アパート経営は税金対策に有効?節税のためのポイントや注意点を解説

アパート経営は税金対策に有効?節税のためのポイントや注意点を解説
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土地活用のひとつとして人気が高いのがアパート経営です。毎月安定した家賃収入を得ることができ、管理が難しい場合には管理会社に業務委託することも可能なため高齢になっても経営を続けていけるという点も魅力となっています。

さらにアパート経営の魅力としては税金対策が挙げられます。この点についてはあまりよく理解できていないという人もいるかもしれません。

そこでこの記事ではアパート経営による税金対策の有効性について解説します。具体的にどのように節税すればよいのかポイントや注意点についても解説しますので参考にしてください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート経営については以下の記事をご覧ください。

アパート経営が税金対策に有効な理由

まずはなぜアパート経営が税金対策に有効なのかという点について解説します。アパート経営を行うと収益が発生します。副業で経営を行っている場合でも給与所得以外で20万円以上の利益を得た場合には確定申告を行わなくてはなりません。

確定申告を行うと膨大な税金が課税されるのではと不安に感じている人もいるでしょう。もちろん収益に対しては所得税が課税されますが、逆に払いすぎた税金が戻ってくる可能性もあるため正しく申告することが重要です。

とくにアパート経営で赤字を出した場合には不動産所得と給与所得を合算することも可能となっています。合算所得に対して税率が乗じられるため給与所得がプラスでも不動産所得がマイナスであれば還付を受けることが可能です。これを損益通算と呼びます。

自分で確定申告を行う場合には白色申告の簡易的な方法を選択する人も多いですが、アパート経営の場合は青色申告も可能です。青色申告は手続きが複雑にはなりますが最大で65万円の特別控除が受けられるなどメリットも大きいため余裕があればチャレンジしてみると節税対策にもなります。

このようにアパート経営にかかる費用を経費として計上できるため税金対策として有効と考えることができるのです。

最適な土地活用のプランって?
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アパート経営で可能な税金対策

では具体的にアパート経営ではどのような税金対策ができるのかについてみていきましょう。アパート経営で課税される税金の種類を理解するためにもこの項目は重要となりますのでしっかり把握して損のないようにしていきましょう。

損益通算による所得税と住民税の節税

前項でも解説した損益通算がやはり大きな税金対策のひとつになります。あまりあってほしくないことではありますが、万が一アパート経営が赤字になった場合には給与所得と不動産所得を合算して所得を計算することが可能です。

不動産所得がマイナスである以上は、全体の所得も減額となります。そのため課税される所得税や住民税も減額されることになるのです。損益通算を利用することで所得税と住民税の節税ができる点はアパート経営での税金対策のひとつといえます。

アパート建設による固定資産税の節税

不動産を所有していると課税されるのが固定資産税です。土地や建物の評価額を算出してそこに課税されるのが固定資産税になります。基本的には評価額に1.4%を乗じた額が課税される固定資産税です。たとえば土地の評価額が4,000万円だった場合には年間56万円の固定資産税が課税される計算となります。

固定資産税は土地として所有していると税金の軽減措置もなく課税されることになるため例で解説すると56万円を税金として納める必要があります。

これに対して更地で所有するよりもアパートなどの建物を建てたほうが節税できるというのが固定資産税の節税方法です。アパートを建設すると土地と建物の両方に軽減措置が適用されるため更地で放置しておくよりも土地活用を検討することをおすすめします。

固定資産税の軽減措置

固定資産税の軽減措置は具体的にどのような内容になるのでしょうか。固定資産税については固定資産税評価額を参考に課税額が決定されます。住宅用地の特例によって、小規模住宅用地の場合には評価額の6分の1に軽減される点が特徴です。小規模住宅用地とは住戸1戸で200平方メートル以下の部分になります。

さらに一般住宅用地の場合には評価額の3分の1に減額されることになります。さらに2022年3月31日までに建築された賃貸住宅に関しては以下の場合に減額措置を受けることが可能です。

  • 床面積の2分の1以上が居住用
  • 1戸あたりの床面積が40平方メートル以上280平方メートル以下

上記の条件に当てはまる場合には固定資産税が2分の1に減額される特例軽減措置の利用が可能です。

一般住宅の場合で3年間、長期優良住宅の場合で5年間の軽減措置を受けることが可能になっています。 

都市計画税の軽減措置

固定資産税以外に課税される税金が都市計画税です。都市計画税についても軽減措置の対象となります。都市計画税についても住宅用地の特例によって、小規模住宅用地の場合には評価額の3分の1に軽減される点が特徴です。さらに一般住宅用地の場合には評価額の3分の2に軽減されることになります。 

アパートの相続による相続税の節税

税金のなかで相続税も節税できる可能性が高い税金です。アパート経営は相続税の節税にも有効になります。現金の相続の場合には相続する現金の金額すべてに相続税課税金額に加算されるのが特徴です。

アパートなど不動産として資産を相続する場合には現金で相続するよりも土地や建物の評価額が下がるため相続税が安くなるため節税には適しています。アパートが建設された状態であれば貸家建付地扱いとなるため土地は8割程度まで減額されることになります。

さらに建物に関しては取得価額の約40%で評価されるためこちらも節税対策としては有効と考えることができるでしょう。加えて評価額から全国一律で30%の借家権割合が適用されるため合計すると60%の減額が実現することになります。

小規模宅地等の減額の特例

アパートを相続する場合も小規模宅地等の減額の特例が適用されます。小規模宅地棟の軽減特例では200平方メートルの部分まで評価額を50%まで減額することが可能です。これは更地にアパートを建築することで土地が貸家建付地として扱われるようになるからです。

生前贈与による贈与税の節税

相続では生前贈与という方法を選択することも可能です。生前贈与の場合には相続税ではなく贈与税が課税されることになります。現金の生前贈与も相続と同様で金額に対して100%の課税率で計算されるのが特徴です。

アパートは生前贈与することで暦年課税と相続税精算課税のどちらかを選択することが可能になります。どちらを選択しても節税対策になりますが、特徴が異なるため詳細について解説しておきましょう。

暦年課税についてはひとりが年間で受けた贈与金額の合計が基礎控除である110万円を超えた場合に利用できる課税方法です。基礎控除を超えた部分に対して贈与税を課税することで税額を減額することが可能となります。

税額については贈与税の税率を基準に算出されます。そのため贈与額が基礎控除を超えれば超えるほど税率が高くなる超過累進税率が採用される点は理解しておきましょう。ただし暦年課税では特例贈与財産が適用されるケースもあります。

特例贈与財産は2015年以降に祖父母や父母などからその年の1月1日時点で20歳以上の子や孫に対して贈与された財産に対して認められる特例です。特例贈与財産の方が控除額が大きくなるため節税対策のひとつとして知っておくとよいでしょう。

これに対して相続税精算課税は、2,500万円までの贈与に対して贈与税を認めないという特例です。2,500万円を超えた部分に対しては20%の贈与税が課税されるという内容になります。

どちらを選択したほうが節税になるのかをしっかり考えて選択することが重要なポイントとなるでしょう。

アパート経営で税金を抑えるためのポイント

アパートを経営していると課税される税金もあります。アパート経営をしながら税金を抑えるためにはどのようなポイントを押さえておく必要があるのでしょうか。アパート経営で税金を抑えるためのポイントについて具体的に解説します。

アパート建築は税金対策に強いメーカーに頼む

アパートは建築段階からさまざまな税金が発生します、具体的には次のような内容になりますのでよく理解しておきましょう。

  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 所得税
  • 住民税
  • 事業税
  • 固定資産税
  • 都市計画税

これら8つの税金に対して専門的な知識があるハウスメーカーに建築を依頼するのも節税対策のひとつです。アパート建築が得意なハウスメーカーであればアパート経営を行ううえで利用できる特例や控除などについてもアドバイスをもらうことができるでしょう。

建築にかかる費用と同時に税金についてもアドバイスをもらうことができればアパート経営のために必要なコスト全体を把握することができるため必要経費や支出を抑制するための工夫も行いやすくなります。

適切な修繕費を経費として計上する

アパート経営で発生する税金を節約するためには、適切な修繕費を経費として計上することも重要なポイントです。アパートを経営するために修繕は必要な工程になります。金額が大きいため経費として計上しなければもったいない費用です。

ただし修繕費が高額すぎると資産とみなされて減価償却の対象となってしまいます。支出であるのに資産とみなされてしまうケースが資本的支出です。資本的支出とみなされないようにするためには費用として計上するためのルールを理解してその範囲で修繕を行うなどの工夫も必要となります。

経費として計上できるものについては次のような決まりがあるため、確認しておきましょう。

  • 金額が20万円未満の改良や交換費用
  • 建物設備の取り替えや修理、畳の張り替え、外壁塗装
  • おおよそ3年以内の周期で行う修理の費用
  • 区分が難しい場合には金額が60万円未満であるもの
  • 資産の前期末の取得価額の約10%以下のもの

おおよそこのような条件にあてはまるものであれば経費として計上することが可能です。

つまり修繕で考えるにあたって20万円以上かかってしまうと資本的支出にみなされる可能性が高いといえるでしょう。ただし、外壁塗装に関しては20万円を超えたとしても経費に計上できる点は注目点です。

減価償却費を活用する

アパート経営では減価償却の存在がとても重要になります。減価償却は建物に関連する経費計上の方法です。建物の築年数にあわせて劣化度を数値化して表すもので、法定耐用年数に準じて毎年の確定申告で劣化分を経費として計上することが可能です。

減価償却は1年目は実際の支払いが伴いますが、2年目以降に関しては支払いが伴わない状態でも経費計上できる点が特徴といえるでしょう。

減価償却費の計算方法

では減価償却費の計算方法について解説していきます。減価償却では法定耐用年数が重要な数値となります。まずは構造別に減価償却の計算式と耐用年数を整理しておきましょう。

構造 計算式 法定耐用年数
RC構造 アパートの建物額×0.022 47年
重量鉄骨構造 アパートの建物額×0.033 34年
木造 アパートの建物額×0.046 22年

新築でアパートを建設した場合には上記の計算式で減価償却費を算出します。これが中古物件となると計算式が変更になるため解説しておきましょう。

中古アパートの場合には別途見積法と簡便法のいずれかで減価償却費を算出します。中古住宅の場合には法定耐用年数を超えてしまっているケースも少なくありません。この場合には簡便法で耐用年数を超過した建物の場合の法定耐用年数×20%で算出します。

一部を超過している場合には(耐用年数-経過年数)+経過年数×20%で計算されるようになっています。

青色申告で確定申告を行う

アパート経営は部屋数が10戸以上あれば事業的規模として認められます。事業として認められれば確定申告で青色申告を行うことが可能です。収益が黒字の場合は最大で65万円の控除が受けられるのが青色申告のメリットになります。

ただし白色申告よりも手続きが煩雑になる点は注意が必要です。複式帳簿の提出など白色申告よりも手間がかかる分、控除額も大きくなると考えましょう。また青色申告では家族を専従者にして給与を支払えば、これを経費として計上することも可能です。

事業規模として認められない場合も希望すれば青色申告は可能ですが、控除額は10万円となります。

アパート経営で節税対策を行う場合の注意点

アパート経営で必要な税金と節税対策について解説してきました。アパート経営で収益を出すためには税金についての知識を身につけておくことも大切です。ただし節税対策を行う際にはいくつか注意しておかなければならない点があるため気をつけましょう。

ここではアパート経営で節税対策を行う場合の注意点について解説します。

節税だけを意識しない

経営を行ううえで節税のことばかりを意識してしまうと収益が確保できなくなる可能性も出てきます。この点は大きな注意点となるため気をつけておきましょう。

たとえば、赤字を計上すれば所得税や住民税が低くなります。住民税は前年度の所得で計算されるため前年度の利益が少なければ納税額も少なくなるからです。

しかし税金が少ないからと喜んでばかりはいられません。納税額が少ないほど、アパート経営で十分な利益が出ていないとも考えられます。収益が確保できなければ経営がうまくいっているとは言い難いため、節税よりも収益アップの対策を講じる必要があるでしょう。

3年目以降は節税効果が減少する

所得税や住民税が節税できるのは経営開始1年目のみです。これは物件の建築費用が大きく経費として計上されるため節税額も大きくなるからと考えましょう。

2年目については不動産取得税を納付する場合には節税することが可能です。問題は3年目以降です。ここからは減価償却が経費のメインとなるため大きな節税効果は期待しないほうがよいでしょう。

経費計上の限度を守る

節税のために経費を必要以上に計上するのも問題視される可能性があるため注意が必要です。もちろんかかった経費はもれなく計上して構いません。修繕費や減価償却費以外にも交際費、交通費、通信費、水道光熱費なども経費として計上することが可能です。

交際費に関しては事業関係者の接待費などを含むこともできます。交通費は賃貸経営を行うために交通費が発生した場合に経費として計上可能です。公共交通機関以外にガソリン代も経費として認められます。通信費は経営のために利用している携帯の料金や書類の郵送でかかった郵送料金なども含まれます。

水道光熱費は事業で使用したものに関して経費として計上可能です。このようにさまざまな費用を経費として計上することが認められています。ただし、注意したいの経費計上の限度を守って過度な計上をしないことです。

過度に経費を計上してしまうとキャッシュフローのバランスが取れなくなってしまうこともあります。万が一、税務署の調査が入った場合には将来的にローンの審査が通らなくなるなど大きな影響を受ける可能性があることも理解しておきましょう。

必要経費にできないものもある

アパート経営で経費として計上できるものには意外と多くのものがあげられます。逆に経費として計上できないものもあることを理解しておくことも必要です。不動産を取得する場合に必要経費として計上できないものは次のとおりです

  • アパート経営とは関係なく私生活に関連した支出
  • アパートローンの借入部分(利子部分は除く)
  • 不動産売却によって発生した譲渡損

これらの3つについては経費として計上することはできません。経費計上できるものはアパート経営に関連したもののみです。私生活での支出はもちろん経費にはなりません。交通費などは車が1台の場合には事業用と生活用で割合を決めておいて適切な金額を経費として計上する必要があります。

ローンについては元本の部分が経費として計上できない点は理解しておきましょう。返済額の利子部分については経費として計上可能です。

アパート経営による税金対策で多くの収益を確保しよう

土地活用のためにアパート経営を検討している場合はアパートの建築費用だけでなく後々必要となる税金についてもしっかり理解しておくことが大切です。アパート経営の計画を立てる際には税金についても細かく計算しておくと安心でしょう。

節税に関してはできるだけ専門家の意見を取り入れることをおすすめします。利用できる特例や控除もあります。ただし、内容や条件によっては併用できないものもあるためどれを利用するともっとも得になるのかを自分で判断することが難しいケースが大半です。

そのため土地活用のエキスパートやアパート経営に強いハウスメーカーなど信頼できる業者をみつけて税金についても相談することでより多くの収益を確保することにつなげることができるでしょう。

信頼できる業者を探す際にはイエウール土地活用がおすすめです。独自の基準で全国の優良な業者とのみ提携しているため安心して業者を選ぶことができます。

数多くの業者のなかには残念ながら悪徳な業者も存在します。そのような業者に出会わないため、また、アパート経営で失敗しないためにも業者選びの段階から慎重に行動することが大切です。

【完全無料】アパート経営したら収益いくら?