アパート経営の失敗リスクを対策できる11の方法と注意すべき6つのリスク

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アパート経営には、長期的な不労所得や相続税対策など様々な魅力がありますが、同時に多くのリスクもあります。アパート経営の成功を目指すなら、どのようなリスクがあるのかを、詳細に把握しておくことが大切です。

この記事では、アパート経営にかかるリスクや対策、リスクがあってもアパート経営が選ばれる理由などを解説していきます。知らなかったでは済まされないアパート経営のリスクを、一点ずつ確認していきましょう。

先読み!この記事の結論
  • アパート経営にかかわる様々なリスク

  • アパート経営のリスクの解決方法

  • リスクがあってもアパート経営が選ばれる理由

こんな悩みの人にピッタリ
  • アパート経営で赤字になるリスクが心配な方

  • アパート経営のリスクと対策方法を知りたい方

  • アパート経営に不安を感じている方

アパート経営のリスクを対策する11の方法

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アパート経営で失敗してしまうリスクは、事前に対策を練っておくことで、経営への影響を減らすことができます。

リスク対策は、計画段階でできることが多く、アパートが建つ前にきちんと対策をしておけば、経営に苦しむことは少なくなります。

それぞれのリスク対策について確認し、よりリスクの少ないアパート経営を行えるようにしましょう。

エリアのアパート需要を調査する

アパートを建てる前には「そもそもアパートを建てても大丈夫か」という視点から土地のあるエリアの状態について調べます。日本のほとんどのエリアでは、人口が減少しています。

そのため、そもそも賃貸住宅の需要があるのかという点から調査しましょう。調査方法としては、周辺にアパートが建っているか確認する、という方法があげられます。

周辺にアパートが建っているか確認する

最も簡単なアパート需要の調べ方は、周辺のマンションやアパートの状態を確認することです。アパートの数がある程度存在している場合には、それだけアパート需要が多いと考えられるからです。

例えば、都心部の人が多い土地にあるアパートと、田舎の田んぼの中にぽつんと一軒だけ建っているアパートでは、都心部のほうが入居者を集めることが簡単そうなのは想像しやすいでしょう。

さらに、周辺アパートの稼働率や家賃相場まで分かれば、自身がアパートを建てた際の経営状態についても予測することができます。まずは、周辺のアパートを確認し、アパート需要が本当にあるか調べてみましょう。

入居者になりうる層を調査する

アパート経営で失敗してしまう方の多くは、「アパートが建てば、入居者は自然と集まる」と考えてしまいます。しかし、どんな人が入居者になるのかを知らないと、全く入居者が集まりません。アパートを建てる前には、駅からの距離や周囲の施設などから、「どんな人向けの物件が求められているのか」「入居者はどんな内装を求めているのか」など調べます。

エリアに住む人のニーズを正確に捉えることができないと、入居者がつきにくく空室リスクが上がってしまいます。

どんな人が入居者になるかは、主に以下の2点を確認しましょう。

  • 周辺の施設や、生活の拠点となっている場所を調べる

  • 人口動態などでどの層が変化しているか調べる

周辺の施設や、生活の拠点となっている場所を調べる

どんな人に入居者になるかは周辺の施設を確認することである程度予測することができます。例えば、大学などの教育施設があれば学生が、大きな工場などがあれば作業員がターゲットになりやすいです。

また、店舗が出店する場合にはエリアについて詳細に分析し、出店計画を立てています。そのため、出店している店舗の客層などを確認すれば、どのような層がエリアに存在しているか予測できます。

周辺の施設の様子から、アパートを建てた場合にどんな人が入居者になりうるのか調査してみましょう。

人口動態などでどの層が変化しているか調べる

実際にどんな層が増えていて、どの層が減少しているかは、人口動態統計を確認することで把握できます。実際に周辺施設を見て入居者の層を確認する場合に比べて、よりマクロな視点で、人口の変化を掴むことができます。

付近の施設の状態などの観察では、偏った判断になりやすいです。人口動態を確認することで、中長期的にアパートの入居者になりうる層について知ることができます。

周辺環境の変化を調べる

周辺にアパートが多く建築されると、エリア内の入居者需要が分散してしまい、魅力的な物件でも空室が発生してしまいます。当初は、新築の人気で満室を維持できていたとしても、徐々に空室が発生してしまうかもしれません。

また、周辺施設がこれからずっと存在するとも限りません。大学であれば、別のエリアへの施設移転や、工場であれば規模縮小などが考えられます。

周辺環境の変化は、エリア全体の家賃相場や入居者需要にも影響します。そのため、周辺環境の変化を見逃すと、相場や需要に合わせた適切な家賃設計などができなくなり、空室リスクも高くなります。

アパートは20年以上を見通した長期的な事業です。収支計画を定期的に見直したり、不動産会社にエリアの変化を聞くなど、情報を常に集められるような工夫をしておきましょう。

修繕積立金を計画する

アパート経営における大規模な修繕は10年から15年に一度必要です。つまり20年のローンを組んでいる際には、およそ2回分の大規模修繕を加味した資金管理を行わなければいけません。

資金管理をきちんとおこなっていないと、「まだ使えるから修繕を見送る」「お金をかけるぐらいなら自分で修繕する」という発想になってしまい、修繕を怠ってしまいます。

築10年を超えた中古アパートにとっては、老朽化対策は資産価値を維持するためにも、集客を楽にするためにも欠かせません。

資金管理を行い、10年後に必要な修繕費用も見越して計画を立てるようにしましょう。

家賃保障の見直し時期を確認する

アパート経営を考え始めた方の中には「家賃保証があるから安心」という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。

家賃保証のようにアパートを業者が一括で借り上げ管理まで行うという管理方式を、サブリースといいます。貸主側は、管理・集客の手間もかからず、空室があっても収益を上げることができます。そのため、安定収益を得られる管理形態として注目されています。

しかし、サブリースでの管理委託の場合、以下のようなトラブルが発生することがあります。

  • 収支計画に見合わない賃料の引き下げ要求

  • 築年数が経ち中古物件となったタイミングでの契約解除

サブリースは、一見安定して収益が発生するように見えますが、実際には管理会社側の都合で収益が変わってしまうリスクがあります。家賃保証は、家賃の支払いをする保証なだけで、家賃収入の額までは保証してくれません。また、法律では借主側の権利が強いため、貸主側から契約を破棄することは難しいのです。

さらに、契約解除後には、中古アパートになっているため、家賃相場が下がった状態で初期集客を行わなければいけません。結果的に損してしまわないように、サブリースの契約時には、家賃の見直し時期の確認を必ず行いましょう。

家賃保証会社をつける

入居者を獲得できても、住人が家賃を滞納するという可能性もあります。仮に満室になったとしても、その家賃を滞納されては収入はなくなってしまいます。

入居者全員が家賃を滞納することはまずありませんが、ひとりでも滞納していると、想定よりも収入が少なくなり、資金計画が狂ってしまいます。

一ヶ月の家賃滞納率は日本全体でおよそ2.1%、二ヶ月間の家賃滞納率は1.0%程度であり、家賃滞納のリスクも無視することはできません。家賃保証会社をつけて、滞納が合っても安定した家賃収入を確保できるようにしておきましょう。

(参考:「賃貸住宅市場景況感調査2019年上期データ」|日管協短観)

金利は固定金利にする

アパートを購入する際に変動金利でローンを組んでいる場合は、景気や経済情勢によって金利が上昇する場合があります。金利が上がると最終的に支払うローン返済金額が増えてしまい、資金計画が狂ってしまいます。

現在の日本は低金利政策をとっているため、突然の金利上昇はあまり現実的ではありません。しかし10年後、20年後を考えると、十分に可能性があります。アパート経営で1%でも金利が上がれば、支払い総額は100万円以上増える可能性もあります。

固定金利を選択したり、金利の変動も含めた収支計画を作成するなど、金利の上昇にも対応できる状態を作っておきましょう。

ローン借入時には自己資金を用意する

フルローンやオーバーローンを利用したローンの借り入れは、より高いレバレッジを効かせることができ、非常に人気を集めています。

しかし現実的には、頭金無しでアパート経営を行うことは得策とは言えません。フルローンの場合には、借入額が多い分、金利上昇時の負担が大きく、月々のキャッシュフローも悪くなります。

借入金のリスクは、頭金の額でコントロールすることができます。ローン借入時には必ず1割程度の自己資金を用意して、ローン返済負担が少なくなるようにしましょう。

税負担の変動を計画に組み込む

アパート経営では、経営を始めてから7年目から10年目あたりで、税負担が増え手取り収入が落ち込むタイミングがきます。その原因となるのが、減価償却費と元本返済額です。

アパートの建築費は、初年度にまとめて費用として計上するのではなく、数年間で分割されます。減価償却費は費用として計上することで、利益を圧縮し所得税の節税ができます。しかし、資産価値が高い新築の状態から、中古になるにつれて、減価償却費は徐々に下がります。一方で、ローン返済額の元本割合は、徐々に上昇します。

減価償却費が下がるにつれて、今までは圧縮していた利益が圧縮できず、税負担も増え始めます。減価償却額よりも元本返済額が増えるため、減価償却費でローンの返済額を賄えず、手元のキャッシュは少なくなります。

課税所得の増額は必ず起こります。そのため、ローン返済負担や税金の負担が増えるかは予測できます。事前に予測しておき、キャッシュフローの計画を立てておきましょう。

メンテナンスは定期的に行う

アパートの劣化具合は、メンテナンスの有無によって大きく変わります。物件の保存状態が良ければ、大規模修繕に必要な費用が少なくて済むことがあります。

長期間メンテナンスを怠ると、サビやカビ、水垢などの日々の汚れも蓄積されてしまいます。これらの汚れが増えると清掃の費用もかさみ、大規模修繕時に必要な費用や時間が増えてしまいます。また、基礎や壁のヒビ割れは、小さいうちに対応するのと、大きくなっている段階で対応するのでは、料金も変わってきます。

メンテナンスはマメに行い、建物の劣化スピードを落とし、大規模修繕時のコストが高くなりすぎないようにしましょう。

災害保険や火災保険に加入する

地震などの災害の被害を受けた際には、多額の修繕費用が必要になります。場合によっては支援金を得ることはできますが、必ずしも修繕費用が全額入るわけではありません。さらに、入居者が住めない場合には、家賃収入はゼロになります。

日本では災害が多く、特に地震の被害はいつ被ってもおかしくありません。

また、日本は住宅が密集しているため、火災時には出火場所が自分のアパートでなくとも、延焼被害などで火災に巻き込まれる恐れがあります。延焼で火災被害を受けた際には、大家が自分で修繕費用などを負担する場合が多いです。

アパート経営を始める際には、地震保険や火災保険に加入し、万が一の際に資金面で困らないようにしておきましょう。

 

アパート経営は、初心者でも始めやすいですが、その分失敗してしまうリスクも少なくありません。アパート経営のリスクをできるだけ抑えるためには、複数業者の経営プランを比較して、相場感などを掴んでおくことが重要です。

しかし、一社ごとに経営プランを問い合わせるのは手間がかかります。そこでおすすめなのが、複数企業から一括で資料請求をすることができる土地活用比較サイトです。

簡単な質問に答えるだけで、わずか1分程度で複数社のプランを比較することができます。企業によっては、「それぞれのリスク対策方法」や「リスクを抑えたアパート経営プランの提案」まで行ってくれる場合もあります。

リスクを抑えたアパート経営を始めるためにも、まずはチャットで簡単な質問に答えて、複数企業から資料請求をしてみましょう。

アパート経営で注意すべき6つのリスク

アパート経営を始めようと思っても、「赤字になってしまうのでは」「そんなに都合よく入居者が集まるの?」という不安が出てくるのではないでしょうか。

アパート経営に失敗しないようにするには、以下の6つのリスクについて十分理解する必要があります。

  • 空室ができてしまうリスク

  • 家賃収入が下がってしまうリスク

  • 支出が増加してしまうリスク

  • 入居者・近隣トラブルリスク

  • 火災や地震などの災害発生リスク

  • 事業計画と実態が異なるリスク

アパート経営が失敗しないように、それぞれのリスクと原因、対策について確認していきましょう。

空室リスク

アパート経営の基本は、各部屋にきちんと入居者を集めることです。入居者さえきちんと集めていれば、家賃設計にミスがある場合やある程度金利が上がっても健全にアパート経営を行うことができます。

しかし、アパートに空室が出来てしまうと、家賃収入が下がってしまいます。さらには、空室を埋めるために広告費や、退去後の清掃費用など様々な費用が必要になります。収入を減らし支出を増やしてしまうため、アパート経営において空室は最も赤字の原因となるリスクです。

空室リスクの原因

空室を生んでしまう原因は主に以下の2つが挙げられます。

  • 入居者候補にとって魅力的な企画ではなかった

  • 立地にアパートの需要が存在してなかった

空室リスクの原因は、ほとんどがアパート建築前に調査して防ぐことができます。アパート建築時には、入居者の属性に合わせて内装や設備などの企画を考えます。しかし、どんな入居者がいるか調査もせず、なんとなくで間取りや設備を決めてしまうと、入居者に選ばれない物件となってしまいます。価格や設備などは、どんな入居者が多いかを調べて、細かく決める必要があります

また、そもそも入居者候補を集めるのが大変という土地にアパートを建てても、空室が多くなってしまいます。「アパートを建てればとりあえず人は集まるだろう」という考えで、アパート経営を始めても入居者は集まりません。アパートの需要については、事前にリサーチを行うようにしましょう。

家賃収入の下落リスク

空室率が悪くなくても、家賃収入額が下がってしまい、結果赤字になってしまうという可能性もあります。アパート経営の収入はほとんどが家賃収入で、賃料を上げることはほとんど不可能です。

賃料収入が下がってしまうと、修繕積立金の貯蓄などの健全なアパート経営に必要な資金を用意することが難しくなります。収入が減ってしまうと、定期的なメンテナンスや清掃の頻度を減らしたり、月々の修繕積立金を減らすことになります。健全なアパート経営ができないため、老朽化が加速し、大規模修繕にかかる費用が増えてしまいます。

また、積み立てている余剰資金が少なくなるため、災害時の修繕費用を捻出することも難しくなります。

家賃収入が下がってしまうリスクを放置してしまうと、手取りの収益が減るだけではなく、健全なアパート経営を困難にしてしまいます。

家賃収入の下落リスクの原因

家賃収入が下落してしまう原因となるのは、主に以下の4つです。

  • 経年劣化による賃料下落

  • 相場の変化による賃料下落

  • 家賃保証額が下がってしまう

  • 家賃が滞納されてしまう

アパート経営では、築年数や間取りなどによってある程度家賃の相場が定まります。また、似たような物件が多ければ、価格で差別化するしかないため、家賃相場は下落していきます。

サブリースの家賃保証は、定期的に契約の見直しがあり家賃保障額も引き下げられることが多いです。サブリース契約を行う際には、「家賃見直しのタイミングはいつなのか」「どの程度減額される可能性があるのか」などを確認しておきましょう。

また、家賃滞納が発生すると家賃収入が全くなくなります。滞納しているからといって簡単に退去させることもできません。そのため、家賃滞納は必ず早めの対応を行いましょう。

支出増加リスク

家賃収入が十分な場合でも、支出が増加してしまい赤字につながることもあります。アパート経営では支出が増えてしまうと、追加で資金を借り入れたり、自己資金から資金を追加することになってしまいます。

月々の収入が一定であり、年々収入が下落していく可能性が高いアパート経営では、支出の増加が起こると立て直しに時間がかかります。ある程度予測できる支出の増加は、万全の対策を行いましょう。

支出増加リスクの原因

アパート経営を行う中で、支出が増加してしまうのは、主に以下の3つの原因が挙げられます。

  • 金利が上昇によるローン返済金の増加

  • 所得税の納税額の増額

  • 大規模修繕費用の増加

変動金利型のローンを契約している場合には、金利が上昇した際に返済額が増加してしまいます。アパート経営は借入額も大きいため、1%の金利上昇でも大きな負担増となります。

金利の上昇を除けば、アパート経営で支出が増加するタイミングは、ある程度予測することができます。例えば、建物の大規模修繕であれば約10年間隔で行われるため、10年間で対応できるまでの資金を用意しておけば問題ありません。しかし、きちんと積み立てがされていても、災害やメンテナンスの不備で修繕費用が急に高くなってしまう場合もあります。

入居者・近隣トラブルリスク

アパート経営では、入居者や近隣トラブルが起こるリスクも大きいです。入居者間や近隣とのトラブルは、当事者だけではなく他の入居者の退去につながることがあります。

日本では借り主の権利が強いため、アパート経営に悪影響があっても、トラブルの原因となる入居者を簡単に退去させることも難しいのです。

トラブル対応で最も重要なことは、スピードです。管理会社に管理を委託している場合、まず管理会社に、入居者から連絡が入ります。その後管理会社が大家に連絡し、どのように対応するか決定します。

管理会社との連携がうまく取れている場合には、大家への連絡も早く、不満が大きくないうちに対応することができます。しかし、連携がうまく取れないと、トラブル発生から対応するまでが遅くなり、不満が大きくなってしまいます。

管理会社との契約時には、トラブル対応の範囲や対応方法などは確認しておきましょう。

入居者・近隣トラブルリスクの原因

入居者・近隣トラブルには以下のような原因が挙げられます。

  • 騒音トラブル

  • ゴミ出しやペットなどのアパート内のルールを守らない

  • 勝手に第三者への又貸しや同居を行う

  • 異臭や汚部屋など

特に問題となることが多いのは騒音トラブルです。楽器や騒ぎ声、生活音など、騒音の原因となるものは様々です。加えて、入居者間の生活リズムの違いで騒音に聞こえてしまうこともあります。特にアパートは、遮音性が低い木造の物件が多いため、トラブルが収まらなければ騒音に関するルールを決める必要があります。

また、ゴミ出しやペットの飼育などのアパート内のルールに関しては、クレームが発生した都度注意する必要があります。防犯カメラの設置や文書による警告など、まずは入居者側にルールに従ってもらえるような対策を考えましょう。

また、ゴミ出しなどの場合、仕事などのライフスタイルの影響でルールに従うことが困難な入居者がいる場合もあります。その場合には、ゴミ出しを24時間可能にするなど守りやすいルールや設備にすることも重要です。

入居者や近隣住民とのトラブルは、長期化すると時間もお金もかかります。そのため、ルールの設定や、早期に解決できるように管理会社との連携はマメに行いましょう。

火災や地震などの災害発生リスク

アパート経営は、20年から30年のスパンで行われる事業です。そのため、地震や火事、大雨などの予期せぬ災害が起こる可能性は小さくありません。

災害や火災が起きた場合でも、全額分の修繕費用の支援金や損害賠償を受けることはほとんど不可能です。特に、日本の住宅街は住宅が密集しており、木造構造が多いため延焼などの被害を受けることは少なくありません。

建物が被害を受けた場合には、修繕費用がかかるだけではなく入居者も退去せざるを得ないため、収入もゼロになります。しかしながら、ローンの返済負担は変わらないため、災害が発生した場合には多くの支出が必要となります。

目の前のランニングコストを削減することも魅力的ですが、万が一に備えて火災保険や災害保険には必ず加入するようにしましょう。

事業計画と実態が異なるリスク

アパート経営を始める際には、まずは事業計画を作成します。事業計画には、入居率、家賃の変化、返済計画などの、アパート経営に欠かせない数字が記載されています。しかし、アパート経営が事業計画通りに進むことはほとんどありません。

例えば、備品の交換、退去費用などが別途必要になり支出がかさんだり、入居率を思ったよりも維持できず家賃収入が減ってしまったりすることもあります。また、災害が発生すれば、エリア内の賃貸需要が変化したり、計画外の修繕費用が必要になります。その場合、当初の事業計画とは全く異なる事業計画を新たに作成する必要があります。

また、事業計画が実態とあまりにもかけ離れてしまうと、「どこにどのぐらいのお金を使うことができるか」を把握することができません。

例えば、空室を埋めるための広告予算の決定や、修繕積立金と手取り収入の利益配分バランスの決定などは、経営状態によって変わります。事業計画と実態を見直すことで、より将来を見越した選択をすることができます。

事業計画と実態が異なるリスクの原因

ほとんどの場合、予定通りにはならない事業計画ですが、その原因は主に以下の2点です。

  • 理想をもとに事業計画を作成している

  • 定期的に計画の見直しが行われていない

事業計画を作る際には、「このぐらいの利回りを維持したい」「建築費はこのぐらいに抑えたい」のような理想から計画を作成することがあります。しかし、役に立つ事業計画を作るには、周囲のアパートをもとに堅実な事業計画を作成することが必要です。仮に建築会社や不動産会社などが作成した計画でも、現実的でない計画になっていることもあります。そのため、土地活用コンサルタントなどの第三者に計画を確認してもらい、現実的かどうか調べましょう。

また、事業計画を作成したら、定期的に見直しを行う必要があります。特に、建設後1年経つと新築の物件ではなくなるため、どのぐらい家賃を下げる必要があるかなどを話し合う必要があります。見直す際には、現状の家賃収入や空室率などの経営状態に基づいて事業計画を見直しましょう。

リスクが少ないアパート経営にはパートナー選びが重要

始めは魅力的に感じるアパート経営ですが、初期費用や借入金額の大きさを聞くと失敗のリスクが気になってしまうものです。

アパート経営は楽して儲かるものではなく、様々な情報を加味して事業として成り立つかを考えなければいけません。

特に初心者の方は、一人で判断するのではなく、専門家の方と相談しながらリスクに対して対策を打つ必要があります。アパート経営の専門家はコンサルタントやプロの不動産会社など様々です。

少しでもアパート経営に不安を感じているのであれば、専門家への相談をおすすめします。

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