アパート経営を始める際、メリットだけでなくデメリットも理解しておくことが重要です。
アパート経営を安定させるためには、リスクマネジメントをしっかり行い、最適な選択をすることが大切です。
アパート経営の失敗談については以下の記事をご覧ください。
アパート経営のデメリット15個
アパート経営のデメリットは以下の15個です。▼アパート経営のデメリット
初期費用が高額になる
アパート経営は、他の土地活用に比べて初期費用が高額になりやすいのがデメリットです。
建築費は構造によって異なりますが、7,000万～1億2,000万円が一般的です。さらに、保険料や登録免許税などの諸費用も必要になります。
ローンを組んで始めるものの、収益が得られなければ負債が増えるリスクがあります。そのため、設備投資は必要最低限に抑え、コストを管理することが重要です。
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空室が発生する恐れがある
空室が増えると管理の負担が増し、期間が長引くほど手間も大きくなります。さらに、家賃収入が得られないだけでなく、維持管理のコストもかかるため、経営の負担が増します。
そのため、アパートを建てる前に、立地条件やエリアの賃貸需要を慎重に調査しましょう。駅からの距離、周辺施設、人口動向などを確認し、安定した経営が可能か判断することが重要です。
金利が上昇する可能性がある
ローンを利用してアパート経営を始める場合、金利上昇による支払額の増加がリスクになります。
対策として、固定金利の期間を長くするか、自己資金を多めに準備し借入額を抑えることで、金利上昇時の影響を軽減できます。
管理会社選びで失敗できない
アパート経営では、管理会社選びを誤ると経営が失敗するリスクが高まります。
管理会社は、入居者募集やクレーム対応、清掃業務などを代行するため、多くのオーナーが委託します。
選定を誤ると、客付けが難しくなるだけでなく、管理が行き届かず修繕費が増える可能性があります。そのため、紹介だけに頼らず、自ら情報を収集し比較検討することが重要です。
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クレームに対応しなければならない
アパート経営では、入居者間のトラブルが発生しやすい点がデメリットです。
ゴミ出しのルールや騒音などが原因で問題が起こることがあり、特に自主管理では大家が対応を求められるケースが多くなります。
対応を誤ると退去者が増え、入居率の低下につながるリスクもあるため、クレーム対応が迅速な管理会社を選ぶことが重要です。
建物の老朽化によって修繕費が必要になる
アパート経営では、建物の老朽化に伴い修繕費が発生する点がデメリットです。
価値の下落を防ぐには、日々の清掃や定期的なメンテナンスに加え、5～10年ごとの修繕が必要になります。修繕費は百万円単位になることが多いため、家賃収入から計画的に積み立てることが重要です。
修繕費は経費計上できるため、領収書を管理し、適切に申告することも大切です。
不利な契約を結ばされることがある
アパート経営では、オーナーに不利なサブリース契約を結ばされるリスクがあります。
サブリースは家賃保証制度ですが、契約内容を理解せずに契約すると不利になる可能性があります。
契約当初の家賃保証額が維持されるわけではなく、定期的な賃料見直しで減額されることもあります。
また、満室でもオーナーの手元に入る収益は一定額に制限される点も注意が必要です。
築年数に応じて家賃は低下する
アパートの家賃は新築時が最も高く、築年数の経過とともに下がる傾向があります。
築年数が増えると家賃収入が減少し、さらに修繕費の負担が増え、手元に残る資金が少なくなります。
駅近や繁華街周辺など、需要の高いエリアであれば、家賃の大幅な下落を抑えやすくなります。
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家賃を滞納される恐れがある
アパート経営では、入居者による家賃滞納が発生する可能性があります。
さらに、滞納者が退去しない限り新たな入居者を募集できず、機会損失が生じます。
対策として、滞納保証が充実した管理会社を選ぶことが重要です。契約内容を確認し、保証制度が整ったプランを選択しましょう。
アパートが被災する可能性がある
アパート経営では、地震や火災、大雨などの災害による被害リスクがあります。
特に、日本は住宅が密集し木造建築も多いため、火災による延焼被害が発生しやすいです。
対策として、地震保険への加入を検討しましょう。地震や津波での損壊を補償し、修繕費の負担を軽減できます。
家賃収入が減っても毎月固定の支出が発生する
アパート経営では、ローン返済や税金、管理費など毎月の固定費が発生します。
家賃収入が減ると、手元資金が不足し、赤字に陥る可能性があります。
計画を立てる際は、建築会社や管理会社、不動産の専門家に相談すると、より現実的なプランを検討できます。
税金に関する知識も必要
アパート経営には、経営だけでなく税金に関する知識も必要です。
個人事業主として毎年確定申告を行う必要があり、適正に納税しなければ税務署から指摘を受ける可能性があります。
税金の知識に不安がある場合は、税理士に依頼すると確定申告を代行してもらえます。
立地条件に感化されやすい
周辺に大学や企業があれば賃貸需要は高まりますが、移転すれば需要が減少する可能性があります。
そのため、アパートを建てる前に周辺施設の移転リスクを十分に調査することが重要です。
思ったほどの収益が得られない
アパート経営の平均年収は540万円とされますが、必ずしもその収益が得られるわけではありません。
平均値だけを信じて経営を始めたものの、期待ほどの収益を得られないケースも多く見られます。
実際の収益を把握するには、空室率などを考慮した実質利回りをもとに計画を立てることが重要です。
買い手がつきにくく売却しづらい
中古アパートは、更地や戸建てに比べて買い手が少なく、売却しづらい点がデメリットです。
経営が厳しくなり手放したくなっても、簡単に撤退できない可能性があります。売却できないまま赤字を抱え続けると、最悪の場合、自己破産につながるリスクもあります。
また、経営を始める段階で「目標収益に達したら売却する」といった出口戦略を立てておくことが重要です。
ぜひ活用ください。
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活用事例:ペット愛好家の心をつかんだ賃貸住宅
| エリア | 北海道 |
| 土地面積(㎡) | 332 |
| 延べ床面積(㎡) | 243 |
| 工法 | 木質パネル接着 |
「騒音の問題や、糞などの苦情も無いようです。やはり入居者のみなさんが動物好きで、しかもマナーが良いお陰で、問題が起きないのでしょう」とオーナー様。設備が行き届き、管理も徹底している物件には、自ずとマナーの良い入居者が集まるという典型的な例といえるでしょう。
敷地内には犬を自由に遊ばせることができるドッグランを設置するなど、ペット好きの心を掴んだこの物件は、完成を待たずして入居者が決まりました。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
アパート経営のメリット10個
アパート経営のメリットは以下の10個です。▼アパート経営のメリット
不労所得が得られる
アパート経営の最大のメリットは、働かずに家賃収入を得られる不労所得が得られることです。
部屋を入居者に貸し出し、家賃収入を得るため、定年に関係なく始められます。
最大化の方法
不労所得が得られるというメリットを最大化する方法として、「入居者と長期契約を結ぶこと」と「アパートをリノベーションすること」が挙げられます。
長期契約をすることによって入居者の入れ替わりの少なくすることができ、リノベーションはアパートの価値を高めて家賃収入の増加を図れる手段になります。
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安定した収入を得やすい
アパート経営様々なリスクを伴いますが、入居者さえいれば安定した収入を得る事ができます。
【2021年度 平均居住期間】
（参考：「第26回 賃貸住宅市場景況感調査（公益財団法人日本賃貸住宅管理協会）」）
全国の平均居住期間は全体で約4年になります。単身の場合は約3年、ファミリーの場合は約5年になります。
最大化の方法
安定収入の最大化の方法としてポイントとなるのは、「立地条件」と「建物の質」です。
立地は収入の増減に関して最も重要な要素と言っても過言ではなく、駅や商業施設の近くなど利便性の高い場所で安定性を高められます。また、建物のデザインや構造も安定性に関係し、耐震性・耐熱性などの性能の高さも重要な要素となります。
所得税・住民税が安くなる
アパート経営を行うことで、所得税や住民税の負担を軽減できます。
確定申告で損益通算を行うと、総所得が減り節税につながります。
さらに、青色申告を活用すれば、特別控除や専従者給与、貸倒引当金の計上が可能です。
最大化の方法
損益通算の節税効果を最大化するには、アパート経営の費用を漏れなく経費計上することが重要です。特に、経営開始時や大規模修繕で赤字になった年は、損益通算の効果が大きくなります。また、青色申告の特別控除を最大限活用するには、必要な書類の作成や提出先を事前に把握しておきましょう。
相続税対策になる
土地や建物を貸すことで課税評価額が下がり、現金や更地を相続するより節税につながります。同じ価値の資産でも、不動産の相続税評価額は現金より低く算定されます。
さらに、土地にアパートを建てると貸家建付地となり、評価額が約20％軽減されます。建物は固定資産税評価額が基準となり、借家権割合を差し引くことで約60％の軽減が可能です。
最大化の方法
相続税評価額は満室状態の時が一番低くなるので、相続税対策の効果を最大化するためには、相続時点での賃貸割合を100%にすることが大切です。
空室が多いほど恩恵が少なくなるため、長期間満室状態を保つための工夫が必要になります。
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固定資産税が安くなる
アパート経営をすると、住宅用地の特例と建物の軽減措置が適用されるため、固定資産税が安くなります。
この制度によって、土地（住宅用地）と建物の両方の固定資産税を軽減することができます。
最大化の方法
固定資産税は住宅の敷地面積によって軽減額が変わります。課税標準額は、住宅の敷地面積が200㎡以下の場合は6分の1、200㎡を超える場合は3分の1になります。
固定資産税の軽減措置効果を最大化するには、住宅の敷地面積が200㎡を超えないようにしましょう。
少ない自己資金で大きな利益が期待できる
アパート経営では、アパートローンを活用することでレバレッジ効果を期待できます。
例えば、自己資金1,000万円で利回り5％の物件を購入すると、年間収益は50万円です。しかし、4,000万円を借り入れて5,000万円の物件を購入すれば、同じ利回りでも年間250万円の収益が得られます。
このように、自己資金を活用して収益を最大化することをレバレッジ効果といいます。
最大化の方法
レバレッジ効果を最大化するには、自己資金を抑え、借入割合を増やすことが有効です。
しかし、借入が多いと返済負担が増えるため、利回りや修繕費、空室率を考慮する必要があります。また、設備を過度に豪華にしたり、デザインにこだわりすぎたりせず、適正な建築費に抑えることも重要です。
法律で借主が守られている
内容としては、ハウスメーカーや建設会社に不当なサブリースを勧誘することを禁止した法律です。
借主の権利を強固に守る借地借家法は従来からありましたが、貸主を守るための法律は存在しませんでした。よって、今後この法律はオーナーにとって大きなメリットとなるでしょう。
最大化の方法
賃貸住宅管理業務適正化法の恩恵を最大限受けるため、内容をしっかりと把握しましょう。
賃貸住宅管理業務適正化法によって、サブリース業者は誇大広告や不当な勧誘の禁止が課されました。契約を検討しているサブリース業者がこれらに違反してないかを見極めるためには、オーナーが法の内容を理解しておく必要があります。
生命保険の代わりになる
ローンを利用してアパート経営を始める際は、団体信用生命保険に加入することで生命保険の代わりになります。
また、アパート経営を継続できるため、家族がローンなしの土地と賃貸収入を得られる点も大きなメリットです。
最大化の方法
現在、団体信用生命保険は民間の生命保険のように、3大疾病や病気・怪我などの特約を付与できます。
民間の生命保険との違いは、団体信用生命保険に一度加入するとローン返済中の解約が困難であり、特約も加入時に契約する必要があります。
このように団体信用生命保険がカバーできる範囲をしっかりと理解することが、最大限恩恵を得る方法です。
＼建築費は？初期費用は？／
規制が緩く建てやすい
「工業専用地域」と「市街化調整区域」を除けば、ほとんどの土地で建築できます。
また、建築可能な延床面積を決める容積率には地域ごとの制限があり、高層マンションは容積率の高い地域でしか建てられません。
一方、アパートは2階建てが一般的で、戸建て住宅が建てられる土地なら建築できます。
最大化の方法
アパートは比較的規制が緩い点を生かすためには、建築予定地の容積率を確認し、どれくらいの規模で建築出来るのかを確認しておきましょう。
容積率は市区町村のホームページにて調べたり、市区町村役場に直接問い合わせたりするなどの方法で知ることができます。
インフレに強い
不動産はインフレに強く、資産価値が下がりにくい特徴があります。
アパート経営は収益を生むだけでなく、インフレ対策としても有効です。経済の変動に左右されにくい資産形成を目指す人に適した選択肢といえるでしょう。
最大化の方法
インフレに強いことを活かすには、築年数が浅い物件であることが重要です。
築年数が浅いことで修繕費を抑えられ、かつ将来的にも物件の価値を維持することができます。
アパート経営のトレンド
▼アパート経営のトレンド
平均年収は年々上がっている
アパート経営における平均年収は上昇傾向にあります。
令和3年の国税庁の調査によると、国内の不動産所得の平均年収は540万円です。
この数値には居住用アパートだけでなくオフィスビルなども含まれるため、アパート経営の平均収入とは限りませんが、大きくかけ離れてはいないと考えられます。
＼建築費は？初期費用は？／
金利が上昇する可能性が高い
不動産投資ローンの固定金利と変動金利は、今後上昇する可能性が高いとされています。これは、日銀総裁の交代に伴い、金融政策の変更が予想されているためです。
新総裁が「長短期金利操作」を修正すると、固定金利は上昇し、新規ローンの金利負担が増えます。
- 長短金利操作とは、日銀が2016年に導入した金融政策で、「長期の金利をゼロ近辺」「短期の金利をマイナス」に誘導する政策です。長短金利操作を行うことで、長期も短期も金利を低くして民間金融機関から企業への貸し出し増を促し、景気が良くしてデフレ脱却を目指したものです。
アパートの建築費が高騰している
2021年5月頃からアパートの建築費は高騰しています。
木材価格の上昇「ウッドショック」や職人不足、ウクライナ情勢による影響が要因です。
経済調査会の建設資材価格指数によると、2022年2月時点で型枠用合板の価格が31カ月ぶりに下落し、建築用木材は横ばいで推移しています。
さらに、アメリカの利上げで住宅着工戸数が減少し、木材需要が落ち着いたため、木造アパートの建築費も徐々に低下すると予想されています。
コロナ禍による賃貸需要の変化
2019年末から始まった新型コロナウイルス感染症の流行による賃貸需要の変化にも注目しておきましょう。
株式会社リビタが実施した「在宅時間の増加による、暮らしや住まいに対する考え方の変化の実態調査」から次のような賃貸需要の変化を読み取ることができます。
▼コロナ禍による賃貸需要の変化
- 現状の住環境に不満を感じ、間取りの変更や快適な空間を求める傾向
- テレワーク推奨による通勤頻度の減少により、都心に住む必要性に疑問を感じる声も
- リハリのある住空間・一人になれる空間を求める傾向
参照：「暮らしと住まいに関するアンケート調査」を実施 Stay Home期間中7割の人がリノベーションや住み替えを考えるという結果に！ ― 住まいの希望条件に変化も ― 株式会社リビタ
これまでは、生活の利便性や職場との距離を気を気にする傾向がありましたが、withコロナの影響により住みやすさを求めるようになっています。
アパート経営のデメリットを理解して始めるかを決定する！
アパート経営には、メリットだけでなくデメリットもあります。
