アパート経営を始めようと考えている人中には「本当に儲かるの？」「アパート経営って借金まみれになっちゃうんじゃないの？」と感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
実際にアパート経営をしている人でも、経営に失敗して借金地獄になってしまう人や不労所得で余裕のある生活をしている人などアパート経営の実態はさまざまです。
アパート経営の成功率は7割程度といわれています。当社が実施したアンケート結果によると、アパート経営の成功率は76％で、中には失敗した人もいました。
そこでこの記事では、当社が現役大家さんを対象に実施したアンケートからアパート経営の成功率はどれくらいになるのかを紹介していきます。加えて、現役大家さんが実践しているリスク対策も紹介しますので、これから始めるアパート経営の参考になれば幸いです。
アパート経営については、以下の記事をご覧ください。
アパート経営の成功率は76％！
本章では、現役大家さんに聞いたアパート経営の成功率を紹介します。
ご自身のアパート経営には満足している？
※ここでは、満足している＝成功しているとしています。
今回のアンケート調査では、全体の76％の人がアパート経営に満足していると回答しています。
反対に、不満を持っている人は24％いますが、やはり、アパート経営は成功率の高い土地活用や不動産投資の方法といえるでしょう。
また、本当に不満だと思っている人は2％しかいないため、よほどのことがない限り、アパート経営が地獄のようになることはないといえます。
成功していると思うのはなぜか
アパート経営に満足している人にその理由を聞いたところ「使っていない土地を活用できたから」と回答した数が32回と一番多く、「資金的な余裕ができたから」と回答した数が26回と2番目に多くなっているという結果になりました。
アパート経営をしている人の中では、やはり使っていない土地を有効活用できて満足だと思っている人が多いようです。これは、相続などで取得した土地を更地のまま遊ばせていても、もったいないと思っている人が多くいるといえるでしょう。
また、アパート経営をすることで、今の生活に資金的な余裕ができたと思っている人も多いようです。アパート経営では、長期間安定した収入を得ることができるため、その恩恵を受けている人も多くいるといえます。
失敗していると思うのはなぜか
アパート経営に不満を持っている人にその理由を聞いたところ「空室が埋まらないから」と回答した数が18回と一番多く、「修繕費が高額になったから」と回答した数が15回と次に多くなっています。
アパート経営に不満を持っている多くの人が抱えている悩みが「空室が埋まらない」ことです。アパートの空室が埋まらないと入居者募集のための費用がかかるだけでなく、家賃収入も減ってしまうため、不満に思っている人が多いのでしょう。
また、アパート経営をしていると数年に一度、修繕が必要になり、この修繕費がとても高額になることがあるため、不満に思っている人もいると読み取れます。
人に勧めることには抵抗のあるアパート経営
「アパート経営を家族や友人に勧めたいと思いますか」という質問に対して「どちらともいえない」と回答した人が全体の40％と一番多い結果になりました。
やはり、アパート経営には、使っていない土地を有効活用できたり、資金的な余裕ができるというメリットがある反面、空室が埋まらなかったり、修繕費が高額になるというデメリットもあるため、そのリスクとメリットを天秤にかけると「成功するかもしれないけど、友人や家族に勧めるのはちょっと・・・」と感じてしまうのでしょう。
この結果をみて、実際にアパート経営を始めてみようと思った方もいらっしゃると思います。そうであれば、早い段階で施工会社から建築プランと建築費用の見積もりを取得しましょう。
施工会社に提案される建築プランには建築費用の見積もりだけでなく設計図面や収支計画が含まれています。複数の施工会社の建築プランを比較することで、客観的に利回りを算出することもできますし、自分の土地でどのようなアパートを建てられるかイメージが湧くようになります。
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活用事例:近隣への大学の移転に着目。 学生専用賃貸住宅として 地域貢献を見据えた物件に。
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 517 |
| 延べ床面積(㎡) | 696 |
| 工法 | 木質パネル接着 |
駅から20分以上のため、周りの賃貸住宅には空室も目立つ立地。しかし市場調査を実施すると、近隣に大学キャンパスの移転がある反面、学生向けの賃貸物件不足が判明しました。
オーナー様の「地域貢献として、頑張る学生のための環境を整えたい」という思いのもと、「蔵」を始めとした収納力を重視した間取りや、タイル貼りの高級感ある外観、セキュリティにもこだわった学生専用賃貸住宅が完成しました。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
アパート経営に成功するための8つの秘訣
前章では、24％の人が「アパート経営に不満がある」と回答している実態を紹介しました。しかし、4人に1人がアパート経営に失敗すると考えると容易に始めるのはちょっと不安だなと思う方もいらっしゃると思います。
そこで本章では、、アパート経営を成功させるために覚えておきたい秘訣を解説します。
アパート経営を成功させるために覚えておきたい秘訣は以下の8つです。
- 立地調査を行って競争力の高いアパートを建てる
- 管理を委託する
- 複数の建築プランを比較して建築会社を決める
- 空室や家賃下落まで考えて収支計画を立てる
- 老朽化も見越して修繕費を貯めておく
- 余裕のある資金計画を立てる
- 信頼できる管理会社を選ぶ
- アパート経営は建築後が本番
立地調査を行って競争力の高いアパートを建てる
アパート経営を成功させるためには、空室を発生させない競争力の高いアパートを建てる必要があります。
競争力の高いアパートは、入居者のニーズを満たした間取りや設備、広さ、デザインをしています。このようなアパートを建築するために、アパートの建築前には必ず「立地調査」を行いましょう。
立地調査では、通勤・通学の利便性や地域の世帯ニーズ、周辺アパートの稼働率・家賃相場などを確認していきます。こうして得られた調査結果をもとに、間取りや設備、広さ、デザインを決めていくことで、競争力の高いアパートを建築することができます。
管理を委託する
アパート経営では、自己管理や管理委託、さらにはサブリースなどの一括借り上げのどれがよいのか迷ってしまうことも少なくありません。しかし、成功率という観点から言うと管理委託がおすすめです。
アパート経営の成功率と管理体制の関係性
この表は、「ご自身のアパート経営には満足していますか？」という質問と「アパートの管理体制について教えてください」という質問をクロス集計したものです。アパート経営に成功していると回答している人のうち、自己管理している人の割合が68％、管理委託をしている人の割合が80％と管理委託をしている人の方がやや成功率が高いようです。
アパートの管理体制においては、自身がどれくらいアパート経営に時間をかけることができるのかでどちらを選ぶべきか異なります。実際、管理委託にしてしまった方が、手間や時間をかけることなく、アパート経営を続けていくことができるためおすすめです。
そして、サブリース契約を結ぶかどうかも、その契約内容や自分がどれくらい時間をかけられるのかどうかでその可否が異なります。
複数の建築プランを比較して建築会社を決める
アパート経営を成功させるためには、信頼できる建築のパートナーを見つけることが大切です。
アパートの建築プランや経営プランは、ハウスメーカーや工務店と一緒に立てていくことになります。建築会社の中には、やっつけな経営プランを建てたり、現実味のない建築プランを送ってきたりする会社も存在します。
また、「提示された数字は妥当な利回りなのか」「提示された建築費で安全な物件を建てれるのか」など1つのプランでは判断しきれないことも多いです。そのため、複数の建築会社から建築プランを提案してもらい、自分に合ったアパート建築プランを選択しましょう。
空室や家賃下落まで考えて収支計画を立てる
アパート経営を成功させるためには、何度も利回りを試算して収支計画を立てることが重要です。利回りを試算するときには、空室や家賃下落の可能性や維持・管理費も含めて、より具体的かつ現実的なシミュレーションを行いましょう。
空室率や賃料下落のシミュレーションは、ついつい都合のよい条件や、なんとなく数字を当てはめて考えてしまいがちです。しかし、甘い収支計画では少しずつ計画からずれていき、取り返しのつかないことになりかねません。
そのため、少し厳しいなと思うくらいの収支計画を立てることが大切になります。繰り返し収支シミュレーションを行い、本当にこの収支計画で問題ないのかを確認しましょう。
老朽化も見越して修繕費を貯めておく
アパートは歳月を重ねるごとに老朽化していくことから、定期的なメンテナンスや大規模修繕が必要となります。特に大規模修繕は、10年~15年に一度実施し、数百万円以上もの費用が必要になる場合もあるため、計画的に積み立てることが大切です。
大規模修繕の積み立て計画は、いつまでにいくらの費用が必要になるのかを調べておき、月々の収支に組み込むと安心できます。修繕費の積み立てや日々のメンテナンス予算などの維持・管理費用は、健全なアパート経営を続けるためにも欠かせません。
アパート経営を成功させるためにも、大規模修繕のための費用は計画的に積み立てておきましょう。また、修繕費は経費として計上することができますので、領収書などを残しておくことが大切です。
余裕のある資金計画を立てる
アパート経営を成功させるためにも、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。資金計画では、自己資金をいくら用意して、足りない分の資金をどこから借りてくるかを考えます。
アパート経営では、最低でも初期費用の10％は自己資金として必要だといわれていますが、余裕を持ってアパート経営を始めるなら初期費用の30％を自己資金として用意することをおすすめします。
借入金の割合が多いと、空室が発生したときにローンの返済に行き詰ったり、修繕などで急に現金が必要になったときに経営が苦しくなってしまいます。空室が発生しても経営が傾かないように、資金に余裕を持ってアパート経営を始めることが重要になります。
信頼できる管理会社を選ぶ
アパートを建築後、経営が成功するかどうかは管理会社の腕にかかっているといっても過言ではありません。管理会社が違うだけで、入居者の満足度やメンテナンスの質が大きく変わってきます。
そのため、信頼できる管理会社を選ぶことは、アパート経営の成功に大きく関係します。そして、管理会社を選ぶ際には、管理の委託料はもちろん、サービスの内容にもこだわって選ぶことが重要です。また、管理会社は物件エリア内の管理会社と契約を結ぶことをおすすめします。
物件エリアにある管理会社であれば、アパート経営に役立つエリア情報や集客ノウハウがあるがあるため、安定した収益を出しやすくなります。
アパート経営は建築後が本番
当たり前かもしれませんが、アパート経営が成功するかどうかは、入居者が満足するアパートを提供できるかどうかにかかっています。なんとなくアパートを建てて、放っておくだけで家賃収入が入ってくると思っているならアパート経営に失敗してしまうでしょう。
実際、現役の大家さんは、アパート経営に関する情報収集を行ったり、管理会社や仲介会社とコミュニケーションを取り、空室対策を行っています。
たとえ新築後、満室だったとしても、空室が発生してしまう可能性は大いにあります。そのため、「アパート経営は建築後が本番だ」という気持ちで空室対策に取り組みましょう。
知っておくべきアパート経営のリスク
アパート経営には、さまざまなリスクがあるため、そのすべてを事前に認知しておき、対策していく必要があります。しかし、すべてのリスクを事前に把握し、それを対策することは難しいため、優先順位をつけてリスク対策を始めていきましょう。
そこでここでは、アパート経営に成功している人が事前に意識していたリスクを紹介します。
アパート経営に成功している人が意識していたリスク
この表は、「ご自身のアパート経営には満足していますか？」という質問と「アパート経営にはどんなリスクがあると知っていましたか？」という質問をクロス集計したものです。アパート経営に成功している人の83％が「火災や地震のような災害の被害に遭う」可能性があると回答しています。
この結果からいえることとして、アパート経営に成功するためには、建築の段階から火災や地震のような災害の被害を少なくするような構造や立地を選ぶことが大切です。
また、災害に遭ったとしても保証が受け取れるように、火災保険や地震保険に加入しておくことも必要になります。
成功率を高めるリスク対策方法は？
アパート経営には、さまざまなリスクがあると紹介しましたが、その対策方法も多く存在します。そこでここでは、アパート経営に成功している方が優先して取り組んでいるリスク対策法について解説します。
アパート経営に成功している人が実践しているリスク対策
「ご自身のアパート経営には満足していますか？」という質問と「現在、もしものリスクに備えて具体的にどんな対策を行っていますか？」という質問をクロス集計したものです。
「信頼できる管理会社に依頼している」と回答している割合が一番高く89％となっており、次に「管理会社と定期的に連絡をとっている」と回答している割合が87％となっています。
結局のところ、アパート経営は信頼できる管理会社と協力していくことが成功への近道です。そのため、自分に合った管理会社を見つけることやその管理会社と密に連携することはとても重要なことでしょう。
アパート経営の成功率を左右するリスク
本章では、現役大家さんがアパート経営を始める前に知っていたリスクについて解説します。
アパート経営にはどんなリスクがあると知っていた？
「アパート経営にはどんなリスクがあると知っていましたか？」という質問に対して、「空室が発生する」と回答した回数が80回と一番多く、「建物が老朽化する」と回答した回数が67回、「賃料が低下する」と回答した回数が44数という結果になりました。
そこで次からは、現役大家さんが知っていたリスクについてひとつずつ解説します。
空室が発生するリスク
アパート経営には、もちろん空室が発生するリスクがあります。そして、長期的な空室が発生するとローンの返済や経営の状況を悪化させる要因になってしまいます。
アパート経営では、ローンの返済や修繕積立金など、毎月さまざまな費用を毎月の家賃収入から支払うことが一般的です。
しかし、空室が発生して、家賃収入が入らなくなってしまうと、これらの費用を支払うためにポケットマネーに手を付けないといけない状況にまで陥ってしまう可能性があります。こうならないためにも、しっかりとした空室対策が必要になります。
建物が老朽化するリスク
アパート経営は少なくても20年以上も続く事業となるため、老朽化のリスクも抱えています。老朽化したアパートでは、5年~10年の間に一度、修繕工事が必要になってきます。この修繕工事は、数百万円単位の費用がかかり、すぐに用意することは難しいでしょう。
だからといって何年も修繕を行わなければ、建物の老朽化だけが進み、気づいたときには手が付けられない状態になってしまう可能性もあります。そのため、修繕費用の積立てと定期的なメンテナンスが重要なリスク対策になります。
賃料が低下するリスク
アパート経営では、賃料が低下することも覚悟しておかなければなりません。アパートは、年数が経過するとともに、建物の価値自体も下がっていき、入居者が見つかりづらくなります。
もし、所有しているアパートが老朽化し、近くに新築のアパートが建てば、そちらに新しい入居者を奪われてしまいます。こうなると、普通に空室対策をしているだけでは入居者が集まらないため、少しずつ家賃設定を下げていく必要があります。
そのため、家賃を下げることになっても、経営が苦しくならないような資金計画を立てておきましょう。
アパート経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。なぜなら、アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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アパート経営の成功率を上げるリスク対策
本章では、現役大家さんが実践しているアパート経営のリスク対策を紹介します。
これからアパート経営を始める方だけでなく、今アパート経営をしている方にも参考になる内容だと思いますので、是非参考にしてみてください。
現役大家さんが実践しているリスク対策法！
「現在、もしものリスクに備えて具体的にどんな対策を行っていますか？」という質問に対して、「建物のメンテナンスを定期的に行っている」が最も多く57回も回答しており、次に「管理会社と定期的に連絡をとっている」が47回、「修繕費用を積み立てている」が44回という結果になりました。
そこで次からは、現役大家さんが知っていた実践しているリスク対策についてひとつずつ解説します。
建物の定期的なメンテナンス
アパート経営を続けていくと、建物が老朽化していき、それに応じたメンテナンスが必要になります。以下は国土交通省の修繕計画ガイドラインを参考に作成した、修繕時期と費用の目安となっています。
木造10戸（1LDK～2DK）の修繕時期・費用のイメージ
| 経過年数 | 内訳 | 修繕費 |
|---|---|---|
| 5～10年 | 塗装(ベランダ・階段・廊下)・室内整備・排水管 | 戸あたり約9万円 |
| 11～15年 | 塗装(ベランダ・階段・廊下・屋根・外壁)・給湯器等・排水管 | 戸あたり約64万円 |
| 16～20年 | 塗装(ベランダ・階段・廊下)・室内整備・給排水管・外溝等 | 戸あたり約23万円 |
| 21～25年 | 塗装(ベランダ・階段・廊下・屋根・外壁)・浴室設備等・排水管 | 戸あたり約98万円 |
| 26～30年 | 塗装(ベランダ・階段・廊下)・室内設備・給排水管・外溝等 | 戸あたり約23万円 |
| 合計 | ‐ | 戸あたり約216万円 |
※30年目以降も修繕は必要になります。
※税制上の耐用年数は、木造の場合、22年とされています。
参考：国土交通省 民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック
上記の表から、5年~10年の間に建物本体や設備が劣化してしまうため、定期的なメンテナンスが必要だということがわかります。
また、このメンテナンスのために、毎月の家賃収入から修繕費用を積み立てておくことが大切になります。積立金は一概に何万円積立ましょう！とはいえないため、国土交通省の計画修繕ガイドブックを参考に、ご自身のアパートの構造や戸数に合わせて積立金額を決めていきましょう。
管理会社と定期的に連絡をとる
管理会社と定期的に連絡をとることは、空室のリスク対策として有効だといえます。
たとえば、アパートの設備が故障したときに、定期的に連絡をとってくことで、クレームに対応しやすくなり、入居者が退去してしまう可能性を減らすことができます。
また、入居者募集のときも、一定の関係を築いておけば、優先的に物件を紹介してもらうことも可能になります。そのため、管理会社に委託するのであれば、定期的に連絡をとり、ある程度の関係は築いておくことが大切です。
成功率を高めてアパート経営を始める
アパート経営の成功率をできるだけ高めるのであれば、土地活用プラン比較サービスで収益を最大化するための計画を比較することが大切です。
中でもイエウール土地活用では、最大10社からプランを比べることができます。
建築費用は施工会社によって数百万～数千万円の差が出ることもあり、ハウスメーカーによって提示する利回りは異なるため、しっかりと比較してからアパート経営を始めましょう。
＼建築費は？初期費用は？／
調査概要
| 対象者 | 現在もアパート経営を行っている方 |
|---|---|
| 調査人数 | 101名 |
| 実施期間 | 2022年1月25日～2月3日 |
調査項目
- 1. 所有する土地は何㎡でしたか︖（単位︓坪／㎡）
- 2. お持ちのアパートの構造を教えてください
- 3. 現在のアパートの規模（間取り）で最も近いものを選択してください
- 4. お持ちのアパートから最寄りの鉄道駅まで徒歩何分かかるか教えてください
- 5. アパートの管理体制について教えてください
- 6. アパートを建てる際、建築費はいくらかかりましたか？
- 7. 投資資金はどのように用意しましたか？
- 8. ご自身のアパート経営には満足していますか？
- 9. 質問8で「満足している」「まあまあ満足している」と回答された方へその理由を教えてください
- 10. 質問8で「不満である」「少し不満である」と回答した方へその理由を教えてください
- 11. アパート経営を家族や友人に勧めたいと思いますか？
- 12. アパート経営にはどんなリスクがあると知っていましたか？
- 13. 現在、もしものリスクに備えて具体的にどんな対策を行っていますか？
- 14. あなたの性別を教えてください
- 15. あなたの年代を教えてください
記事のおさらい
