アパート経営の失敗リスクを対策できる11の方法と注意すべき6つのリスク

土地活用を考えている方へ
  • 5月は土地活用を考え始めるのにおすすめの月!
    夏場は晴れた日が続くため工事がしやすい環境となります。
    梅雨明けにすぐ着工できるよう設計を固めておきましょう!
  • 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

アパート経営は土地活用の中でも人気の不動産投資です。アパートメーカーやハウスメーカーの営業担当に話を聞き、アパート経営に興味を持ったという人が多いのではないでしょうか。

しかし、いくら「儲かる」「安定した収入が入る」と言われても、アパート経営には落とし穴があることも事実です。この記事では、アパート経営をしたいけれど、絶対失敗したくないという方に向けて、失敗を回避する方法を紹介します。

これからアパート経営を考えている方は参考にしてみてください。

こんな悩みの人にピッタリ
  • アパート経営をしたいけれど、失敗したくない
  • アパート経営をこれから始める予定
  • アパート経営で失敗した際の事例を知りたい
逆瀬川 勇造
監修者:逆瀬川 勇造(さかせがわ ゆうぞう)
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士 (AFP)。 地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、 税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。
URL:P.D.P(FP 逆瀬川勇造)の金融・不動産情報ブログ

アパート経営についてまずは知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

アパート経営で失敗する11の原因と対策

土地活用として始める場合でも、アパート経営は不動産投資の1つです。そのため、アパート経営で失敗しない可能性は決してゼロではありません。アパート経営が失敗してしまう原因となるは以下の11個です。

  • 原因1:賃貸需要がない立地に建ててしまった
  • 原因2:市場調査を雑にしてしまった
  • 原因3:事業計画の数字や項目が楽観的
  • 原因4:空室時の対策を持っていない
  • 原因5:価格だけで建築会社を選ぶ
  • 原因6:建築コストが高すぎる
  • 原因7:メンテナンス・大規模修繕負担が大きい
  • 原因8:管理会社をなんとなく選んでしまう
  • 原因9:なんとなくサブリースを選択する
  • 原因10:騒音・家賃滞納などの入居者トラブル
  • 原因11:地震・火災などの災害トラブル

ここからは、アパート経営で失敗してしまった方のよくある11個の原因と対策を解説します。

原因1:賃貸需要がない立地に建ててしまった

アパート経営が成功するかどうかは立地次第といってもいいほど、アパート経営において立地は重要です。

例えば、近くに駅やスーパー、コンビニといった施設が何もない土地にアパートを建てても、人気にならないことは想像できるでしょう。

入居したいと思う人が集まらないアパートは自然と空室率が増加してしまいます。場合によっては、どれだけ家賃を下げても入居者が集まらないなんてこともあります。

そのため、立地を意識してアパート経営を始めるか否かを判断することは非常に大切になります。

立地選びの失敗対策

立地調査をする際には、以下のようなポイントを詳しく調べておくことが重要です。

立地調査のチェックポイント
  • どのくらいの人通りがあるのか
  • 近くにある施設(会社があるのか、学校があるのか、駅近なのかなど)
  • 周辺のアパートや賃貸住宅の所在とその間取り
  • 土地周辺にいる人の性質や特徴(一人世帯か家族世帯か、若い人か年配の方かなど)

失敗の多くは「そもそも借り手がいない土地だった」です。アパート経営は単なる土地活用方法の1つですので、客観的に自身の立地については評価しましょう。

原因2:市場調査を雑にしてしまった

立地の次に重要なのが、市場調査です。土地活用の一環としてアパート経営を行う際には、立地を変えようがありません。その際には、市場調査を行うことで「誰にとってなら魅力的な立地なのか」を考える必要があります。

例えば、独身の単身者とファミリー層では、求める物件は全く異なります。単身者にとっては、学校からの距離よりも駅からの距離が重要です。一方で、車のあるファミリー層にとっては、駅から若干遠くてもある程度の広さや学校からの近さが優先されるでしょう。

入居者が住みたいと思うアパートを建てるためには、ニーズに合わせたアパート設計が大切です。その土地周辺に住む人に合わせた間取り・設計・外観を意識したアパートを設計するようにしましょう。

この際、入居者のニーズを調査するためにも、近くの不動産会社に尋ねてみて、周辺アパートの空室率を聞いてみるのもおすすめです。

市場調査の失敗対策

ハウスメーカーや工務店に相談しに行くと、必ず経営プランを作成してもらえます。経営プランには、利回りや手取り収入、返済額などの細かい数字が記載されています。

ここで、よくある間違いとしては、一社の経営プランのみでアパート経営の可否を判断してしまうことです。複数企業の経営プランを比べないと、相場感を掴むことや建築費が高いのかやすいのか判断することすらできません。

経営プランは必ず複数会社のものを比較し、相場感やそれぞれの違いについて必ず把握しましょう。

原因3:事業計画の数字や項目が楽観的

アパート経営は、立地や市場調査などの定性面の情報だけではなく、家賃や税金、金利などの定量的な情報もまとめて事業計画を作成する必要があります。融資の引き出しだけではなく、アパート建設の判断にも必要な事業計画ですが、アパート経営で失敗してしまう方の事業計画は、夢物語のようなものになっていることや、計算項目が不十分であることが少なくありません。

事業計画で考えるべき数字は、少なくとも以下の6つが挙げられます。

  • 稼働率
  • 家賃額シミュレーション
  • 表面利回り
  • 実質利回り
  • 家賃相場と家賃収入
  • 月々のローン返済額

事業計画を作る際には、「このぐらいの利回りを維持したい」「建築費はこのぐらいに抑えたい」のような理想から計画を作成することがあります。しかし、役に立つ事業計画を作るには、周囲のアパートの家賃相場をもとに堅実な事業計画を作成することが必要です。

仮に建築会社や不動産会社などが作成した計画でも、現実的でない計画になっていることもあります。現実的ではない計画を作成してしまうと、意思決定や予算配分も現実的なものから乖離してしまいます。

事業計画の楽観視対策

複数の経営プランを比べても、初心者の方にとっては「どのプランがよくて、どのプランの数字が悪いか」まではなかなか正確な判断をすることができません。

まずは第三者に経営プランを確認してもらうことをおすすめします。おすすめの相談先としては、以下の3つです。

  • 複数棟所有している不動産投資家
  • ファイナンシャルプランナー
  • 税理士・会計士

相続税対策が目的であっても、アパート経営は不動産投資です。まずは、不動産投資をすでに行っており、複数棟所有している人に相談してみましょう。個人で利害関係が無いほうが率直な意見を聞ける場合があります。

また、ファイナンシャルプランナーや税理士・会計士に相談する場合には、数字が実現性や他により良い選択肢がないかを知ることができます。

担当者以外の意見を知ることで、考えるべきリスクや思わぬアイデアが出る可能性があります。初心者の方は、必ず第三者から意見をもらい、経営プランの実現性や問題点について知っておきましょう。

原因4:空室時の対策を持っていない

空室期間が1日も存在しないアパートは存在しません。アパート経営者にとって、空室対策は、必ず考えなければいけない施策です。新築である程度条件が良ければ、入居者があつまりやすいですが、空室リスクは、築年数が経つほど大きくなります。

しかし、アパートを建てたばかりのときには空室になることは想像しにくいです。そのため、空室になってからどうすればいいのかと情報収集を始めてしまいます。不動産会社からなんとなく勧められて、広告を出稿し、場合によっては新たな設備投資やリフォームを行ってしまう場合もあります。

事業計画を作成するうえで問題がなければいいですが、なんとなく新たな出費を重ねてしまうと気づかないうちに現預金がなくなってしまいます。事前に空室時の対応について考えておくことで、空室時にも余計な出費や焦りがなく対応できます。

空室時の対策方法

費用が少ない空室時の対策としておすすめなのは、以下の3つです。

  • 家賃交渉の余地を設ける
  • 入居者の条件をゆるくする
  • 管理会社を変える

一度家賃を下げてしまうと、もとの家賃に戻すことは難しいため、できる限り避けたい対策方法です。しかし、家賃の下げ幅を管理会社と決めておけば、内見時に管理会社の担当者も入居を促しやすくなります。

さらに、すでに高齢者や学生、外国人などの入居を制限している場合には、入居者の候補を広げることで、入居者が見つかる場合があります。

また、あまり管理会社が動いてくれない場合には、管理会社を変えてしまうのも1つの手といえます。管理会社は、内見対応や入居者つけなど空室対策に大きな影響を持ちます。管理会社選びは慎重に行いましょう。

原因5:価格だけで建築会社を選ぶ

アパート経営は、「どの建築会社に依頼するか」によってその後の経営に大きく左右します。立地や市場調査が満足いくものであったとしても、建築会社選びで失敗してしまうと、欠陥工事や修繕費、工期の延長による建築コスト増などのトラブルが発生します。

建築会社選びの失敗で特に多いのが、「建築会社を価格で選んでしまう」という失敗です。

アパート建設の際には、営業の方が「弊社は坪単価〇〇円で作れます」「弊社であれば今からでも4月入居を可能にできます」と工事費の安さや工期の短さで自社を推します。

しかし、工事費を削減することで、質の悪い素材を使用したり、必要な素材を使用できない場合も少なくありません。通気性がわるく湿気が溜まりやすくなったり、基礎工事が十分でない場合には建物が傾いてしまう可能性もあります。

さらに工期で無理をすると、外見はきちんとしているものの外から見えない上に素人では分かりづらい基礎や骨組みに工数を削減する可能性があります。

アパート経営のような長期事業においては、初期費用を抑えることは将来の不利益を加味すると得策とは言えません。

初期費用や工期の交渉をする際には、まずはそれぞれの内訳を確認し建築士や工務店などの専門家を交えて、削減できる点、削減しないほうがいい点を判断しましょう。

単純に「安い工事費」「納期の早い建築会社」を選んではいけません。

原因6:建築コストが高すぎる

アパートの建築費はなかなか初心者では相場がわかりにくく、業者から言われた数字で納得してしまう場合があります。しかし、アパートの建築費はローンの借入額に直接的に影響するため、建築後の資産価値と比較しながらシビアに見なければいけない数字です。

例えば、5,000万円かけて建てた数年後、経営が苦しくなり売却を考えなければいけないケースを考えてみましょう。この場合、建築費を5,000万円かけていたとしても、売値は半額の2,500万円となる場合もあります。

建築コストが高すぎると、返済リスクが高くなるうえに、売却してやり直すこともしにくくなります。

建築コスト対策

建築コストは、家賃相場の利回りから逆算したり、収益還元法や原価積上法を使うことで目安を算出することができます。

業者から提示されたものを鵜呑みにするのではなく、第三者に確認してもらうなど、立地や相場に見合った建築コストに抑えましょう。

原因7:メンテナンス・大規模修繕費用の負担が大きい

アパートの劣化具合は、メンテナンスの有無によって大きく変わります。物件の保存状態が良ければ、大規模修繕に必要な費用が少なくて済むことがあります。

長期間メンテナンスを怠ると、サビやカビ、水垢などの日々の汚れも蓄積されてしまいます。これらの汚れが増えると清掃の費用もかさみ、大規模修繕時に必要な費用や時間が増えてしまいます。また、基礎や壁のヒビ割れは、小さいうちに対応するのと、大きくなっている段階で対応するのでは、料金も変わってきます。

メンテナンス・大規模修繕対策

大規模修繕の対策は、定期的なメンテナンスを行い、建築コストを下げすぎないようにすることです。

建築コストを下げすぎると、建材の規格やグレードを落とさなければいけません。そのため、どうしても劣化が早くなってしまう可能性があがります。建築コストを考える際には、大規模修繕費用も含めて、結果的に得する選択を行いましょう。

メンテナンスはマメに行い、建物の劣化スピードを落とし、大規模修繕時のコストが高くなりすぎないようにしましょう。また、管理会社を選ぶ際も、定期的な清掃や備品の手入れなどを行っている会社を選定しましょう。

原因8:管理会社をなんとなく選んでしまう

管理会社は、アパート建築後の大事なパートナーです。完全自主管理でない限りは、客付けや日々の清掃等は管理会社に依頼することがアパート経営では一般的です。管理能力のある管理会社を選べるか否かで、経営状態は大きく変わります。

具体的には、清掃の不徹底や入居者からのクレーム対応が遅い場合には、入居者の退去につながってしまう可能性があります。さらに、客付けノウハウが無い場合には、空室がいつまでたっても埋まらないこともあります。

管理会社選びの失敗対策

管理会社は、アパートの経営状態に直接影響します。そのため、なんとなく建築会社の紹介で決めてしまうなどは避けるべきです。

詳しく管理会社の対応を見ておきたい場合は、すでにその会社が管理しているアパートを確認することがおすすめです。

清掃部分や共用部の管理、張り紙など、細かなところまでチェックして管理が行き届いているかを見ておくことで、その管理会社の丁寧さをある程度予想することができます。

内見に来た希望者が住みたくないと感じたり、入居者がもう住みたくないと思わないようにするために、対応の良い管理会社を選ぶようにしましょう。

合わせて、普段の管理業務の丁寧さだけでなく、経営状況や集客に関する相談までできる管理会社だとより親切であるといえるでしょう。

優良な管理会社に出会い、二人三脚でアパート経営を進めていけるパートナーを見つける必要があります。

原因9:なんとなくサブリースを選択する

サブリース契約でアパート経営を始める場合でも、失敗してしまうケースはあります。

サブリース契約とは、管理会社にアパートを貸し、アパートを経営してもらう代わりに家賃収入を受け取るという契約方法です。

管理会社は自分でアパートを管理し、家賃収入を得つつ契約した際の料金をオーナー側に支払います。しかし、家賃が保証されているとはいっても、その金額まで保証されているとは限りません。

よくある失敗例としては、アパート経営を続けてから数年たって空室が増えたら、管理会社側から家賃保証金額を引き下げる要求が出されるケースです。

もし引き下げられないならサブリース契約を解除すると言われてしまい、そのタイミングでは自分一人で経営できるわけでもなく、要求に応じざるを得なくなってしまいます。

サブリース契約対策

サブリース契約を行わないと経営がうまくいかないアパート経営は、そもそもアパート経営に向いていない可能性が高いです。

相続税対策や税金対策としてアパート経営を考えている場合には、他の活用方法も視野に入れて考える必要があります。アパート経営は立地に左右されるため、必ずしもアパート経営が得策とは言えません。

場合によっては、戸建賃貸経営やトランクルーム経営のほうが、高利回りになる可能性もあります。また、アパートは建てるだけで相続税対策になるわけではなく、入居率などによっては相続税対策として不十分な可能性もあります。

原因10:騒音・家賃滞納などの入居者トラブル

アパート経営をしていると、中には家賃を滞納される方もいらっしゃいます。

おおよそ全体の5%ほど滞納する方はいるといわれており、場合によっては入居者が家賃を滞納する可能性は十分あり得ます。

家賃滞納が続くと、資金計画が想定通りにいかなくなり、場合によっては「入居者がいるのに赤字経営になる」なんて言うケースもあります。

入居者トラブル対策

家賃滞納者の対策は、入居が決まる段階でしておくことが大切です。詳しく見ていきましょう。

入居者トラブルをあらかじめ対策しておくためには、管理体制の厚い管理会社に依頼するようにしましょう。

入居者同士のトラブルが発生するのは、入居者が不満を持ったまま住み続け、次第にその不満に耐えきれなくなってトラブルにつながってしまう場合が多いです。

そのため、小さな不満があるタイミングから早めに対応してくれる管理会社を選ぶようにしましょう。

具体的には、24時間サポート体制を敷いていたり、直接入居者のもとへ訪問して対応してくれたりするような会社だと手厚いといえます。

原因11:地震・火災などの災害トラブル

火事や地震、台風などの自然災害によってアパートが全壊し、再度立て直す資金もなくローンだけ残ってしまい失敗するケースもあります。

アパート経営は、ローンの返済まで数十年以上かかる長期事業です。そのため、災害リスクも決して少なくはありません。

地震・火災などの災害トラブル対策

アパート経営を始める際には、アパート用の火災保険や地震保険に加入しておくようにしましょう。

必須な場合と任意な場合がありますが、自然災害は決して避けられないものである以上、保険に入っておけると安心です。

火災保険で全部保険に入っている場合、支払われる保険金の相場はおおよそ建物時価の80%です。そのため、全損した場合でもある程度の費用は賄うことができ、再度アパート経営を始めることも十分可能です。

なお、地震保険に関しては、火災保険に含まれているケースや火災保険とセットになっているケース、別途地震保険を契約する必要があるケースに分かれるので、詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

アパート経営は入念に準備すれば成功できる

アパート経営は、入念に準備すれば十分成功できる土地活用です。
ただし、自分だけで始めようとするとどこかで気づかないうちに落とし穴にはまってしまっている可能性もあります。

そのため、アパート経営に関するプロに相談しておくことで、見えないリスクを排除し、より安全にアパート経営を始められる確率がぐっと高まります。
これからアパート経営を始めようと考えている方は、ぜひ一度自分のアパート経営に関する疑問や不安をプロにぶつけてみてはいかがでしょうか。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
アパート経営で失敗したくない...
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