アパート経営は業者委託でもOK?デメリットや業者選びのポイント

アパート経営は業者委託でもOK?デメリットや業者選びのポイント

アパート経営は自身で管理を行うだけではなく、業者に委託することも可能です。業者に管理を委託することで、経営の手間を省くことができ、会社に勤めながらでもアパートを経営できます。

ただし、業者に管理を委託する際には、注意したいポイントがいくつかあります。また、業者選びも重要であうため、委託した場合のメリットとデメリットや、依頼先の選び方のコツなどを知っていきましょう。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート経営については以下の記事をご覧ください。

アパート経営の委託に関する基礎知識

アパート経営を委託するなら、委託に関する基礎知識を身につけておくことが大切です。委託管理とはなにかや、収益の計算方法など、知っておくべきことは多数あります。

また、アパート経営の委託管理には手数料もかかるため、相場がいくらくらいなのかも把握して、基礎知識を身につけていきましょう。

委託管理とは

アパート経営の委託管理とは、アパートのオーナーが行う管理業務を、管理会社に委託することを指します。アパート経営をするうえで行う管理業務としては、次のものがあげられます。

  • 入居者募集
  • 入退去の管理
  • 家賃の集金や滞納者への督促
  • 入居者からのクレーム対応
  • 共用部分や建物の管理

これらの管理業務は自身で行うことも可能ですが、手間と時間がかかります。そのため、アパート経営の手間を減らしたいなら、業者に管理を委託することがおすすめです。

収益の計算方法

アパートの収益は、得られる家賃収入から経営にかかった費用を差し引いて計算します。管理を業者に委託する場合は、必要経費として管理手数料も家賃収入から差し引き、収益を算出しましょう。

入居者から得た家賃収入がそのまま収益になるわけではなく、管理委託の手数料や建物の維持管理に必要な諸経費を差し引き、残った分が実際の利益となります。

手数料の相場

業者にアパートの管理を委託すると、手数料がかかります。手数料の相場は家賃収入の5%が基本です。ただし、管理業務をどこまで行ってもらうかによっては、手数料のパーセンテージは3~8%程度の間で変動することがあります。

管理業務の範囲が広くなり、委託する部分が増えるほど、手数料のパーセンテージも上がると考えましょう。反対に最低限の管理のみを委託するなら、手数料が安く済むこともあります。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート経営を委託するメリット

業者にアパート経営を委託するメリットは、次の3つがあげられます。

  • 本業と両立できる
  • 遠隔地でもアパート経営ができる
  • 空室率を改善できる

どのようなメリットがあるのかを知り、アパート管理を業者に依頼しましょう。

本業と両立できる

アパートの管理を業者に委託することで、本業があっても両立がしやすくなります。サラリーマンで会社に勤めていると、アパート管理のために時間を捻出することが難しいです。

業者に管理を委託することで、面倒な管理業務を任せることができ、本業に支障をきたさず、副業としてアパート経営を行えるのは大きなメリットです。

遠隔地でもアパート経営ができる

アパートが自宅から遠い遠隔地にあっても、管理を業者に委託することでアパート経営が可能です。遠隔地だと自身で通って管理をすることが難しいですが、業者に委託することでスムーズに管理をしてもらえます。

相続などで土地や建物を取得し、不動産が自宅から離れた場所にあるなら、アパートの経営は業者に委託して管理してもらうことがおすすめです。

空室率を改善できる

管理を委託すると、賃貸のプロが入居者の募集をしてくれるため、空室率を改善しやすくなります。自身で入居者の募集や入居後のトラブル対応などの管理をするのは難しいですが、業者に任せることでスムーズな管理が実現できます。

アパート経営を業者に委託するデメリット

アパート経営を業者に委託することにはさまざまなメリットがありますが、同時にデメリットもあります。

  • 委託手数料がかかる
  • 仲介手数料がかかる
  • 経営が管理会社に左右される

デメリットも正しく把握して、管理会社を利用するかどうかの判断に役立てましょう。

委託手数料がかかる

業者に管理を委託した場合は、委託手数料を支払う必要があります。手数料は家賃収入の5%程度が相場ですが、法律で上限が定められているわけではありません。委託手数料は管理会社が自由に設定できるため、依頼先によって手数料の金額が異なります。

そのため、少しでも費用を抑えたいなら、管理会社は複数社で比較して、相場通りの料金設定になっているかを確認しておくことが大切です。

仲介手数料がかかる

管理会社に管理を委託し、入居者の募集を行った場合は、賃貸借契約を結んだ際に業者に仲介手数料を支払う必要があります。入居者が入ることで家賃収入は得られますが、入居時に手数料が発生する点はデメリットです。

賃貸借契約の仲介手数料は、家賃の0.5ヶ月分が相場です。家賃を8万円に設定しているなら、半月分として4万円が仲介手数料として必要になります。

経営が管理会社に左右される

アパート経営が上手くいくかは、管理会社によって左右されます。管理会社が念入りな管理をしてくれる場合は安定して経営できますが、管理がずさんな業者にあたってしまうと、入居者が減って家賃収入が減る可能性があります。

また、建物管理も業務に含まれますが、管理会社によっては劣化があってもオーナーに報告しなかったり、対処してくれなかったりすることもあるため注意が必要です。管理会社次第で建物の劣化が早まったり、入居者が減ったりして損失が生まれてしまうことはデメリットとして覚えておきましょう。

アパート経営を委託する業者選びのポイント

アパートの経営を委託する業者は、次のポイントを参考にして選ぶことがおすすめです。

  • 管理と仲介の両方を行っている
  • 物件の近くに事務所がある

ポイントを踏まえて業者選びをし、最適な管理会社にアパート経営を委託しましょう。

管理と仲介の両方を行っている

業者はアパート管理と仲介の両方を行っているかを確認し、選ぶとよいでしょう。管理会社によっては管理のみを行っていたり、仲介業務をメインに行っていたりすることもあります。

もし仲介業務のみをメインに行っている業者を選んでしまうと、管理業務が不得意であり、管理がずさんになってしまう可能性があります。また、管理業務のみをメインに行っていると、仲介業務が不得意で、入居者の募集が上手くいかない場合も多いです。

管理と仲介の両方をバランスよく行っている業者だと、建物や入居者の管理、入居者の募集までスムーズに行ってもらえるため、安定した経営を実現しやすくなります。

物件の近くに事務所がある

管理会社の事務所が近くにあると、アパートで問題が起きたり、入居者からクレームが入ったりしても、素早く対応してもらえます。

トラブルを迅速に解決できると、入居者からの満足度も上がるため、不満を抱えて退去する人が減り、空室ができるリスクを回避しやすいです。

事務所が遠いとどうしても対応までに時間がかかってしまうため、迅速な対応を期待したいなら、事務所の近い管理会社を選ぶとよいでしょう。

アパート経営の委託に関するQ&A

アパート経営を管理会社に委託するなら、詳細な疑問まで解消しておくことが大切です。

  • 委託管理と自主管理はどっちがよい?
  • 委託管理を選ぶ人の割合は?
  • 一括借り上げとの違いは?

Q&Aを参考にし、細部の疑問まで解消して管理委託を利用しましょう。

委託管理と自主管理はどっちがよい?

アパートの管理は、業者に委託する委託管理と、自身で管理をする自主管理の2つにわけられます。どちらもメリットとデメリットがあるため、それぞれの特徴を知っておきましょう。

管理方法 メリット デメリット
委託管理
  • 手間がかからない
  • プロが24時間365日対応してくれる
  • 費用がかかる
  • 担当者によって質が変わる
  • 任せきりにすると管理がずさんになる可能性がある
自主管理
  • 費用が抑えられる
  • 賃貸経営のノウハウが身につく
  • 仲介業者やリフォーム業者などの人脈が広がる
  • 物件の変化や老朽化などに気づきやすい
  • 時間と手間がかかる
  • クレームやトラブル対応が必要
  • 遠隔地の物件には対応しづらい

委託管理の大きなメリットは、効率的にアパート経営ができる点にあります。そのため、副業でアパート経営をする人は、業者に管理を委託したほうがよいでしょう。

委託管理を選ぶ人の割合は?

賃貸住宅の経営で委託管理を選ぶ人の割合は、約35%です。全体の3割以上が委託管理を選んでおり、多くの人が管理委託を選んでいます。

また、管理委託をした場合の入居率は94%です。高水準で入居率を保つことができるため、空室リスクを避けたいなら、業者に管理を委託するとよいでしょう。

一括借り上げとの違いは?

一括借り上げはサブリース契約と呼ばれるものであり、空室の有無に関係なく、80~90%の賃料保証がある点が魅力です。一括借り上げはアパートの管理ではなく、あくまでも家賃保証のシステムです。

空室リスクを回避できるものの、一括借り上げを採用すると更新料や礼金などの収入は得られません。また、保証されている賃料は、年数が経過していくごとに下がる場合も多いです。そのため、収益性の高さを求めるなら、一括借り上げではなく、管理会社に管理のみを委託し、アパート経営をしたほうがよいでしょう。

アパート経営における管理委託のメリットとデメリットを把握しておこう

アパートの管理を業者に委託することには、メリットとデメリットの両方があります。そのため、委託管理なのか、自主管理を選ぶのかは、両方を把握してから決めることが大切です。

管理を委託すると、管理業務の手間を省けたり、入居率を高めたりできます。アパート経営を副業で行うなら、業者に管理を委託することがおすすめであるため、自身の理想に合わせて使い分けましょう。

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