アパートを経営していて「空室が埋まらない」と悩んでいる人は多いのではないでしょうか。
賃貸経営における空室率の目安となる数値は、およそ20％前後といわれていますが、「賃貸住宅市場レポート(2022年12月」によると東京都のアパート空室率の平均は26％ほどになります。全国的に見ても25~30％と極めて高い空室率になっています。近年の傾向としては新築だからといって空室率が低くなるわけではありません。
空室が目立つと家賃収入減、ローンの返済すら難しくなり、新築・中古に限らずアパートオーナーは空室対策を強いられることになります。
本記事では、アパートの空室を埋めるのに有効な空室対策を紹介します。空室物件を所有している方は、是非参考にしてみてください。
- 募集条件を見直す
- 敷金礼金を減らす
- フリーレントを実施
- ネットに掲載する写真を増やす
- 共用部分の清掃を強化
- 設備を追加
- 広告料を支払う
- リフォーム・リノベーションする
- 管理/仲介会社の変更
- 入居を促すモデルルームつくり
- 入居者と円滑なコミュニケーション
- 家賃逓減サービスを利用する
- 家賃の値下げを検討する
アパート経営の成功率については、こちらの記事をごらんください。
アパートの空室対策13選
この章では、アパートの空室を埋めるために有効な空室対策を紹介します。
空室対策として、以下の方法があります。
- 募集条件を見直す
- 敷金礼金を減らす
- フリーレントを実施
- ネットに掲載する写真を増やす
- 共用部分の清掃を強化
- 設備を追加
- 広告料を支払う
- リフォーム・リノベーションする
- 管理/仲介会社の変更
- 入居を促すモデルルームつくり
- 入居者と円滑なコミュニケーション
- 家賃逓減サービスを利用する
- 家賃の値下げを検討する
それでは1つずつ見ていきましょう。
空室対策①募集条件を見直す
入居者を募集する際に「外国人不可」「ペット不可」「ルームシェア不可」など様々な条件を設けることがあります。
この募集条件を見直すことで入居者の幅が広がりアパートの空室が埋まりやすくなります。
空室対策②敷金礼金を減らす
空室対策として「家賃の値下げ」を考えるオーナーさんが多くいますが、家賃の値下げは最終手段であり極力避けたほうがいいです。
一度、家賃を下げてしまうと元の家賃に戻すことは相当難しくなります。加えて、家賃を下げた部屋に入居者が住み続ける限り、下げた家賃の分、損をしてしまいます。
そのため、家賃を下げる前にまずは敷金や礼金を減らす、もしくはゼロにします。敷金・礼金ゼロの物件をゼロゼロ物件と言い、最近ではこのゼロゼロ物件の数が増加しています。
空室対策③フリーレントを実施
入居から数ヵ月間は家賃を無料にする契約のことをフリーレントと呼びます。入居初月の家賃を無料としている場合が多いです。
最初の数ヵ月は家賃収入ゼロですが、一度入居してもらえば数年間住み続けてくれる可能性が高いため長期的な利益が期待できます。
空室対策④ネットに掲載する写真を増やす
近年、賃貸仲介会社に行く前に自分でインターネットを利用して部屋探しをする人が増えています。
そのため、新しく部屋探しをしている人が賃貸物件の検索サイトに掲載されているアパートの写真を見て内見に行くか判断することになります。
内見が増えれば、入居が決まる可能性も高まります。ネットに掲載している写真を増やしたり、古くなっているものは更新するなどネットに掲載する写真を見直すことも大事になります。空室対策⑤共用部分の清掃を強化
入居希望者は内見時、部屋だけでなくエントランス、エレベーターや駐輪場、ゴミ捨て場などアパートの共用部まで確認します。
部屋が綺麗でも、共用部の管理が行き渡っていない物件に入居したいとは思いません。
部屋も大事ですが、共用部の清掃を強化し入居希望者がこの物件に入居したいと思うような環境つくりがアパート全体で必要になります。
空室対策⑥設備を追加
「無料Wifi」や「宅配ボックス」「トイレのウォシュレット」など生活に便利な設備を追加することで、入居希望者が入居の決め手になることが多いです。
空室対策⑦広告料を支払う
管理会社に広告料としてお金を支払うことで、積極的に物件を紹介してもらえます。
またお金を支払うだけではなく、管理会社と良好な関係を築くことも大切です。入居を決めてくれたときだけの付き合いにならず、まめなコミュニケーションを心がけましょう。
空室対策⑧リフォーム・リノベーションする
リフォームやリノベーションも空室対策には有効です。リフォームとは、老朽化したアパートを新築に近い状態に戻すこと。古いアパートよりも新築同様、綺麗なアパートのほうが人気があります。
建物は最低でも10年~15年に一度は「外壁塗装」「共用部、ベランダの防水」「屋根の補修」が必要と言われています。空室対策としてだけではなく、建物の安全性を保つためにも、リフォームはしっかりと行いましょう。
一方でリノベーションとは、住宅に新たな価値を付加する工事のことです。リノベーションの場合、配管や水回り設備や間取りなどに大規模な改修が可能になります。
例えば、ユニットバスをお風呂場とトイレを別々にリノベーションすることができます。賃貸物件においてバス・トイレ別の需要は高いため空室対策には有効です。
空室対策⑨管理/仲介会社の変更
空室がなかなか埋まらない理由に管理会社や仲介会社が原因であることがあります。
どれだけ物件管理のサービス内容が良かったとしても、客付け力が弱い管理会社と客付け力の強い管理会社では空室時の対応力の差は明らかです。客付け力の強い管理会社に変更することをおすすめします。
空室対策⑩入居を促すモデルルームつくり
内見といえば、家具が一切配置されていない入居前の部屋を見学するのが一般的ですが、それでは家具を配置した際の広さや、部屋での具体的な生活が想像しにくくあります。
実際に家具やインテリアを配置することで、部屋での具体的な生活が想像しやすくなる他、モデルルームという理想的な空間は希望者の入居を促しやすいです。
空室対策⑪入居者と円滑なコミュニケーション
今いる入居者を退去させないことも空室対策につながります。
入居者にできるだけ長く住んでもらうためには共有部の清掃や、定期的な修繕により建物を綺麗な状態に保つこともあげられますが、入居者とオーナーの良好な関係も重要です。
顔すら知らないオーナーと、会うたびに挨拶をしてくれたり、自分のことを気にかけてくれるようなオーナー、どちらの賃貸に長く住みたいかは明確です。
空室対策⑫家賃逓減サービスを利用する
家賃の値下げを検討する前段階として「家賃逓減サービス（やちんていげん）」を利用するのも入居者を集める方法の一つです。
家賃逓減サービスとは2年ごとに家賃を低減して更新する仕組みです。長く住めばその分家賃が安くなるというもので、入居者だけでなく、できるだけ長い期間住んでもらいたいオーナーにとってもメリットのあるサービスです。
空室対策⑬家賃の値下げを検討する
以上の対策を試してみても空室が埋まらないのであれば家賃の値下げを検討せざるえません。
家賃の値下げを検討する際は慎重に。周辺の競合賃貸物件の家賃相場を調べ、適正な価格を判断しましょう。
アパート経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。なぜなら、アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。
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アパートの空室が埋まらない理由
以上のような空室対策を試しても、なかなか空室が埋まらないと頭を抱えるオーナーさんは多いです。アパートの空室が埋まらない理由に以下のことが大きく影響していると考えられます。
人口減少
国土交通省の「住宅経済関連データ」によると、日本の総人口は、2010年(平成22年)にピークとなり、以降減少と予想されています。
人口が減ると、単純に住居を必要とする人の数も減少するため空室が目立つようになります。
賃貸アパートが増えている
アパート経営は所得税、住民税、相続税対策として有効であり、投資家含め初心者でも始めやすいため人気の土地活用になります。
人口減少が見込まれている一方で、こうした理由から毎年新しい賃貸物件が多く建築され賃貸供給過多になっていることが空室が埋まりにくい理由の一つです。
アパートの空室がなかなか埋まらない理由に、オーナーの努力だけでは解決できない日本社会が抱える問題も関係してくることを頭の隅に入れておきましょう。
立地条件が悪い
駅から遠いなど、立地条件の悪いアパートは立地条件の良いアパートに比べると空室が目立ちます。
その分、建築費や中古での購入価格は安い傾向にあり、初期費用は抑えられますが、立地条件が悪いと空室対策をしたところで限界があります。
まだアパートの建築、購入を検討中の人は多少アパートの購入価格が高額になっても立地条件の良い場所でのアパート経営をおすすめします。
ニーズがあっていない
いくら上記の空室対策を試しても、入居者のニーズを読み間違えている場合、空室は埋まりません。
例えば、学校が多くファミリー層が多く住む地域にワンルームアパートを経営をしても入居者は集まりにくいです。対して、大学が多い学生街に1戸に対して部屋数の多いアパートを経営しても空室は埋まらないでしょう。
入居者のニーズを読み間違えないためにも、しっかりとした分析を行っていくことが大事です。
まずは多くの人に知ってもらう！
アパートの空室を埋めるうえで、一番大切なことが多くの人にあなたの物件を知ってもらうことです。いくらリフォームやリノベーションにして新築同様に生まれ変わったとしても、物件を探している人に見てもらえなければ意味がありません。
最近では、インターネットを利用して物件を探すことが主流になっており、物件探しをしている人は自分の希望に合った条件でお部屋を見つけています。したがって、大家の要望だけ反映させた募集を行ったとしても、その要望が入居者の希望に合ってなければ、内見者数が増えることはないでしょう。
そのため、募集方法や入居条件を見直すことで多くの人に見てもらえるようにするような空室対策が必要になってくるのです。まず、内見者数が少ないなと感じたら、ここから改善していきましょう。
