アパートの空室対策は状況に応じた対策が必須!空室対策のアイデアや意識するべきことを解説

アパートの空室対策は状況に応じた対策が必須!空室対策のアイデアや意識するべきことを解説
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現在の日本では、少子高齢化や全国的に住宅の供給が過多になっていることから、空室率も高くなっています。政府が発表した「平成30年住宅・土地統計調査住宅数概数集計結果の概要」では、平成30年度の空室率は13.6%もあり、空室が増えてきていることが目に見えてわかります。

今後、この空室率は上昇していくと考えられ、従来通りの空室対策では、空室を埋めることは難しくなるでしょう。そんな借り手市場でアパート経営を続けていくには、これまで通りの空室対策だけではなく、時代や入居者ニーズを取り入れた空室対策が必要になってきます。

この記事では、厳しい状況の中でアパート経営を続けるための空室対策方法を解説します。空室物件を所有している方は、是非参考にしてみてください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート経営についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事がおすすめです。

アパートの空室対策で成功するために

始めに、空室対策を成功させるために意識することを解説してきます。
以下の3つを意識して空室対策を行うことで、あなたのアパートの空室がぐっと減ることでしょう。

まずは多くの人に物件を知ってもらう

アパートの空室を埋めるうえで、一番大切なことが多くの人にあなたの物件を知ってもらうことです。いくらリフォームやリノベーションにして新築同様に生まれ変わったとしても、物件を探している人に見てもらえなければ意味がありません

最近では、インターネットを利用して物件を探すことが主流になっており、物件探しをしている人は自分の希望に合った条件でお部屋を見つけています。したがって、大家の要望だけ反映させた募集を行ったとしても、その要望が入居者の希望に合ってなければ、内見者数が増えることはないでしょう。

そのため、募集方法や入居条件を見直すことで多くの人に見てもらえるようにするような空室対策が必要になってくるのです。まず、内見者数が少ないなと感じたら、ここから改善していきましょう。

次に仲介会社に物件を紹介してもらう

アパートの空室を埋めるうえで、次に大切なことは仲介会社に物件を紹介してもらうことです。ただ仲介会社に紹介してもらうのではなく、本命の物件(キメ物件)として紹介してもらうことが大切になってきます。

不動産仲介業者の中には「アテ・ナカ・キメ」という言葉があります。これは、営業マンが担当している物件を契約してほしい順に分類したものです。
1つずつ見ていくと、アテ物件とは内見者をがっかりさせる部屋、ナカ物件とは内見者を少し迷わせるような部屋、キメ物件とは営業マンが決めてほしい部屋のことを指しています。

あなたの物件がアテ物件にされているなら入居者が決まらないのも当然のことでしょう。こういった場合、営業マンに何かしらのアプローチをする必要があります。内見は何回かしているけど契約が成立しないなと感じたら、ここを改善していきましょう。

最後に選ばれる物件をつくる

アパートの空室を埋めるうえで、最後に大切なことは内見者に選ばれる物件をつくることです。

キメ物件でなくても、内見者に「ここに住みたい!」と思わせれば、契約までたどり着くことができます。そのためには、入居条件を見直すだけでなく、入居者のニーズをしっかりと捉えた間取りにしたり、設備を導入したりする必要があります。

内見者に、「ここに住みたい!」と思わせることはかなり難しいことですが、しっかりとニーズを分析できれば、不可能ではないことでしょう。内見者数は多いけど契約が成立しないなと感じたら、ここを改善していく必要があります。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパートの状況別の空室対策

築50年のマンションは何年住める?

アパートの空室対策に、全てのアパートに効果のある万能薬はなく、アパートごとの空室対策が必要となってきます。そこで本章では、原因ごとの空室対策方法を解説します。

入居者を絞りすぎている

入居者の募集条件に、さまざまな条件をつけすぎてはいませんか?

入居者の審査のとき、外国人や高齢者を審査から外していたり、できるだけ資金に余裕のありそうな人だけを選んでいては、一向に入居者が決まることはないでしょう。こういった場合、下記の対策法を参考に入居者の募集条件を見直してみましょう。

対策⇒募集条件を見直して新たなターゲットを設定する

周辺の物件よりも家賃が高い

現在の家賃設定は周辺の似たような間取りの物件と比べて高すぎではないですか?

家賃を少し高くしても、入居者が決まるのは新築のうちだけです。新築でなくなると、よほどの魅力がない限り、周りよりも高い家賃で入居者を決めることは難しくなります

もし新築のままの家賃設定にしている場合は、下記の対策法を参考に入居条件を見直してみましょう。

対策⇒入居条件を見直して入居者負担を減らす

物件が認知されていない

入居者の募集はインターネットを利用して行っていますか?

従来通りチラシでのみの募集をしている場合、あなたのアパートは物件を探している誰かに見られる可能性は低いしょう。誰かに見てもらえなければ、内見の連絡もないうえ、入居者が決まることは絶対にありません。

もし、インターネットを利用して入居者の募集をしていない場合、下記の対策法を参考に、募集媒体を変更してみましょう。

対策⇒インターネットで入居者を募集する

内見数が少ない

インターネットを利用して募集をかけているが、内見数が少ないと感じてはいませんか?

そんな場合、客付け力の低い管理会社や仲介会社に客付け業務を依頼しているかもしれません。内見数が少ないと感じているのであれば、下記の対策方を参考に客付け力の高い管理会社や仲介会社を見つけましょう。

対策⇒客付け力の高い管理/仲介会社に変更する

内見数はあるが入居が決まらない

内見はぼちぼちと来るけど契約までたどり着けない…なんて経験はありませんか?

こういった場合、入居が決まらない理由としては、内見が上手くいってないかアテ物件にされていることが考えられます。また、物件の魅力が足りず、内見者に選ばれていない可能性もあります。

もし、契約までたどり着けないのであれば、下記の対策法を参考に営業マンにアプローチをするか、魅力のある物件にするためのリフォームやリノベーションを行いましょう。

対策⇒入居を決めてもらうために内見の準備をする
対策⇒営業マンに本気で営業してもらうために広告料を支払う
対策⇒トレンドに合わせたリフォームをする
対策⇒新築同様に生まれ変わらせるためにリノベーションをする

建物が老朽化している

アパートが老朽化していると、内見者に第一印象で選ばれない可能性があります。

老朽化している物件は、いくら内装にこだわっていても、安全性や管理に問題があると思われてしまい、内見者が「ここに住みたい」とは思うことはないでしょう。こういった悪い印象を与えないためにも、下記の対策法を参考にリフォームやリノベーションを検討しましょう。

対策⇒トレンドに合わせたリフォームをする
対策⇒新築同様に生まれ変わらせるためにリノベーションをする

アパート空室対策のアイデア

空室対策をするうえで心得ておくことが確認できたら、次はどんな空室対策を行えばいいのか解説してきます。各対策方法にチェックポイントを儲けているので、それを参考に、空室対策を実践してみてください。

募集条件を見直して新たなターゲットを設定する

まずアパートの空室対策を始めるときは、所有しているアパートの空室状況と入居している人などを確認しましょう。

入居状況のチェック項目
  • どんな間取りの部屋が空室なのか
  • どのくらいの間空室になっているのか
  • 入居者は学生が多いのか
  • 入居者は社会人が多いのか
  • 入居者の男女の割合はどちらが多いのか

具体的には、いま空室になっている部屋の間取りはどういうタイプか、空室になっている期間はどれくらいか、入居者は男性が多いのか、女性が多いのか、社会人が多いのか、学生が多いのかなどを確認する必要があります。

これらが確認できたら、次にアパートの周辺環境を再調査する必要があります。

例えば、所有しているアパートの近くから大学や大きな会社が移転してしまい、空室ができたというような経験をしているオーナーもいるのではないでしょうか。大学や大きな会社が近くにある地域では、単身者向けの賃貸物件が多く市場に出回っているため、メインターゲットが属する大学や会社が移転してしまうと、賃貸需要が一気に低くなり、空室が増加してしまいます。

このように、アパートを購入・建築したときと比べて、周辺環境の変化があったときは、ターゲットである入居者を新しく設定しましょう。

具体的には、外国人の入居を許可することで、空室が埋まるかもしれません。現在では、労働需要の拡大と新たな在留資格の創設もあり、日本国内で生活したいと考えている外国人は増えています。もともと、単身者向けの間取りであれば、特に費用を使うことなく空室対策を実施できるため、単身者向けアパートで空室が増えてきたら、外国人の入居を許可してみましょう。

入居条件を見直して入居者負担を減らす

入居条件をチェックして空室対策を始めることもできます。

入居条件のチェック項目
  • 家賃設定は周辺の似た間取りの部屋と比べて高すぎないか
  • 敷金・礼金は何か月分に設定しているか
  • 更新料はいくらに設定しているのか

これらのチェック項目に問題があれば、家賃周りの空室対策をしていきましょう。

特に客付け営業をしていると、仲介会社から「家賃を下げないと入居者は決まりませんよ」と言われたことはありませんか?

実際、ある程度のラインまで家賃を下げれば入居者は決まりやすくなるでしょう。しかし、一度、家賃を下げてしまうと元の家賃に戻すことは相当難しくなります。加えて、家賃を下げた部屋に入居者が住み続ける限り、下げた家賃の分、損をしてしまいます。

そのため、家賃を下げる前にまずは、敷金や礼金を減らすもしくは、ゼロにしましょう。敷金・礼金ゼロの物件をゼロゼロ物件といわれおり、最近では、このゼロゼロ物件の数が増加しています。入居者は引越代などの費用がかかるため、入居のための一時金が少しでも減らしたいと思うものです。

しかし、敷金・礼金・更新料を下げることで家賃収入が減ってしまうため、賃貸物件の広告宣伝費や修繕費などをカバーすることが難しくなる可能性があります。敷金・礼金・更新料を下げるのであれば、よりシビアに資金計画を検討しておく必要があります。

インターネットで入居者を募集する

募集媒体のチェック項目
  • インターネットで入居者の募集しているか
  • 物件の図面や写真は十分か
  • 物件の長所はアピールできているか
  • 募集条件や家賃、初期費用は掲載されているか
  • 掲載している情報は最新のものになっているか

いま、入居者の募集はどの媒体で行っているでしょうか?

もしインターネットで入居者の募集をしていないのであれば、今からでもインターネットで入居者の募集を始めましょう。

現在、インターネットで物件を探すことが主流になっています。そのため、不動産ポータルサイトの内容を定期的に更新することは空室対策には特に有効になってきます。

インターネットでの募集において一番重要なポイントは、写真の量でしょう。物件の間取り図から内装、周辺のスーパーやコンビニなど多くの情報を写真で提供することが必要になってきます。

また、写真が古いままのものにするのではなく、何か変化があれば最新の情報にアップデートすることが重要です。掲載する写真については、管理会社にまかせっきりにするのではなく、自らで素材提供することで管理会社を動かしましょう。

客付け力の強い管理/仲介会社に変更する

管理会社のチェック項目
  • 管理会社が入居者募集に力を入れているか
  • 共用部は常に清掃されているか
  • 自転車置き場などは整備されているか
  • クレーム対応が悪くないか

もし、退去者が出てしばらくの間、空室が埋まらなければ、あなたが客付け業務を依頼している管理会社や仲介会社の客付け力は弱いと言えます。

どれだけ物件管理のサービス内容が良かったとしても、客付け力が弱い管理会社と客付け力の強い管理会社では空室時の対応力の差は明らかです。

客付け力の強い管理会社であれば、入居者募集のノウハウや空室対策の提案力があります。しかし、客付け力の弱い管理会社だとノウハウや提案力が低いため、新しい入居者が集まりづらいです。

また、より多くの店舗で募集を行うことができる管理会社を選ぶことで、多くの人の目につくため、入居者の募集に有利になります。空室に悩んでいるのであれば、一度、自分の契約している管理会社を見直してみることをおすすめします。

入居を決めてもらうために内見の準備をする

内見時のチェック項目
  • 共用部は清掃してあるか
  • 快適に内見ができるように準備してあるか
  • 内見用のPOPは作っているか
  • オーナーの立ち合いで内見をしているか

内見時には営業マンと一緒に立ち合いをしているでしょうか。

もし、内見が決まったのであれば、しっかりと準備して内見を行いましょう。室内や共用部の清掃・スリッパやウェルカムボードの用意・すぐに電気がつく状態にするなど、入居希望者が気持ちよく内見できるような環境を整えておく必要があります。

特に、内見用にPOPを作成しておくことをおすすめします。POPとは不動産会社の担当者が、物件の特徴や魅力を伝えるために使用します。POPを作成するときは、特に推している設備や仕様をわかりやすい言葉で簡潔にアピールしましょう。

また内見する部屋だけでなく、エントランス・ゴミ置き場・駐車場といった共用部を清掃しておくことで清潔感をアピールすることができます。入居希望者が、ここに住みたいと思えるようにできるだけのことはやっておく必要があるでしょう。

営業マンに本気で営業してもらうために広告料を支払う

営業マンとの関係のチェック項目
  • 営業マンとの関係は良好か
  • 営業マンとまめなコミュニケーションをとっているか
  • 広告料は払っているか

内見数は多いのに契約までたどり着けない」なんて経験はありませんか?

上記でも解説したように、営業マンには、担当している物件を「アテ・ナカ・キメ」物件として優先順位をつけています。あなたの物件がアテ物件であれば、内見数が増えても、契約までたどり着くことは相当難しいでしょう。

そこで、アパートの魅力を高めることも大切ですが、管理会社に広告料としてお金を支払うことで、積極的に物件を紹介してもらえます。またお金を支払うだけではなく、管理会社と良好な関係を築くことも大切です。入居を決めてくれたときだけの付き合いにならず、まめなコミュニケーションを心がけましょう。

トレンドに合わせたリフォームをする

リフォームのチェック項目
  • 外観・共用部・ベランダ・屋根は劣化していないか
  • 設備は古く、劣化していないか
  • リフォームの利回りは考えているか

リフォームとは、老朽化や空室ができる原因である部分を修復してプラスに戻すという意味です。

建物は最低でも10年~15年に一度は「外壁塗装」「共用部、ベランダの防水」「屋根の補修」が必要と言われています。建物の安全性を保つためにも、リフォームはしっかりと行いましょう。

リフォームを行うとき、所有している物件のエリアの入居者需要にあったリフォームをすることも大切ですが、そのリフォームは費用に見合っているのかを検討することが最も大切です。

ここではリフォーム利回りという考え方を活用するとリフォーム費が妥当か判断できます。
リフォーム利回りの求め方は以下の通りになっています。

  • リフォーム利回り=(賃料増加分×12ヵ月/リフォーム予算)×100%

リフォーム利回りが売却を検討したときの利回りを上回っているのであればそのリフォームは妥当だといえます。

しかし、売却を検討したときの利回りを下回っているのであれば、リフォームを再検討する必要があります。しっかりと利回りを計算してリフォームを行うか決定しましょう。

新築同様に生まれ変わらせるためにリノベーションをする

リノベーションのチェック項目
  • リノベーションのための予算は適切か
  • 工期は期限以内に実施できるか
  • プランは満足できるものか
  • 見えない部分も含めて品質は悪くないか
  • 作業現場の対応は良いものか
  • アフターフォローは充実しているか

リノベーションとは、住宅に新たな価値を付加する工事のことです。

リノベーションには、間取りの変更や共用部の改造など大きな工事を伴うものが大半を占めています。大きな工事をしなければならないことが多いことから、莫大な費用がかかるため、よく検討してから取り掛かる必要があります。

しかし、リノベーションに成功すれば、多くの魅力を持った物件に変わります。魅力を持った物件にするために、流行の間取りや設備を導入することで空室が少なくなります。

また、経年劣化により修繕が追いつかないのであれば、リノベーションも検討してアパート経営を行いましょう。

リフォームやリノベーションを行うために、入居者に立ち退きを要求しないといけないことがあります。立ち退きに関しては以下の記事をご覧ください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパートの空室対策は状況に合わせた方法で

アパートの空室対策を成功させるために意識することや原因の見つけ方が確認出来たら、あなたのアパートに合った空室対策を実践してみましょう

賃貸市場が供給過多になっているからこそ、傷の浅いうちから空室対策に取り掛かることが大切になってきます。「まだ1部屋しか空室がないから…」、「全然築浅だから…」と思って適当に空室対策をすると近い将来、絶対に後悔します。

この先、アパート経営で空室が埋まらず、経営が苦しくならないように、この記事で解説したことを意識して空室対策を始めてみましょう。

【完全無料】アパート経営したら収益いくら?