副業としてアパート経営を検討している方の中には「アパートの管理業務って大変って聞いたけど本業と両立できるのかな」と思っている方もいるのではないでしょうか。
実際、本業のあるサラリーマンの方がアパートの管理業務を両立させることは難しいでしょう。
しかし、アパート経営では、管理業務を不動産管理会社に委託することができます。管理業務を委託することで、時間や精神的な負担を減らしつつ、アパート経営を続けていくことができるようになります。
そこでこの記事では、自主管理と委託管理の違いや管理会社の選び方、管理会社に委託するメリットなどを解説します。
アパート経営の初期費用や維持費用については、以下の記事をご覧ください。
アパート経営の管理業務は委託するべき
副業としてアパート経営を始めるのであれば、アパートの管理業務は委託することをおすすめします。
管理業務を委託することで、多少の費用はかかるものの、経営を続けていく手間を減らすことができます。また、入居者募集まで行ってくれる管理会社もあるため、空室のリスクまでケアすることが可能になります。
自主管理と委託管理はどちらが良い？
アパートの管理は、管理会社に委託する委託管理と、自身で管理をする自主管理の2つにわけられます。どちらもメリットとデメリットがあるため、それぞれの特徴を知っておきましょう。
| 管理方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 委託管理 |
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| 自主管理 |
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委託管理の大きなメリットは、やはり効率的にアパート経営ができる点にあります。そのため、副業でアパート経営をする人は、管理会社に管理を委託することをおすすめします。
自分で管理しようとすると、アパート経営に失敗してしまう確率が高くなるケースも多いです。特にアパート経営を始めて行う方は、管理を委託した方が安心です。
委託管理を選ぶ人の割合は？
国土交通省の賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査によると、2019年8月の段階で「業者に任せず、全て自ら管理している」と回答した家主が2割程度となっており、「入居者募集から契約などの管理業務の全て又は一部を業者に委託している」と回答した家主が8割程度となっています。
また、家主が管理業務を業者に委託している理由として「契約更新・終了時のトラブルをなくしたいから」「自分自身の賃貸契約および管理に関する専門知識が不足していると感じるから」と回答しています。
これらの結果を踏まえると、管理業務のプロに委託することで、安心できるアパート経営をしたいというオーナーが多くいるということが言えます。
活用事例:長期安定経営を考えた 病院の職員寮
| 土地面積(㎡) | 403.91 |
| 延べ床面積(㎡) | 455.34 |
今回訪問したのは、飲食店経営などを手がけているオーナーさまによる医療従事者のための職員寮です。徒歩5分の場所にある病院から、昨年増床し職員も増えたため職員寮を建ててほしい、との要望がありました。
「30年前からこの病院の職員寮として別の土地で賃貸住宅を所有しています。1棟目が上手くいったことで2棟目を建て、2棟とも病院が借り上げ、管理の手間なく長期的に安定経営できていることから、駐車場だった土地を活用して3棟目を建てることにしました」。
病院とは30年に渡る長い信頼関係があり、医療という業種柄、地域で長く必要とされることから、この先も病院の職員寮を建てることで安定経営ができると考えました。
近年病院に限らず、人材確保の面から福利厚生を充実させるため、魅力的な社員寮を確保したいと考える企業が増えています。
病院からは、他の賃貸住宅よりも魅力的で長く住みたいと感じてもらえるように、さまざまなリクエストがありました。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
アパート経営の管理業務
本章では、アパート経営における管理業務を解説します。
中心となる管理業務は大きく分けて4つあり、ここで紹介している業務だけではないことにも注意が必要です。
- 入居者管理業務
- 建物管理業務
- 金銭管理業務
- 鍵・書類管理業務
入居者管理業務
入居者管理業務には、入居者の募集や審査、入居・退去の手続き、契約管理、入居者・近隣トラブルの対応などが挙げられます。
特に、入居者の募集や審査、トラブル対応は時間や手間をかけなくてはいけない管理業務となります。これらの業務に取り組まなければ、あなたのアパートはあっという間に空室が増えてしまうでしょう。
アパート経営において最も避けたいリスクは空室のリスクです。長期間の空室が続くと、家賃収入も減ってしまい、最悪の場合、赤字経営に陥ってしまいます。
アパート経営は、入居者がいてこそ成り立つビジネスであるため、入居者管理業務は慎重に取り組む必要があります。
建物管理業務
建物管理業務には、所有するアパートの巡回や建物外部に破損はないかの確認、清掃業務、故障した設備の修理、火災報知機などの法定点検の立ち合いなどが挙げられます。
これらの建物管理業務は、建物の安全を守るためや入居者が問題なく生活できるよう、日常的に必要な業務となっています。
建物の設備を老朽化したままにしてしまうと賃料の下落や退去の原因にもなりえるため、定期的な点検を行いましょう。また、設備の故障が発生したら速やかに対応することが大切になります。もし入居者から連絡が入ったら放置するのではなく、しっかりと対応しましょう。
金銭管理業務
金銭管理業務には、家賃等の入金管理や滞納者への取り立て、敷金の管理・精算が挙げられます。
これらの管理業務は金銭に関わる業務なので、きっちりと行う必要があります。
特に家賃滞納者への取り立ては、精神的にも負担のかかる業務であるため、管理会社に委託したほうがよいでしょう。
鍵・書類管理業務
鍵・書類管理業務には、退去時の鍵のシリンダー交換や賃貸借契約書・建物図面・各種法定点検書類の保管が挙げられます。
もし退去者が出たら、鍵のシリンダーを交換しましょう。これを行わないと次の入居者の防犯が脅かされてしまうため、必ず行わなければならない業務となります。
こうした各管理業務にはもちろん費用がかかります。自分で管理する場合はこうした管理費用についてもあらかじめ見積もっておくことをおすすめします。
アパート経営では様々な仕事が発生するために、委託管理をしないと不労所得とは言えないでしょう。今日では、管理会社などに管理を委託することが一般的です。
しかし、管理形態や規約には様々あるため、自分にあった管理方法を慎重に考えて決める必要があります。
イエウール土地活用なら、複数の大手ハウスメーカーが作成した経営プランを取り寄せることができます。同時に管理形態についての相談や提案を受けることができるので、アパート経営の管理について悩まれている方も含めアパート経営を検討されている方は一度利用してみることをおすすめします。
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アパート経営を委託するメリット
本章では、アパート経営を管理会社に委託するメリットを解説します。
本業と両立できる
アパートの管理を管理会社に委託することで、本業があっても両立がしやすくなります。
サラリーマンで会社に勤めていると、アパート管理のために時間を捻出することが難しいです。管理会社に委託することで、面倒な管理業務を任せることができ、本業に支障をきたさず、副業としてアパート経営を行えるのは大きなメリットです。
遠隔地でもアパート経営ができる
アパートが自宅から遠い遠隔地にあっても、管理会社に委託することでアパート経営が可能です。
遠隔地だと自身で通って管理をすることが難しいですが、管理会社に委託することでスムーズに管理をしてもらえます。
相続などで土地や建物を取得し、不動産が自宅から離れた場所にあるなら、アパートの経営は管理会社に委託して管理してもらうことがおすすめです。
空室率を改善できる
管理を委託すると、賃貸契約のプロが入居者の募集をしてくれるため、空室率を改善しやすくなります。
自分ひとりでは、居者の募集や入居後のトラブル対応などの管理をするのは難しいですが、管理会社に任せることでスムーズな管理が実現できます。
空室率が改善されれば、より家賃収入が増えるだけでなく相続税の節税効果も大きくなります。
アパート経営を委託する管理会社の選び方
本章では、アパート経営を委託する管理会社の選び方を解説します。
管理方法やその体制について不安などがある場合は、実際にアパート経営のプロに相談してみることもおすすめです。
管理と仲介の両方を行っている
管理会社はアパート管理と仲介の両方を行っている会社を選びましょう。
管理会社によっては管理のみを行っていたり、仲介業務をメインに行っていたりすることもあります。
もし仲介業務のみをメインに行っている仲介会社を選んでしまうと、管理業務が不得意であり、管理がずさんになってしまう可能性があります。また、管理業務のみをメインに行っていると、仲介業務が不得意で、入居者の募集が上手くいかない場合も多いです。
管理と仲介の両方をバランスよく行っている管理会社だと、建物や入居者の管理、入居者の募集までスムーズに行ってもらえるため、安定した経営を実現しやすくなります。
高い入居率を維持できる
アパート経営を管理会社に委託するのであれば、高い入居率を維持できる管理会社を選びましょう。具体的には、入居率が95％を維持できている管理会社であれば問題ありません。
また、以下のチェックポイントをクリアできる管理会社であるかどうかも確認することも大切です。
- 業務内容は満足できる内容か
- 管理費は高すぎないか
- 緊急時に素早く対応してくれるか
- その地域に精通しているか
- 管理物件の戸数は多いか
物件の近くに事務所がある
管理会社の事務所が近くにあると、アパートで問題が起きたり、入居者からクレームが入ったりしても、素早く対応してもらえます。
トラブルを迅速に解決できると、入居者からの満足度も上がるため、不満を抱えて退去する人が減り、空室ができるリスクを回避しやすいです。
事務所が遠いとどうしても対応までに時間がかかってしまうため、迅速な対応を期待したいなら、事務所の近い管理会社を選ぶとよいでしょう。
アパート経営を委託するときの費用
本章では、アパート経営を委託すると発生する手数料について解説します。
不動産管理費の相場
管理会社にアパートの管理を委託すると、毎月、手数料がかかります。手数料の相場は、家賃収入の5%が基本となっています。
ただし、管理業務をどこまで行ってもらうかによって、手数料の割合は3～10%程度の間で変動することがあります。
管理業務の範囲が広くなり、委託する部分が増えるほど、手数料の割合も上がると考えてよいです。反対に最低限の管理のみを委託するなら、手数料が安く済むこともあります。
仲介手数料
仲介手数料とは、新しい入居者との契約が成立したときに必要になる費用です。管理費とは違って、毎月支払う必要なく、契約が成立した場合にのみ発生します。
仲介手数料は、管理会社が自由に設定できるものではなく、宅地建物取引業法に仲介手数料の上限が記載されており、賃貸の場合は「家賃の1ヶ月分＋消費税」となっています。
また、管理会社は借主と貸主の双方に家賃1か月分を請求できるわけではなく、合算して家賃1か月分を請求するため、借主と貸主がどの割合で負担するかを決めておきましょう。
アパート経営を始める際には、こうした細かい費用まで含めた資金計画を立てておくと失敗しにくいでしょう。
アパート経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけでアパート経営のプランを取り寄せることができます。
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アパート経営の管理業務は委託して始めよう
副業としてアパート経営を始めるのであれば、本業との両立は不可能に近いため、管理業務を委託することをおすすめします。
管理業務を委託することで、建物の管理だけではなく、安定した高い入居率を期待することができます。また、入居者からのクレームにも対応してもらえるため、オーナーの精神的負担を減らすことが可能になります。
副業としてアパートを成功させるためにも、信頼できるパートナーを見つけて、管理業務を委託しましょう。
記事のおさらい
