賃貸の減価償却の計算方法|減価償却費の節税効果とは

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賃貸経営をするなら、収支の計算をして実際にどれくらいの利益が出たかを把握しておかなければなりません。賃貸経営によって得た利益は、毎年確定申告が必要です。

確定申告で申告する所得は家賃収入の合計額ではなく、さまざまな費用を差し引いたものです。
賃貸経営で経費は多数あり、減価償却費もその1つです。減価償却の考え方や計算方法を知り、賃貸経営にかかった経費を正しく計上しましょう。

賃貸経営、アパート経営について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

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減価償却費とは

賃貸経営にかかった費用はすべて経費として計上することができ、家賃収入から差し引くことができます。

経費が多いほど課税対象となる所得が少なくなるため、その分節税効果はも高くなります。減価償却費は経費の中でも高額になることが多いため、漏れのないよう申告しましょう。

経年による価値の減少分を費用として計上すること

減価償却は固定資産の価値を減少させていく手続きです。固定資産とは建物や備品、車両などがあげられ、これらは経年劣化によって価値が減少していきます。
例えば建物は新築時がもっとも価値が高く、そこから1年、2年と経過していくごとに価値が下がります。この価値減少分を費用として計上することが減価償却です。

建物は使用し続けても物自体は目減りしませんが、目に見えない価値は減少しています。つまり、減価償却は建物を使用したとして、一定の決まりに従って価値を下げていき、その分を経費に計上する手続きです。

確定申告での収支内訳の費目の1つ

賃貸経営をしている場合は、毎年確定申告が必要です。確定申告では収支内訳書の作成が必要であり、この費目の1つとして減価償却費があげられます。減価償却費は経費に含まれるものであり、高額になりやすい項目です。

つまり、収支内訳費目の中でも大きなウエイトを占めやすい項目であり、抜け漏れや間違いのないように正しく記載することが節税の大きなポイントです。

減価償却費を経費に計上できると所得を大幅に引き下げることができ、場合によっては賃貸経営によって得た家賃収入が非課税となることもあります。

建物などにかかる取得費用を計上

実際に減価償却費として収支内訳の費目に計上できるものは、建物や設備、車両などの取得費用です。これらの取得費を複数年に分割し、費用として計上することが減価償却です。

例えば建物を1,000万円で購入した場合、最初の1年で1,000万円全額を計上すると、確定申告上大幅なマイナスが出てしまうとします。マイナスが出ると家賃収入があっても非課税となり節税ができますが、翌年以降は建物の取得費を計上できず、経費にできる部分が減ってしまいます。

しかし、減価償却の考え方なら、経年劣化によって価値が減少する分を複数年にわたって経費計上することが可能です。そのため、最初の1年だけで建物の取得費すべてを計上する必要はなく、取得費を分散して経費とすることができます。

減価償却の対象となるのは固定資産であり、かつ経年劣化によって価値が減少するものです。そのため、建物は対象となりますが、年数の経過によって劣化することがない土地の取得費は非対象であるため、この点は頭に入れておきましょう。

考え方の種類は3つ

減価償却費の考え方は、次の3つの種類にわけられます。


  • 耐用年数に応じて計算する
  • 3年間で償却する考え方
  • 使用年に全額を計上する考え方

どの考え方で減価償却を行うかは自分で選べますが、それぞれ適用するための条件もあります。

耐用年数に応じて計算する

資産ごとに「耐用年数」というものが定められており、これに応じて計算して減価償却費を計上する方法が、もっとも一般的な考え方です。簡単な考え方としては、耐用年数が20年の資産なら取得費を20年に分割して、経費計上するというやり方です。

また、耐用年数とはあくまで減価償却をするための指標であり、実際の固定資産の寿命とは関係ありません。そのため、賃貸物件が耐用年数を超えたからといって、経営ができなくなるということはなく、建物の状態に問題がなければ使い続けることが可能です。

3年間で償却する考え方

資産の取得費が10万円以上で20万円未満と少額であるなら、3年間で減価償却を完了させることが可能です。少額の資産は耐用年数には関係なく3年間で減価償却を完了させることができ、1年あたりに少しでも多くの金額を経費計上したい人におすすめです。

例えば15万円で耐用年数5年の資産があったとします。耐用年数で減価償却をすると、15万円の資産を5年かけて消費する考え方になるため、1年に3万円ずつ経費計上します。

一方で3年間で償却する一括償却資産と考える場合は、1年に5万円の経費計上が可能です。同じ資産でも考え方で年間に計上できる経費が異なることは覚えておきましょう。

使用年に全額を計上する考え方

一定の条件を満たすことで、固定資産でも使用年に全額を経費計上することも可能です。


  • 青色申告者であること
  • 取得費が30万円未満の資産であること

青色申告で確定申告を行い、かつ取得費30万円未満の資産なら、1年分の経費にまとめて計上できます。

これは「少額減価償却資産の特例」を適用した場合であり、適用しないなら耐用年数に応じて分割で経費計上して減価償却を行います。

節税効果が高い

賃貸経営において減価償却費を正しく計上することが重要なのは、高い節税効果が期待できるからです。例えば複数年にわたって減価償却をする場合は、資産を取得した年だけではなく、それ以降も経費として計上できます。

最初の1年で1,000万円の建物を購入し、毎年100万円ずつ経費計上し10年かけて減価償却を終えるとするなら、100万円は固定の経費となり大幅な節税が見込めるでしょう。
実際にお金を支払ったのは最初の1年だけですが、減価償却費として計上することで、会計上は毎年100万円の経費を使用していることになります。

つまり、手元からお金が出ていないものの、減価償却費分で経費を多く計上することができます。会計上の所得を引き下げ、税負担も抑えられる点が大きな魅力です。

基本的な耐用年数での減価償却の計算方法

減価償却費の簡単な考え方は、耐用年数を用いて費用を計算することです。耐用年数による減価償却ならそれほど難しくはありませんが、資産の取得年月日に応じて計算方法が変わる場合があります。

減価償却は大きく「定額法」と「定率法」にわけられますが、それぞれ新旧2つの考え方があります。計算方法ごとの違いを知り、減価償却についての理解をさらに深めましょう。

耐用年数の把握

建物の減価償却を考えるなら、構造ごとの耐用年数を知っておかなければなりません。

構造 耐用年数
木造 22年
軽量鉄骨(骨格材の厚みが3mm以下) 19年
軽量鉄骨(骨格材の厚みが3mmを超え4mm以下) 27年
重量鉄骨 34年
鉄筋コンクリート造 47年

規模や間取りが同じだとしても、構造によって耐用年数は異なります。また、軽量鉄骨は骨格材の厚みによって耐用年数が違うため、計算する際は注意しましょう。

定額法

毎年同じ金額で減価償却を行う考え方を、定額法と呼びます。建物の減価償却は定額法で計算することが一般的であり、毎年同じ金額を経費計上できるため計算もしやすいです。

2007年の4月1日以降に取得した資産なら、次の式で減価償却費を算出できます。


  • 資産の取得費×定額法の償却率

償却率は取得費を1と考え、これを耐用年数で割って計算します。例えば木造住宅なら「1÷22=0.046(端数切り上げ)」が計算で使用する償却率です。

定率法

2020年現在では使用されない方法ですが、定率法という減価償却の考え方もあります。これは2016年3月31日以前に取得した資産で、取得時から定率法を使用して減価償却をしている場合のみ、現在でも継続して適用されます。

つまり、今から新たに資産を取得した場合は、定率法で計算することはありません。定率法は次の式で減価償却費を算出します。


  • 未償却残高×定額法の償却率

毎年一定の金額を減価償却する定額法とは異なり、定率法は毎年一定割合の金額で減価償却をすることが特徴です。例えば1,000万円の建物を、毎年10%の割合で減価償却するとします。

1年目は1,000万円の10%で100万円の減価償却です。2年目は未償却残高が900万円となっているため、その10%の90万円が減価償却費となるように、毎年減価償却の金額が減っていきます。

旧定額法

資産の取得が2007年の3月31日以前である場合は、旧定額法を用いて減価償却を計算します。旧定額法の計算式は、次の通りです。


  • 資産の取得費×0.9×償却率×業務に供された月数÷12

償却率は「1÷耐用年数」で計算できます。新定額法よりも計算時に使用する項目が増えるため、少し複雑になりやすいです。計算を間違えないように、それぞれの項目にどのような数字が入るのかを確認しておきましょう。

旧定率法

2007年3月31日までに取得した資産で定率法を用いる場合は、旧定率法で計算します。旧定率法の計算式は、次の通りです。


  • 未償却残高×償却率

償却率は旧定率法で定められた値を使用します。

250%定率法

2007年の4月1日から、2012年の3月31日までに取得した資産は、250%定率法で計算可能です。


  • 未償却残高×償却率

計算式自体は特別複雑ではありません。償却率は250%定率法用に定められたものを使用することは頭に入れておき、別の償却率を使って計算しないように注意しましょう。

200%定率法

2013年以降に取得した資産は、200%定率法で計算可能です。計算方法は未償却残高に償却率をかけるだけのため、難しくはありません。

問題は使用する償却率が、他の考え方とは異なるということです。200%定率法用に定められた償却率があるため、計算時にはこれを用いましょう。

賃貸経営の相談はプロにしよう

賃貸経営では経費の計上や利益の計算をして、帳簿を作成しなければなりません。また、会計上の処理だけではなく、経営を成功させるための物件管理といった実務も必要であり、やるべきことは多いです。

賃貸経営について悩みや不安がある場合は、すべて自分で解決しようとせず、プロに相談してみることがおすすめです。プロに相談することで適切なアドバイスをもらえるほか、管理や業務を任せられることもあります。

賃貸経営をスムーズに行い、少しでも利益を出すためにも、プロに相談する際のポイントを知っておきましょう。

土地活用サイトでプロを探す

賃貸経営について相談できるプロを探すには、土地活用サイトを利用することがおすすめです。土地活用サイトでは、必要事項をネットに登録するだけで、複数の会社にコンタクトが取れます。
賃貸経営プランの資料を一括で請求することも可能であり、各社の違いを効率的に比較できる点が魅力です。賃貸経営を成功させるには、自分に合ったパートナー会社を見つけることが大切です。スムーズに信頼できるパートナーを探すためにも、土地活用サイトは積極的に活用してみましょう。

賃貸の減価償却を正しく計算しよう

賃貸経営では経費を多くすることで会計上の利益を小さくでき、節税が図れます。建物の取得費は減価償却の対象となるため、複数年にわたって経費計上ができます。
減価償却の方法は複数あるため、どの考え方で経費計上するかを最初に決めることが大切です。経費を正しく計上するためにも、減価償却の考え方を理解して、間違いのないように計算しましょう。

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初心者でもわかる!
記事のおさらい

減価償却費とは?
建物や備品は経年劣化によって価値が減少していきます。この価値減少分を表として計上することを減価償却と呼びます。こちらの章では、賃貸経営における減価償却費について解説しています。

減価償却費の計算方法は?
減価償却費は、定額法と定率法の2通りの計算方法があります。こちらの章では、基本的な耐用年数ベースで、減価償却費がいくらになるのかを計算しているので、参考にしてみてください。

減価償却費として計上するメリットは?
経費として計上できるので、高い節税効果が期待できる点がメリットとして挙げられます。こちらの章減価償却費を計上することによる節税効果について解説しています。
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