アパート経営を始める前に!知っておくべき7つのデメリットと対策

土地活用を考えている方へ
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  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

アパート経営には様々なメリットがあり、上手に運営できると大きな収益を上げられます。しかし、デメリットもあるため、実際に行うならメリットとデメリットの両方を知っておくことが大切です。

メリットとデメリットの両方を知ることで、アパート経営の魅力と潜んでいるリスクを把握できます。経営を成功させるための方法も知り、アパート経営のポイントを理解していきましょう。

先読み!この記事の要点
  • アパート経営のメリット・デメリット
  • アパート経営のデメリットの解決方法
  • アパート経営を成功させるためのポイント!
こんな悩みの人にピッタリ
  • アパート経営をしようか悩んでいる人
  • アパート経営のメリットとデメリットを比較したい人
  • アパート経営を成功させるためのコツを知りたい人

アパート経営の知っておきたいデメリット

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不動産投資としてアパート経営を行う際のデメリットは、次の7つがあげられます。

 

  • 初期費用が大きい
  • 空室が発生する
  • 建物が老朽化する
  • 買い手がつきにくく売却しづらい
  • 入居者からクレームが発生しやすい
  • ローンや融資の金利変動がある
  • 管理会社選びで失敗できない

 

アパート経営にはこれらのリスクがあることを知り、どのようなポイントで失敗しやすいのかを理解しておきましょう。

 

初期費用が大きい

アパート経営の初期費用は、他の土地活用方法よりも工事規模が大きくなる分、負担も増えます。もちろん、ローンや融資を活用することで、数千万円単位の建設費の自己負担金額は少なくすることはできます。

しかし、建設費用や土地の不動産価格以外にも、保険料や登録免許税など様々な費用が初期費用として必要です。初期投資が大きいため、収入を得られないとその分多くの負債を抱えてしまうことになってしまいます。特に自己資本に不安を抱えている方は、どの程度の初期費用負担が必要なのかは確認しておきましょう。

 

空室が発生する

アパートの賃貸経営を始めても、すぐに入居者が確保できるとは限りません。募集をかけても空室ができる可能性は十分にあります。

また、空室時は室内の管理も所有者が行う必要があり、空室期間が長いほど、管理の手間が増えます。入居者がいないことで家賃収入が得られないだけではなく、管理のコストも増えることから、金銭的なマイナスが出やすいです。

空室が0の状態で、ずっと経営し続けているアパートはほぼありません。計画段階では魅力的な物件でも、空室が発生してしまうというデメリットは考えておきましょう。

 

建物が老朽化する

アパートの資産価値は、年数が建っていくにつれて下がっていきます。価値の下落を抑えるには、日々の清掃に加えて、10年単位で大規模修繕を行う必要があります。

修繕費用は百万単位で必要になるため、月々の家賃収入から積み立てる必要があります。そのため、家賃収入をすべて得られるわけではなく、修繕費用も加味して資金繰りをしなければいけません。

建物の老朽化を防ぎ、資産価値を落とさないためにも、修繕・維持にかかる費用が大きくなってしまうことは、アパート経営のデメリットといえます。

 

買い手がつきにくく売却しづらい

更地や戸建の物件に比べて、中古アパートは市場に買い手が少なく、売却しづらいというデメリットもあります。そのため、経営難に陥り手放したくなっても簡単に撤退できません。

経営が苦しい状態で物件を手放せないと、ズルズルと赤字を抱えてしまい、破産にも繋がります。

買い手が見つからない場合には、希望売却価格を大幅に引き下げてでも、売却し手放さなければなりません。撤退時の難易度や手放しづらさは、アパート経営ならではのデメリットです。

 

入居者からクレームが発生しやすい

集合住宅であるアパートは、入居者間でトラブルが起きやすいこともデメリットの1つです。同じ建物に複数人で暮らしていると、ゴミ出しの方法や騒音、その他様々な理由でトラブルが起きることも少なくありません。

 

住民同士でトラブルが起きた場合は、大家が問題解決に駆り出されることも多く、対応に追われる点はデメリットです。また、トラブル対応次第では、退去者が出てしまったり、悪い噂が立って新たな入居者を確保しづらくなるというリスクもあります。

住民同士のトラブルやクレームへの対処は必須であり、解決に時間とお金がかかりやすい点はデメリットといえるでしょう。

 

ローンなどの金利の上昇

ローンを利用してアパートを購入、あるいは新築した場合は、金利の上昇によって最終的な支払い額が多くなる可能性があるというデメリットがあります。ローンの金利は経済情勢によって変動することが多く、契約当初の金利が安くても、後々に高くなる可能性はゼロではありません。

 

特にアパートの購入や建築には巨額の費用がかかることもあり、借り入れが増えやすいだけに金利の上昇による支払い額の増加幅も大きいです

経済情勢によっては金利が下がるというケースもありますが、予期しないタイミングで金利が上がり、支払いが苦しくなる可能性があることは頭に入れておきましょう。

管理会社選びで失敗できない

アパート経営が成功するか、失敗するかは管理会社選びで決まるといっても過言ではありません。管理会社とは、オーナーに代わって客付け・クレーム処理や日々の清掃などを代行してくれる会社です。

専業大家ではなく、副業大家として不動産投資を行う場合には、ほとんどの場合管理会社に管理を委託することになります。管理会社選びに失敗すると、集客が難しくなるだけではなく、物件の管理もずさんになり修繕費用などが余計に必要になってしまいます。

管理会社選びには失敗しないように、複数の管理会社で比較検討を行いましょう。

 

アパート経営には、様々なデメリットがあります。立地や予算などに応じてデメリットが異なるため、失敗しないためには、デメリットを加味したうえで複数企業の経営プランを比較する必要があります。

しかし、一つ一つ経営プランを業者に問い合わせるのは困難です。そこでおすすめなのが、複数企業から一括で資料請求をすることができる土地活用比較サイトです。

簡単な質問に答えるだけで、わずか1分程度で複数社のプランを比較することができます。企業によっては、「収支シミュレーションの試算」までおこなってくれる企業もあります。

アパート経営で失敗しないためにも、チャットで簡単な質問に答えて、複数企業から資料請求をしてみましょう。

アパート経営のメリット

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様々なデメリットがあるアパート経営ですが、反対にメリットもあります。

 

  • 長期的で安定的な収入が得られる
  • 生命保険の代わりになる効果がある
  • 老後の資金不足を解消できる
  • インフレに強い

 

これら4つのメリットを把握し、アパート経営ならではのメリットを知っていきましょう。

長期的で安定的な収入が得られる

入居者さえ確保できるなら、長期的に安定した収入が得られる点は大きなメリットです。アパートは一度暮らすと一定期間は出ていかない人が多いため、入居者がすぐに入れ替わるという心配はありません。

人によって居住期間は異なりますが、ウィークリーやマンスリーなどではない通常のアパートなら、最低でも1年程度は居住する人が多いでしょう。

つまり、一度入居者を確保すると、一定期間の収入は安定し、入居者が暮らし続けるなら、途切れることなく家賃収入が得られます。さらにアパートの場合は、戸建賃貸よりも収益率が高く、同じ敷地面積でも得られる収益が多くなりやすいです。

 

例えば同じ敷地面積で家賃20万円の賃貸物件と、1部屋家賃50,000円のアパートがあったとして、アパートの全戸数は8部屋とします。この場合に満室状態になるなら、アパートの家賃収入はひと月で40万円となり、同じ敷地面積の戸建賃貸の倍の金額になります。

また、戸建賃貸のように入居者がいるかいないかといった極端な空室状態が生まれることは少なく、空きがあっても何人かは入居しているというように、空室リスクが分散できる点もメリットです。

生命保険の代わりになる効果がある

ローンを組んでアパート経営を始める際には、団体信用保険に加入することになり、これが生命保険の役割を果たします。団体信用保険に加入していると、契約者が死亡、あるいは重度の障害などを抱えた際に、残っているローンの返済を免除されます。

 

加えて、アパート経営は継続して行えるため、残った家族が経営を引き継ぐことができ、ローンのない土地と収入が得られる賃貸物件の両方を家族に残せる点もメリットです。

 

老後の資金不足を解消できる

家賃収入を継続して得られることで、老後の生活資金不足を解消しやすい点も、アパート経営のメリットです。ローンを組んでアパート経営をしている場合は、ローンを完済することで手元により多くのお金が残るようになり、貯蓄に回す余裕もできます。

また、そもそも自己資金で経営している場合は、管理にかかるコストを差し引くと、残った分はすべて利益になるため、資金の確保がさらにしやすいでしょう。アパート経営は副業としても行え、入居者を獲得できているなら収益率も高いです。そのため、老後のための資金を獲得しやすい人にもおすすめの不動産投資です。

 

インフレに強い

不動産はインフレに強く、お金の価値が下落しても不動産の資産価値は影響を受けにくいです。インフレが起きた際に持っている資産が現金のみだと、資産価値が減少するリスクがありますが、不動産を所有していると、資産を守りやすくなります。

アパートは経営して収益を出せるだけではなく、インフレ対策にもなって資産の維持に役立ちます。そのため、経済情勢に左右ずに資産を形成したい人にもおすすめでしょう。

アパート経営に失敗しないためのデメリット対策

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実際にアパート経営を始める際には、メリットを最大限に得る方法を考えるだけではなく、いかにしてデメリットを解消するのかを検討しておくことが大切です。

デメリットの解消法は様々あり、ケースによって対応策が異なります。ケースごとの対応策を知り、少しでも多くのデメリットを解消した状態から、アパート経営を始めましょう。

初期費用対策

アパート経営では、初期費用の大きさが目立つ一方で、メリハリのある設備投資を行うことで初期費用を抑えることができます。

例えば、近年ではお風呂の追い焚き機能をつけたり、トイレに温水便座をつけるなど高機能な設備を売りにしたアパートが多くあります。しかし、より効率的に費用を使いたい際には、どの設備をこだわるかに注意しましょう。

入居者のターゲットによって、必要不可欠な設備は異なります。「トレンドだから」「ほとんどのアパートについているから」という理由で設備投資を考えてはいけません。本当に入居者にとって必要かという視点で、設備投資は再確認しましょう。

また、建設会社をいくつか比較すると、工事費が安い建設会社を魅力的に感じてしまいます。

しかし、初期費用を抑えすぎることは、アパート経営のような長期事業において、将来の不利益を加味すると得策とは言えません。

 

初期費用や工期の交渉をする際には、まずはそれぞれの内訳を確認し建築士や工務店などの専門家を交えて、削減できる点、削減しないほうがいい点を判断しましょう。

空室対策

アパートの空室対策は、建設前にどれだけ綿密に調査を行うことができるか、がポイントになります。主にアパートを建てる前には「そもそもアパートを建てても大丈夫か」という視点から、その土地のあるエリアの状態について調べます。

具体的には、駅からの距離や周囲の施設、人口動態の変化をもとにして、「どんな人向けの物件が求められているのか」「入居者はどんな内装を求めているのか」など調べましょう。

 

調査の結果、アパート経営には向いていない土地であるという判断もあります。空室を減らすためには、まずは事前の調査にこだわって冷静に判断しましょう。

 

老朽化対策

アパート経営における大規模な修繕は10年から15年に一度必要です。20年のローンを組んでいる際には、2回分の修繕費用を加味した資金管理を行わなければいけません。

 

資金管理をきちんとおこなっていないと、「まだ使えるから直さない」「お金をかけるぐらいなら自分で修繕する」という発想になってしまい、修繕を怠ってしまいます。

老朽化対策は資産価値を維持するためにも、集客を楽にするためにも欠かせません。

 

資金管理を適切に行い、10年後に必要な修繕費用も見越した計画を立てるようにしましょう。

 

入居者からのクレーム対策

同じ屋根の下で複数世帯が住むと、騒音やゴミ出しなどで、クレームも発生します。クレームが発生した際には、クレーム後の対応が非常に重要です。しかし、初心者の方や副業でアパート経営を行っている方にとって、クレームに即時に対応することは不可能です。

そのため、クレーム処理がはやい管理会社や、対応を提案してくれる管理会社を選びましょう。管理会社であれば迅速で正確なクレーム対応を行うことができます。さらに、スムーズにクレーム対応することで、入居者との信頼関係を構築することができます。

より健全なアパート経営のために、クレームは常に起きてしまう前提で、より迅速に対応できる体制を作っておきましょう。

 

金利変動対策

ローンを借りる際には「固定金利」と「変動金利」があります。金利の上昇がネックに感じる際には固定金利でのローンの借り入れをおすすめします。
ローンを返済する20年間の金利の変化はどれだけ優秀なアナリストでも当てることができません。金利が1%上がるだけで、30年間の総返済額は百万円単位の違いがでることもあります。

金利の変動をリスクに感じる場合には、固定金利のローンにするとキャッシュフローの計算をしやすく、資金計画も立てやすくなるでしょう。

 

管理会社選び対策

管理会社を選ぶ際には、単純に仲介会社からの紹介などではなく、自分で情報収集をてて比較検討を行いましょう。比べる軸は、管理作業をどこまで行ってくれるか、管理手数料は何%なのか、など様々です。

なかでも、管理会社選びに迷った際に見ておくべきポイントは、物件からの近さです。管理会社はクレーム対応の迅速さがポイントです。廊下の蛍光灯が切れてしまった程度の簡単なメンテナンスや清掃が、定期的に行えるかどうかを確認しておきましょう。

特にオーナーが物件から離れた位置にいる際には、物件と管理会社の近さは重要なポイントになります。

 

アパート経営には、様々なデメリットがあります。立地や予算などに応じてデメリットが異なるため、失敗しないためには、デメリットを加味したうえで複数企業の経営プランを比較する必要があります。

しかし、一つ一つ経営プランを業者に問い合わせるのは困難です。そこでおすすめなのが、複数企業から一括で資料請求をすることができる土地活用比較サイトです。

簡単な質問に答えるだけで、わずか1分程度で複数社のプランを比較することができます。企業によっては、「収支シミュレーションの試算」までおこなってくれる企業もあります。

アパート経営で失敗しないためにも、チャットで簡単な質問に答えて、複数企業から資料請求をしてみましょう。

デメリットが不安なら!頼れるアパート経営の相談先

どれだけアパート経営について勉強したり、デメリット対策をたてても解消しきれない疑問や不安な点があるかと思います。そんな際には以下の4つの相談先がおすすめです。

 

  • 不動産会社
  • 土地活用コンサルタント
  • 地方住宅供給公社などの第三セクター
  • ファイナンシャルプランナー

それぞれの強みや、特徴について確認していきましょう。

 

不動産会社

不動産会社は最新の不動産情報や地域のニーズ、特徴を把握しているため、土地活用を考える上でどんな活用方法を選べばいいかを検討する際には頼れる相談先です。

 

不動産会社の主な仕事は建物の活用方法が決まってからであることが多いため直接の相談相手にはなりにくいですが、土地活用の専門家や企業とのつながりがあり、適切な会社を紹介してくれます。

 

土地の活用方法が決まった後には様々な手続きの窓口になることも多いため、不動産会社との関係は大切にしましょう。

 

身近に頼れる相談先が思い当たらない方や地域の土地活用情報や特徴について知りたい方には特にオススメの相談先です。

 

土地活用コンサルタント

土地活用コンサルタントは、「そもそもどんな土地活用が適しているのか」「どのぐらいの収益や節税効果があるのか」などを加味して総合的に土地活用方法を判断してくれる相談先です。

 

数%のコンサルタントフィーは発生しますが、公平な目線から精度の高い土地活用方法を調べることができるため失敗しない土地活用方法を選ぶことができます。

 

「土地活用をしたいけど、全く土地活用についてわからない」という方には非常におすすめの相談先です。

 

地方住宅供給公社などの第三セクター

地方自治体や、第三セクターの中にも、アパート経営について相談できる場所は設置されています。例えば、地方住宅供給公社は賃貸住宅の建設・管理・整備といった業務を行っています。地方住宅供給公社では、賃貸経営に関わる法律や契約事項などを弁護士に相談したり、建築士に相談する機会を設けています。

 

多くの場合、ビジネスではなく中立的な視点からのアドバイスを受けることができるため、本当に自分に合った土地活用方法は何か、確認することが可能です。

 

ただ、住むエリアによっては、これらの機関がないこともあります。また、民間の不動産会社に比べると対応スピードが遅いです。そのため、手っ取り早く相談したいというより、じっくり話を聞いてほしいという方におすすめです。

 

ファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナーとは、現在の資産状況や家族状況などを判断し、資産計画のアドバイスをしてくれるアドバイザーです。

初めて不動産投資を始める際には、まずはフィナンシャルプランナーに相談することをおすすめします。

例えば、20年もアパート経営を行っていれば、アパート経営が思うように進まないことがあります。その際に「どのくらいのローンであれば、将来の資産計画への影響が少ないのか」などを判断することは困難です。ファイナンシャルプランナーを活用することで、自身の資産計画により適したアパート経営を行う方法がわかりました。

 

アパート経営で成功する方の共通点とは

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様々なデメリットがあるアパート経営ですが、実際にはきちんと成功を収めている方もいます。アパート経営で成功されている方の特徴は以下の3点です。

 

  • 事前準備に時間とお金をかけられる
  • 各リスクに対してきちんと対策を練っている
  • 初期投資を抑えすぎない

 

アパート経営を成功させるためにも、一つずつ確認していきましょう。

事前準備に時間とお金をかけられる

アパート経営を考え始めると、よさげな立地の土地や手頃な土地を見つけると、焦って買いたくなってしまいます。しかしアパート経営は20年以上のスパンで経営が必要な長期事業です。

 

そのため、長期的な需要について事前調査をおこない、成功するべくして成功したという状態を作れるかが重要です。時間をかけてでもエリアや土地について調べ、お金をある程度使ってでも専門家の意見を聞いてみましょう。

 

「この土地しかない」と思い込んで焦って買ってしまうと、全く役に立たない土地を高値でつかんでしまいます。アパート経営を考えたら、事業を始めるまでに使う時間とお金をを準備しておきましょう。

 

各リスクに対してきちんと対策を練っている

アパート経営を成功させるには、紹介したリスク以外の細かなリスクも含めて、きっちりと対策しきることが重要です。アパート経営は20年単位で行われるため、様々なリスクが含まれています。

 

予想できていたトラブルと、全く予想できなかったトラブルでは、対処法の正確性やスピードが変わってきます。より正確な対応をするためには、どれだけリスクを予測できるかが重要です。事前に分かっているリスク以外にも、潜在的なリスクを洗い出してどのような対策がとれるか考えておきましょう。

 

初期投資を抑えすぎない

アパート経営は20年の長期的な事業です。初期投資を抑えすぎると、必要な情報を収集しきれなかったり、追加費用がのちのち必要になることがあります。

例えば、事前調査や収支計画など、アパート経営のキモとなる部分に初期投資をせずに、いい加減な分析を鵜呑みにしてしまうケースもあります。さらに、工事費を削り過ぎたら、欠陥住宅が建ってしまい、追加工事で大幅な追加費用が必要になるケースも少なくありません。

初期投資額を抑えすぎずに、きちんと情報収集をして、長期的な視点で経営がうまくいくかを判断しましょう。

アパート経営で迷ったらまずは比較サイトで相談!

契約する管理会社を選定する際には、不動産比較情報サイトのイエカレの利用がおすすめです。イエカレでは、一括査定で賃貸経営についてのプランを無料で比較でき、業者ごとの違いをチェックしやすいです。

 

また、不動産会社に無料で相談もできるため、土地の有効活用方法で悩んでいる人にもおすすめのサービスです。複数社から一括査定を受けることで効率的に比較ができ、自分に合った管理会社を見つけやすいでしょう。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
アパート経営のデメリットは?
初期費用が大きい点、売却しづらい点などが挙げられます。詳しくはこちらをご覧ください。
アパート経営のデメリット対策方法は?
計画段階から事前調査を行うことで多くのデメリットが対策できます。詳しくはこちらをご覧ください。
アパート経営は誰に相談すれば対策できる?
公平な意見がもらえるという点では地方住宅供給公社などの第三セクターがおすすめです。詳しくはこちらをご覧ください。
土地活用比較サイトの利用手順
土地活用比較サイトの利用手順
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