アパート経営で得た利益は不動産所得として確定申告をします。その際にポイントになるのが「減価償却」です。減価償却は必要経費として計上でき節税対策にもなります。
この記事では、減価償却の基礎知識に加え減価償却期間を短くする方法、アパート経営において減価償却費がいくらになるのかを計算する方法などを紹介します。初めて確定申告をする方にもわかりやすく解説しているので、参考にしてみてください。
アパート経営を個人事業主として始めたい方には、以下の記事もおすすめです。
アパートの減価償却とは？
アパートの減価償却とは、時間が経つにつれて価値が減っていくアパートの取得にかかった費用の全額をその年の費用とせず、各年ごとに分割して必要経費として償却する手続きのことです。
取得時に全額まとめて必要経費とするのではなく、そのアパートの法定耐用年数に応じて配分し計上することです。
例えば、300万円の普通自動車を買ったとします。車は、使用年数が経過するほど徐々に価値が減り、最後には資産としての価値がなくなります。
よって、車を購入した年に購入費300万円すべてを経費とするのではなく「今年は50万、翌年に50万、翌々年に50万円…」というように、300万円を一定期間に分けて少しずつ経費にするのです。これが減価償却です。
アパート経営における減価償却
アパート経営においては建物の建築、購入費が減価償却の対象になりますが、業種によって減価償却できる資産は異なります。土地は何年経っても価値が減らない資産という考え方が採用されており、減価償却ができないため建物の部分のみ減価償却の対象です。
減価償却を計上することにより帳簿上は赤字になりますが、実際に支出があるわけではありません。きちんと減価償却費用を算出することでキャッシュフロー（手元に残るお金）を増やせます。
税金は収入から必要経費を差し引いた所得に対して課税されるため、必要経費をできるだけ多く計上し、所得を減らすことで節税対策になります。
減価償却の種類
取得価額10万円以上の資産を減価償却費として計上する際、その方法には「減価償却」「一括減価償却」「少額減価償却資産の特例」の3種類があります。
減価償却については先述した通りなので、「一括減価償却」と「少額減価償却資産の特例」について解説します。
一括減価償却
一括減価償却とは取得価額が10万円以上20万円未満の資産について、取得日や耐用年数を考えずに一括償却資産として、使用した年から丁度3年で償却する方法です。
一般的な減価償却や後述の少額減価償却の場合は購入した資産は固定資産税の対象となりますが、一括減価償却の場合は対象にならないという利点があります。
少額減価償却資産の特例
取得・購入金額が30万円未満の場合、使用年に全額減価償却費として計上できる制度もあります。これを少額減価償却資産の特例と呼びます。
20万円以上の備品・設備でも使用年に一括計上することで、その年に大幅な節税効果を見込めるかもしれません。ただ、この制度は青色申告者しか使えず、その年の合計限度額が300万円という制限があるため注意してください。
減価償却費は必要経費の一つ
減価償却費とはアパート経営における必要経費の一つです。そのため、確定申告のためには減価償却費以外の必要経費についても頭に入れておくべきでしょう。
以下は減価償却費を含めた、アパート経営で必要経費として計上できるものです。
- 減価償却費：建物や設備投資費用
- 税金：固定資産税、都市計画税
- 管理費：（委託する場合）管理委託費用
- 修繕費：共用部の修繕や排水管の工事などの費用
- 広告宣伝費：入居者を募集するためにかかった広告費用
- 損害保険料：火災保険や地震保険にかかる費用
- 通信費：アパート経営に関係して利用した電話やインターネットにかかる費用
- 借入金利息：アパートローンを返済する分のうち、利息分にかかる費用
- 仲介手数料：物件を購入したい際に不動産街会社に払う仲介手数料
- 報酬：アパート経営に関して、弁護士や税理士に依頼する際にかかった費用
- 立ち退き料：立ち退きに際して発生した費用
- 給与：青色申告従事者への給料
- 新聞書籍代：アパート経営関連の情報収集に使った書籍や新聞料金
- 接待交際費：関係者といった食事代や贈答品代
- 事務用品費：ペンやボールペンなどの事務用品費
- 消耗品費：カメラやパソコンなど、アパート経営に必要な機材の費用
- 交通費：アパート経営関連の電車賃やガソリン代など
活用事例:ペット愛好家の心をつかんだ賃貸住宅
| エリア | 北海道 |
| 土地面積(㎡) | 332 |
| 延べ床面積(㎡) | 243 |
| 工法 | 木質パネル接着 |
「騒音の問題や、糞などの苦情も無いようです。やはり入居者のみなさんが動物好きで、しかもマナーが良いお陰で、問題が起きないのでしょう」とオーナー様。設備が行き届き、管理も徹底している物件には、自ずとマナーの良い入居者が集まるという典型的な例といえるでしょう。
敷地内には犬を自由に遊ばせることができるドッグランを設置するなど、ペット好きの心を掴んだこの物件は、完成を待たずして入居者が決まりました。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
アパートの減価償却に欠かせない法定耐用年数
耐用年数とは、対象となる資産を使用することができると見込まれる期間のことを指します。減価償却費を計算する際に、基準となる指標が耐用年数です。
アパート（建物）の構造別耐用年数
減価償却費は、アパートの構造によって異なります。税務上では下記のように、構造別に耐用年数が定められています。
【アパートの構造別耐用年数一覧】
| 構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨(骨格材の厚みが3mm以下) | 19年 |
| 軽量鉄骨(骨格材の厚みが3mmを超え4mm以下) | 27年 |
| 重量鉄骨 | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
法定耐用年数を超えるとアパートの資産は落ちてしまうので、賃貸経営の際にはこの法定耐用年数と経過年数をきちんとチェックしておくことが重要になります。
耐用年数は、アパートの修繕や建て替え時期の目安にもなります。相続したアパートの経営がうまくいかず、確定申告も面倒だと感じている方もいるのではないでしょうか。そんなときは賃貸経営のプロに現状のアパート経営の状況を相談するタイミングです。
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建物と建物付属設備は分けて減価償却するべき？
建物付属設備は設備ごとに耐用年数が異なり、アパート自体と別で減価償却することが可能です。付属設備の方が耐用年数が短くなるため、付属設備を別で減価償却することで1年あたりの減価償却費を大きくすることができ、より大きな節税効果を見込めます。
ただし、建物付属設備と建物を分けて減価償却するべきかどうかは物件や状況によって変わります。そのため、信用できる会社に相談して判断することをおすすめします。
本章では、建物と建物付属設備を分けて減価償却することの考え方について解説しています。
建物付属設備とは
アパート経営をするうえでは、アパートの建築費や購入費だけでなく、付属する設備や器具、備品などにも費用がかかります。これらはそれぞれ別の耐用年数で減価償却費として計上することが可能です。
以下が主に建物付属設備と言われるものとその耐用年数です。
- ガス設備：15年
- 給排水設備：15年
- 電気設備：蓄電池電源設備6年、その他15年
- エスカレーター：15年
- エレベーター：17年
- インターホン：6年
- 看板：3年
※参考：東京主税局『減価償却資産の耐用年数表』
建物全体の1割～2割程度が設備部分であり、RC造でエレベーターがある場合では最大3割程度です。
分けて減価償却するメリット
建物と建物付属設備を分けて減価償却をするメリットは、「償却期間を短くすることができる」という点です。
償却期間を短くすることで単年ごとの償却費を大きく取ることが可能になり、経費計上する額を増やすことができます。つまり、所得税を減らして手残りの金額を多くすることができるのです。
また、構造ごとの法定耐用年数や設備ごとの耐用年数はこれまで説明した通りですが、設備の耐用年数は一部を除いて15年以下となっています。RC造のように耐用年数が長い物件の場合は、償却期間を短く取れる設備を分けることが有効です。そして、築年数が15年を超える物件の場合は建物付属設備は3年で償却が可能となるため、単年の節税効果が高くなるのです。
分けた場合と分けない場合の減価償却費
物件の条件を以下のようにしたときの、建物と建物設備を分けた場合と分けない場合の減価償却費を比べていきます。
- 構造：RC造
- 建物価格：1億2,000万円（内設備価格：3,000万円）
- 築年数：20年
- 取得時の耐用年数
- 分けた場合
設備部分：3,000万円÷3年＝1,000万円
290万＋1,000万円＝1,290万円
- 分けない場合
上記の条件の場合、分けた場合の減価償却費は建物部分が290万円で設備部分が1,000万円なので、あわせて1,290万円となります。これに対して、分けない場合の減価償却費は387万円となるため、分けた場合の方が1年で減価償却費できる額が大きいことがわかると思います。
ただし、分けた場合の減価償却が続くのは3年目までで、4年目からは建物のみの償却になり単年の減価償却費が減ることになります。最終的な減価償却費は分けた場合も分けない場合も同じになるため注意しましょう。
中古アパートの減価償却費の計算方法について、詳しくは次の章で解説しています。
アパート経営における減価償却の計算方法
アパート経営をしている方が確定申告をするうえで、減価償却費がいくらになるのか疑問に思う方も多いのではないでしょうか。ここでは、具体的に減価償却費を計算する方法を解説します。
毎年の償却費が均等になる定額法
定額法とは、アパートの購入・建築価格を耐用年数の期間中で均等に割り、毎年同じ金額で減価償却を行う計算方法のことです。建物に関するものは基本的に「定額法」で計算されます。
例えば、建築価格9,000万円、新築時の法定耐用年数22年（木造）、償却率0.046の減価償却は
- 414万円＝9,000万円 × 0.046
定額法で計算すると、毎年414万円を減価償却費として計上することが可能です。
アパート取得額
アパート取得価額とは、アパートを建築・購入し、取得するまでにかかった費用のことを指します。建築費や購入費はもちろん、仲介料や立退料など取得にあたってかかってくる付随費用もここに含まれます。
償却率
償却率は建物の構造によって以下のように定められています。
| 構造 | 耐用年数 | 償却率 |
| 木造 | 22年 | 0.046 |
| 鉄骨造(骨格材の厚みが3mm以下) | 19年 | 0.053 |
| 鉄骨造(骨格材の厚みが3mmを超え4mm以下) | 27年 | 0.038 |
| 鉄骨造 | 34年 | 0.030 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 | 0.022 |
償却率とは、アパートの建築・購入費を1と考え、それを耐用年数で割った値のことです。耐用年数にわたって毎年同額の減価償却費を計上する場合、毎年計上する金額の割合を意味する指標です。
例えば木造住宅なら、「1÷22（木造建築物の耐用年数）＝0.046(端数切り上げ)」が償却率になります。
最後の年は1円残す
最終年度に関しては、残りの金額から1円を残した金額を支払います。つまり、最終的に1円だけ残る形で減価償却費を計上していくことになります。
もし仮に毎年同じ金額を減価償却費として計上し、最終的に0円になってしまうと、帳簿上は0円なのにアパートを保有している事になります。
これでは、帳簿保有していると言える資産と実際に保有する資産にずれが生じてしまいます。そのため、備忘価格として帳簿上に1円だけ残し、アパートを持っていることを帳簿上にも残した形で計上するのです。
中古アパートの場合
中古アパートの減価償却費を計算するときは、その物件をを購入した際の築年数によって計算方法が異なります。
耐用年数が超えていない中古アパート
まずは、購入地点で築年数が法定耐用年数を超えていないアパートの減価償却費を計算する方法を紹介します。築年数が法定耐用年数を超えていない場合、以下の計算式で計算します。
経過年数（＝築年数）をもとに現在の耐用年数を計算し、どの年数で計上するのかを決定します。
例えば、購入価格7,000万円、築年数15年、耐用年数：34年（重量鉄骨造）、償却率0.030の減価償却は
- 取得時の耐用年数 = 34 – 15 + 15 × 0.2 = 22年
- 減価償却費 = 7,000万円 ÷ 22年 ≒ 319万円
減価償却費を計算する場合は、小数点以下を切り上げるので319万円になります。
耐用年数が超えている中古アパート
アパート購入地点で法定耐用年数を超えている場合、耐用年数がなくなるかと言われるとそうではありません。下記の計算式で計算します。
新築時の耐用年数に0.2をかけ、取得時の耐用年数を算出します。
例えば、購入価格5,000万円、築年数50年、耐用年数47年（鉄筋コンクリート造）、償却率0.022の減価償却は
- 取得時の耐用年数 = 50 × 0.2 =10年
- 5,000万円 ÷ 10年 = 500万円
築50年の鉄筋コンクリート造アパートを購入した場合の減価償却費は、500万円になります。
取得時期で異なる計算方法
事業用不動産の減価償却の計算は、取得した時期によって計算式が異なります。
| 取得時期 | 計算方法 |
| 1998年（平成10年）4月1日以降 | 旧定額法 |
| 2007年（平成19年）4月1日以降 | 定額法 |
| 2012年（平成24年）4月1日以降 | 定額法 |
| 2016年（平成28年）4月1日以降 | 定額法 |
平成28年度の改正では、平成28年4月1日以後に取得する建物付属設備および構築物の償却の方法については、定率法が廃止され、定額法とすることになりました。
よって、減価償却の計算方法については、定額法についての計算方法を知っておけば問題はありません。
建物と建物設備を分けた場合の減価償却費
例えば、新築で建てた木造アパートの付属設備が合計1,000万円、付属設備のみの耐用年数が5年の場合を例にとってみましょう。
建物と付属設備を分けずに減価償却した場合は、木造アパートの耐用年数である22年で1,000万円を計上していくことになります。
一方で、建物と付属設備を分けて減価償却した場合は、1,000万円の減価償却費を5年で計上することになるため、1年あたりの減価償却費を多くすることができます。その結果、経費として計上できる金額が増えるため、節税効果につながるのです。
アパート経営の確定申告をする際の注意点
初めての確定申告で不安な人も多いと思います。ここではアパート経営の確定申告で注意しておきたい点をまとめています。
申告すべき時期を要確認
確定申告が初めてという人は申告時期をきちんと理解しておきましょう。
1/1～12/31の1年間に得た所得は、翌年2/16～3/15の間に税務署に確定申告をして、所得に応じた納税をします。納めるべき税金がある場合、期限をすぎると滞納金が発生する場合もあるので注意しましょう。
経費にならない費用を確認する
アパート経営にともない発生する費用がすべて必要経費になるとは限りません。
・住民税・所得税
住民税や所得税は、経営者個人に対して課税されるもののため、経費には算入できません
・ローンの元本
元本とは実際に借り入れた金額のことです。アパート購入時に購入費用が減価償却費として計上されるためにローンの元本は必要経費の対象にはなりません。
・土地の借入利息（赤字時）
不動産所得が赤字の場合は、土地部分のローン利息については対象外となります。
経費として間違えやすい支出に以上のようなものがあげられます。これらを一緒に経費算入しないように注意しましょう。
青色申告でおこなう
確定申告には白色申告と青色申告の2つの種類あります。不動産所得を申告する場合白色でも可能ですが、アパート経営において青色申告を行うことで、特別控除を受けることができます。
アパート経営が事業的規模であれば、最大で65万円までは確実に控除を受けることができるので、確定申告が必要な方は青色申告を行うことをおすすめします。
アパートの減価償却が終わったらどうなるのか
アパートの減価償却が終わると経費として計上できる額が一気に少なくなり、帳簿上の利益が増えます。あくまで帳簿上の利益なので、実際に手元に残るお金が増えるわけではありません。
利益が増えると、赤字が出にくくなり課税所得が増えます。課税所得が増えると税金の負担額が増えることになります。また、減価償却終了後どうなるかはアパートを購入した状況によっても変わってきます。
新築アパートを購入した場合
新築アパートの場合、ローンの返済期間は耐用年数で設定されます。そのため、耐用年数の満了と同時にローンの返済が完了します。
新築アパートを購入した人は減価償却を終えることで税金の負担が増えますが、ローンの返済も終わっているため、減価償却が終了してもそれほど負担になりません。
中古アパートを購入した場合
一方で、中古アパートを購入した場合、耐用年数満了以降もローンの返済が残っているケースが多いです。
そのため、キャッシュフローが悪化し、耐用年数満了以降のアパート経営が苦しくなる可能性が高いです。
中古アパートは利回りはいいですが、減価償却終了後はキャッシュフローが悪化しやすいというデメリットがあります。
アパートの減価償却が切れる前にできる対策
アパートの減価償却を終えるとキャッシュフローが減り、税金の負担が増えるため安定したアパート経営が難しくなります。ここでは、減価償却が切れる前にできる対策を紹介します。
売却する
減価償却を終え、計上できる経費が少なくなるタイミングでアパートを売却してしまうのも方法の一つです。
ですが、減価償却を終え耐用年数を超過しているアパートは購入する際、融資が受けにくくなり、金利も高いため買い手が見つかりにくくなります。
ポイントとしては減価償却を終える前に売却してしまうことです。高く売却できる時期を見計らって売却しましょう。
アパートを建て替える
減価償却を終えてもアパート経営を続けるのであれば、アパートを建て替えることで再び減価償却を得ることができます。すでにローンの返済を終えている場合は新たにローンを組む事も可能です。
ただし、建て替えの際、入居者がいる場合では立ち退き手数料の支払いや、立ち退き料の負担が伴います。また、建て替えの最中は家賃収入を得ることができないなどのリスクを考慮したうえで建て替えを検討しましょう。
法人化する
減価償却を終えたアパートでの賃貸経営は税金の負担が増えることが大きなデメリットでしたが、アパート経営を法人化することで、所得税を8%ほど節税することが可能になります。
法人化すると法人用の税率が適用となり、個人の場合と比べて税率が低くなるためです。
資本金1億円以下の法人における税率は35%程で、これはアパート経営を法人化させた場合でも同じです。
新たな物件の購入
減価償却を終えたアパートに加え、新たな物件を購入することで、再び減価償却を経費に計上することが可能になります。
不動産で得た収益は損益通算し、総課税所得を減らすことができるので、減価償却を終えたアパートを保有していたとしても節税効果は見込めます。
