アパート老朽化で取り壊しの場合 入居者に支払う立ち退き料の相場は?

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アパートが老朽化すると入居者が少なくなるため、建て替えを検討し始める方もいらっしゃるでしょう。

ただ、アパートの解体は入居者がいる状態ではできないため、解体までに退去してもらう必要が有りますが、日本の法律では入居者の権利が強く、建て替えるからといって、納得していない入居者を簡単に退去させることはできません。

そこで、入居者に期日までに退去してもらう方法の一つとして立ち退き料を支払う方法があります。

ここでは、アパートの取り壊しに際して、立ち退き料の相場や、トラブルになってしまった場合の対処法などお伝えします。

先読み!この記事の結論
  • アパートを取り壊す際は契約を更新しない旨を1年から6ヶ月前には入居者に伝えよう
  • 立ち退き料の相場は家賃6ヶ月分が相場

最適な土地活用のプランって?
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アパートの立ち退き

アパートを取り壊したい!入居者には立ち退きをお願いするには

賃貸に出しているアパートの老朽化が進むと空室率も目立ってきてしまい、建て替えを検討される方もいらっしゃるでしょう。
しかし、当然のことながらアパートに1人でも入居者が残っているとアパートを取り壊すことはできません。

入居者に事前に相談をする必要がある

入居者に建て替えの意向を話して納得してくれるのであれば良いのですが、日本では、賃貸借契約の賃借人が強い法律になっており、納得してくれない内に大家の意向だけで立退きさせることはできません。

大家からすると何とかして出て行ってもらいたいという気持ちがあるのも分かりますが、入居者としては突然そんなことを言われても困るわけです。

次の引っ越し先を保証する「立ち退き料」が必要に

そのため、大家の都合でアパートから立ち退いてもらう時には「立ち退き料」を支払うことが通例となっています。
なお、立ち退き料は法律用語ではなく、立退の際に必ず支払わなければならないというわけではなく、あくまでも通例です。
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立ち退き料の相場は?

立ち退き料を支払わなければならなくなった時、お金はどのくらい用意しておけば良いのでしょうか?
ここでは、立ち退き料の相場をお伝えします。

2-家賃6ヶ月相当額が相場

立ち退き料は家賃の6ヶ月分程度が相場とされています。

建物の賃貸借契約については、借地借家法により、立ち退きの際には1年前から6ヶ月前までの間に契約を更新しない旨を伝え、さらに契約を更新しないことについて正当事由があることが必要とされます。

立ち退き料の家賃6ヶ月分=相場という考え方は借地借家法の契約更新に関する規定に則った金額だと考えられますが、この金額に関してもあくまでも通例です。

法律的な決まりはない

つまり、この6ヶ月には法的根拠やそれに準じるものは何もありません。

入居者からは家賃6ヶ月分の立ち退き料では少ないと言われる可能性もあり、家賃6ヶ月分の立退料で立ち退いてくれないのであれば、より高額の支払いをしなければならないこともあります。


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立ち退き料に含まれる費用は?

立ち退き料は家賃6ヶ月程度が相場とお伝えしましたが、実際には家賃6ヶ月以上となることもあります。しかし貰う方(入居者)としては、立ち退き料を貰えるのであれば多ければ多い方が良いと考えるでしょう。

逆に、大家側としては立ち退き料をできるだけ少なく抑えたいと思うはずです。

そこで、立ち退き料を適正価格に抑えるように、立ち退き料の内訳について把握しておくと良いでしょう。

立ち退き料には以下のような費用が含まれます。

  1. 新居の費用
  2. 引っ越し費用
  3. 電話やインターネット環境の費用

①新居の費用

アパートを退去して新居に住むために必要な費用です。具体的には、敷金や礼金1ヶ月分の家賃仲介手数料火災保険などが考えられるでしょう。

例えば、家賃10万円の新居に引っ越すのであれば1ヶ月分の家賃に敷金2ヶ月分、仲介手数料(家賃1ヶ月分×消費税)がかかったケースで考えると、10万円+20万円+10.8万円で合計40.8万円となります。

②引っ越し費用

新居への引っ越し費用です。荷物の量や引っ越し先への距離によって異なります。
ここでは、繁忙期以外で、遠方への引っ越しでない家族単位での引っ越しを想定して、70,000円程度を想定します。

③電話やインターネット環境の費用

新居に引っ越した後、電話やインターネット環境などを整えるために要した費用です。エアコンの移設費用なども含まれることがあるでしょう。

電話やインターネット環境の移設に関しては、引っ越し先でも継続して利用するのであれば工事費が0円になることも少なくありません。
一応、ここでは作業員の派遣が必要であることを想定して、高めに20,000円程度を想定します。

また、エアコンの移設費用については1台10,000円程度の費用が必要です。

寝室、リビング、子ども部屋、和室で4台移設するとしたら40,000円です。

ここまでの合計金額は

  1. 新居の費用…408,000円
  2. 引っ越し費用…70,000円
  3. 電話やインターネット環境の費用…60,000円

で、合計が538,000円です。

退去するアパートの家賃も10万円とすると、「家賃6ヶ月分」より少し安い価格になる計算です。

迷惑料・慰謝料

ここまでご説明した費用は実際に出費のある費用となりますが、場合によっては迷惑料や慰謝料を支払うこともあります。

もちろん、そもそも立ち退き料辞退支払いの義務のあるものではないので、迷惑料・慰謝料に関しても支払いの義務はありませんが、立ち退きの理由によっては迷惑料・慰謝料がないと入居者が不満に思うケースが多いです。

具体的には、「家主がアパートに住むことになったから退去してほしい」と言った理由や「来月には解体しないといけないから至急退去してほしい」などすぐに退去しないといけないケースでは必要となることが少なくありません。

なお、迷惑料・慰謝料には相場のようなものはありません。

ただ、「立ち退き料は家賃6ヶ月分程度」であることは入居者もどこかで聞いて知っている可能性が高いので、最初からそれより少し高い金額、家賃8ヶ月分〜10ヶ月分程度にしておくと話がスムーズに進みやすいです。

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入居者への立ち退き交渉のポイント

入居者への立ち退き交渉は、うまく進めないとトラブルになってしまう可能性もあります。ここでは、立ち退き交渉でトラブルに発展しないためのポイントをお伝えします。

立ち退き理由を明確にする

立ち退き交渉の際は最初に立ち退き理由を明確にしましょう。

例えば、最近は地震が多くアパートの倒壊による事故もニュースで多く取り上げられていますが、現在のアパートでは耐震性能が低いため入居者に十分な安全性を提供することができないため、アパートを建て替えする予定。

ひいては、安全性の確保できる建物への引越しを推奨し、引越し費用についても立ち退き費用として支払う旨を伝えるなどすると、納得できる理由にはなりやすいでしょう。

立ち退き期間を設ける

借地借家法では、1年前から6ヶ月前までの間に大家から入居者に対して契約を更新しない旨の通知をする必要がありますが、契約を更新しない旨の通知をした上で、相当の立ち退き期間を設けましょう。

例えば、退去まで6ヶ月の猶予があるものの、3ヶ月以内に退去すれば立ち退き料を受け取れるとすることでスムーズに退去してくれる可能性が高まります。

引越し先情報の提供

立ち退きを進める時は、自分のアパートと同じ地域、同程度の広さ、同程度の家賃の引越し先情報を提供しながら進めていくと入居者も納得しやすいです。

また引越し業者の手配や価格交渉など、入居者が新居を探したり、引っ越したりするのにあたって必要なことを手伝ってあげると心証もよくなるでしょう。

期日までに退去した場合には立ち退き料を支払う

期日までに退去した場合には立ち退き料を支払うとした方が、早めの退去のインセンティブとなってスムーズな立ち退きを進めやすくなります。

入居者との交渉の中で立ち退きの期日や立ち退き料の金額など合意できたら、合意書を交わしておきましょう。

また、立ち退き料は必ず退去した後に支払うようにします。
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立ち退きトラブルが発生したら

ここまでやっても入居者が立ち退きに納得しない場合には大家側から強制的に退去させることはできません。
こうした立ち退きトラブルに発展してしまった場合には法律的に話を進めていくことになります。

立ち退きに前向きではない入居者との向き合い方

立ち退きに向けて話を進めていくと、中には立ち退きに納得しない人も出てきます。
立ち退きについて文書で通知した後、それぞれの入居者との交渉時に退去に納得してなさそうな人がいたら、早々と対応を考えておく必要があります。

最後まで立ち退きしてくれないとなるとやっかいなことになるため、立ち退き料を上乗せしてでも期限内での退去を目指しましょう。

なお、立ち退き料を上乗せする時は、他言無用とし、もし他言した場合には立ち退き料の支払いはしない旨を記した覚書を交わしておくようにしましょう。

5-居座りをされた場合の対処法

立ち退き料の提示をしても退去してくれない時には法律的手続きに進むことになります。

まず、立ち退きしてもらうには期限の6ヶ月前までに通告する必要がありますが、その後の取り扱いについては期限が定められている借家契約の場合と期限の定めのない借家契約の場合とで少し取り扱いが異なります。

①期限が決められている借家契約の場合

2年間など、賃貸借契約の期限を定めた場合はこちらのケースです。

この場合、まず、大家から入居者に対し期限の1年前から6ヶ月前までの間に期限の更新をしない旨を通告する必要があります。なお、この通告がないまま期限が到来すると従来の契約と同一の条件で更新したものとみなされます。

また、大家が通告をしたのにも関わらず、期限後、入居者が退去をせずそのまま住み続けても、大家がすぐに異議を述べなかった時は更新されてしまいます。

つまり、こちらのケースで賃貸借契約を終了させたいのであれば必ず6ヶ月前までに退去の通告をし、その上で期限後も入居者が退去しない場合にはすぐに異議を申し立てる必要があります。

②期限の定めなき借家契約の場合

次に、期限が定められていない契約のケースですが、こちらの場合や大家から入居者に解約の申し入れをすると、申し入れから6ヶ月経過すると契約が終了することになります。

ただし、こちらのケースでも退去の申し入れから6ヶ月経過したのにも関わらず入居者が退去しない場合には大家がすぐに異議を申し立てないと契約の定めのない契約を更新したとみなされます。

③正当事由の有無

契約期間の定めがある場合の更新拒絶にせよ、契約期間の定めがない時の解約申し入れにせよ、大家にはこれらの申し出について正当事由がなければなりません。
そして、この正当事由の有無の判断については弁護士など専門家にも難しい問題と言われています。

そのため、立ち退きについて考えるのであれば、まずは弁護士などの専門家に相談してみて、その理由の可否の判断を受けて大丈夫そうであれば行動に移すと良いでしょう。

④建物明渡請求訴訟を提訴する

どんなに交渉を重ねても、立ち退きに応じてくれない時でも、大家から直接入居者を立ち退かせることはできません。
どうしても退去してくれない時は、裁判所に提訴するしかありません。裁判所で判決を取って確定させれば、判決にもとづいた強制執行が可能になります。

建物明渡請求訴訟は、賃借人の住所地を管轄する裁判所、つまりアパートのある住所を管轄する裁判所で提訴します。
(もしくは、賃貸借契約書に記載のある管轄裁判所)

⑤裁判

裁判日に、原告=大家と、被告=入居者が裁判所に出廷します。ここで、いつ出ていくかの話し合いが行われます。
1回の話し合いで終われば良いですが、終わらない場合には数回にわたることもあり、最終的にまとまらなければ裁判所が判決を下します。

なお、入居者が法廷に現れず、答弁書の提出も内容であれば原告= 大家の主張が全面的に認められることになります。

和解した場合は和解調書が、裁判所の判決が下された場合は確定判決が作成されます。

⑥強制執行

裁判所の発行する和解調書や確定判決があると、入居者が期日までに退去しない場合に強制的に退去させることができるようになります。

その場合、まずは裁判所に強制執行の申立を行います。

強制執行の申立から2週間程度で明渡し催告日、明渡し催告日から1ヶ月程度で断行日(入居者を部屋から追い出す日)となります。

断行日当日は裁判所の執行官と、荷物を運びだすための業者と一緒に現地に行き、部屋から入居者と荷物を外に出し、カギを交換して強制執行完了となります。

この時運び出した荷物は裁判所により1ヶ月程保管されます。
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アパート取り壊し後、土地を売却するポイント

建物の老朽化を理由にアパートを取り壊して建て替える方法と並行して、アパートを取り壊して更地にして売却する方法も考えられます。

アパートを建て替えるとなると、解体費用と合わせて、多額の建設費用が必要になりますが土地を売却したらまとまった資金を得ることができます。

老後の生活資金や趣味に使うお金として現金に換えておくのも一つの選択肢として検討しておくとよいでしょう。

信頼できる不動産会社選びが求められる

アパートを取り壊して更地にし、土地の売却を検討するのであれば、不動産会社の担当者には建て替えと並行してどちらのプランが良いのか提案を受けられるとよいでしょう。

まとまった現金を得られれば、老後の資金として活用することができる一方、比較的資金に余裕があるのであれば、現金として持っているよりアパートを建てて現金を支払った方が相続税を安くする効果があります。

そうしたことを総合的にアドバイスしてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

アパートを解体して土地を売却するのと建て替えるのとどちらが良い?

アパートを解体して土地を売却するのと、建て替えてそのまま運用するのとでは、前者はまとまった資金を得られるのに対し、後者は引き続きアパートの運営を行っていくことになるため、初期費用は必要になるものの、毎月家賃収入を得ることができます。

また、後者の場合には数年間運用した後、投資用アパートとして売却することもできるでしょう。

土地の場合は、土地の資産価値を中心に売却価格が決められますが、投資用アパートの場合は、アパートの収益性(家賃収入)をもとに価格を計算するのが一般的です。

さらに、土地を売却したうえで、駐車場経営やトランクルーム経営といったほかの土地活用をするという方法もあります。
老朽化したアパートを解体する場合、これら

  1. アパートを解体して土地を売却する
  2. アパートを解体して建て替える
  3. アパートを解体して土地活用をする
  4. アパートを解体して建て替え、数年後に売却する

4つの方法を比較検討してどうするのか判断するとよいでしょう。

不動産会社選びには一括査定がおすすめ

信頼できる不動産会社を選ぶためには、複数の不動産会社の担当者に価格査定を依頼し、その結果を見て売却を依頼するとよいでしょう。

これは、すでにアパートの管理を依頼している不動産会社がいるような場合でも一度査定を依頼した上でどの不動産会社に依頼すれば良いか決めましょう。

複数の不動産会社に価格査定を依頼する時は、不動産の情報を入力するだけで一度で複数の不動産会社に査定を依頼できる一括査定サイトの利用がオススメです。

また、一括査定サイトにもいくつかのサイトがありますが、その中でもイエウールは提携不動産会社数が1,400社と多く、より希望にあった不動産会社の紹介を受けられやすいという特徴があります。

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  • 立ち退き料の一般的な相場は家賃6ヶ月程度
  • 立ち退きをスムーズに進めるためには立ち退き料を多めに支払う
  • 退去してくれない時は最終的には裁判所を通して強制退去させる
初心者でもわかる!
記事のおさらい
立ち退き料の相場は?
家賃の6か月分が相場です。ただ、あくまでも通例であり、状況に応じて変わることもあります。立ち退き料の相場は?で詳しく相場を確認してみてください。
立ち退き料にはどんな費用がかかる?
新居の費用や引っ越し費用など、様々な費用が掛かります。詳しくは立ち退き料に含まれる費用は?をご覧ください。
立ち退き交渉のコツは?
立ち退き交渉をうまく進めるためのはさまざまなポイントがあります。
・理由を明確にする
・期間を設ける
・期日までに退去した場合は立ち退き料を支払う制度にする
詳しくは、入居者への立ち退き交渉のポイントをご覧ください。
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