アパート経営では保証人が必須?保証人になれる人や連帯保証人との違いについて解説

アパート経営では保証人が必須?保証人になれる人や連帯保証人との違いについて解説

アパート経営を始めるためには中古アパートの購入か、所有している土地にアパートを建てる必要がありますが、どちらの場合も多額の資金が必要です。

そのために、アパート経営向けの投資用ローンであるアパートローンを借り入れて始める方が一般的です。そして、アパートローンの借り入れのときに連帯保証人を求められます。

しかし、連帯保証人にはどんな責任があり、どんな人がなれるのかわからない人もいると思います。そこでこの記事では、保証人と連帯保証人に違いや連帯保証人になれる人、団体信用生命保険について解説します。

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アパート経営の利回りについては以下の記事をご覧ください。

アパート経営の利回りを基礎から解説!理想や最低ラインの目安も紹介します

アパート経営における保証人と連帯保証人

本章では、アパート経営における保証人と連帯保証人の違いを解説します。

連帯保証人の役割

連帯保証人は保証人と同じで、債務者が借入金を返済できなくなったときに、代わりに返済の義務を負います。仮に、主たる債務者であるアパートローンの借主が何かしらの原因で、アパートローンの返済が滞った場合、連帯保証人になった人が代わりにアパートローンを返済します。

また、アパートローンの借主が破産や免責で借金返済から逃れられたとしても、連帯保証人はその債務や金額を引き継がなければなりません。そのため、連帯保証人になってもメリットはなく、借り主だけでなく連帯保証人まで破産してしまうかもしれません。

ある意味で、連帯保証人は債務者本人よりも重い責任を負わなければいけない場合もあります。保証人と連帯保証人は似たような言葉ですが、債務に対する責任の重さや債務者本人が支払えない場合の負担の大きさは全く違います。この違いにはよく注意しましょう。

保証人との違い

連帯保証人には民法で定められた「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」「分別の利益」の3つの権利が認められません。

これらの権利はどういったものなのか1つずつ解説していきます。

催告の抗弁権

催告とは、相手に対して一定の行為を要求することを指します。アパートローンにおける催告は、債権者が債務者に対して借金の返済を催促することになります。

保証人であれば、この催促に対してまず借主に請求してくれと主張することができます。これが催告の抗弁権です。

しかし、連帯保証人だと催告の抗弁権が認められていないため、「お金を借りたのは借主だから、まずは借主に言ってください」と言えないのです。

検索の抗弁権

検索の抗弁権とは、借主に返済能力があり、執行が容易であることを証明できれる場合、保証人の債務の履行を拒絶することができる権利です。

しかし、連帯保証人では検索の抗弁権も認められていないため、明らかに借主が資産があり、連帯保証人が資産がない場合でも、「借主の資産から取ってください」とは言えないのです。

分別の利益

分別の利益とは、特約がない場合には保証人の人数で保証債務を割れるというものです。60万円の借金に対して保証人が3人いたら、保証人1人あたりの債務は3分の1の20万円になります。保証人であれば、残りの40万円については責任を負いません。

しかし、連帯保証人では分別の利益が認められていません。こうなると、60万円の借金に対して連帯保証人が3人いたとしても誰か1人が60万円すべての借金を背負うことになります。
アパート経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。
なぜなら、アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。

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アパート経営の連帯保証人になれる人

アパート経営のための借り入れで、連帯保証人が必要であったり、保証会社を利用しない場合には、どのような人に保証人になってもらえば良いのでしょうか。アパートローンの借り入れで保証人になれる人を紹介します。

配偶者

アパートローンでは多くの場合、配偶者が連帯保証人になることが一般的です。収入合算や共有名義などで配偶者が連帯保証人になることが求められる場合でなくても、通常は配偶者を連帯保証人として設定します。

配偶者を連帯保証人として設定することが多い理由は、名義は主債務者の名前であっても家族経営で経営することが多いアパート経営は、配偶者も経営に参加しているとみなされることが多いためです。

また、主債務者に万が一の事があった場合、配偶者は法定相続人であり、相続財産の2分の1を相続します。子どもが複数いた場合には、配偶者が最も相続する金額が多いので、アパート経営を引き継ぐ可能性が高いのです。

アパートローンでは、経営を引き継ぐ可能性が高い人を連帯保証人として設定するように求めるので、配偶者が連帯保証人にあることが多いのです。

収入のない専業主婦・主夫でもOK

配偶者を連帯保証人にする場合、配偶者が収入のない専業主婦・主夫であっても連帯保証人になることができます。

収入のない専業主婦・主夫が連帯保証人になることに不安を感じる方も多いのですが、万が一、借り入れをしている主債務者本人がローンの返済前に死亡する事態が起きてしまった場合でも、アパートローンではアパートからの家賃収入が見込めるので、専業主婦・主夫を連帯保証人にしても返済が滞る心配はそれほどありません。

子供や両親

連帯保証人に設定できる配偶者がすでに亡くなっている場合には、子どもがいれば子どもを連帯保証人にできます。子どもがいなかったり、未婚の場合には両親を連帯保証人にすることもできます。

事業を引き継ぐ可能性が高いという意味では、配偶者がいなければ子ども、次いで親にアパートは引き継がれるので、子どもや親でも大丈夫です。

注意しなければいけないのは、主債務者の子どもや親が直接連帯保証人になっていなくても、連帯保証人になっていた配偶者が死亡したことで、知らない間に連帯保証人になってしまっている可能性があるという点です。

連帯保証人が亡くなった場合には、連帯保証人の返済義務は相続人に引き継がれます。父親の連帯保証人になっていた母親が亡くなった場合、子どもがいればその子どもに、子どもがいなければ親に、親も亡くなっている場合には兄弟姉妹に連帯保証人の義務が相続されます。

友人や知人

配偶者や子ども、親がいなかったり、家族や親戚に連帯保証人になることを断られてしまったりした場合には、友人や知人に連帯保証人をお願いすることは可能です。しかし、連帯保証人になると、万が一債務者が返済できなかった場合に、すべての借金を負わなくてはいけなくなるので、血縁関係にない人にとってはリスクが大きすぎます。

アパートローンを借りようとしている人に信用があれば、配偶者や家族、兄弟に連帯保証人をお願いできるはずです。最も頼るべき家族や親戚から断られているということは、それだけリスクが大きいことを意味しています。多くの人は他人の連帯保証人になるリスクを理解しているので、血縁関係にない友人や知人の連帯保証人になることを了承してくれる可能性は極めて低いでしょう。

アパート経営の連帯保証人のリスク

ここからは、アパート経営を始めたい人から、保証人になってほしいと言われたときのリスクについて見ていきましょう。

アパートローンに限らず、親族や知人から連帯保証人になることを求められた場合には、大きなリスクを背負うことになることを理解しておきましょう。連帯保証人になるということは、場合によっては借り入れをする人以上のリスクを背負う可能性もあります。

具体的に連帯保証人にはどのようなリスクがあるのか、詳しく解説します。

返済請求を拒否できない

保証人と連帯保証人の違いのところで解説したように、連帯保証人には返済を拒否できる一切の権利がありません。複数の連帯保証人が設定されていたとしても、最も請求しやすい1人に全額返済をするように言われたら、その請求を拒否することや他の連帯保証人と分割したいということもできません。

借り入れした本人に十分な資産があったとしても、連帯保証人に返すように請求されてしまったら、連帯保証人は拒否することもできません。連帯保証人は債権者からの返還要求を一切拒否できない立場になるので、リスクがとても大きいのです。

負債を放棄できない

連帯保証人にはなっていない法定相続人であれば、プラスの財産よりもマイナスの財産のほうが大きい場合には相続放棄すれば、被相続人の借金の支払いを免れることはできます。

しかし、被相続人の連帯保証人になっていた場合には、相続放棄をしても連帯保証人を解除することはできません。そのために、連帯保証人として設定されている配偶者や子どもは、被相続人が残した借金を支払うしかありません。

金融機関が配偶者を連帯保証人として設定するように求める理由はここにあります。専業主婦・主夫でも配偶者を連帯保証人として設定しておけば、借り入れをした債務者になにかあってもローンの支払いを求めることができるためです。

アパートローンは住宅ローンとは違いへの団信用生命保険加入が必須条件ではありません。団信の保険料は高額になることから、団信へ加入せずに配偶者を保証人に設定する場合もあります。しかし、連帯保証人に設定してしまったら、自分に何かあった場合に残された家族に大きな負債を残すことになる点は、できるだけ早めに対策方法を考えておきましょう。

家賃収入がなければ返済が滞ってしまう

アパートローンの借り入れをした本人に万が一のことがあり、ローンの残債を完済できるだけの団信か生命保険に加入していなくても、アパートの家賃の収益が十分にあれば問題ありません。ローンの支払いや管理会社へ支払う管理費、固定資産税などを家賃収入からまかなうことができれば問題ありません。

アパートローンで団信への加入が必須条件になっていない理由は、アパートなら相続した後でも家賃収入からローンの返済ができるためです。

しかし、アパートの入居率が低下して、家賃を値下げしなくてはいけなくなることもあります。アパート経営に必要な経費やローンの支払のほうが家賃収入よりも多くなってしまったら、家賃収入以外の預金や自分が働いた給料など、その他の資産や収入から補填するしかありません。

駅チカの便利な立地のアパートや、大学や独身者が多い大きな企業の近くのアパートでなければ、建物の経年劣化により入居率は徐々に下がっていきます。ローンを借り入れたときに予想していた入居率を下回ってしまうこともあります。そのような場合に、返済や固定資産税の支払いが苦しくなってしまうこともあります

アパートローンの連帯保証人になるということは、このような入居率の低下による収益の悪化のリスクも背負うということです。

ちなみに、アパート経営の年間1家賃収入の平均は521万となっています。

アパート経営を始めようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。

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アパート経営で連帯保証人になれる人がいないときは

アパート経営に乗り出したくても、金融機関が求めるアパートローンを借り入れるための保証人がどうしても用意できないこともあります。保証人が用意できない場合には、団体信用生命保険に加入する必要があります。

本章では、団体信用生命保険のメリットとデメリットについて解説します。

団体信用生命保険を活用する

金融機関によっては、団体信用生命保険(団信)へ加入することによって保証人を設定しなくても大丈夫な場合があります。住宅ローンの団信は自分で選ぶこともできますが、アパートローンで保証人の設定の代わりに団信へ加入する場合は、金融機関が指定した団信への加入が必須となります。

団体信用生命保険のメリット

  • 保証人なしでアパートローンを組むことができる
  • 万が一のときに、借金返済の義務がなくなる

団信に加入するメリットは、「保証人なしでアパートローンを組むことができる」「万が一のときに、借金返済の義務がなくなる」の2つがあります。

保証人なしでアパートローンを組むことができる

銀行の指定する団信に加入することで、連帯保証人を用意する必要なく、アパートローンを組むことができます。独身の方や配偶者に連帯保証人になることを断られてしまった場合にも、アパートローンを組めるため、アパート経営を始めることができます。

万が一のときに、借金返済の義務がなくなる

団信に加入すれば、借り入れをした人に万が一のことがあった場合に、保険会社が残債を代わりに全額返済してくれます

購入したアパートが担保として金融機関に差し押さえられることもないので、残された家族にはローンがなくなったアパートが残ります。

団体信用生命保険のデメリット

  • 金利が年率0.3~0.5%上乗せされる
  • 借入金に上限がある
  • 借入時と完済時の年齢制限がある
  • 相続税対策にならないことがある

団信に加入するデメリットは「金利が年率0.3~0.5%上乗せされる」「借入金に上限がある」「借入時と完済時の年齢制限がある」「相続税対策にならないことがある」の4つがあります。

金利が年率0.3~0.5%上乗せされる

銀行によってアパートローンの金利は異なりますが、団信に加入すると年率が通常時よりも、0.3~0.5%上乗せされます。

年率が上乗せされることで、全体の返済額も増えてしまうため、経営が傾いたときに返済に苦労してしまうかもしれません。

借り入れによって返済額が膨らみ、アパート経営に失敗してしまう方も少なくありません。ローンを組む際は、入念な資金計画を立てるようにしましょう。

借入金に上限がある

銀行によって借入金の限度は異なりますが、団信に加入すると借入金上限が通常時よりも少なくなります。

仮にこだわったアパート建築をしてしまうと、建築費が膨れ上がり、予算オーバーしてしまうことがあるため、団信に加入する場合は注意が必要です。

用意できる自己資金やアパートの規模などを考えておく必要があります。アパートでいえば、4戸以上であると審査に有利になると言われています。

借入時と完済時の年齢制限がある

団信に加入するには、融資開始時の年齢が71歳未満、完済時は81歳未満である必要があります。
仮に、連タウ保証人なしで、相続税対策としてアパート経営を始めるのであれば、早いうちから始める必要があります。

相続税対策にならないことがある

団信に加入していると、相続税対策にならないことがあります。仮に、団信に加入している借主が亡くなってしまった場合、債務がすべて消滅してしまうため、相続の節税にならないのです。

アパート経営の連帯保証人になるのは慎重に

アパートローンを組むときには、連帯保証人が必要です。しかし、連帯保証人は保証人とは違い、さまざまな権利が認められていません。

したがって、連帯保証人は債務者本人よりも重い責任を負わなければいけない場合もあるため、連帯保証人になるには慎重に選択しなければなりません。アパートローンを組む場合、借主としっかり話し合い、本当に連帯保証人になりたくなければ、団体信用生命保険を勧めましょう。

また、イエウール土地活用では、建築プランや収支計画を提案してくれる建築会社を紹介しています。一度、情報入力をすれば、複数社にプラン請求をすることができるため、しっかりと比較して建築会社を決めることができます

建築費を抑えることで、借入金も減らすことができるため、是非イエウール土地活用を利用してアパート経営を始めましょう。

【完全無料】アパート経営したら収益いくら?