空室対策をしてアパート経営の不安を減らす|状況別の空室対策

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アパート経営を行う上で、リスクとなるのは空室が増えることです。空室が増えれば、必然的に家賃収入が減少します。このことをプランニングしていなければ、ローン返済などに行き詰まってしまうこともあります。

住宅は、借手市場ともいわれており何かしらの特徴や工夫を凝らすことで空室対策を取るオーナーも増えています。この記事では、アパート経営の空室対策について解説します。状況に応じた対策を知ることで安心して経営していくことができるでしょう。

アパート経営についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事がおすすめです。

アパートの空室対策


そもそも空室対策とはどのようなことを指すのでしょうか。まずは、アパートの空室対策の基本について理解しておきましょう。

貸主が行う空室対策とは

賃貸市場は、供給が需要を上回る借手市場となっています。このような状況でアパート経営を行うと、本当に借手がつくのか、空室が長く続くのではないかといった不安を抱えるオーナーも増えるでしょう。空室対策は、アパートに空室を作らないためにオーナーが行うあらゆる対策のことを指します。

例えば、退去者がでた部屋にはできるだけ早めに次の入居者が決まるようにするための対策も空き家対策のひとつです。また、居住者にできるだけ長く住んでもらうための工夫も空き家対策といえるでしょう。

空室が出ると当然ながら、家賃が入らなくなるため収入が減ります。安定した収入を得るためにも、空室対策はオーナーにとって必須となっています。

空室対策を行う前の準備

空室を作らないための対策を取ることは大切ですが、何でもかんでも取り入れればよいというわけではありません。空室対策を行う前にはきちんとした準備をしておくことも大切です

家賃相場を調べる

アパートを借りる側にとって、決め手となる条件のひとつが家賃です。周辺環境やアクセスのよさなども条件となり得ますが、相場よりも家賃が高いか安いかを重視する人のほうが多いでしょう。

空室対策を行う前には、周辺アパートの家賃相場を調べることが大切です。同エリアでほぼ同条件のアパートであれば、家賃が安いほうを選ぶのが借手の心理です。

相場より高い家賃にしてしまうと、空室が続いてしまうことになる可能性が高くなるため、家賃を決める際には不動産会社に相談するなどして借手がつきやすい価格帯を把握しましょう。

地域の需要を把握する

空室対策のひとつに、借手のニーズを知るという方法もあります。アパートが建っているエリアがどのような生活環境にあるのかをまずは理解しましょう。どのような人が多く住んでいるかも知っておきたい情報です。

家族なのか単身者なのか、学生なのか社会人なのか、借手の属性によって間取りや家賃などもある程度の想定が可能となります。周辺アパートの間取りや特徴を調べてみることもおすすめです。どのような人がどのような物件で生活しているのかを理解することで、ターゲットを絞り込むことができます。

ターゲットを絞るほうが経営方法が決めやすくなるため、地域の需要を把握することは重要な空室対策です。

アパート建設前にできる空室対策


状況別の空室対策についてみていきましょう。まずは、アパートを建設する前にできる空室対策について解説します。

エリアの需要に合ったアパートを建設する

今からアパートを建設する場合には、建設するエリアの情報をしっかりと集めましょう。どのような層の人が多く住んでいるのか、立地的にどのようなニーズがあるのかをもとに間取りなどを考えます。借手のニーズに合致する条件のアパートであれば、入居してもらえる確率はアップします。

例えば、ペットを飼いたい人が多い、高齢者が多い、学生が多いなど周辺のアパートの間取りや賃貸条件を比較することで、自ずと地域の需要が見えてきます。借手の希望の合致する物件であれば、しっかりとした空室対策になっているといえるでしょう。

目的に合った業者を選ぶ

アパートの建設にはいくつかの業者が関わります。こちらの要望をしっかりと聞き入れてくれて、柔軟に対応してくれる業者をみつけることも大切です。

実績のある業者を探す

アパートの建築は、一般住宅の建築と比較して煩雑な作業を多く伴います。そのため、自分の目的にあった経営に実績のある業者との出会いが重要です。自分の足で業者を回ることもひとつです。そのほかにも、インターネットの情報、利用したことのあるひとの声なども参考になるでしょう。

アパート経営は長期に渡るため信頼できる不動産会社をみつけておくことは、空室対策を行う上でも重要なポイントです。

複数の業者を比較検討する

業者探しのポイントは、複数社を比較する点にあります。1社だけで決めてしまうと、業者に支払う手数料の相場や経営方法の違いなどを比較することができません。1社でも多く比較したほうがよいでしょう。

イエカレは、全国の不動産業者と提携しています。独自の基準で悪徳業者を排除しているため優良業者のみを選択することが可能です。賃貸経営が豊富な業者も多く提携しているため、自分の目的にあった業者をみつけることができるでしょう。

入居募集時にできる空室対策


アパートの建設が完了したら、いよいよ入居者の募集を開始します。入居募集の段階でできる空き家対策について解説します。

入居条件の見直し

エリアによって借主のニーズは異なります。そこで、賃貸物件をユーザーニーズに近づけて入居者を増やそうと考える人も少なくないでしょう。ただ、ターゲットを限定しすぎると返って入居者が集まらないケースもあります。

地域の需要を把握してターゲットの幅を広げることが、逆に入居者を増やすことにつながることもあります。

ターゲットの幅を広げる場合には、騒音対策や防犯カメラなどトラブル対処に対して対策を取った上で、使用条件を緩和し、入居条件を見直すことも空き家対策のひとつになります。

特典を付けて募集する

入居者側のメリットとして、敷金礼金を減額したり無くしたりするのも空き家対策です。また、成約特典をつけたり家賃自体を減額することもあるでしょう。さらには、1〜3ヶ月の家賃を無料にするフリーレントを取り入れるオーナーも増えてきています。

入居者側としては嬉しい特典ですが、オーナーとしては家賃を下げると当然収入も減額になるためよく検討する必要があります。

諸費費用の減額なら一時的な収入減ですみますが、家賃となると長期的に収入が減ることになるため注意しましょう。空き家対策のために家賃を下げる場合でも、近隣の相場をしっかりと調べてから金額を決定することをおすすめします。

広告の確認

最近では、インターネットや広告を見て物件をみつける人も増えています。そこで重要となるのが、自分の所有している賃貸物件の広告がどのように掲載されているかの再確認を行うことです。チラシ、ネットの掲載広告などを確認しましょう。

インターネットや広告を見る人は、主に画像で見た物件のきれいさを重視します。掲載されている物件の画像がきれいに写っているか、よい角度から撮影されているかをチェックすることも大切です。

掲載内容に少しでも疑問があったり、画像が古い感じがするなど気になる点は不動産会社にしっかりと伝えて更新してもらうようにしましょう。

アパート内見時の空室対策


アパートを探している人は、広告やインターネットで物件情報を確認したら、内見を申し込んできます。内見時にできる空室対策について解説します。

見た目の印象を良くする

内見で入居者からの評価を良くするために重要なのは清潔感です。これから生活するスペースに少しでも不具合や汚れがあるとマイナスの印象になってしまいます。部屋の中をきれいにすることはもちろんですが、外観をよくしておくことも大切です。例えば、エントランス、ゴミ置場、駐輪場、駐車場などを清掃して整備しておくとよいでしょう。

また、個人情報を取り扱うポスト周りも整備しておくとなおよいでしょう。空室のポストにはきれいなテープを貼るなどして封鎖しておくこともおすすめです。場合によっては業者に清掃を依頼することもひとつの方法です。

部屋を明るい印象にする

外観の整備をしたら、室内の印象アップもしておきましょう。部屋を明るい印象にするとよい印象を与えることができます。照明器具などに工夫を凝らすのもよいでしょう。

玄関周りは向きによって暗くなりがちになることもあるため、グリーンを置いておくなど少しでも清潔で明るい印象になるような工夫も大切です。

設備環境で空室対策をする


シンプルな部屋を好む人もいますが、設備が整っている部屋の需要は比較的高めです。防犯面も大切な設備のひとつです。

さらに最近では誰もが利用するようになったWi-Fiなどのインターネット環境を整えることも空室対策となります。ここでは、設備環境によって空室対策をする方法について解説します。

セキュリティ面の強化

1人暮らしや家族でも子どもがいる世帯、女性などは、特にセキュリティ面が強化されている物件を選ぶ傾向があります。オートロック、モニター付きインターフォン、ディンプルキー、死角になる場所に防犯カメラなどが整備されている点をアピールすることも空室対策になります。

生活する上で安心感を得られるというのはとても大きなメリットのため、セキュリティ面の強化は大きなポイントです。借主の安心感というニーズをしっかり満たすことで入居者アップを見込むことができるでしょう。

インターネット環境を整える

アパート経営を開始する段階で検討したいのが、インターネット環境を導入するかどうかです。インターネット回線を導入するには費用がかかります。今やインターネット環境は生活に欠かせないものとなっています。そのため、入居してすぐにインターネットが使える物件は人気が高くなります。

ネット回線には無線と有線があるため導入するとしてもどちらを選択するかを決めなくてはなりません。

無線は部屋数が多くても工事に時間がかからず、例えば入居者がいる状態でもオーナーが立ち会うだけで工事が完了します。有線の場合は、各部屋までケーブルを通す必要があるため工事に時間がかかります。入居者がいる場合には、入居者と工事日程の調整をする必要もあります。

費用面でも、工事費は有線で一般的に50〜120万円ほどが相場です。無線では2〜3割ほど安くなります。これ以外に月々の定額費用も必要となります。部屋数にもよりますが、アパート全体の工事費用の相場は2〜4万円とされています。これらをオーナーが負担するのか、借主に一部でも負担してもらうのかも問題になるでしょう。

空室対策として行うのであれば、無料でインターネット環境が整備されているほうが借主にはメリットが大きくなります。資金計画をしっかりと行なった上で、無料環境を提供することも検討してみましょう。

設備を更新する

築年数が経過してきたアパートの場合は、内見の際にどうしても古さが気になるという人もいます。経年劣化は避けられないものであるため、空室対策を取るならリフォームやリノベーションを検討する必要も出てくるでしょう。

室内の設備を更新することも同様です。壁紙やフロアの張り替えを行うだけでも部屋の印象は大きく変わります。特に清潔にしておきたいのが水周りです。リフォームまではしなくても、プロに清掃を依頼してピカピカにしておくことも大切なポイントになります。

収納スペースが少なければ壁面をリフォームして収納スペースを拡大するという方法もあります。場合によっては、家具付き物件にするということも検討材料のひとつです。ターゲットにあったリフォームというのもおすすめです。高齢者向けならバリアフリーに、ペットが飼えるアパートにするなら飼育しやすい設備を整えるなどニーズを満たしてくれる設備を導入するのもおすすめです。

さらに築年数が古い物件は耐震性が心配されることもあります。耐震性能が基準に達しているかどうかをしっかりと確認して、いざというときに備えているという印象はアピールポイントにもなります。

できる限りの対策はしておこう


アパート経営でできる空室対策について解説してきました。空室対策の中には、オーナー自身で取り組むことができるものもあります。自分でできる範囲のことはできるだけ費用をかけずに手間を惜しまずに行うことも大切です。

一方で自分だけではどうすることもできないこともあるでしょう。空室の原因がよくわからないという場合には、不動産会社に相談してみるのもひとつの方法です。プロの目で、地域の需要などを踏まえて空室の原因を探ってもらうことで、今すべきことが明確になることもあるでしょう。

アパート経営にとって空室はリスクになるため、建設前からしっかりとこのリスクを理解して、できる限りの対策をとっておくことが重要です。

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