府県や市区町村に支払います。
住民税については、所得割と均等割の2種類で算出されます。所得割は、都道府県民税が4％、市町村税が6％で合計10％です。
均等割は所得に関係なく一律ですが、地域によって異なるため事前に確認しておくことをおすすめします。
所得割は、総所得から控除を引いたものにそれぞれの市県民税を乗じて算出します。
かかる場合とかからない消費税がある
意外と知られていないのが、消費税です。
アパートやマンション経営では、家賃に対しては消費税は課税されません。敷金、礼金も消費税の課税対象外です。
課税されるのは、課税売り上げが1,000万円以上になった場合です。駐車場については居住者に貸すケースでは消費税は課税されませんが、一般に貸し出す場合には課税の対象となります。
賃貸経営の節税ポイントも知ろう
賃貸経営に課税される税金についてみてきました。税金を節税するポイントを押さえておくことも経営をスムーズに進めるためには大切です。
節税のポイントについてみていきましょう。
経費を計上する
賃貸経営では、家賃が主な収入となります。収入に対する税金は、収入金額そのものではなく必要経費を差し引いた所得に対して課税されます。
家賃収入が多い場合、必要経費を計上しなければ税額が高くなります。
賃貸経営の経費として計上できるものは、管理費 、広告宣伝費、火災保険、地震保険、修繕費 士業への手数料などがあげられます。
なかでも、減価償却費はかなり大きな割合を示すため重要なポイントです。減価償却は、建物の築年数によって劣化するものを数値に表したものです。法定耐用年数に対して毎年劣化分を経費計上できるようになっています。
不動産における耐用年数は、次のように定められています。
| 種類 | 耐用年数 | |
| 建物 | 木造 | 22年 |
| 鉄骨造（鉄骨の厚みが3mm超4mm以下） | 27年 | |
| 鉄骨造（鉄骨の厚みが4mm超） | 34年 | |
| RC構造 | 47年 | |
| 構築物 | アスファルト舗装、フェンス | 10年 |
| ブロック塀 | 15年 |
減価償却費については、2年目以降は支払いがないのに経費計上できるため、賃貸経営の節税対策においてはとても重要です。ただし、減価償却は建物部分のみが対象で、土地は減価償却されません。
減価償却には、定率法と定額法の2種類の計算方法があります。
定率法による計算方法は次のとおりです。
定額法による計算方法は次のとおりです。
青色申告を行う
賃貸経営を副業として行なっている人もいるでしょう。その場合は、給与所得以外の所得で賃貸経営を含めた所得が20万円以上になったら確定申告を行う必要があります。
確定申告では賃貸経営での所得と給与所得を合算して税率をかけます。
ただし、不動産所得がマイナスになった場合には、給与所得のプラスと合算して還付を受けることも可能です。これを損益通算と呼びます。
確定申告には白色申告と青色申告があり、白色申告は簡易的な記帳で確定申告が可能です。
青色申告では、複式簿記による方法で申告する必要があり、少し複雑になる点が特徴です。ただし、青色申告を行うことで最大65万円の特別控除を受けられるなどさまざまなメリットを得ることができます。
報酬費用を少なくする
賃貸経営では、入居者募集のために不動産会社や管理会社を利用することもあります。これらを利用する際に発生するのが、報酬費用です。
不動産会社や管理会社に支払う報酬費用をできるだけ少なくすることで、節税することも可能です。
賃貸経営をはじめる前にすべきこと
賃貸経営を行うのがはじめてという場合、何から手をつければよいか迷ってしまうこともあるでしょう。賃貸経営では、まず長期的なプランを立てることが大切です。
その場の収入や節税だけを目的にプランを立てずに経営をスタートしてしまうと、トラブルやリスクを抱えることもあります。
賃貸経営のプラン作りには専門的な知識も必要となるため、信頼できる相談先をみつけておくことも大切です。
ここからは、賃貸経営をはじめる前にするべきことについてみていきましょう。
土地活用サイトを利用しよう
賃貸経営を検討している場合に、相談先を1社に絞るとトラブルやリスクを抱えたときに困る可能性が高くなります。賃貸経営は、長期的に安定した収入を得ることも大切です。
実際にスタートしてみたけれど、思ったように収益をあげられないこともあるなどリスクについても丁寧に説明してくれる相談先をみつけることが重要です。大切なのは、できるだけ複数の会社を比較してから相談先を決めるようにすることです。
比較する際には土地活用比較サイトの利用がおすすめで、独自の基準で悪徳業者を排除しているため優良な会社のみと出会うことができる点が魅力です。
インターネットで、土地を所有している都道府県を選択すると、建築予定地や敷地面積、賃貸経営予定の物件種別などの情報を入力するチャット画面が表示されます。チャットにそって情報を入力するだけで結果を表示することが可能です。所用時間はおよそ60秒の手軽さです。
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賃貸経営に向いているか考える
賃貸経営は、不動産を所有しているだけで収入が入ってくるわけではありません。賃貸物件を管理することで収入を得るという点はしっかり理解をしておきましょう。
- 相続税の節税対策をしたい
- 所有する土地の固定資産税を節税しながら、収益にもつなげたい
- 定年後に年金以外の収入を確保したい
- 金融商品以外で収益性のある資産を持っておきたい
- 不労所得に近い収入を得たい
このような明確な目的をもっている人にはおすすめです。
目的と長期的なプランをしっかりと構築できる人に、賃貸経営は向いているといえるでしょう。
税金以外の知識も身につける
この記事では、税金についてをメインに解説してきました。ただ、賃貸経営では税金以外の知識を身につけておくことも大切です。
建築基準法や宅建業法、民法など不動産取引に関する知識などは、自分だけで理解しようとしても難しい点も多くあります。
焦らずに経営を進めながら、管理会社や不動産会社に質問し、少しずつ必要な知識を得る努力をしていくことが大切です。
賃貸における固定資産税から知るのも大切
賃貸経営では、さまざまな知識を身につけることも必要です。必要に迫られて自然と身につく知識もあるでしょう。まずは、一番身近な固定資産税について知ることからはじめてみるのもよいでしょう。
しっかりとした相談先をみつけて、迷うことなくプランにそってじっくりと賃貸経営に取り組む姿勢が大切です。
記事のおさらい
